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• 137****6195

  對于普通的購房者來說，如果僅僅希望做個(gè)簡單的價(jià)格評估，不妨分兩步走?！　〉谝徊?，需要確定個(gè)評估的基準(zhǔn)。在開始評估前，購房者不妨多收集幾個(gè)近期發(fā)生的、地段類似、建筑結(jié)構(gòu)相近的交易，以此對市場行情有個(gè)大致的了解。能夠作為評估基準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，必須是現(xiàn)實(shí)的成交價(jià)格?！　〉诙?，結(jié)合評估基準(zhǔn)、具體房產(chǎn)情況，對有意向的房產(chǎn)估價(jià)。具體估價(jià)主要考慮以下三方面的因素對價(jià)格的影響。1.房屋因素　　房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%；另外舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）扣減10%。此外，樓層對價(jià)格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，2層和6層為－3%，7層為－5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為－5%；而朝向如無朝南窗則為－5%。2.環(huán)境因素　　環(huán)境因素既有自然的也有社會(huì)的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會(huì)對房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市重點(diǎn)中**區(qū)的為+15%。3.心理因素　　如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，心理因素為－8%。

  查看全文↓ 2012-11-01 10:54:16
• 143****4049

  **好能夠自己采集一下周邊已成交房屋的價(jià)格，通過反復(fù)比較，判斷所要購買的房屋價(jià)格是否合理，不能過分依賴某家中介公司。
  有的中介公司想控制房源信息或者想多收中介費(fèi)而把價(jià)格估得很高，如果對目標(biāo)房屋的價(jià)格沒有底，吃進(jìn)就吃虧了。
  可以委托信得過的比較專業(yè)的中介公司或者評估公司進(jìn)行預(yù)測評估。

  查看全文↓ 2012-11-01 10:43:38

相關(guān)問題

• 問 二手房如何評估? 二手房價(jià)格怎么算 如何對二手房價(jià)值評估？
  答

  向、樓層、戶型架構(gòu)、裝修水準(zhǔn)、物業(yè)類型等；（3）市場炒房因素和其他因素等?，F(xiàn)在我們分析一下可以看到，第1條受市政規(guī)劃影響較大，第2條名目很多，但人為影響較大，第3條可以當(dāng)做偶然因素看待了。二手房評估包含哪些環(huán)節(jié)？現(xiàn)在房產(chǎn)評估可采取由房產(chǎn)網(wǎng)站評估或由擁有專業(yè)評估資質(zhì)的服務(wù)公司評估兩種方式：（1）房產(chǎn)網(wǎng)站評估：目前，一些國內(nèi)大型的房產(chǎn)經(jīng)營性網(wǎng)站或者一些門戶網(wǎng)站的房產(chǎn)欄目等等一些網(wǎng)站為吸引人氣，均推出了免費(fèi)評估的服務(wù)項(xiàng)目，這對消費(fèi)者來說是一些利好消息。但值得引起注意的是，部分網(wǎng)絡(luò)提供的評估的結(jié)果不具備法律效應(yīng)，也就是說，銀行不會(huì)依據(jù)這種估價(jià)給予購房者辦理抵押貸款，如需貸款買房，需要找有專業(yè)評估資質(zhì)的網(wǎng)站，進(jìn)行線下評估，出評估報(bào)告。（2）專業(yè)資質(zhì)機(jī)構(gòu)評估：擁有專業(yè)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)才出具的評估報(bào)告可以用來辦理按揭貸款。我們確定好需要貸款銀行后，可以直接找銀行尋找他們可信的評估機(jī)構(gòu)，或是網(wǎng)上搜索找到評估公司后再去確定我們的貸款辦理銀行，也可以直接委托房產(chǎn)中介進(jìn)行操作。二手房評估費(fèi)用如何計(jì)算？具體到實(shí)際操作來講，房屋評估費(fèi)可以依據(jù)房產(chǎn)中介提供給你的費(fèi)率來計(jì)算。當(dāng)然這前提是你不在乎這一小部分錢。從現(xiàn)在來說，銀行為爭取客戶，占有市場份額，與很多評估公司簽具了協(xié)議，費(fèi)率降了很多。實(shí)際操作空間比較大，這里**主要的是與評估公司爭利，費(fèi)率方面可探討性較大。一般來講，小伙伴們購入低于100萬的房產(chǎn)，評估費(fèi)在10

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• 問 二手房的價(jià)格怎么評估？
  答

  般根據(jù)房子的建設(shè)成年限，還有房子周邊相同物業(yè)的價(jià)值，再有就是未來這一片區(qū)的發(fā)展空間。

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• 問 如何查詢二手房交易價(jià)格? 如何查詢房產(chǎn)是否已在自己的名下，二手房交易
  答

  第一，我不清楚房子是什么性質(zhì)，為何沒有房產(chǎn)證。所以目前無論如何都不可能在你名下第二，發(fā) 票是不能說明房產(chǎn)歸屬問題，只能說明你和你購買房子的業(yè)主有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。辦理房產(chǎn)證的時(shí)候如何辦理的，這一點(diǎn)你首先要搞清楚。第三，房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定，是看房產(chǎn)辦理備案登記人名字，以后房產(chǎn)證上就是備案登記這個(gè)人的名字。所以，首先要明確你的問題，不然無法回答你。即便回答了都是不負(fù)責(zé)任的

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• 問 賣房時(shí)如何確定二手房的合理價(jià)格？
  答

  參考周邊房價(jià)，考慮房屋狀況，合理定價(jià)。

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• 問 二手房的價(jià)格怎么算的?如何對二手房價(jià)值評估?
  答

  1、房產(chǎn)的年份、硬件和初次購買價(jià)格雖然在房產(chǎn)價(jià)格大幅上升的時(shí)期體現(xiàn)得不很明顯，但對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)還是要考慮到這就問題的。合理的算法是每年折舊2%。另外，初次的購買價(jià)格也會(huì)對價(jià)值評估產(chǎn)生一定的影響，二手房定價(jià)時(shí)要考慮到當(dāng)?shù)貥鞘械恼w**（或貶值）幅度。不應(yīng)該在定價(jià)時(shí)背離正常的價(jià)格規(guī)律。2、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向關(guān)于樓體結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結(jié)構(gòu)名詞的含義一文，好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。通常一個(gè)層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。3、外部環(huán)境、綠化、人文所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會(huì)比較容易得到買家的心理認(rèn)可。買家會(huì)愿意多出一些費(fèi)用來購買這樣的房產(chǎn)。優(yōu)良的外部環(huán)境、綠化、人文等這些因素會(huì)為房產(chǎn)每平米加價(jià)2%至5%左右，反之亦然。4、建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。良好的建筑質(zhì)量、獨(dú)特又美觀外立面造型、優(yōu)質(zhì)的內(nèi)外部裝修會(huì)為房價(jià)加分5%左右。5、電梯數(shù)量和品牌買家來看房時(shí)往往會(huì)乘坐電梯。而電梯數(shù)量和品牌是便利性與安全性的體現(xiàn)。相對較多的電梯數(shù)量和信譽(yù)度較高的電梯品牌雖然不一定為房產(chǎn)價(jià)值加分，但卻會(huì)對買家的心里舒適度產(chǎn)生重大的影響。6、地段等級 較高的地段等級當(dāng)然會(huì)對拉高房價(jià)產(chǎn)生作用。尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會(huì)帶來不可估量的價(jià)值空間。7、室內(nèi)面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛(wèi)大小、采光室內(nèi)面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中使用方便、采光性能理想的房產(chǎn)在定價(jià)時(shí)要高于其他房產(chǎn)價(jià)格的3%至5%左右，反之亦然。8、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會(huì)相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價(jià)時(shí)將會(huì)被扣減5%左右的價(jià)格。9、居住人氣、區(qū)域規(guī)劃居住人氣高的小區(qū)往往會(huì)使購房者產(chǎn)生從眾心理。另外，許多購房者在購買二手房時(shí)會(huì)比較看重所在房產(chǎn)區(qū)域的未來規(guī)劃。一個(gè)規(guī)劃完善的區(qū)域會(huì)為本地房產(chǎn)提供2%至5%的加價(jià)空間。

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