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• 148****6637

  就實踐中經(jīng)常遇到的土地抵押權(quán)問題的探討
  土地使用權(quán)作為一種特殊的抵押物，有很多不同于其他抵押權(quán)的特點。只有符合法定條件的土地使用權(quán)才能設(shè)定抵押權(quán)，用以抵押的土地使用權(quán)是否符合法定條件，是房地產(chǎn)抵押合同是否合法有效的關(guān)鍵因素。根據(jù)我國有關(guān)土地抵押的法律規(guī)定，設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)，其權(quán)利主體不同，土地取得方式不同，土地的所有制不同，土地的用途不同，都會對土地使用權(quán)抵押合同的合法性產(chǎn)生重大影響。土地使用權(quán)作為一種特殊的抵押物，還涉及土地與地上定著的建筑物的關(guān)系。在此，筆者就實踐中經(jīng)常遇到的土地抵押權(quán)的幾個問題談?wù)勛?
  己的看法。
  如何區(qū)分“可設(shè)定”與“不可設(shè)定”抵押的土地使用權(quán)
  我國**早對土地抵押權(quán)做出明確規(guī)定的法規(guī)是國務(wù)院于1990年5月19日發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，其后是全國人大**會相繼通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國擔(dān)保法》以及**高人民法院于2000年12月13日頒布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》。這幾部法律和一部行政法規(guī)構(gòu)成了土地使用權(quán)抵押的法律框架，是當前土地使用權(quán)抵押的主要法律依據(jù)。
  根據(jù)以上規(guī)定，可以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)主要有以下幾種情況：第一，以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)。出讓的土地使用權(quán)，是受讓人依法向國家購買的一種財產(chǎn)權(quán)，受讓人有權(quán)在規(guī)定的使用年限內(nèi)依法處分土地使用權(quán)，受讓人即抵押人既可以單獨以土地使用權(quán)抵押，也可以與其地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物同時抵押。第二，以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，只有在地上建有房屋等建筑物、構(gòu)筑物時，才能與房屋一起設(shè)定抵押權(quán)。但是，在抵押權(quán)實現(xiàn)時，依法作價、拍賣或變賣房地產(chǎn)后，必須從所得價款中繳納相當于土地使用權(quán)出讓金的款額，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。第三，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。第四，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)以廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可同時抵押。上述第三四項抵押涉及的集體土地使用權(quán)，在抵押權(quán)實現(xiàn)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有的性質(zhì)和原土地用途。
  不能設(shè)定抵押權(quán)的土地主要有以下幾種情況：第一，地上沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物的單獨的國有劃撥土地使用權(quán)。但是辦理了土地抵押登記手續(xù)，并且經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準的除外。這是因為，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，土地使用者沒有土地的處分權(quán)。第二，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地的使用權(quán)，但是已經(jīng)承包的并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒地的集體土地使用權(quán)除外。第三，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的集體土地使用權(quán)不得單獨抵押。
  從法律上看，設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)必須同時具備兩個法定條件：一是土地使用權(quán)必須是抵押人有權(quán)依法予以處分的，二是土地使用權(quán)必須是依照法律法規(guī)的規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的。否則就將影響到抵押合同的效力。
  [COLOR=red]如何處理“房屋”與“土地”的關(guān)系
  由于房屋與土地具有不可分離的依附關(guān)系，因此單獨以房屋或土地使用權(quán)為抵押，都必然涉及二者的關(guān)系如何處理的問題。我國一向采取“房隨地走”或“地隨房走”的雙向原則，即在抵押權(quán)設(shè)定之時，法律將房屋和土地使用權(quán)視為一個整體，不允許將它們分別抵押，無論是以土地使用權(quán)抵押為目的還是以土地上房屋抵押為目的，相應(yīng)的房屋或土地使用權(quán)應(yīng)作為統(tǒng)一的抵押標的物的組成部分。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的轉(zhuǎn)讓條例》第33條規(guī)定：“土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押，地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。”《房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！薄吨腥A人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定第36條規(guī)定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當將抵押時該國有土地的房屋同時抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押?！敝圆扇　胺侩S地走”和“地隨房走”的雙向原則，其立法理由在于：第一，土地是任何房產(chǎn)的基礎(chǔ)，是土地之上建筑物的本質(zhì)組成部分。土地使用者都是因自己所有的或使用的房屋才利用該土地，如果對土地沒有使用的權(quán)利，就無權(quán)在該地上建房或使用房屋。因此，離開土地的建筑物不具備法律上的獨立性，不能獨自構(gòu)成抵押標的。第二，房屋雖然不是土地的本質(zhì)組成部分，土地本身有獨立的交換價值，但若土地使用權(quán)單獨抵押而土地上的建筑物不進行抵押，就可能出現(xiàn)土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)或使用權(quán)用權(quán)主體不一致的狀況，從而發(fā)生權(quán)利的沖突與摩擦，不利于物的有序利用和社會秩序的穩(wěn)定。[/COLOR]
  房屋設(shè)定抵押的，土地使用權(quán)是否需要另行辦理抵押登記手續(xù)
  以上分析了土地使用權(quán)抵押與地上建筑物抵押的關(guān)系，實踐中還常常遇到一個問題：對依法可以抵押的土地上的房屋設(shè)定抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否需要另行辦理抵押登記手續(xù)？反之，以國有土地使用權(quán)抵押的，該國有土地上的房屋是否也需要另行辦理抵押登記手續(xù)？各地土地和房產(chǎn)管理機關(guān)因各自行使職能，對此問題做法不一，大多要求同時辦理土地使用權(quán)和房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)。
  筆者認為，從以上規(guī)定看，以依法取得的國有土地上的房屋抵押或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押，不需再辦理抵押登記手續(xù)，也就是說，以上建筑物辦理了抵押登記手續(xù)的，其效力自然及于該建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，不需另行再對土地使用權(quán)辦理抵押登記手續(xù)。但以國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當同時辦理該國有土地上的房屋抵押登記手續(xù)，辦理的土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)的效力不能自然及于該土地上的房屋。這是因為建筑物和土地的特性所導(dǎo)致的，建筑物附著于土地之上，以土地的存在為基礎(chǔ)，因此以建筑物抵押的，其效力必然及于土地；而以土地使用權(quán)抵押的，土地在抵押之時地上附著的建筑物狀態(tài)并未固定，有可能繼續(xù)增加建筑物，因此，要求在辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)的同時另行辦理房屋抵押登記。
  地上在建房屋和新增房屋是否隨同抵押
  說到這里，有必要繼續(xù)探討一個問題，即以國有土地使用權(quán)抵押的，土地上在建房屋和新增房屋是否隨同抵押？對于在建房屋，因在建房屋具有經(jīng)濟上的使用目的，應(yīng)當依照地上建筑物在本質(zhì)上為土地使用權(quán)構(gòu)成部分的原則，在建房屋應(yīng)隨同土地使用權(quán)一起抵押，對此，**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第47條對此進行了規(guī)定，即“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效?！标P(guān)于新增房屋，雖然我國堅持房屋與土地使用權(quán)一體的觀點，但是抵押權(quán)的設(shè)定是雙方當事人合議的結(jié)果，應(yīng)特定財產(chǎn)設(shè)定抵押以擔(dān)保債權(quán)，如果認為新增房屋也隨同土地使用權(quán)抵押，顯然擴大了當事人約定的抵押物的價值額，給抵押人增加了額外的負擔(dān)，對雙方的利益關(guān)系來說顯失公平，故新增房屋不應(yīng)隨同土地使用權(quán)一并抵押。我國《擔(dān)保法》第55條對“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物”的規(guī)定體現(xiàn)了這一精神。
  綜上，土地使用權(quán)作為一種特殊的抵押物，具有不同于其他抵押物的特點，并涉及其與地上定著的建筑物的關(guān)系，只有對其進行分析和掌握，才能盡量避免土地使用權(quán)糾紛。

  查看全文↓ 2014-02-14 10:58:09
• 135****0740

  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，農(nóng)村的“宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有”，該法同時規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得用于抵押?！奔热晦r(nóng)村宅基地不能抵押，而宅基地上的房子又不能離開地而單獨存在，所以一般來說，農(nóng)村的房屋不能用于抵押。
  
  但是，在為了搞活農(nóng)村經(jīng)濟這個大的社會背景下，很多論者偏向于可以抵押。
  2009年9月7日，市房地產(chǎn)管理局、市農(nóng)村信用合作聯(lián)社聯(lián)合下發(fā)了《萊蕪市集體土地房屋抵押貸款管理辦法(試行)》。《辦法》規(guī)定，依法取得權(quán)屬證書的集體土地上的企業(yè)廠房、農(nóng)村宅基地房屋、農(nóng)村集中居住區(qū)房屋和農(nóng)村臨街商住房可以抵押取得貸款。
  
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  查看全文↓ 2014-02-14 10:57:18
• 147****9714

  您好。如果是農(nóng)村集體土地，一般是不能辦理抵押的。
  《物權(quán)法》規(guī)定：下列財產(chǎn)不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外。農(nóng)村集體土地上的房屋，即小產(chǎn)權(quán)房。所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。它一般由開發(fā)商與村委會合作，或由村委會自行開發(fā)建設(shè)。因用地性質(zhì)，它不能獲得國家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，當然也不能上市交易。其房產(chǎn)證是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，賣房者是村委會。由于不存在土地出讓金，也不用繳納各種稅費，所以成本很低，價格也很低，但這種房屋既沒有土地使用證和預(yù)售許可證。國家相關(guān)部門政策還規(guī)定：要嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。所以農(nóng)村集體房產(chǎn)證抵押貸款一般銀行都是不允許的，因為風(fēng)險太大。
  另外根據(jù)《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定：申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予辦理?！斗课莸怯涋k法》關(guān)于集體土地范圍內(nèi)的房屋登記中抵押部分提到：第八十八條依法以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物設(shè)立抵押，申請抵押權(quán)登記的，應(yīng)當提交下列材料：
  （一）登記申請書；
  （二）申請人的身份證明；
  （三）房屋所有權(quán)證書；
  （四）集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；
  （五）主債權(quán)合同和抵押合同；
  （六）其他必要材料。
  而對農(nóng)村私人房屋抵押未有相關(guān)明確規(guī)定。

  查看全文↓ 2014-01-28 13:03:46
• 145****4009

  一、辦理初始(變更)土地登記的程序：
  l、土地登記申請；
  2、地籍調(diào)查；
  3、權(quán)屬審核；
  4、注冊登記；
  5、核發(fā)或者更換、注銷土地證書。
  ]二、初始(變更)土地登記申請人申請登記時，應(yīng)提交哪些文件資料：
  1、土地登記申請書；
  2、單位設(shè)立證明、法定代表人證明或者個人身份證明及戶籍證明；
  3、土地權(quán)屬來源證明，屬于共同使用一宗土地的，還須提交共有人共同使用該宗土地的約定、協(xié)議等資料；
  4、地上建筑物及其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明；
  5、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要提交的其他文件資料。
  三、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理土地登記時，應(yīng)提交哪些文件資料：
  1、轉(zhuǎn)讓方的《國有土地使用證》正本；
  2、受讓方土地登記申請；
  3、國有土地出讓手續(xù)批復(fù)資料1套： ①國有土地使用權(quán)出讓合同l份； ②縣級以上人民政府對該宗地的出讓批復(fù)； ③市國土資源局轉(zhuǎn)發(fā)文件； ④出讓金繳納憑證、契稅繳納證明復(fù)印件。
  4、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同協(xié)議原件2份并公證；
  5、轉(zhuǎn)讓方上級主管部門的意見；
  6、轉(zhuǎn)讓方工程建設(shè)投資情況說明、計委下達的固定資產(chǎn)投資計劃以及項目建設(shè)記錄手冊的復(fù)印件； 7、地價確認文件(地價評估報告、地價確認批復(fù))各1份；
  8、該宗地?zé)o被查封、抵押、擔(dān)保、債務(wù)等權(quán)利限制以及其他土地權(quán)屬糾紛的保證書
  。四、國有土地使用權(quán)抵押登記時，應(yīng)提交哪些文件資料：
  1、《國有土地使用證》正本；
  2、抵押雙方共同填寫的《國有土地抵押申請審批表》；
  3、雙方填寫土地抵押合同一式三份；
  4、地價確認文件(地價評估報告、地價確認批復(fù))各1份；
  5、經(jīng)公證的土地使用權(quán)抵押和貸款合同各1份；
  6、以出讓方式獲得的土地使用權(quán)抵押登記應(yīng)提供的資料：原土地出讓合同出讓金、契稅繳納憑證的復(fù)印件各1份；
  7、雙方營業(yè)執(zhí)照副本、及雙方法定代表人證明書、委托人證明書及其身份證復(fù)印件各1份；
  8、抵押土地宗地圖3份(抵押權(quán)人對抵押面積范圍蓋章認可)；
  
  9、該宗地?zé)o被查封、抵押、擔(dān)保、債務(wù)等權(quán)利限制以及其他土地權(quán)屬糾紛的保證書。

  查看全文↓ 2014-01-28 09:14:12
• 157****4072

  農(nóng)村房屋是否可以抵押、如何抵押，國家尚無具體的法律規(guī)定。但參照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及國家土地管理局（（1997）國土〈籍〉字2號）《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》，可以得出一個結(jié)論，即集體土地上土地房屋的抵押，應(yīng)局限于集體荒地土地使用權(quán)、鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地的使用權(quán)，以及鄉(xiāng)村企業(yè)廠房等建筑物及其占用的集體土地使用權(quán)，至于農(nóng)村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。

  查看全文↓ 2014-01-27 17:06:45
• 154****3880

  【解答】 1)集體土地上**、醫(yī)院、社會福利等機構(gòu)的建筑物不能作抵押。 2)農(nóng)村集體土地上建筑物作抵押的前提條件是，只有那種建筑在已經(jīng)辦理土地使用權(quán)登記的集體土地上的建筑物才能進行抵押。
  所謂登記亦即土地使用權(quán)的權(quán)屬登記。一般的情況，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物可以抵押，該等建筑物抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。
  3)荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用承包權(quán)可以抵押，其他集體土地使用權(quán)不能單獨抵押。金融機構(gòu)實際可以接受的抵押物，一般只是農(nóng)村集體土地上的廠房等建筑物。 4)在接受該等抵押物時，金融機構(gòu)十分慎重審查這些建筑物的法律狀態(tài)。如是否具有房屋所有權(quán)證，該抵押物所占的土地是否經(jīng)過土地使用權(quán)登記。并且還要確定當實現(xiàn)抵押權(quán)時，集體土地變?yōu)閲型恋貢r土地征用標準和變?yōu)閲型恋睾笸恋爻鲎尳鸬臄?shù)額、只有落實了上述兩項費用后，才能正確估價出該等抵押物的價值，從而確定抵押擔(dān)保的金額。

  查看全文↓ 2014-01-27 16:50:54
• 145****7055

  單純的集體土地不可以，但是集體土地上有建筑物 而且建筑物有做房產(chǎn)證的話 那么就可以抵押

  查看全文↓ 2014-01-27 09:14:07
• 157****0147

  1)集體土地上**、醫(yī)院、社會福利等機構(gòu)的建筑物不能作抵押。 2)農(nóng)村集體土地上建筑物作抵押的前提條件是，只有那種建筑在已經(jīng)辦理土地使用權(quán)登記的集體土地上的建筑物才能進行抵押。所謂登記亦即土地使用權(quán)的權(quán)屬登記。一般的情況，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物可以抵
  1)集體上**、醫(yī)院、社會福利等機構(gòu)的建筑物不能作。
  2)農(nóng)村集體土地上建筑物作抵押的前提條件是，只有那種建筑在已經(jīng)辦理登記的集體土地上的建筑物才能進行抵押。所謂登記亦即土地使用權(quán)的權(quán)屬登記。一般的情況，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物可以抵押，該等建筑物抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。
  3)荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用承包權(quán)可以抵押，其他集體土地使用權(quán)不能單獨抵押。金融機構(gòu)實際可以接受的抵押物，一般只是農(nóng)村集體土地上的廠房等建筑物。
  4)在接受該等抵押物時，金融機構(gòu)十分慎重審查這些建筑物的法律狀態(tài)。如是否具有證，該抵押物所占的土地是否經(jīng)過土地使用權(quán)登記。并且還要確定當實現(xiàn)時，集體土地變?yōu)閲型恋貢r土地征用標準和變?yōu)閲型恋睾笸恋爻鲎尳鸬臄?shù)額、只有落實了上述兩項費用后，才能正確估價出該等抵押物的價值，從而確定抵押擔(dān)保的金額。

  查看全文↓ 2014-01-27 09:08:59
• 143****5698

  廣州有些地方只要是有證的集體證是可以貸款的，通常都要求上蓋有建筑物才能抵押。要求必須是農(nóng)業(yè)戶口的當?shù)卮迕癫判?，多?shù)只能在農(nóng)信社，農(nóng)商銀行，農(nóng)業(yè)銀行貸。
  
  在一些偏遠的地方，地價太低的就不一定能貸得到的，如現(xiàn)在銀行缺錢時就不行了。

  查看全文↓ 2014-01-26 09:54:49

相關(guān)問題

• 問 集體土地能買賣嗎? 集體土地上的住房地基和建筑物可以買賣嗎？
  答

  土地的所有權(quán)是歸國家所有的，任何人和組織不得擁有，土地買賣的只能是土地的使用權(quán)，因此土地的所有權(quán)是不可以買賣的。土地使用權(quán)是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體、公民個人,以及三資企業(yè),凡是具備法定條件者,依照法定程序或者依照約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)買賣是該土地使用權(quán)人以獲取價款為目的將自己的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他公民或法人,后者獲得土地使用權(quán)并支付價款的行為。

  全部4個回答>
• 問 農(nóng)村集體土地上的房屋可否買賣?
  答

  是不可以買賣的。

  全部2個回答>
• 問 農(nóng)村集體土地上建房需要辦理那些手續(xù)？
  答

  可以辦理土地證與房產(chǎn)證的，如果拆遷那補償歸你（土地部分），部分歸集體（土地上附著物）。

  全部6個回答>
• 問 ?? 集體土地上的房屋可以抵押嗎
  答

  不能。房產(chǎn)抵押時，如果是轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，其所依附的國有土地使用權(quán)實際上已經(jīng)同時抵押了。如果是劃撥方式取得的土地使用權(quán)，根本就無權(quán)抵押；對于集體土地使用權(quán)而言，國家規(guī)定不得單獨抵押。 法條鏈接：《擔(dān)保法》第三十六條　 1、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。 2、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。 3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。

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• 問 ??集體土地如何建房？農(nóng)村集鎮(zhèn)集體土地如何辦理建房手續(xù)？
  答

  集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地，也稱作是勞動群眾集體所有的土地。那么農(nóng)民在集體土地上建房有何規(guī)定呢？怎樣做才合法？1，可以辦理宅基地使用證，不能辦理房產(chǎn)證。因為，農(nóng)村土地使用權(quán)不能買賣和對外轉(zhuǎn)讓，且房屋登記指的是在國有土地上所建的房屋；被當事人采納則獲得懸賞分。2，受土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制，農(nóng)村房屋僅限于在本集體內(nèi)買賣或者轉(zhuǎn)讓，對于外村及城市居民與本集體成員所簽訂的房屋買賣協(xié)議或者合同，不管是否實際執(zhí)行，都因為違反法律規(guī)定而從一開始就無效，故無權(quán)享受拆遷補償。如果你是本集體人員，可以放心地買，只要在房屋轉(zhuǎn)讓時與出讓方一起通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理辦公室向區(qū)縣人民政府申請變更宅基地使用權(quán)證就可以了，如遇拆遷，也可以得到相應(yīng)補償。法律依據(jù)：1、土地管理法第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。第四十六條國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝?/p> 全部5個回答>