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• 155****6493

  （1）購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確。（2）合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。（3）房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。（4）其他條款如付款方式、辦證義務(wù)等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說明。（5）違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：①簽訂認(rèn)購(gòu)書后，購(gòu)房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；②購(gòu)房者不按期付款；③開發(fā)商不按期交房；④面積變動(dòng)超過約定幅度；⑤房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；⑥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理等。

  查看全文↓ 2012-12-29 15:11:27

相關(guān)問題

• 問 買房時(shí)需要簽訂哪些合同 簽訂購(gòu)房合同有哪些注意事項(xiàng)
  答

  購(gòu)房合同是房產(chǎn)陷阱的“藏身之地”，簽訂一份防陷阱的合同，對(duì)消費(fèi)者極為必要。買房要簽?zāi)男┖贤?買房子簽合同時(shí)需要注意哪些事項(xiàng)？請(qǐng)仔細(xì)閱讀以下內(nèi)容： 貸款夠房一定要簽訂合同，它涉及事后的很多事情：簽什么合同？要是開發(fā)商給您帶的款，就與開發(fā)商簽訂合同，要是自己從銀行貸款就與銀行簽訂合同；涉及一下問題： 1.簽合同人的資格問題 2.產(chǎn)權(quán)證的合法問題 3.面積 4.價(jià)格 5.付款方式與期限 6.交房期限 7.遺留問題有沒有，以及若有的話，責(zé)任落實(shí)問題 山東省消協(xié)投訴部副主任牟剛認(rèn)為，消費(fèi)者對(duì)任何一種商品都應(yīng)該有知情權(quán)、但記者了解到，消費(fèi)者主要通過開發(fā)商知名度、樓盤宣傳材料、朋友介紹考慮買房?！跋M(fèi)者不可能全程跟蹤房屋的建造過程。因此，對(duì)于房屋這種特殊商品，消費(fèi)者的知情權(quán)更易受侵犯。”牟剛說。 “決定簽合同、交第一筆定金前要慎重，以免一開始就進(jìn)入開發(fā)商的圈套?！笨禈蚵蓭熓聞?wù)所律師王青鋒提醒說。 除購(gòu)房前慎重選擇外，一份規(guī)范詳細(xì)的合同可以為維權(quán)帶來很大方便。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多消費(fèi)者不知《商品房買賣合同示范文本》為何物，開發(fā)商單方提供的合同，消費(fèi)者往往不作任何改動(dòng)，審閱后簽上名字就達(dá)成協(xié)議。牟剛說：“單方合同、?開口合同??霸王合同?，給日后可能出現(xiàn)的糾紛埋下隱患?！? 康橋律師事務(wù)所律師王青鋒等人認(rèn)為，目前許多房產(chǎn)交易還處在“賣方”市場(chǎng)階段，許多房產(chǎn)商借其優(yōu)勢(shì)地位，與消費(fèi)者簽訂了權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等的合同亟需政府有關(guān)部門對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)控。同時(shí)，消費(fèi)者也應(yīng)采取恰當(dāng)方式維權(quán)，比如變通合同形式、在開發(fā)商提供的合同文本上加“附頁”等，這是法律允許的，也是必要的。 專家們提醒消費(fèi)者在簽合同時(shí)尤其應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：檢查開發(fā)商的“五證兩書”原件是否齊全，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售預(yù)售許可證》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，并要抄下證件的號(hào)碼。 房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細(xì)約定。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對(duì)小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合”的形式簽訂。 約定房子面積。 建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積及其測(cè)量方法要明晰，將開發(fā)商有關(guān)面積的宣傳材料擇要寫入合同。 交房時(shí)間和預(yù)期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時(shí)明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長(zhǎng)延遲交樓時(shí)間。 明確房產(chǎn)證辦理的具體時(shí)間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。 房子的保修期限和范圍。 依據(jù)國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量問題判斷標(biāo)準(zhǔn)，確定是否出現(xiàn)質(zhì)量問題，并對(duì)維修期限、條件作出約定。 購(gòu)房合同注意事項(xiàng) 看合同對(duì)辦理房產(chǎn)證是怎末約定的，有些合同只約定房產(chǎn)商辦理初始產(chǎn)權(quán)登記（大證），所以簽合同時(shí)一定要注意，要約定為你辦理房產(chǎn)證是房產(chǎn)商的合同義務(wù)，不然你就慘了，交了錢，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，另外還要看“五證”是否齊全，否則根本就辦不了房產(chǎn)證，到時(shí)候哪么多人一起訴退房，公司就面臨破產(chǎn)，一旦破產(chǎn)，購(gòu)房款能否追回就很難說了，因?yàn)榉慨a(chǎn)商的房屋被拍賣的話，是很廉價(jià)的 還有，看看整棟樓的消防是否通過驗(yàn)收，否則房產(chǎn)證也很難辦下來，除非消防驗(yàn)收。 1、要對(duì)合同中的交房條件及期限、逾期交房的違約罰金、交房方式等，一定要寫清楚。 2、對(duì)辦房產(chǎn)權(quán)證的期限，逾期違約的罰金等要寫清楚。 3、合同中應(yīng)有還有房屋周圍設(shè)施及室內(nèi)設(shè)施及裝修情況。 4、簽合同后，還要記住合同中自己違約的條款及罰金。避免違約。

• 問 簽訂購(gòu)房合同有哪些注意事項(xiàng)
  答

  購(gòu)房合同注意事項(xiàng)包括關(guān)于五證、關(guān)于公攤面積、關(guān)于房產(chǎn)證、關(guān)于書面通知、關(guān)于所售房屋的坐落位置、關(guān)于物業(yè)管理公約等，有關(guān)購(gòu)房合同注意事項(xiàng)詳細(xì)的內(nèi)容請(qǐng)閱讀下文。 購(gòu)房合同注意事項(xiàng) 第一項(xiàng)：關(guān)于五證 陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件;或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無效。 對(duì)策：1、復(fù)印件要注意看原件。2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 出賣人保證對(duì)出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。 第二項(xiàng)：關(guān)于公攤面積 陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。 對(duì)策：1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購(gòu)買使用面積，雙方不涉及公攤處理。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 雙方協(xié)商一致，同意對(duì)公攤面積的變化按下列第____種方式處理： 1、如果實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的，買受人在超出暫測(cè)面積的3%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用;如果實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積，買受人據(jù)實(shí)結(jié)算。 2、買受人對(duì)實(shí)測(cè)面積的承擔(dān)，僅在超出暫測(cè)面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。 第三項(xiàng)：關(guān)于房產(chǎn)證 陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。 對(duì)策：1、五證齊全的項(xiàng)目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對(duì)人，買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 如果因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理： 1、 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項(xiàng)的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。 2、 買受人退房的，出賣人按照本補(bǔ)充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。 如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。 如果因頒證行政機(jī)關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣人違約。 第四項(xiàng)：關(guān)于書面通知 陷阱：合同中約定通知義務(wù)后(如：交房通知)，開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。 對(duì)策：1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時(shí)，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對(duì)方，以備證據(jù)。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對(duì)方。 第五項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的坐落位置 陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個(gè)樓盤時(shí)，買受人可能買得是位置好的某號(hào)樓，可交房時(shí)該樓號(hào)又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。 對(duì)策：1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號(hào)。2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號(hào)在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。 第六項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的抵押 陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買受人得不到房屋。因?yàn)橘I受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。 對(duì)策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。 第七項(xiàng)：關(guān)于物業(yè)管理公約 陷阱：《物業(yè)管理?xiàng)l例》今年9月1日實(shí)施，其中明確規(guī)定買受人在購(gòu)房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。 對(duì)策：1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。 買賣雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。 第八項(xiàng)：關(guān)于各方責(zé)任范圍 陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。 對(duì)策：1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實(shí)際損失細(xì)化。2、對(duì)開發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔浚鲑u方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下： 出賣人的責(zé)任范圍： 1、 退還已付房?jī)r(jià)款及其利息(此利息的計(jì)算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計(jì)算;如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計(jì)算)。 2、 賠償買受人從簽訂此購(gòu)房合同時(shí)起到退房時(shí)至每平方米售價(jià)的**差價(jià)。 3、 賠償買受人對(duì)所購(gòu)房屋的裝飾裝修費(fèi)用(此費(fèi)用僅以裝修實(shí)物和相關(guān)票據(jù)為限)。 4、 對(duì)于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用(包括：銀行手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)等)。 五證、公攤面積、房產(chǎn)證、書面通知、所售房屋的坐落位置、所售房屋的抵押、物業(yè)管理公約、各方責(zé)任。消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)需要注意這八項(xiàng)。

• 問 簽訂購(gòu)房合同有哪些注意事項(xiàng)
  答

  首先提醒您在繳納**簽訂合同之前，要確定項(xiàng)目的證件齊全，您可以在其銷售部要求查看這些證件，只有證件齊全才會(huì)減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，也可以辦理按揭貸款。簽合同時(shí)，需要注意以下事項(xiàng)： 1、通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五基本的“五證”齊全。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。 2、使用規(guī)范的合同文本。一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。 3、相關(guān)證明文件有效。如果是買期房（在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋）要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)；買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證（預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了）和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對(duì)一下其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。 4、另外，買期房要約定條件和時(shí)限。所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。 5、明確具體時(shí)間和違約責(zé)任。對(duì)于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章，對(duì)買房者極為不利。 6、檢查房屋質(zhì)量。在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對(duì)質(zhì)量問題的責(zé)任。 7、重點(diǎn)約定違約責(zé)任。對(duì)于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?？蓞⒖迹汉灱s后購(gòu)房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。

• 問 購(gòu)買二手房簽訂合同有哪些注意事項(xiàng)？
  答

  聽說買房簽合同時(shí)要注意產(chǎn)權(quán)、價(jià)格、付款方式，還有房屋的實(shí)際情況。最好找個(gè)懂行的人幫忙看看，或者咨詢一下專業(yè)人士。

  全部4個(gè)回答>
• 問 簽訂正式的購(gòu)房合同有哪些注意事項(xiàng) 新房購(gòu)房流程有哪些
  答

  目前購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)，**好使用建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購(gòu)房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。但切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購(gòu)房時(shí)也應(yīng)注意以下幾個(gè)問題。 1、認(rèn)購(gòu)書問題。在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書，交納認(rèn)購(gòu)款。 開發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；另一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購(gòu)房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款，如果在規(guī)定的時(shí)間里，購(gòu)房人不想購(gòu)買該房屋，就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。 第一種情況的認(rèn)購(gòu)書，由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國(guó)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認(rèn)購(gòu)書在法律上是無效的。 但**高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《**高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。 根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認(rèn)購(gòu)書，如果開發(fā)商在購(gòu)房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認(rèn)購(gòu)書肯定是無效的；如果開發(fā)商在購(gòu)房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購(gòu)書的地位將和開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)相同。 第二種情況的認(rèn)購(gòu)書，需要看認(rèn)購(gòu)書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備?！?*高法院解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。 但是實(shí)踐中大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購(gòu)書的法律效力如何? 《**高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《**高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書，就必然沒有法律效力。 但是如果認(rèn)購(gòu)書僅規(guī)定了房號(hào)、面積和價(jià)格等條款，那么該認(rèn)購(gòu)書未滿足合同應(yīng)具備的基本條款，不具有法律效力。 2、補(bǔ)充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購(gòu)房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。 這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購(gòu)房人不利的條款，如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)?、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對(duì)開發(fā)商的免責(zé)條款。 比如有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任?！庇捎谘a(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購(gòu)房人很難完全搞懂。 因此，購(gòu)房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對(duì)其進(jìn)行修改。 同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護(hù)購(gòu)房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購(gòu)房人以上的合理要求，那么，購(gòu)房人**好不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 3、售樓廣告問題。開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款。 此類廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng)，不能直接成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開發(fā)商的虛假?gòu)V告行為，購(gòu)房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的責(zé)任。 根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。 因此，購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時(shí)向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，申請(qǐng)予以查處，或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。 同時(shí)，國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定》也對(duì)房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項(xiàng)以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購(gòu)房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。 不過為了避免不必要的麻煩，購(gòu)房人**好在簽訂合同時(shí)，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實(shí)時(shí)告開發(fā)商違約。 4、樣板房問題。目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購(gòu)房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購(gòu)房人要求退房時(shí)，開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。 在購(gòu)房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房，因此購(gòu)房人無權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此。 《商品房銷售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。 開發(fā)商未作說明，致使購(gòu)房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購(gòu)房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購(gòu)房合同(變更還是撤銷購(gòu)房合同由購(gòu)房人進(jìn)行選擇)。 5、質(zhì)量問題。有些購(gòu)房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。 而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時(shí)，應(yīng)同時(shí)向購(gòu)房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，是購(gòu)房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。 商品房竣工驗(yàn)收，是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。 至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益，因此有必要在購(gòu)房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。 根據(jù)《**高法院解釋》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在下列情況下，購(gòu)房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。 《**高法院解釋》第13條第1款規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 總之，購(gòu)房人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，千萬不要著急，盡可能多咨詢一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對(duì)等的商品房買賣合同。