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• 145****7729

  建議認(rèn)購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因為買房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。
  一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的**主要的根據(jù)和憑證。

  查看全文↓ 2013-01-10 09:57:29
• 145****2761

  定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用。并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。建議，購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。

  查看全文↓ 2013-01-10 09:55:29

相關(guān)問題

• 問 認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別是什么？簽訂認(rèn)購書需注意些什么？
  答

  通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。建議，購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。 

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• 問 認(rèn)購書里有什么貓膩 簽訂認(rèn)購書有哪些注意事項
  答

  目前,買房先簽訂認(rèn)購書并交納一定定金在很多樓盤銷售期房時都很常見。簽訂認(rèn)購書有哪些流程？簽訂認(rèn)購書有哪些貓膩？如果簽了認(rèn)購書，對房子不滿意，能退定金嗎？且看專業(yè)人士解答。 怎樣簽訂認(rèn)購書 購房者在選好房源，談妥價格后，便是該去簽訂認(rèn)購書了，這個時候還得交付一定額度的定金，開發(fā)商此時會把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給你，并講清項目進展情況。在簽定完認(rèn)購書后，銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個細(xì)節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽定購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時有關(guān)委托書的證實、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費的說明。 步驟1規(guī)避受牽制條款 如果購房人自己想簽訂認(rèn)購的話，則要避免認(rèn)購書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯就歸結(jié)于購房人。但因為該條款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購房人要求簽訂市建委制定的認(rèn)購書示范文本，該文本充分保護了購房人的利益。該文本第六條規(guī)定：“認(rèn)購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認(rèn)購書自動解除；雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購書。出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購人?！卑凑赵摋l款，如因合同條款原因未達(dá)成協(xié)議的，認(rèn)購書自動解除，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。 步驟2應(yīng)按時與開發(fā)商協(xié)商合同 認(rèn)購書中一般約定簽訂購房合同的時間，購房人應(yīng)按時前往，否則會造成對自己不利的后果。如示范文本第五條就規(guī)定：“認(rèn)購人未在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購書。出賣人解除本認(rèn)購書的，認(rèn)購人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方?！彼?，購房人一定要注意該時間的規(guī)定。 如果購房人因各種原因不能按時與開發(fā)商商談購房合同，一定要取得開發(fā)商的同意。經(jīng)常會出現(xiàn)認(rèn)購人不能按時簽約的情況，購房人一定要與開發(fā)商協(xié)商，取得其同意。同時，還應(yīng)讓開發(fā)商給予書面確認(rèn)，認(rèn)可延期談判，并約定談判的具體期限。 簽訂認(rèn)購書注意事項 房地產(chǎn)合同相對比較復(fù)雜，須談的事項很多，有時須歷經(jīng)數(shù)輪，持續(xù)很長時間，為避免日后因條款原因無法簽訂合同情況下退還定金方便，**好在合同正式談判之前要求開發(fā)商出具購房人前來談判的書面憑證。 如果違約 定金不可退 買房沒有經(jīng)驗的人，有時會忽視認(rèn)購書上的一些細(xì)節(jié)就盲目簽字，交納定金，因而遭遇到一些不必要的購房糾紛。相對于商品房預(yù)售合同來說，認(rèn)購協(xié)議是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同。 訂立預(yù)約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立。 預(yù)約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續(xù)進行磋商，**終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。 因此， 在繼續(xù)進行的磋商中， 如果一方違背公平、 誠信原則， 或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款， 或者提出令對方無法接受的不合理條件， 或者拒絕繼續(xù)進行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對預(yù)約合同的違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進行了磋商，只是基 于各自利益考慮， 無法就其他條款達(dá)成一致的意思表示， 致使本約不能訂立， 則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。 這種情況下， 預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除， 已付定金應(yīng)當(dāng)返還。也就是說， 若購房者交款后反悔， 違背了認(rèn)購協(xié)議的根本目的， 定金是不能夠退還的；若購房者在購房中出現(xiàn)了不可歸責(zé)于雙方原因的購房磋商行為，定金是能夠退還的。 認(rèn)購書并非一定要簽，如果您對認(rèn)購書上的內(nèi)容有疑慮，**好咨詢相關(guān)專家后再決定簽不簽。

• 問 商品房認(rèn)購書里的貓膩怎么識破？
  答

  認(rèn)購書里有很多專業(yè)詞匯，需要特別注意定金、違約責(zé)任等部分。

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• 問 簽認(rèn)購書有什么注意事項 如何分清定金與訂金
  答

  “近年來，隨著消費者消費維權(quán)意識的增強，一些消費熱點也成了投訴熱點，比如購買商品房問題，因其支付額度大，辦理手續(xù)繁多復(fù)雜，出問題多而備受消費者關(guān)注?！? 簽認(rèn)購書時，分清定金與訂金 值得注意的是，“定金”、“訂金”問題在房屋的買賣中也經(jīng)常會遇到。據(jù)介紹，買房者在簽定認(rèn)購書時，一定要分清定金與訂金的區(qū)別?！逗贤ā放c《擔(dān)保法》規(guī)定定金的數(shù)額不超過合同總價款的百分之二十,當(dāng)事人履行債務(wù)后定金應(yīng)該抵做價款或收回,給付定金的一方不履行債務(wù)不履行債務(wù)無權(quán)收回定金,收受定金的一方不履行債務(wù)應(yīng)該雙倍返還定金。關(guān)于訂金只是一種預(yù)付款的性質(zhì)，如果商品房買賣合同沒有簽定,按照法律規(guī)定訂金應(yīng)該退還。 因此在約定定金或約定訂金不與返還的情況下購房者有可能處于不利的狀態(tài),如果發(fā)現(xiàn)所選的商品房不滿意或認(rèn)為商品房買賣合同條款不平等時,要么接受開發(fā)商的不平等條約,要么拒絕與開發(fā)商簽定《商品房買賣合同》接受定金或訂金不返還的違約處罰條款。 “因此,提醒購房者慎簽《房屋認(rèn)購協(xié)議書》。注意定金或訂金的區(qū)別并審查有無其他約定。從受理投訴情況看，開發(fā)商經(jīng)常故意將兩個不同意義的定(訂)金混淆，很多消費者根本不懂這兩個字在法律上的真正含義，輕意被蒙騙，有口難言?！秉S島區(qū)消保委工作人員提醒。 買房前先審查，“火眼金睛”買房 “消費者在購買房屋時，應(yīng)該做到審查這些項目。包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì);房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍;國有土地證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證書、開工許可證、商品房預(yù)售許可證書;審查所要購買的房屋是否已作抵押?！秉S島區(qū)消保委工作人員提醒廣大購房者。 同時，消費者在買房時，付款的環(huán)節(jié)也應(yīng)該做到明明白白。據(jù)介紹，選擇一次性付款可能會得到開發(fā)商一定的優(yōu)惠,但是當(dāng)房屋出現(xiàn)延期交付或質(zhì)量問題時買房者就處于被動了。**好是分期付款。按照商品房建設(shè)進度來給開發(fā)商支付款項。直至商品房驗收合格后才支付尾款**好。消保委提醒消費者一定要把握好付款的時機，真正做到一手交錢，一手辦手續(xù)。 這些環(huán)節(jié)，易出問題糾紛 采訪過程中記者了解到，消費者在買房時出現(xiàn)問題多、產(chǎn)生糾紛多的環(huán)節(jié)常見的有延期交房、房屋質(zhì)量問題等。關(guān)于延期交房問題，黃島區(qū)消保委工作人員表示，該部門前期受理的案例中有消費者前來投訴開發(fā)商延期交房兩年，但拒不按合同賠償違約金，還實行霸王規(guī)定，用高價車位款來賠償違約金，消費者維權(quán)難度大。 “前不久有消費者來反映，他剛剛?cè)胱〉男路恳驑巧蠘I(yè)戶跑水，在短短的30分鐘內(nèi)他家就變成了‘水簾洞’，由此他懷疑新購房屋存在著嚴(yán)重的質(zhì)量問題，但苦于舉證難而對開發(fā)商無可奈何?！秉S島區(qū)消保委工作人員表示，“小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施房屋配套設(shè)施不齊全運轉(zhuǎn)不正常，承諾的規(guī)劃與事實不一致這些也是常見的問題。”而所有這些問題，消費者都應(yīng)該在購買前好好把關(guān)，做足課前功課，做到把關(guān)口前移，爭取做到防患于未然。 若購買的是二手房，更應(yīng)該靜下心來，不怕多問多看多聽，應(yīng)注意以下幾點。“房屋手續(xù)是否齊全;房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰;交易房屋是否在租;土地情況是否清晰;市政規(guī)劃是否影響;福利房屋是否合法;單位房屋是否侵權(quán);物管費用是否拖欠;中介公司是否違規(guī);合同約定是否明確等?！秉S島區(qū)消保委工作人員表示。

• 問 認(rèn)購書中的定金和訂金有什么不同，如何理解？
  答

  購房者在簽訂認(rèn)購書時注意“定金”和“訂金”的區(qū)別?！岸ń稹笔欠筛拍?，其目的是在于對《商品房買賣合同》的成立或履行起擔(dān)保作用，并有法定的定金規(guī)則，即給付定金的一方不履行合同義務(wù)，無權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行義務(wù)，則應(yīng)該雙倍返還定金。而“訂金”在法律上是不明確的，現(xiàn)在一般被視為預(yù)付款。 沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房，不得簽訂認(rèn)購書的，即使要簽也不能涉及定金（訂金）、預(yù)付款等變相預(yù)售的內(nèi)容。