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  盡管認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)還存在諸多問(wèn)題，但根據(jù)目前的司法實(shí)踐，只要開(kāi)發(fā)商具備預(yù)(出)售的法定條件，認(rèn)購(gòu)書(shū)中確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該認(rèn)購(gòu)書(shū)即對(duì)雙方具有約束力。
  因?yàn)椤斗课菡J(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》中雙方約定的權(quán)利義務(wù)將轉(zhuǎn)化成《商品房買(mǎi)賣合同》條款的一部分，為了避免不必要的損失，認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰、明確。
  通常情況下開(kāi)發(fā)商提供的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》大多是事先準(zhǔn)備好的格式條款，對(duì)于《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》中沒(méi)有的內(nèi)容你有權(quán)要求補(bǔ)充。

  查看全文↓ 2012-09-04 11:05:02

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么是房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū) 如何簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)
  答

  《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》是商品房買(mǎi)賣雙方在簽署預(yù)售合同或買(mǎi)賣合同前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。究竟房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的內(nèi)容是什么？房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)如何簽定？ 1、房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的內(nèi)容 簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，即是開(kāi)發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認(rèn)購(gòu)人以外的第三人，認(rèn)購(gòu)人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開(kāi)發(fā)商就買(mǎi)房事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購(gòu)行為的主要特征是買(mǎi)賣雙方約定的為將來(lái)訂立合同而談判的義務(wù)，而并非**終達(dá)到簽約。 《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》中一般確認(rèn)認(rèn)購(gòu)人打算購(gòu)買(mǎi)的商品房的位置、朝向、樓層、房?jī)r(jià)及簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》的時(shí)間。認(rèn)購(gòu)人在購(gòu)房前作為簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》的保證，向開(kāi)發(fā)商支付一定數(shù)額的定金。 《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》與《商品房買(mǎi)賣合同》不同。在**高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》頒布前，《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)屬于意向書(shū)，一方不履行承擔(dān)的是締約過(guò)失責(zé)任，而承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的方式是定金。但是，在該《解釋》頒布后，其中第2條承認(rèn)了預(yù)約合同的效力，為此，《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》屬于預(yù)約，一方不履行承擔(dān)的是違約責(zé)任，另一方可以主張違約賠償。這在一定程度上，加強(qiáng)了對(duì)于購(gòu)房人合法權(quán)益的保護(hù)。 2、房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的簽定 規(guī)避受牽制條款 如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話，則要避免認(rèn)購(gòu)書(shū)中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購(gòu)書(shū)中往往有這樣的條款：購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開(kāi)發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過(guò)錯(cuò)就歸結(jié)于購(gòu)房人。但因?yàn)樵摋l款的存在，開(kāi)發(fā)商往往以此威脅購(gòu)房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購(gòu)房人要求簽訂市建委制定的認(rèn)購(gòu)書(shū)示范文本，該文本充分保護(hù)了購(gòu)房人的利益。該文本第六條規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買(mǎi)賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過(guò)___日的，本認(rèn)購(gòu)書(shū)自動(dòng)解除；雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)。出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書(shū)解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購(gòu)人?！卑凑赵摋l款，如因合同條款原因未達(dá)成協(xié)議的，認(rèn)購(gòu)書(shū)自動(dòng)解除，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。 應(yīng)按時(shí)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商合同 認(rèn)購(gòu)書(shū)中一般約定簽訂購(gòu)房合同的時(shí)間，購(gòu)房人應(yīng)按時(shí)前往，否則會(huì)造成對(duì)自己不利的后果。如示范文本第五條就規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)人未在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買(mǎi)賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)。出賣人解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)的，認(rèn)購(gòu)人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方?！彼裕?gòu)房人一定要注意該時(shí)間的規(guī)定。 如果購(gòu)房人因各種原因不能按時(shí)與開(kāi)發(fā)商商談購(gòu)房合同，一定要取得開(kāi)發(fā)商的同意。經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)人不能按時(shí)簽約的情況，購(gòu)房人一定要與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，取得其同意。同時(shí)，還應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商給予書(shū)面確認(rèn)，認(rèn)可延期談判，并約定談判的具體期限。 房地產(chǎn)合同相對(duì)比較復(fù)雜，須談的事項(xiàng)很多，有時(shí)須歷經(jīng)數(shù)輪，持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，為避免日后因條款原因無(wú)法簽訂合同情況下退還定金方便，**好在合同正式談判之前要求開(kāi)發(fā)商出具購(gòu)房人前來(lái)談判的書(shū)面憑證。[1

• 問(wèn) 房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)簽訂要注意什么?
  答

  、在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補(bǔ)充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》與房屋買(mǎi)賣合同區(qū)別開(kāi)，使之獨(dú)立。這樣才能真正保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

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• 問(wèn) 房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)簽訂要注意哪些?
  答

  1、認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后不退定金2、收取誠(chéng)意金卻無(wú)息退還3、模糊“認(rèn)購(gòu)”概念好圈錢(qián)4、面積誤差設(shè)置退補(bǔ)陷阱5、借法律術(shù)語(yǔ)來(lái)為其免責(zé)。建議您通過(guò)較大較有名的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢諸如此類的問(wèn)題 比如菁英等等

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• 問(wèn) 什么是認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū) 簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)有哪些注意事項(xiàng)
  答

  鑒于《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》獨(dú)特的法律地位，以及現(xiàn)階段對(duì)買(mǎi)賣雙方權(quán)利義務(wù)的界定尚不明晰，在實(shí)際生活中由于簽訂該協(xié)議所引發(fā)的糾紛正日漸增多。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》是購(gòu)房過(guò)程中值得重視的一個(gè)環(huán)節(jié)。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)注意事項(xiàng)有哪些？ ·怎樣認(rèn)識(shí)“定金” 筆者近來(lái)在辦理有關(guān)商品房買(mǎi)賣的業(yè)務(wù)中，遇到一個(gè)較為普遍的問(wèn)題，即購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商正式簽訂買(mǎi)賣合同之前所預(yù)繳的定金，在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商**終沒(méi)能達(dá)成買(mǎi)賣協(xié)議或購(gòu)房者因種種原因放棄所認(rèn)購(gòu)的房屋時(shí)，能否要求開(kāi)發(fā)商返還的問(wèn)題。具體情形大致分為兩種：一是開(kāi)發(fā)商在物業(yè)正式開(kāi)盤(pán)前，以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式開(kāi)始發(fā)售，認(rèn)購(gòu)期間的價(jià)格要比正式開(kāi)盤(pán)后便宜一些，有的還以打折或**等方式促銷。購(gòu)房者在價(jià)格優(yōu)惠的誘惑下簽了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》并繳納了定金；二是正式開(kāi)盤(pán)后，購(gòu)房者在正式簽合同前與開(kāi)發(fā)商簽訂了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并繳了定金，在正式簽合同時(shí)，因某些條款與開(kāi)發(fā)商不能達(dá)成一致意見(jiàn)或開(kāi)發(fā)商拒絕簽訂購(gòu)房者提出的補(bǔ)充條款，購(gòu)房者提出退房，而開(kāi)發(fā)商拒絕返還定金。 對(duì)于第一種情況，沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)多因?yàn)槟撤N手續(xù)未辦理妥當(dāng)，或因國(guó)有土地使用證在制作過(guò)程中，或因銷售許可證未正式下發(fā)，那么這一時(shí)期購(gòu)房者所繳的定金應(yīng)當(dāng)返還，因?yàn)樗N物業(yè)不具備商品房正式上市的法定條件，《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》不受法律保護(hù)。對(duì)于第二種情況，筆者認(rèn)為要對(duì)定金的性質(zhì)予以界定，如果構(gòu)成經(jīng)濟(jì)合同法意義上的定金就不能返還，如果不構(gòu)成就應(yīng)予返還。定金是保證合同履行的擔(dān)保方式之一，是指合同當(dāng)事人一方為保證合同的履行，在合同成立后未履行前給付對(duì)方一定數(shù)額的款項(xiàng)。我國(guó)《民法通則》第八十九條第（三）項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”定金的性質(zhì)和作用一是證明合同的成立，二是保證合同的履行。筆者認(rèn)為購(gòu)房者在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)所交的“定金”不是法律意義的定金，因?yàn)楹贤形凑胶炗啠贤瑳](méi)有成立何來(lái)定金？所以開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)時(shí)約定“定金”不予返還是沒(méi)有法律根據(jù)的。 認(rèn)購(gòu)是開(kāi)發(fā)商促銷和保障銷售的一種方式，做得好確實(shí)有利于房屋的快速銷出。但房屋銷售好的根本原因還在于其質(zhì)量、位置、價(jià)格和交通等等條件。一些質(zhì)量好價(jià)格又可接受的樓盤(pán)就沒(méi)有所謂“定金”不予返還的約定，比如今日家園。相反認(rèn)購(gòu)時(shí)交定金不予返還的約定，大有強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣之嫌，倒不利于房屋的銷售。為了減少這方面的糾紛，今后開(kāi)發(fā)商應(yīng)免去這樣的約定，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)也要慎重考慮，別輕易交所謂的“定金”。 ·簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》前應(yīng)當(dāng)心訂金風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)房者往往先通過(guò)廣告或銷售人員的介紹感覺(jué)某處樓盤(pán)比較好，有購(gòu)買(mǎi)的意向，這時(shí)，售房人員會(huì)要求您先交納200～500元的“小訂”。并承諾，交款后，可以為您保留3～5天的房號(hào)，在這幾天內(nèi)，如果您決定購(gòu)買(mǎi)此房，就要交納1萬(wàn)元或2萬(wàn)元不等的定金，即“大訂”，并簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，然后在規(guī)定的期限內(nèi)雙方簽訂房屋預(yù)售或銷售合同。實(shí)踐中，購(gòu)房者如果在交納“小訂”后不愿購(gòu)買(mǎi)此房，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)很痛快地將錢(qián)款退還給購(gòu)房者。 由于購(gòu)房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區(qū)別，往往認(rèn)為交納“大訂”后，在簽訂正式合同前如果不愿購(gòu)房或不能就購(gòu)房協(xié)議與開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致，“大訂”依然可以退還。但當(dāng)要求退款時(shí)，卻被告知該定金不予退還。特別是有些開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳與實(shí)際狀況存在較大差距，使購(gòu)房者不愿再購(gòu)買(mǎi)時(shí)，爭(zhēng)議比較多。 由于沒(méi)有明確的法律規(guī)定，當(dāng)前法律界也存在著不同的意見(jiàn)。 有的觀點(diǎn)認(rèn)為，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是購(gòu)房者保證按時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的房屋買(mǎi)賣合同，如果不能按時(shí)簽訂此合同，則應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，所以“大訂”應(yīng)該屬“定金”性質(zhì)。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi)，賣房者有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果賣房者將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。 有的觀點(diǎn)則認(rèn)為，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買(mǎi)賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是在約定面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買(mǎi)方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買(mǎi)方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人，所以“大訂”應(yīng)該是“訂金”。 所謂“定金”，既是一種重要的擔(dān)保方式，又是一種違約責(zé)任的形式。是指?jìng)鶛?quán)債務(wù)關(guān)系中，為了擔(dān)保債的履行，一方當(dāng)事人在債務(wù)未履行之前先行交付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的貨幣。如果一方當(dāng)事人不能履行規(guī)定的義務(wù)，可以定金形式承擔(dān)違約責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》和《擔(dān)保法》等均有專門(mén)規(guī)定。從法律規(guī)定的定金罰則來(lái)看，定金為解約定金，即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。同時(shí)，定金也具有證約定金的性質(zhì)，即具有證明合同成立和存在的作用。此外，因?yàn)槎ń鹩趥鶆?wù)履行后可以抵作價(jià)款，所以定金也就具有預(yù)先給付的性質(zhì)，這是定金與訂金的相同之處。 而“訂金”一詞在法律上沒(méi)有明文的規(guī)定，它在生活中往往“定金”相混同，有時(shí)因?yàn)楣P誤或認(rèn)識(shí)上的不清，往往將“定金”寫(xiě)成或說(shuō)成是“訂金”. “訂金”與“定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同，“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。賣方違約，買(mǎi)方無(wú)權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。如買(mǎi)方?jīng)Q定不購(gòu)買(mǎi)，賣方應(yīng)將認(rèn)購(gòu)金退還；但如果買(mǎi)方超過(guò)規(guī)定期限以后才決定不購(gòu)買(mǎi)，認(rèn)購(gòu)金就作為對(duì)賣方保留房號(hào)期間損失的賠償，不退給買(mǎi)方，因此，“訂金”有時(shí)也被稱為認(rèn)購(gòu)金、誠(chéng)意金。 由于“訂金”與“定金“的法律后果不同，買(mǎi)賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的**后期限、房間預(yù)留的期限以及開(kāi)發(fā)商違約時(shí)是否雙倍返還等問(wèn)題加以明確或溝通，以避免糾紛。 同時(shí)，如果購(gòu)房者在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)去與賣房者簽訂合同，但因購(gòu)房合同或補(bǔ)充協(xié)議的具體條款使雙方發(fā)生爭(zhēng)議而不能達(dá)成一致意見(jiàn)，致使購(gòu)房者不能認(rèn)購(gòu)房屋的，此責(zé)任不應(yīng)由購(gòu)房者獨(dú)自承擔(dān)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退還“訂金”。否則，購(gòu)房者交納了此筆費(fèi)用后，一旦與開(kāi)發(fā)商不能就正式合同達(dá)成一致意見(jiàn)，就要受到嚴(yán)重?fù)p失，這對(duì)購(gòu)房者是不公平的。 因此，購(gòu)房者在買(mǎi)房前一定要注意《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定內(nèi)容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，留意“定金”風(fēng)險(xiǎn)。

• 問(wèn) 簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)時(shí)有哪些盲點(diǎn)需要注意？
  答

  簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)時(shí)，需關(guān)注合同條款的合理性，以及開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展。根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，不合理的條款和開(kāi)發(fā)商信譽(yù)問(wèn)題，是導(dǎo)致購(gòu)房糾紛的主要原因。

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