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• 153****8188

  **近1年內(nèi)僅有武漢天地企業(yè)中心、保利文化廣場(chǎng)、民生銀行(600016)大廈等3棟甲級(jí)寫字樓上市，遠(yuǎn)不能滿足入駐武漢企業(yè)的需求，預(yù)計(jì)近期寫字樓租金還將繼續(xù)上漲。

  查看全文↓ 2013-01-15 15:26:25
• 132****1402

  武漢作為中部中心城市，同時(shí)又提出打造總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃，未來(lái)隨著越來(lái)越多的跨國(guó)公司駐點(diǎn)武漢，對(duì)高端寫字樓的需求應(yīng)該會(huì)處于持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。
  “但再?gòu)V闊的市場(chǎng)前景，也不能無(wú)限度透支預(yù)期，如果完全脫離實(shí)體，僅把收益定位于后來(lái)者的接盤溢價(jià)，這樣的風(fēng)險(xiǎn)是非常高。
  ”

  查看全文↓ 2013-01-15 15:25:14

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 投資商業(yè)地產(chǎn)要注意哪些方面？
  答

  1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在選址時(shí)，應(yīng)以所處地市的總體規(guī)劃和布局為依據(jù)，以該地區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃為指導(dǎo)，順應(yīng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和空間布局的需求，與城市功能定位和遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)相協(xié)調(diào)。2、應(yīng)盡可能地靠近運(yùn)輸路線。這樣既能節(jié)約成本，使交通費(fèi)用達(dá)到**小，又能及時(shí)組織貨物的采購(gòu)與供應(yīng)，確保商品經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行。**重要的是，選擇交流便利之處，能吸引客流，使商業(yè)地產(chǎn)更加興旺。3、盡可能接近有消費(fèi)需求和購(gòu)買力的社區(qū)等人口聚集處

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• 問(wèn) 在深圳投資商業(yè)地產(chǎn)可不可行？
  答

  我個(gè)人覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)的**空間是有限的，如果是小成本、短線投資絕對(duì)不適合，但是拉長(zhǎng)線大投入又不是一般的群體能承受的，所以如果只是純粹投資不搞經(jīng)營(yíng)，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)還是要慎之又慎，而且現(xiàn)在稅目繁多，搞投機(jī)性賺差額的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大。就目前深圳的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭，主要還是集中在深南大道沿線上，可以肯定地說(shuō)這段商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值較高。其他各段，說(shuō)起來(lái)都?xì)鈩?shì)洶洶，譬如深圳灣，譬如前海，譬如龍華，譬如龍崗中心城……但是現(xiàn)在都還只是初始階段，不太好說(shuō)。

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• 問(wèn) 都是投資商業(yè)地產(chǎn)不容易，影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素有哪些？
  答

  影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素　?。?、臨街狀況：一般來(lái)說(shuō)，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則更有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。這種狀況受傳統(tǒng)商業(yè)影響較大，隨著社會(huì)進(jìn)步，這種影響會(huì)越來(lái)越小?！　。?、內(nèi)部格局：商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺(tái)和貨架的布置以及顧客的停留、行動(dòng)。一些大型商業(yè)用房往往分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔?！　。?、樓層：一般來(lái)說(shuō)，位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有自動(dòng)扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小?！　。?、面積：應(yīng)有與經(jīng)營(yíng)要求相適應(yīng)的面積?！　。怠舾撸荷虡I(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營(yíng)；若凈高超過(guò)合適的高度，建筑成本會(huì)提高，也無(wú)助于房地產(chǎn)銷售?！　。?、儲(chǔ)存空間：適合的商品儲(chǔ)存場(chǎng)地是商業(yè)房地產(chǎn)必不可少的配套設(shè)施?！　。?、裝修和結(jié)構(gòu)：裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大份量。同樣的房屋，僅僅于裝修的不同，價(jià)值會(huì)有很大的差別。此外，建筑結(jié)構(gòu)造采用的材料不同，其價(jià)值也有很大差別?！　。浮⑥D(zhuǎn)租的可能性：有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定、承租不人能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。

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• 問(wèn) 想投資商業(yè)地產(chǎn)
  答

  商圈由核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店**近，顧客密度**高的地方，約占商店顧客的50%－80%。次級(jí)商圈是指位于核心商圈外圍的商圈，輻射半徑范圍一般在3-5公里左右，次級(jí)商圈內(nèi)15-25%的消費(fèi)將在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)，即商業(yè)物業(yè)將能吸引次級(jí)商圈全部日常生活消費(fèi)總量的15-25%。本商圈內(nèi)顧客較為分散。邊緣商業(yè)圈是指處于商圈的**外緣，輻射商圈內(nèi)會(huì)有5%-10%的消費(fèi)在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)。商圈內(nèi)擁有的顧客**少，而且**為分散。　　現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上流行的商圈是指就同一個(gè)話題組成的一個(gè)群體一個(gè)圈子。

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• 問(wèn) 商業(yè)地產(chǎn)前景怎么樣
  答

  商業(yè)地產(chǎn)策劃中的市場(chǎng)調(diào)查方法投資開(kāi)發(fā)商用物業(yè)，特別是所謂超大型Mall，成為一大熱潮和**亮麗風(fēng)景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會(huì)城市、寧波等新興工業(yè)化城市，就連偏遠(yuǎn)地、縣級(jí)市也要上CBD、中央商業(yè)街、大型Mall、主題步行街等商用物業(yè)項(xiàng)目。 市場(chǎng)調(diào)查是商用物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營(yíng)相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會(huì)更大一些，因此有必要就此問(wèn)題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。 一、市調(diào)分類 商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場(chǎng)調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類： 1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查 2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查 3、按操作方法分：實(shí)地考察調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查 4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市調(diào)準(zhǔn)備 無(wú)論做哪類市場(chǎng)調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。 準(zhǔn)備工作一般有： 1、明確任務(wù)--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時(shí)間、質(zhì)量等要求； 2、團(tuán)隊(duì)分工--明確團(tuán)隊(duì)（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系； 3、工作計(jì)劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）； 4、資料預(yù)熱--有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項(xiàng)目的書(shū)刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開(kāi)信息與內(nèi)部資料； 5、配齊工具--準(zhǔn)備好考察表格、問(wèn)卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像槍等； 6、考察線路--前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ?、入口、行走方向、重要?jié)點(diǎn)、出口等的預(yù)計(jì)、判斷及分工協(xié)作安排； 7、時(shí)間安排--市調(diào)時(shí)段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時(shí)間長(zhǎng)短的估算，考察項(xiàng)目、地段的時(shí)序安排等。 三、基本概念理解與應(yīng)用 在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語(yǔ)、名詞、需要有共同的界定： 1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo) 這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。 區(qū)位——帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。 板塊——住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷常用的詞語(yǔ)，一般指住宅小區(qū)相對(duì)集中開(kāi)發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。 商圈——零售學(xué)用語(yǔ)，現(xiàn)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的**遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費(fèi)地**近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級(jí)商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。 顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時(shí)，若有必要，應(yīng)指明商圈的準(zhǔn)確涵義。 商業(yè)中心——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)、鄰里四級(jí)。 地段——傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細(xì)分為某一地段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也常用此術(shù)語(yǔ)。 節(jié)點(diǎn)——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指觀察者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過(guò)的集中焦點(diǎn)，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點(diǎn)等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場(chǎng)、餐飲美食城、電影院、交通廣場(chǎng)、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點(diǎn)。 地標(biāo)——與節(jié)點(diǎn)構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點(diǎn)，觀察者一般不能進(jìn)入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺(jué)必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。 應(yīng)用：①上述概念常用，應(yīng)熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍； ②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外， 基本是從大到小排列，應(yīng)根據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。 ③出書(shū)面正式報(bào)告，應(yīng)使用準(zhǔn)確、學(xué)術(shù)性用語(yǔ)。 2、業(yè)態(tài)、業(yè)種 零售商業(yè)用語(yǔ)，現(xiàn)對(duì)零售消費(fèi)的各類商戶也使用此術(shù)語(yǔ)。 業(yè)態(tài)——指細(xì)分市場(chǎng)面向某類目標(biāo)顧客購(gòu)買水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國(guó)有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種。 業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多，難以勝數(shù)。 應(yīng)用：①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功； ②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問(wèn)卷、訪談設(shè)計(jì)，查清所需類別基本狀況進(jìn)行 比較分析； ③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營(yíng)，如：建材、IT、文儀、藥 品、圖書(shū)等業(yè)種； ④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，如：美食街、自助式咖啡 店、量販?zhǔn)終TV、旅行社超市等。 四、市調(diào)內(nèi)容和考察次序 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，**常見(jiàn)的市調(diào)是基礎(chǔ)普查、全地段重點(diǎn)考察，其次是專項(xiàng)調(diào)查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別），再次是定點(diǎn)考察（類似項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、新興與特色項(xiàng)目），前者一般會(huì)覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。 市調(diào)有兩個(gè)前提，一是實(shí)地考察前應(yīng)對(duì)區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級(jí)商業(yè)區(qū)，實(shí)考主要是印證和具體細(xì)節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點(diǎn)關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)。 商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過(guò)“面”觀察。 商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過(guò)“線”觀察。 購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、特色店、新開(kāi)店、大型飲食、娛樂(lè)、休閑廣場(chǎng)等，通過(guò)“點(diǎn)”觀察。 調(diào)查過(guò)程及內(nèi)容，按當(dāng)時(shí)的要求分工細(xì)定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容： ①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營(yíng)概貌； ②商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)（同質(zhì)或互補(bǔ)、同檔或錯(cuò)位、過(guò)量或缺少、主要競(jìng)爭(zhēng)手段）； ③客流量、購(gòu)物消費(fèi)者特征（年齡、性別、職業(yè)、來(lái)源、目的）、消費(fèi)欲望與消費(fèi)水平（瞬間顧客密度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長(zhǎng)度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間）； ④路街條數(shù)、長(zhǎng)度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進(jìn)深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點(diǎn)的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購(gòu)物、休閑的舒適度、安全度、趣味性； ⑤交通干道及出入口，消費(fèi)者基本交通工具，公交線及快速交通線對(duì)外連接區(qū)域，停車場(chǎng)數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機(jī)動(dòng)車輛秩序及對(duì)行人的干擾性

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