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• 132****3697

  注意審查該二手房是否屬于法律規(guī)定的禁止交易的情形(一)我國(guó)法律明確規(guī)定了有以下情況的二手房，不得上市交易：1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定產(chǎn)或者以其他方式限制二手房權(quán)利的;2、依法收回土地使用權(quán)的;3、共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的;4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;6、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。(二)下列公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房禁止買賣：1、以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的;2、住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的;3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;4、上市出售后形成新的住房困難的;5、擅自改變房屋使用性質(zhì)的;6、法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

  查看全文↓ 2013-04-16 15:31:16
• 141****7445

  注意審查二手房的權(quán)屬是否受限制這種情況下，有以下三點(diǎn)需要注意：
  1、交易的房屋，有沒(méi)有受到司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)的查封或者以其他形式的限制交易情形。
  2、二手房有無(wú)抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有，則要看無(wú)取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意買賣的證明。
  3、是否存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問(wèn)題：
  (1)共有二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如要交易，需要二手房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明。
  (2)已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如要交易，需要承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明;買受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

  查看全文↓ 2013-04-16 15:30:24
• 158****8591

  注意審查二手房的權(quán)屬情況審查二手房的權(quán)屬情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。因?yàn)槲匆婪ǖ怯浫〉梅康禺a(chǎn)權(quán)證書的，不得買賣。如果無(wú)法確定該權(quán)屬資料是否真實(shí)，購(gòu)房者可以向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)。此外，還應(yīng)注意以下的小問(wèn)題：
  1、二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人。
  2、二手房受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。
  3、二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)有公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件。
  4、二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)有主管部門的批準(zhǔn)文件。
  5、共有二手房，應(yīng)當(dāng)有共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

  查看全文↓ 2013-04-16 15:30:08

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 購(gòu)買二手房時(shí)應(yīng)如何審查合同內(nèi)容？
  答

  我聽(tīng)說(shuō)審查二手房合同時(shí)，要仔細(xì)核對(duì)雙方信息、產(chǎn)權(quán)證、價(jià)格、付款方式和違約責(zé)任等，以確保交易的安全性和合理性。

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• 問(wèn) 買二手房交房有哪些內(nèi)容要查的？
  答

  交房的主要內(nèi)容①內(nèi)部設(shè)施②清算費(fèi)用及過(guò)戶(包括水、電、煤氣、物管費(fèi)、有線電視、電話等)2、核查房屋的內(nèi)部設(shè)施3、清算物業(yè)費(fèi)、水、電、煤氣等欠費(fèi)4、物業(yè)處資料更新及水過(guò)戶5、電過(guò)戶6、煤氣過(guò)戶7、有線電視過(guò)戶8、電話、寬帶過(guò)戶(需賣方陪同)9、鑰匙交接，簽署《物業(yè)交接確認(rèn)書》

• 問(wèn) 二手房的購(gòu)房資格要如何審查？
  答

  1、網(wǎng)上預(yù)簽購(gòu)房人需認(rèn)真閱讀相關(guān)限購(gòu)政策，可先行在市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng) “二手房個(gè)人網(wǎng)上合同登記備案”欄目，輸入合同文本進(jìn)行網(wǎng)上預(yù)簽《存量房買賣合同》，亦可在房產(chǎn)管理部門窗口進(jìn)行網(wǎng)上預(yù)簽。2、資料核查購(gòu)房人持規(guī)定的資料原件向窗口接受購(gòu)房資格核查，領(lǐng)取《受理二手住房購(gòu)房資格核查回執(zhí)單》。3、網(wǎng)上查詢結(jié)果可通過(guò)市場(chǎng)信息網(wǎng)的“二手住房購(gòu)買資格核查結(jié)果查詢”欄目，輸入《核查回執(zhí)單》編號(hào)、購(gòu)房人姓名和身份證件號(hào)碼查詢購(gòu)房資格核查結(jié)果。經(jīng)核查48**后，到房管局憑回執(zhí)單領(lǐng)取《結(jié)果通知單》，打印并簽署已備案的紙質(zhì)合同，同時(shí)打印《承諾書》。符合條件者才能到房管局打印并簽署備案的紙質(zhì)合同，完成交易手續(xù)。

• 問(wèn) 買二手房有哪些程序，買二手房要經(jīng)過(guò)哪些流程？
  答

  買二手房注意事項(xiàng) 一、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況 在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是**重要的。由于房屋不同于其他日用品，價(jià)值量巨大，法律對(duì)房屋的保護(hù)主要是對(duì)有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！币虼耍?gòu)買二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購(gòu)買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)也會(huì)引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。 由于我國(guó)房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實(shí)行不同的政策，因此，如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時(shí)，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購(gòu)回權(quán)。因此，要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。 當(dāng)前對(duì)于軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公有住房一般還不允許上市出售，因此對(duì)這類房子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購(gòu)買。 二、了解二手房的房屋結(jié)構(gòu) 二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購(gòu)買二手房時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。 另外，購(gòu)買二手房還要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，了解戶型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問(wèn)題。 如果存在上述問(wèn)題，則不要購(gòu)買，以免購(gòu)買后既要加大維修費(fèi)用，又時(shí)刻面臨不安全的危險(xiǎn)。 三、實(shí)地看看二手房的 周邊環(huán)境和配套設(shè)施 隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來(lái)越高。新建房屋會(huì)隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會(huì)向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購(gòu)買舊房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周圍有無(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。 對(duì)房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓，供電容量，燃?xì)夤?yīng)，暖氣供應(yīng)情況及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時(shí)服務(wù)。如有機(jī)會(huì)**好走訪一些老鄰居，對(duì)房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多的深入了解。 總之，要充分了解售房人售房的真實(shí)目的，避免接手一個(gè)垃圾房。購(gòu)買二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對(duì)二手房了解不全面，卻會(huì)給日后生活帶來(lái)更多煩惱。 四、考察一下二手房的物業(yè)管理 購(gòu)買房屋是一次性的消費(fèi)支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長(zhǎng)期的居住生活質(zhì)量。因此，人們不論購(gòu)買新房還是舊房，都越來(lái)越關(guān)注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)房子的一些不足，還能給生活、工作帶來(lái)更多的便利。 對(duì)物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況，要對(duì)其管理的物業(yè)進(jìn)行走訪，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等，由此可以大致看出一個(gè)企業(yè)的管理水平，**終評(píng)價(jià)是以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉為好。 還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生。 五、買二手房 選個(gè)安全中介 目前在許多城市，雖然已放開(kāi)了住房二級(jí)市場(chǎng)，但政府職能一般只是在兩頭把關(guān)，即審批入市資格和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而中間的交易過(guò)程則完全由買賣雙方自行操作。而二手房的買賣要比商品房復(fù)雜得多，因此，買賣雙方都需要中介機(jī)構(gòu)幫助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的操作還不完善，良莠不齊，經(jīng)常發(fā)生中介機(jī)構(gòu)與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此，中介機(jī)構(gòu)的選擇就顯得尤為重要。 首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。要親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所進(jìn)行考察，根據(jù)人員素質(zhì)，辦公

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• 問(wèn) 買二手房物業(yè)交割包括哪些內(nèi)容？
  答

  交割時(shí)，需確保房屋無(wú)法律糾紛，產(chǎn)權(quán)清晰，相關(guān)稅費(fèi)已結(jié)清，合同條款履行完畢。

  全部4個(gè)回答>