已有10個回答

• 153****6937

  契約，合同

  查看全文↓ 2014-03-07 15:14:14
• 134****6296

  您好！現(xiàn)在購買二手房，建議通過中介公司，這樣能省去很多事情，而且也很安全，同時建議找個大點的中介公司。

  查看全文↓ 2014-03-07 10:19:05
• 146****5242

  買方的風險就是他不把戶口遷走，那樣的話你的戶口就遷不進來了。

  查看全文↓ 2014-03-07 10:08:59
• 138****1288

  簽署買賣合同，定金，**款，尾款，每筆錢都要有相關的證明，**好找專業(yè)的人士幫你辦理。

  查看全文↓ 2014-03-06 17:46:05
• 147****2223

  沒有什么風險，如果這三個月的時間對你來說無所謂的話你大可耐心等待。在雙方的買賣合同里約定到期不遷的違約責任，留存對方的身份證復印件，現(xiàn)住址，聯(lián)系方式等......此類案件打官司**長不會超過6個月就有結果。

  查看全文↓ 2014-03-06 10:59:40
• 134****4333

  沒有風險，產(chǎn)權已經(jīng)變更，房子就是你的，戶口變遷很麻煩，一兩年不改也是常有的事

  查看全文↓ 2014-03-06 10:37:03
• 142****5041

  細節(jié)一：避免私下交易二手房
  
  房屋是一種特殊商品，關系到個人的利益。房屋買賣較之其他商品買賣有著很大的差異，尤其是“二手房”交易有著涉及面廣、政策性強、交易過程較長等特殊性，一般情況下都有產(chǎn)權過戶、房屋交割、房款交付等諸多手續(xù)和環(huán)節(jié)。因此，消費者應增強法制觀念和自我保護意識，不要進行二手房的私下交易，盡量委托實力強、信譽好、操作規(guī)范的中介服務機構，辦理有關“二手房”的交易，以減少和避免不必要的糾紛和煩惱。
  
  細節(jié)二：房屋本身狀況
  
  用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍；
  
  房屋權屬是否存有爭議；
  
  房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權人同意；
  
  房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的；
  
  房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的；
  
  是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓；
  
  交易房屋是否存有質量瑕疵。
  
  細節(jié)三：維修基金余額的結算與更名
  
  買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數(shù)額。
  
  細節(jié)四：水、電、物業(yè)管理等費用
  
  這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。
  
  細節(jié)五：房屋附屬設施
  
  房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具的驗收。
  
  一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。
  
  細節(jié)六：戶口問題
  
  按照通常的交易習慣，賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫未能入住戶口的房屋或子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。對于這類情況，雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲問題應當采取慎重的態(tài)度。
  
  細節(jié)七：評估狀況
  
  二手房交易的重要一環(huán)是須對交易房屋進行評估，在這個環(huán)節(jié)存在的風險就是房屋評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。高了賣不出去，低了將遭受損失。
  
  細節(jié)八：合同約定是否明確
  
  二手房的買賣合同雖然無需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等問題均應全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時，應當對上述問題進行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時間位于交易流程的**后環(huán)節(jié)，買方可預留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務的主動性。房屋交付后，雙方應簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項寫入其中，以書面形式確認雙方對于房屋交接事項的認可。特別是某些交房事項穴如維修基金更名、戶口遷出等雪無法按期完成時，更應當簽訂房屋交接書，將未完成事項以及何時完成寫入其中，以便將來如期如約履行。

  查看全文↓ 2014-03-05 14:08:07
• 156****0551

  買方的風險就是他不把戶口遷走,那樣的話你的戶口就遷不進來了。

  查看全文↓ 2014-03-05 11:08:39
• 132****3594

  他不把戶口遷走 你就遷不進來

  查看全文↓ 2014-03-04 21:48:18
• 152****9089

  第一:交易流程;
  
  1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國土局查檔,交付定金
  
  2. 過戶交納相關稅費(如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款)
  
  3. 領取新證,(如需向銀行貸款的要到銀行做抵押,簽署抵押合同)
  
  4. 很行放款給賣方
  
  5. 水電,煤氣,物業(yè)管理,有線收視,寬帶,電話等的過戶
  
  這些只是大致介紹一下主要的交易程序,下面我還會對每一個流程進行詳細說明
  
  第二,是中介在進行房交易時的操作規(guī)則,或者說是操作實務程序
  
  1. 房源信息和客戶信息的收集
  
  2. 中介方如何帶客戶看房,協(xié)助客戶尋找到中意的房;中介如何幫助業(yè)主進行宣傳推盤
  
  3. 中介方如何促成買賣雙方的交易方法及專業(yè)技巧
  
  4. 三方合同簽定的時候應注意的事項
  
  5. 在過戶過程中買賣雙方應配合的事項
  
  先說第一個問題
  
  1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國土局查檔,交付定金
  
  當買賣雙方在中介的促成下簽署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手房的買賣交易合同,有三方均需簽名的〕后,應同時到國土局查檔.
  
  此舉的目的是為買房及中介方防范交易風險而作的.因為如果賣方出來交易不實行為,很有可能會出現(xiàn)交易糾紛.查檔一是可以確認該成交物業(yè)的權利人是否是簽約的人,二是確認簽約的賣方是不是占該物業(yè)的全部所有份額,三是確認是否在銀行抵押.
  
  在這個簽約的環(huán)節(jié),應注意的問題有以下幾點:
  
  如果賣方權利人只有一個人名的話,中介和買房應弄清此人是否已婚,如果已婚,其賣房行為是否得到其配偶的同意支持,如果是的話,應由夫妻同往簽署,如果另外配偶一方未能親自到達共同簽約,**能是簽約人能同時出示配偶的親筆授權書,這樣防止婚內(nèi)財產(chǎn)私自轉移導致交易**終不能成交的情況發(fā)生.不然,中介方要承擔把關不嚴,未有盡職盡責的責任,買方很有可能會損失定金,甚至是首期款等!
  
  在中介交易實務中,通常會出現(xiàn)因為急于簽單,而未能取得該物業(yè)另個一個未在房產(chǎn)證上登記姓名的人的書面授權書而促成三方交易.一旦出現(xiàn)權利人另外一方并不同意出售此物業(yè)而導至向法院訴訟后,法院會宣布此合同無效的,買方就有可能帶來無心的麻煩和金錢損失
  
  比如有些夫妻一方私自處理婚內(nèi)財產(chǎn),或是老公買給二奶的,后來要出售時被老婆知道了,告上法院再就是有些是朋友合買的房,現(xiàn)在深圳有大量未婚同居者共同買房,房產(chǎn)證上寫上一個人的名字時,很有可能被寫上名字的人利用這個便利私自處置房產(chǎn)
  
  過戶交納相關稅費(如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款)
  
  這個過戶如果按業(yè)主(賣方)的房產(chǎn)證是在銀行抵押的話,就要先贖樓,也就是還清銀行的欠款后,銀行歸還其房產(chǎn)證原證,這樣業(yè)主才擁有房產(chǎn)的100%份額,這樣才可以到國土局進行正常交易
  
  %7E
  過戶時要交納的稅費情況又分以下幾種:
  
  A. 原房產(chǎn)證登記時間到交易時間滿五年的,可以免去營業(yè)稅,同時也會免去城建維護費和教育附加稅,否則將不得免除；
  
  如果即滿五年，同時業(yè)主夫妻雙方在深圳范圍內(nèi)名下僅有唯一的這套房，那么又可免除個人所得稅，此時在新證上完全可以按成交價來填寫.這樣的好處是，因為深圳的房漲的快，而且人的流動性也大，沒準哪天新業(yè)主也要賣房，這樣你的房產(chǎn)證價格高，有利于快點出手，也可以賣個更好點的價喲！當然，你的新證的價格填寫的高了，契稅等稅費會相應增加一些，但都是不多的，可以考慮按成交價填寫喲，這樣銀行貸款不論是現(xiàn)在還是以后都有可能方便多貸喲.
  
  B.應交納的稅費及費率：
  
  契稅： 新證價格＊1.5%
  
  印花稅：新證價格＊0.1%(買賣雙方各付一半)
  
  交易見證費：關外每平方6元，關內(nèi)好象是每平方3元
  
  查檔費：50元
  
  貼花稅：5元
  
  營業(yè)稅：新證價格＊5%
  
  城建維護費和教育附加費是在產(chǎn)生營業(yè)稅的基礎上就有，否則無營業(yè)稅就沒有這些費用，費率是營業(yè)稅的0.1%和3%
  
  個人所得稅：(新證價格-原證價格-原業(yè)主購房時產(chǎn)生的正當稅費和一定數(shù)額的裝修費，通常是原證價的15%)＊20%
  
  其中，契稅和登記費是在領取新證的時候才交付，所有費用都是由銀行代收，然后再拿銀行開的收據(jù)去國土局換取正試交稅發(fā)票.

  查看全文↓ 2014-03-04 17:36:22

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