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• 132****5091

  一步 看房
  
  驗明產(chǎn)權是關鍵
  
  買房一定要看土地、房屋產(chǎn)權的關系是否明晰,有無遺留糾紛問題,防止一房兩賣;審定房屋產(chǎn)權的完整性、真實性、可靠性。注意產(chǎn)權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符,有無抵押或共有人等;要搞清楚所購房子是商品房、集資房還是經(jīng)濟適用住房。集資房需要單位蓋章后才能真正上市交易,而經(jīng)濟適用住房要住滿5年才能上市交易。
  
  第二步 簽合同
  
  確認買賣雙方合法身份
  
  行家提示:簽署房產(chǎn)中介合同前一要審查其資格,看是否辦理了工商登記手續(xù);二要審查對方的委托授權書,以確認對方是賣主的合法代理人。
  
  簽訂《買賣契約》時,買方需交納購房**款或訂金,切記此款應親自交給賣主,并由賣主出具收據(jù)。交給其他人,一定要審查對方的委托授權書,以確認對方是否是賣主的合法代理人。
  
  第三步 辦手續(xù)
  
  必要程序不能簡化
  
  經(jīng)過選房、看房、簽合同三個步驟后,將進入買房的實質(zhì)性階段。具體是:房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權過戶、取得回執(zhí)。行家提示:購房后應盡快辦理房產(chǎn)證,并督促賣方盡快遷出戶口;千萬不要簡化程序,不要私下交易,要合法、徹底辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權過戶必須報經(jīng)產(chǎn)權部門才能完成過戶手續(xù)。
  
  第四步 交房
  
  按照合同約定執(zhí)行
  
  辦理完所有手續(xù)后,買賣雙方按合同條款交接房屋,驗收房內(nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設施,驗收合格后買方付款。行家提示:買方在未取得房產(chǎn)證前,不應付清全部房款。關于稅費的交納應在《買賣契約》中注明由哪一方繳納,未注明的要按照規(guī)定各自承擔;**后,按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定,領取房產(chǎn)證時,必須本人到場,如本人因故不能到場領證,應提前辦理委托領證公證手續(xù)。
  
  
  貸款買房有很多種，有公積金貸款和商業(yè)貸款。在貸款前，你要先知道自己的公積金帳戶上有多少錢，單位每月給你多少錢。只有知道自己的情況才能去貸款。公積金是職工的一種福利，貸款的利息比商業(yè)貸款低很多。商業(yè)貸款一般是可以和公積金一起，做成組合貸款，如果你要貸很多款，但是你的公積金余額有不多，這時可以組合貸款。
  確定自己的公積金后，就是去選房子。確定這個房子總價多少錢，**多少，總價減去**就是貸款的錢。**是不能貸款的，所以你手上必須要有些現(xiàn)金，一般的**是30% 。如果你手上的錢多于**的30% ，那么你還可以再給現(xiàn)金，這樣做的原因是減少你貸款的錢，因為貸款是要利息的，這樣從總額來說，給的現(xiàn)金越多，貸的越少還是合算的，當然這個得由你自己的情況來決定。
  在貸款的時候，要有擔保，比如你要貸10萬，那么你得提供公積金5萬元的擔保，你可以找你所在的城市的朋友，合伙起來公積金總的余額加起來超過5萬就行了。提供擔保的方式除了公積金擔保外，還有存折擔保和房產(chǎn)證擔保，但這兩種比較麻煩。存折擔保，如果要貸10萬，得由11萬的存折，而且存折到期不能提??；房產(chǎn)擔保，得看你所提供房產(chǎn)的面積有多少，太小了也不行，而且只能是本地區(qū)的。
  擔保是別人給你擔保，自己的帳戶錢是可以取出來的。每年可以取一次。所以說取錢和貸款是兩個不相干的過程。
  辦好了貸款，銀行會給你一個賬號，公積金中心會給你算每個月需要還的錢，你只需要每個月20前，將錢匯入這個賬號就行了。
  你也可以提前還款，但是必須得貸款滿1年。提前還款可以少給利息。但是具體規(guī)定還得看你和銀行簽訂的合同。
  
  假如只是進行商業(yè)貸款
  依照自身承受能力決定還款金額
  
  衡量資金承受能力遵守以下三條準則：
  
  1.貸款的月還款額≤月均可支配收入的50％-月物業(yè)管理費；
  
  2.貸款的月還款額≤月均可支配收入的55％-月物業(yè)管理費-其他債務月均償付額；
  
  3.現(xiàn)金、銀行存款等可應急的資金需可維持三個月以上的日常開支以備不時之需。
  
  需要提示的是，大部分銀行都提供房貸還款方式變更業(yè)務，同時提供還貸組合方式。如果發(fā)現(xiàn)目前采取的房貸還款方式并不適合，應該咨詢專業(yè)人士，選擇合適的組合方式進行變更，以免傷害到自身信用，或者使得負擔、壓力過大。
  
  盡量提高**層數(shù)可規(guī)避利率風險（非固定利率房貸）
  
  以50萬元貸款15年期為例，**為2成，利率為6.12%的要比利率為5.51%多付23572.43元；當**為3成時，增加額為20625.87元，即在**確定的情況下，利率帶來的增加額與**成反比。**成數(shù)越高，利率提高后，利息增加額越少。所以購房者不妨考慮提高**比例，降低成本。而且如果**提高，對于購房者也可減輕月供負擔：假設利率為5.51%，**3成比**2成減少購房支出73585元，每月還款額減少408.81元；利率為6.12%，**3成比**2成減少購房支出76531.84元，每月還款額減少425.17元。
  
  銀行設置等額本金、本息貸款門檻
  
  目前，大部分銀行在提供等額本金和等額本息貸款時，有收入限制。
  
  舉例來說，15年期20萬元貸款，等額本息每個月還款額大約為1707元，大部分銀行需要貸款人每月收入高于3000元。同樣貸款，等額本金還款額，首月償還2200元，銀行就將門檻自動抬高至4000元。選擇哪種貸款方式，也要考慮到不同方式對貸款人收入的要求。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:34:01
• 138****3480

  主要看你朋友關系硬不硬 硬的話這都不是事 要不然你就得慎重

  查看全文↓ 2014-01-31 09:25:27
• 142****4282

  **好不要去買,風險太大啦。建議去買商品房,有紅本的

  查看全文↓ 2014-01-31 09:14:25
• 134****4245

  先看是不是商品房，如果不是商品房看滿5年沒有。

  查看全文↓ 2014-01-30 17:04:34
• 156****5782

  二手集資房是沒有獨立房產(chǎn)證的，你買了會沒有一般房產(chǎn)在法律上的保證，建議不要輕易購買，尤其是二手，容易引起房產(chǎn)糾紛。以下是一般商品房的二手賣賣程序，你可參考：
  
  1、核實產(chǎn)權是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權證和產(chǎn)權人身份證核實，確認無誤即可。
  2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險。
  3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。
  4、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房

  查看全文↓ 2014-01-30 12:16:19
• 151****1098

  可以收到法律保護 只要在政府那里去辦理公證

  查看全文↓ 2014-01-30 09:26:18
• 134****7739

  **重要的是產(chǎn)權?？梢再I，但先要弄清楚產(chǎn)權的劃分，如果再未來可以通過個人購得私有產(chǎn)權的話就可以考慮，因為這時買比較便宜，如果產(chǎn)權始終是公產(chǎn)的話，就算了。建議**好到方管局問一下

  查看全文↓ 2014-01-30 09:09:10
• 157****4530

  是要一次性付款的，簽了合同都沒有法律效益你注意什么都沒有用，因為房子不是個人的是國家的，國家什么時候需要都科苑收回來的。所以建議不要去冒險

  查看全文↓ 2014-01-29 16:11:14
• 135****6924

  是要一次性付款的,簽了合同都沒有法律效益你注意什么都沒有用,因為房子不是個人的是國家的,國家什么時候需要都科苑收回來的。所以建議不要去冒險

  查看全文↓ 2014-01-29 12:03:39
• 141****4003

  建議不要買，風險大阿

  查看全文↓ 2014-01-28 20:34:04

相關問題

• 問 ??集資房是什么意思?集資房可以買賣嗎?需要注意什么？
  答

  集資房可以買賣，但必須符合下列條件方可買賣。集資房買賣條件：集資建房在取得房產(chǎn)證5年后、補交土地出讓金交易后，即具有商品房的性質(zhì)，可以自由交易。按出資比例確定產(chǎn)權的：1、職工是全額集資，將來可以辦理100%的產(chǎn)權，在產(chǎn)權證領取后，可以自由上市交易。2、如果是部分集資，將來為職工辦理的是部分產(chǎn)權，另部分產(chǎn)權屬于另部分集資人(單位)。要轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權的集資房，首先要取得合法的房屋所有權證書;其次，要看產(chǎn)權共有人單位制定的具體政策，并經(jīng)過單位的同意，同時單位具有優(yōu)先購買的權利。如果以朋友的名字購買，那么需要辦理過戶才可成為產(chǎn)權人。只有產(chǎn)權過戶了，才依法擁有該房屋產(chǎn)權，成為產(chǎn)權所有人。

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• 問 單位集資房買賣要注意些什么？
  答

  集資房產(chǎn)是辦不到產(chǎn)權證的，有產(chǎn)權證也是集體的（只有一本），如果要賣，只能一次性付款，而且還要拿出房子所有權的證明材料。

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• 問 購買集資房需要注意什么
  答

  一、購買集資房的風險 　　除了產(chǎn)權沒有保證外，由于集資建房的若干特性，決定了出資人還要承擔下述風險： （一）資金的籌措情況 　　如果資金不能準確、及時地到位，工程進度便沒有保障，工程進度延緩更加劇了資金籌措的困難。這樣的惡性循環(huán)必然導致資金一去無歸、工程遙遙無期的結局。 （二）施工隊的選擇 　　由于某些集資建房單位的暴利動機，選擇施工隊時只能是降低標準、拼命壓價，甚至迫其帶資建設，施工企業(yè)要生存，必然偷工減料，建筑質(zhì)量難以保證。 （三）較難形成規(guī)模 　　集資房通常較難形成規(guī)模，大多是一棟或二三棟樓，由于規(guī)模小，客觀上造成管理配套難的問題。即使集資者有意完善，結果往往仍是力不從心。水、電、煤氣管道的接駁，公共設備的維修等等，都需要相當?shù)馁Y金支持，即使是簡單的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)，也離不開資金，更不用提社區(qū)文化建設和其它體育設施配套、正規(guī)的物業(yè)管理等，這些都是集資者始料不及的，也是開發(fā)商不會考慮的。 （四）產(chǎn)權問題　 集資房是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥的土地使用權和部分資金將及部分向內(nèi)部職工籌集的資金建成的房產(chǎn)，建成后以較低的價格轉(zhuǎn)讓給內(nèi)部職工。集資房不能在市場上自由轉(zhuǎn)讓。并且集資房的產(chǎn)權以整體產(chǎn)權的形式屬于企事業(yè)單位，職工購買的僅是房產(chǎn)的使用權，對房產(chǎn)沒有完全產(chǎn)權，故集資房沒有獨立的房產(chǎn)登記憑證。 （五）所有權人的資信狀況 　　由于集資房的產(chǎn)權歸企事業(yè)單位，所以集資房是企業(yè)財產(chǎn)的組成部分，企事業(yè)單位對集資房擁有處置權，可以將集資房作為抵押物向銀行貸款，企業(yè)到期若不能歸還銀行貸款，銀行可以通過法律程序變賣抵押物償還貸款。購買集資房實際上是購買房屋的使用權，其使用權保障很大程度上取決于房產(chǎn)所有權人的資信情況。 二、購買集資房的注意事項 （一）集資房多為村委會與開發(fā)單位合作建房。集資房項目大多沒有經(jīng)過正規(guī)的報建程序；同時，集資房的開發(fā)單位多數(shù)無開發(fā)資質(zhì)。 （二）集資房無正規(guī)樓書。集資房樓書多是一紙宣傳單，一般不標明開發(fā)單位、建設設計單位，傳單采取沿街散發(fā)形式。 （三）集資房無正規(guī)預售合同。售樓員出示的購房協(xié)議書是開發(fā)單位與村委會聯(lián)合印制的，并非正規(guī)的商品房預售合同。 （四）集資房房產(chǎn)證多由村委會自行印制。在看房時，售摟員會告訴購房者簽了合同后，發(fā)樓房使用證，但事實上，這個證是村委會與開發(fā)單位自行印制的，并無法律效力。 （五）集資房多未補交地價。售樓員也表示，他們是先建房后辦報建手續(xù)，日后購房者補交地價后，即可辦理房產(chǎn)證。 （六）集資房遇拆遷有風險。售樓員一般會告訴購房者，他們的樓盤永遠不會拆遷等。 （七）集資房價格便宜但不能辦按揭。 （八）集資房品質(zhì)較商品房稍低。樓房做工較粗陋，多為毛坯房，少數(shù)有簡單裝修。 （九）集資房從單體樓向小區(qū)發(fā)展。早期樓盤多無社區(qū)，但南山、寶安均有多個集資房樓盤成片開發(fā)，部分社區(qū)規(guī)模與本地商品房不相上下。 （十）集資房自有配套不多。多無會所，個別規(guī)模較大的社區(qū)自有配套較好，有電梯，綠化率也很高。 購買住房，是人生一項重大的投資，許多消費者主要是由于資金問題購買了集資房，但即使是集資房也是一筆不小的投資，動輒數(shù)萬。集資房經(jīng)常不能按期交貨已屬正常，**令人煩惱的是貨不對板，而又投訴無門，由于集資房沒有完備的法律手續(xù)，不能受到法律的有效保護。

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• 問 如何購買集資房？購買集資房需要注意些什么？
  答

  集資房的購買過程中還應注意以下幾點 1.別買違章建筑集資房。如果是違章建筑，那就意味著自己花錢買下的房子本身就是違法的，沒有法律保障，所住的房子會有隨時被拆掉的風險。 2.為了避免不應有的損失，看市政規(guī)劃，向開發(fā)商詢問是否辦了報建手續(xù)。有無建筑規(guī)劃許可證是非常重要的。一般建筑一定會在紅線內(nèi)建房，而符合市政規(guī)劃的集資房用地還是獲得政府保護的。 3.要找專業(yè)開發(fā)商了解集資房開發(fā)商的的背景十分重要，這是讓自己的各方面權利得到**大限度的保障的重要關鍵。

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• 問 集資房是否允許買賣，買賣時需要注意哪些問題？
  答

  集資房買賣需符合法律規(guī)定，注意合同條款，保護自身權益。

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