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  房屋中介機構對于房屋權屬狀況等訂約相關事項及當事人的訂約能力負有積極調查并據實報告的義務。房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用。委托人有損失的，房屋中介機構應當承擔相應的損害賠償責任。房產中介在居間合同中，主要提供的是訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，盡管房產中介作為非買賣合同當事人，無需對合同承擔法律責任，但房產中介應就其提供的訂立合同機會或媒介服務負責，若房產中介未適當履行其義務，對存在重大權屬瑕疵或其他瑕疵的房屋，本應或能夠發(fā)現其瑕疵，而僅因其不積極調查等消極行為未發(fā)現或未告知合同當事人，那么房屋中介機構不僅可能承擔退還居間費的損失，而且還可能會承擔其他賠償責任。

  查看全文↓ 2012-12-13 11:08:23

相關問題

• 問 房產中介公司在房屋買賣中，所起到的作用是什么？
  答

  主要起到三個做用，①信息渠道②居間中保③權證辦理

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• 問 房產中介有哪些服務義務？中介必須要履行哪些義務？有哪位能說說？
  答

  未完成全部委托事項時的責任如果居間協議中約定按成交價1%支付中介費的，中介提供的服務應當包括以下內容：1、權籍調查。2、使用狀況調查。3、行情調查。4、確定成交意向，訂立交易合同。5、辦理產權過戶。法律依據：《中華人民共和國合同法》第四百二十五條【居間人如實報告義務】居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。

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• 問 房屋買賣中陰陽合同的效力是什么 房屋買賣中陰陽合同中介的責任有哪些
  答

  陰陽合同是現售合同登記價格與真實交易價格不一致的合同，陽合同是表面上的合同，即國土局登記的現售合同;陰合同是規(guī)定雙方真實價格的文件，包括預售居間合同和過戶價格確認書、補充協議等。 下面，首先從法律精神的角度講一下法律對陰陽合同的限制，接著結合深圳法院審判實踐分析一下法院對陰陽合同效力的態(tài)度，**后講一下中介參與陰陽合同的責任。 一、法律對陰陽合同的限制 對于一筆交易，法律從兩方面來調整，一方面從保護社會公序良俗的角度來加以限制，另一方面在不違反社會公序良俗的情況下鼓勵交易各方按自己的真實意思交易。**終以真實合同為依據，在陰陽合同效力上形成了兩條對立的規(guī)范： 1、為保護國家、社會公共利益，惡意串通損害國家利益的合同無效，即全部無效。 2、為促成交易，即使現售合同上的價格條款無效，但其他條款與真實合同不抵觸的仍有效，即部分無效。 法院對陰陽合同效力的認定都是結合案情從這兩條中拷量，**終確定一條，要么認定合同全部無效，要么僅避稅價格條款無效其他條款仍有效。下面將結合深圳法院的審判實踐分析一些具體情形。 二、法院對陰陽合同效力的態(tài)度 陰陽合同在相當長的時間里都是一種客觀現象，短期內也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機關、法院都是知道的，法院審判也相對比較寬松，除非差價太大，往往根據違約情形選擇適用對違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形： 1、對于差價以裝修名義并且差價較小的，一般認定合同有效。 2、對于差價太大，一般會認定無效。 3、對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以低價過戶損害其利益的，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。 4、對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現售后只想以現售合同上的低價買，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。 5、對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價過戶，另一方拒絕的，會調解，調解不成則認定合同不成立。 6、沒簽過戶確認書，現售價變少的，視為雙方意思變更，現售合同有效。 三、中介參與陰陽合同的責任 首先，法律上要有證據證明中介參與了陰陽合同，才會有責任問題，證據主要指中介在過戶價格確認書或補充協議上簽字或蓋章，或者同時在預約和現售上蓋章但兩份合同差價懸殊。 其次，即便有證據證明中介參與陰陽合同，但現有民事、刑事法律對于中介這一行為并無明確規(guī)定，僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范，故法院一般不會直接判決中介因協助避稅而承擔責任，**多是依職權建議有關機關追繳稅款和進行行政處罰。 **后，行政主管機關和行業(yè)協會有權對參與陰陽合同的中介進行行政處罰。 綜上所述，中介只要沒留下參與陰陽合同的證據，法院因中介參與陰陽合同判決中介承擔責任的可能性很小，但不能排除國土房產局和房地產協會的行政處罰。

• 問 房產中介有哪些義務？如果沒有盡到義務怎么辦？有沒有個人了解的？
  答

  房產中介組織的社會功能與運作機理 中介組織是社會發(fā)展的產物，它是介于政府、企業(yè)和個人之間，從事溝通、協調、公證、評價、監(jiān)督、咨詢等活動的機構。它的業(yè)務活動以充當不同主體的媒介為核心內容，具有提高社會、經濟運行效率的社會功能。由于房地產市場本身所具有的特點，使得房產中介組織更顯得尤為重要。 首先，商品房市場特別是住房二級市場的形成，對房產中介組織產生強烈需求。隨著我國從計劃經濟體制向市場經濟體制的轉變，房地產業(yè)獲得了長足的發(fā)展，也產生了一些問題。主要表現為商品房供給結構失衡，新開發(fā)住房的單套面積越來越大，造成中低級消費群體適用型住房難買的狀況。與此同時，較高級的消費群體普遍存在著對現有住房不滿意，希望賣掉舊房買新房的心理欲求。因為商品房價值巨大，所以賣掉舊房通常為改善居住條件的先決前提。在這種情況下，房屋置換自然地成為了房地產行業(yè)的延伸。然而住房二級市場繁榮的**大障礙就是交易信息不通暢，即俗稱的“賣方找不到買方，買方找不到賣方”。無論是買方還是賣方，以個人行為去獲取交易信息都是高成本、高風險與低效率的。房產中介組織正是基于市場對房產交易機會的需求，應運而生。

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• 問 房屋買賣預約具有哪些法律效力？
  答

  我聽說房屋買賣預約是雙方的承諾，簽了就得遵守。如果一方不履行，另一方可以要求賠償。但具體細節(jié)我不太清楚，最好咨詢專業(yè)人士。

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