二手房買賣合同中,買方需警惕賣方隱瞞房屋瑕疵、未明確約定過戶時間及費用承擔等陷阱。買方應要求賣方提供完整產(chǎn)權證明,并在合同中明確雙方權利義務,以保護自身合法權益。
全部5個回答>二手房買賣合同可能存在的風險有哪些?應該如何規(guī)避?
138****6140 | 2013-01-07 16:54:18
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147****5439
1.房屋被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利,此時出賣人無權處分房產(chǎn),買受人與出賣人訂立房屋買賣合同的,合同自然無效?! ?.買賣房屋上已設定抵押。如果出賣人已將房產(chǎn)抵押給第三方,在轉讓該房產(chǎn)時,并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押,則轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進行買賣?! ?.買賣房屋正在租賃。如買賣房屋正在出租期間,則根據(jù)法律規(guī)定,承租人享有有限購買權,買受人若要確保萬無一失,則需要出賣人提供該房產(chǎn)的承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權的聲明。此外,買受人還應留意出賣人與該房產(chǎn)的承租人所簽訂的租賃合同是否登記備案,根據(jù)相關規(guī)定,轉讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),租賃雙方當事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的,該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。也就是說,如果買受人購買該房產(chǎn)是為了自住,而出賣人與承租人簽訂的承租合同又登記備案,則買受人購房用于自住的目的可能就無法實現(xiàn)。
查看全文↓ 2013-01-07 16:55:23 -
152****3006
故意規(guī)避稅收。現(xiàn)實生活中,部分買賣雙方耍小聰明,采取“高買低報”、延期過戶、假贈予等方式規(guī)避稅收,但上述行為存在較大的法律風險,**終聰明反被聰明誤,吃虧的還是自己?! ?.“高買低報”。“高買低報”是指二手房交易買賣雙方及中介公司在申報房價時,以低于實際成交的價格簽訂虛假協(xié)議申報納稅。但此種做法可能存在的風險是,買受人有可能根據(jù)低報的過戶價格來付款,不愿意再按照原購房價格成交,造成出賣人利益受損;而此種做法也可能導致買受人在向銀行貸款時,貸款數(shù)額過低?! ?.延期過戶。此種方法主要目的是規(guī)避營業(yè)稅。其一般做法是:買賣雙方在達成購房意向之后,首先簽訂一份購房合同,規(guī)定房款交付方式、房屋過戶時間和過戶方式。在買方交納全部或者部分房款之后,賣方先將房屋交買方使用,等到賣方的房屋持有年限達到規(guī)定的免稅時間后,雙方再將房屋過戶。此種行為的風險是:一旦二手房市場在合同簽訂后房屋過戶前出現(xiàn)價格上的大幅波動,無論是大漲還是大跌,買賣雙方中可能有一方寧愿違約也要解除合同,從而損害守約方利益?! ?.虛假贈與。這是目前避稅方式中較為簡單的一種。通常是買賣雙方在達成交易意向后,先私下簽訂一份買賣合同,之后再到公證處辦理房屋贈與合同,聲明出賣人無償將某房屋贈與買受人,以未發(fā)生金錢交易為名,規(guī)避營業(yè)稅及其附加稅費。這種方式從法律角度看,完全屬于一種逃稅的違法行為,買賣雙方在交易過程中一旦發(fā)生糾紛不僅不會受到法律保護,反而會在有關部門認定存在相關違法事實后,被追究一定的法律責任。如果此房子在5年之內再次交易過戶,將會由賣方承擔成交價格20%的個人所得稅,交易成本會更高。
查看全文↓ 2013-01-07 16:55:13 -
158****5002
二手房買賣合同可能存在的風險 (一)房屋買賣合同遺漏必要主體。一般而言,房屋買賣合同必定涉及房屋的所有權人是誰,如果房屋為多人共有(如夫妻共同共有),而訂立合同時共有人未在買賣合同上簽字,則可能導致買賣合同無效?! ?二)房屋買賣合同主體不合法。現(xiàn)實生活中,部分買受人在訂立買賣合同時未認真審查房主的真實性,主要是未核實房主的身份,某些不法分子(如房屋的承租人)通過假證冒名與買受人簽訂買賣合同,以致買受人**終錢房兩空。 (三)房屋存在物權瑕疵。主要是指買賣的房屋權利不具備完整性,如被法院依法查封、房屋設定抵押、房屋正在租賃等情況?!?四)故意規(guī)避稅收?,F(xiàn)實生活中,部分買賣雙方耍小聰明,采取“高買低報”、延期過戶、假贈予等方式規(guī)避稅收,但上述行為存在較大的法律風險,**終聰明反被聰明誤,吃虧的還是自己。二手房買賣合同風險的規(guī)避 目前我國的二手房交易市場還不夠規(guī)范,風險較大,這要求買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時一定要謹慎。其實,規(guī)避風險的**佳方法就是依法、誠實履行合同,切勿耍小聰明。此外,建議在二手房買賣時,把握四個“要點”?! ∫皇谴_認房主真實身份。買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性,主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時,房主要全部到場。如有特殊情況不能到場,需出具經(jīng)過公證的委托書及***人身份證件,由委托***人替其簽章?! 《谴_認房主擁有出售房屋的合法完全產(chǎn)權。必要時到房處管理登記部門查詢該房屋的相關登記情況,保證房屋不存在任何物權瑕疵?! ∪敲鞔_雙方權利義務及違約責任。因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大,有時會出現(xiàn)意想不到的狀況,導致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利,以及違約金的償付金額和時間。 四是及時辦理房屋過戶手續(xù)。購房者千萬不能為了節(jié)省過戶費用,采取所謂避稅方式,給買賣雙方都帶來極大的法律風險、市場風險和政策風險。
查看全文↓ 2013-01-07 16:55:02

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賣房其實風險在于時間,金錢上的風險為零。買你房子的朋友把錢給你了,你才交房,不給錢你不交房,他占不到你便宜。交易過程1.付定金 2.付**(買房者貸款)3.進交易中心(產(chǎn)權過戶)4.產(chǎn)權證下來(買家貸款金額通過銀行直接打入賣家賬號,買房得到產(chǎn)權證)5.交尾款,賣家交房及辦理過戶手續(xù).
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二手房買賣合同風險的規(guī)避 目前我國的二手房交易市場還不夠規(guī)范,風險較大,這要求買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時一定要謹慎。其實,規(guī)避風險的**佳方法就是依法、誠實履行合同,切勿耍小聰明。此外,建議在二手房買賣時,把握四個“要點”?! ∫皇谴_認房主真實身份。買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性,主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時,房主要全部到場。如有特殊情況不能到場,需出具經(jīng)過公證的委托書及***人身份證件,由委托***人替其簽章?! 《谴_認房主擁有出售房屋的合法完全產(chǎn)權。必要時到房處管理登記部門查詢該房屋的相關登記情況,保證房屋不存在任何物權瑕疵?! ∪敲鞔_雙方權利義務及違約責任。因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大,有時會出現(xiàn)意想不到的狀況,導致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利,以及違約金的償付金額和時間。 四是及時辦理房屋過戶手續(xù)。購房者千萬不能為了節(jié)省過戶費用,采取所謂避稅方式,給買賣雙方都帶來極大的法律風險、市場風險和政策風險。
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換房的常見風險有以下三種:1.時效風險;2.資金風險;3.違約風險。一、換房中的時效風險1.付款時效換房者與賣方約定,需要用自己賣房所得部分房款來支付購房的**款。但在約定時間到期后,舊房仍未賣出,導致?lián)Q房者不能在約定時效內及時付款。具體付款金額及交付日期會在合同的補充協(xié)議中體現(xiàn),如下圖:購房合同關于中成交價格的內容
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一、房齡出現(xiàn)問題售房者一般不會將房齡準確告訴購房者,并且購房者也常常忽視房齡的問題,因此,常常有購房者入住之后發(fā)現(xiàn)房齡比想象中大很多,從而發(fā)生糾紛的情況出現(xiàn)。所以購房者在查詢房屋信息時一定要注意查詢房齡,如果房齡太大那么貸款時會遇到些問題,銀行為了控制風險可能只貸6成甚至更低,而且**高貸款年限也會縮短,考驗購房者的**能力和還款能力。二、售房者資質有問題有些售房者明明不是房屋的所有權人,或者只是房屋所有權人之一,但是依然私自將房屋出售,這就是售房者資質存在問題。所以購房者一定要對售房者的信息進行核實,搞清楚他是不是權利人,這套房屋一共有多少權利人,共有權利人是否同意出售房屋等問題。三、購房者資質有問題有些地區(qū)或者城市對購房者都有一定的要求,如果達不到是不可以購房的,所以在房屋交易前,售房者需要對購房者是否具備購房資格進行查詢,避免“空歡喜一場”。四、不良中介騙術多個別中介人員會進行不規(guī)范操作,包括暗地里動手腳“吃差價”,不讓上下家見面等。因此,簽訂房屋合同時,買賣雙方**好能夠見面,并且進行仔細交流,確認好合同細節(jié),這樣可以避免中介陷阱。五、房屋價格未標清當前很多人買房時說到都是“到手價”,而那些應該其支付的稅費都轉到下家承擔,對下家而言可能就要多一筆費用,如果不能協(xié)商好就會引起糾紛,所以房屋價格一定要標清,如果有其他要支付的費用就另行注明。六、 “做低房價”“做低房價”實際上是一種逃稅、避稅行為,觸犯相關法律法規(guī)的,售房者可能面臨著無法及時收到全額房款的風險。對于購房者而言,可能會降低其貸款的可貸額度,加大購房者的的風險。此外,如果之后再次轉讓房屋還需按照差額進行計稅,增加成本,所以**好避免。
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