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• 144****7580

  盡管認購協(xié)議書還存在諸多問題，但根據(jù)目前的司法實踐，只要開發(fā)商具備預(yù)(出)售的法定條件，認購書中確系雙方真實意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該認購書即對雙方具有約束力。
  因為《房屋認購協(xié)議書》中雙方約定的權(quán)利義務(wù)將轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》條款的一部分，為了避免不必要的損失，認購書內(nèi)容應(yīng)當清晰、明確。
  通常情況下開發(fā)商提供的《房屋認購協(xié)議書》大多是事先準備好的格式條款，對于《房屋認購協(xié)議書》中沒有的內(nèi)容你有權(quán)要求補充。

  查看全文↓ 2012-09-04 11:05:02

相關(guān)問題

• 問 什么是房屋認購協(xié)議書 如何簽訂房屋認購協(xié)議書
  答

  《房屋認購協(xié)議書》是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。究竟房屋認購協(xié)議書的內(nèi)容是什么？房屋認購協(xié)議書如何簽定？ 1、房屋認購協(xié)議書的內(nèi)容 簡單說來，即是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項進行商談。這種認購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務(wù)，而并非**終達到簽約。 《房屋認購協(xié)議書》中一般確認認購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂《商品房買賣合同》的時間。認購人在購房前作為簽訂《商品房買賣合同》的保證，向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金。 《房屋認購協(xié)議書》與《商品房買賣合同》不同。在**高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》頒布前，《房屋認購協(xié)議書》的性質(zhì)屬于意向書，一方不履行承擔的是締約過失責任，而承擔締約過失責任的方式是定金。但是，在該《解釋》頒布后，其中第2條承認了預(yù)約合同的效力，為此，《房屋認購協(xié)議書》屬于預(yù)約，一方不履行承擔的是違約責任，另一方可以主張違約賠償。這在一定程度上，加強了對于購房人合法權(quán)益的保護。 2、房屋認購協(xié)議書的簽定 規(guī)避受牽制條款 如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。前些年的認購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯就歸結(jié)于購房人。但因為該條款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認購書的話，應(yīng)當避免該條款的出現(xiàn)。建議購房人要求簽訂市建委制定的認購書示范文本，該文本充分保護了購房人的利益。該文本第六條規(guī)定：“認購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除；雙方也可以協(xié)商解除本認購書。出賣人應(yīng)當在本認購書解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認購人。”按照該條款，如因合同條款原因未達成協(xié)議的，認購書自動解除，開發(fā)商應(yīng)當返還定金。 應(yīng)按時與開發(fā)商協(xié)商合同 認購書中一般約定簽訂購房合同的時間，購房人應(yīng)按時前往，否則會造成對自己不利的后果。如示范文本第五條就規(guī)定：“認購人未在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認購書。出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方?！彼裕彿咳艘欢ㄒ⒁庠摃r間的規(guī)定。 如果購房人因各種原因不能按時與開發(fā)商商談購房合同，一定要取得開發(fā)商的同意。經(jīng)常會出現(xiàn)認購人不能按時簽約的情況，購房人一定要與開發(fā)商協(xié)商，取得其同意。同時，還應(yīng)讓開發(fā)商給予書面確認，認可延期談判，并約定談判的具體期限。 房地產(chǎn)合同相對比較復(fù)雜，須談的事項很多，有時須歷經(jīng)數(shù)輪，持續(xù)很長時間，為避免日后因條款原因無法簽訂合同情況下退還定金方便，**好在合同正式談判之前要求開發(fā)商出具購房人前來談判的書面憑證。[1

• 問 房屋認購協(xié)議書簽訂要注意什么?
  答

  、在簽訂《認購協(xié)議書》時，購房者應(yīng)對開發(fā)商提供的格式條款進行認真審查，適當補充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認購協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權(quán)益。

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• 問 房屋認購協(xié)議書簽訂要注意哪些?
  答

  1、認購書簽訂后不退定金2、收取誠意金卻無息退還3、模糊“認購”概念好圈錢4、面積誤差設(shè)置退補陷阱5、借法律術(shù)語來為其免責。建議您通過較大較有名的中介機構(gòu)進行咨詢諸如此類的問題 比如菁英等等

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• 問 什么是認購協(xié)議書 簽訂認購書有哪些注意事項
  答

  鑒于《認購協(xié)議書》獨特的法律地位，以及現(xiàn)階段對買賣雙方權(quán)利義務(wù)的界定尚不明晰，在實際生活中由于簽訂該協(xié)議所引發(fā)的糾紛正日漸增多。對于購房人來說，簽訂《認購協(xié)議書》是購房過程中值得重視的一個環(huán)節(jié)。簽訂認購書注意事項有哪些？ ·怎樣認識“定金” 筆者近來在辦理有關(guān)商品房買賣的業(yè)務(wù)中，遇到一個較為普遍的問題，即購房者與開發(fā)商正式簽訂買賣合同之前所預(yù)繳的定金，在購房者與開發(fā)商**終沒能達成買賣協(xié)議或購房者因種種原因放棄所認購的房屋時，能否要求開發(fā)商返還的問題。具體情形大致分為兩種：一是開發(fā)商在物業(yè)正式開盤前，以內(nèi)部認購的方式開始發(fā)售，認購期間的價格要比正式開盤后便宜一些，有的還以打折或**等方式促銷。購房者在價格優(yōu)惠的誘惑下簽了《認購協(xié)議》并繳納了定金；二是正式開盤后，購房者在正式簽合同前與開發(fā)商簽訂了《認購書》并繳了定金，在正式簽合同時，因某些條款與開發(fā)商不能達成一致意見或開發(fā)商拒絕簽訂購房者提出的補充條款，購房者提出退房，而開發(fā)商拒絕返還定金。 對于第一種情況，沒有正式開盤多因為某種手續(xù)未辦理妥當，或因國有土地使用證在制作過程中，或因銷售許可證未正式下發(fā)，那么這一時期購房者所繳的定金應(yīng)當返還，因為所銷物業(yè)不具備商品房正式上市的法定條件，《認購協(xié)議》不受法律保護。對于第二種情況，筆者認為要對定金的性質(zhì)予以界定，如果構(gòu)成經(jīng)濟合同法意義上的定金就不能返還，如果不構(gòu)成就應(yīng)予返還。定金是保證合同履行的擔保方式之一，是指合同當事人一方為保證合同的履行，在合同成立后未履行前給付對方一定數(shù)額的款項。我國《民法通則》第八十九條第（三）項規(guī)定“當事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。”定金的性質(zhì)和作用一是證明合同的成立，二是保證合同的履行。筆者認為購房者在簽訂《認購書》時所交的“定金”不是法律意義的定金，因為合同尚未正式簽訂，合同沒有成立何來定金？所以開發(fā)商在購房者認購時約定“定金”不予返還是沒有法律根據(jù)的。 認購是開發(fā)商促銷和保障銷售的一種方式，做得好確實有利于房屋的快速銷出。但房屋銷售好的根本原因還在于其質(zhì)量、位置、價格和交通等等條件。一些質(zhì)量好價格又可接受的樓盤就沒有所謂“定金”不予返還的約定，比如今日家園。相反認購時交定金不予返還的約定，大有強買強賣之嫌，倒不利于房屋的銷售。為了減少這方面的糾紛，今后開發(fā)商應(yīng)免去這樣的約定，購房者在買房時也要慎重考慮，別輕易交所謂的“定金”。 ·簽訂《認購書》前應(yīng)當心訂金風險 購房者往往先通過廣告或銷售人員的介紹感覺某處樓盤比較好，有購買的意向，這時，售房人員會要求您先交納200～500元的“小訂”。并承諾，交款后，可以為您保留3～5天的房號，在這幾天內(nèi)，如果您決定購買此房，就要交納1萬元或2萬元不等的定金，即“大訂”，并簽訂《認購書》，然后在規(guī)定的期限內(nèi)雙方簽訂房屋預(yù)售或銷售合同。實踐中，購房者如果在交納“小訂”后不愿購買此房，開發(fā)商一般會很痛快地將錢款退還給購房者。 由于購房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區(qū)別，往往認為交納“大訂”后，在簽訂正式合同前如果不愿購房或不能就購房協(xié)議與開發(fā)商達成一致，“大訂”依然可以退還。但當要求退款時，卻被告知該定金不予退還。特別是有些開發(fā)商的廣告宣傳與實際狀況存在較大差距，使購房者不愿再購買時，爭議比較多。 由于沒有明確的法律規(guī)定，當前法律界也存在著不同的意見。 有的觀點認為，《認購書》是購房者保證按時與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同，如果不能按時簽訂此合同，則應(yīng)該承擔違約責任，所以“大訂”應(yīng)該屬“定金”性質(zhì)。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，賣房者有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果賣房者將房屋賣給他人，應(yīng)當向購房者雙倍返還定金。 有的觀點則認為，《認購書》是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商前簽訂的臨時認購協(xié)議，通常的做法是在約定面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人，所以“大訂”應(yīng)該是“訂金”。 所謂“定金”，既是一種重要的擔保方式，又是一種違約責任的形式。是指債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，為了擔保債的履行，一方當事人在債務(wù)未履行之前先行交付給另一方當事人一定數(shù)額的貨幣。如果一方當事人不能履行規(guī)定的義務(wù)，可以定金形式承擔違約責任?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》和《擔保法》等均有專門規(guī)定。從法律規(guī)定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當事人不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。同時，定金也具有證約定金的性質(zhì)，即具有證明合同成立和存在的作用。此外，因為定金于債務(wù)履行后可以抵作價款，所以定金也就具有預(yù)先給付的性質(zhì)，這是定金與訂金的相同之處。 而“訂金”一詞在法律上沒有明文的規(guī)定，它在生活中往往“定金”相混同，有時因為筆誤或認識上的不清，往往將“定金”寫成或說成是“訂金”. “訂金”與“定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同，“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔保作用。賣方違約，買方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。如買方?jīng)Q定不購買，賣方應(yīng)將認購金退還；但如果買方超過規(guī)定期限以后才決定不購買，認購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時也被稱為認購金、誠意金。 由于“訂金”與“定金“的法律后果不同，買賣雙方應(yīng)當對尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的**后期限、房間預(yù)留的期限以及開發(fā)商違約時是否雙倍返還等問題加以明確或溝通，以避免糾紛。 同時，如果購房者在規(guī)定的時限內(nèi)去與賣房者簽訂合同，但因購房合同或補充協(xié)議的具體條款使雙方發(fā)生爭議而不能達成一致意見，致使購房者不能認購房屋的，此責任不應(yīng)由購房者獨自承擔，發(fā)展商應(yīng)當退還“訂金”。否則，購房者交納了此筆費用后，一旦與開發(fā)商不能就正式合同達成一致意見，就要受到嚴重損失，這對購房者是不公平的。 因此，購房者在買房前一定要注意《認購書》的約定內(nèi)容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，留意“定金”風險。

• 問 簽訂認購協(xié)議書時有哪些盲點需要注意？
  答

  簽訂認購協(xié)議書時，需關(guān)注合同條款的合理性，以及開發(fā)商的信譽和項目的實際進展。根據(jù)市場數(shù)據(jù)，不合理的條款和開發(fā)商信譽問題，是導(dǎo)致購房糾紛的主要原因。

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