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• 142****3136

  要做到把風險控制到**低，房子沒有十全十美的，如果買一手房，盡量買名聲比較好的，比較大的開發(fā)商，買的有保障，買2手房，盡量通過口碑好的公司走，使風險控制到**低，不要因為小便宜吃大虧。

  查看全文↓ 2014-03-29 10:23:35
• 143****9322

  也不見得，現(xiàn)在的房價比較亂，也跟房主的心態(tài)左右搖擺有很大關(guān)系，不過到什么時候都有人急著賣房子的，所以，想買到比較好的房子現(xiàn)在比漲價時更有可能，有的時候也得看你在哪兒買，不同地域情況也是不盡相同，只要你耐心地尋找就一定能買到理想的房子的．

  查看全文↓ 2014-03-28 21:30:23
• 158****5716

  第一,購房前的準備,購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目,就是你準備購買什么樣的房子,首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境,非常重要的一點應(yīng)該對開發(fā)商的資信進行一個了解,就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些**基本的了解。
  這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個方面講。 第二,簽訂認購書和商品買賣合同,這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候,應(yīng)該注意到查驗五證,我后面會講什么叫五證。交付定金,簽訂認定書,選擇付款的方式,簽訂商品房買賣的合同,再交付購房款,辦理銷售或者叫預(yù)售登記,這是購房中的第二個階段。
  第三,交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記,就是開發(fā)商在辦理完登記后,簽收“兩書”,接受物業(yè),申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。 具體講,涉及到一些法律問題。 第一,如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告,在閱讀售樓書的時候,首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證,這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標準。
  為了確認預(yù)售許可證的真實性,一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對,核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的,是不是有預(yù)售許可證。
  其次,可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息,決定是否購買。
  閱讀中要明確售樓書中廣告的信息,有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明,比如說多少多少分鐘的車程,10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越,那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了,你是開的小轎車還是公共汽車,是什么時速的,所以用幾分鐘的車程確定地段的位置,這已經(jīng)被國家工商局認定為是違法的廣告。
  可是,往往在售樓書中都有這個,我們應(yīng)該特別注意。 怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率?我看到售樓書之后確實非常感興趣,但是又怕**后買了房子以后,不象售樓書中所描述的那些美妙?怎么辦?根據(jù)法律的規(guī)定,如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力,就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中,這是法律規(guī)定要有的。
  如果我就是認定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境,這么好的戶型、這么好的地段,想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù),就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。
  這樣的話,一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù),他就要承擔責任。 在售樓書驗完以后要簽訂認購書,要交定金,提醒購房人要注意,認購書里的定金和訂金的區(qū)別,定金是一個專門的法律概念,其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用,并有特定定金的規(guī)則,它有特定的法律內(nèi)涵,叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金,接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。
  而訂金不是對合同起擔保作用,它只是起擔保作用,叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以,在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂),因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款,買房應(yīng)該在簽訂認購書多少之日起買房,否則的話不給退還。 建議,購房者在簽訂認購書的時候,將這個條款改為買房應(yīng)當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署,所收的定金應(yīng)予退還。
  這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。 認購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同,簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待,因為買房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。
  一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛,購房合同是解決雙方分歧的**主要的根據(jù)和憑證。所以,在簽定合同之前,購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”,如果是現(xiàn)房,根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了,而應(yīng)當改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù),去產(chǎn)權(quán)登記部門進行登記。
  辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。 五證,一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證,第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證,第三是建設(shè)工程開工證,第四是國有土地使用證,第五是商品房預(yù)售許可證,簡稱叫“五證”。
  其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的,開工市是由市建委核發(fā)的,國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
  那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法,這五證**主要的應(yīng)該看兩證,一個是國有土地使用證,一個是預(yù)售許可證,這兩種要核發(fā),看準確了,一般原則上就沒有問題,特別是預(yù)售許可證。
  特別要提醒的是,購房者在查看五證的時候一定要看原件,復(fù)印件很容易作弊。簽合同前,要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢,兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件,一個是住宅質(zhì)量保證書,第二是住宅使用說明書。
  住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記,在使用年限內(nèi)承擔的保修責任,正常使用情況下,各部件的保修期,比如說防水是三年,墻面、管道滲漏是一年,墻面抹灰脫落是一年,地面大面積起沙是一年,包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備,衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。
  其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。 住宅使用說明書,通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明,以及門窗類型使用事項,配電負荷,承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。
  生產(chǎn)廠家另有說明書的,應(yīng)附于住宅使用說明書里。 也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證,同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證,拿到產(chǎn)權(quán)證,整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。 在購房的過程中還涉及到一個問題,在有些情況下,在什么情況下簽訂房屋的限售合同,在什么情況下簽訂預(yù)售合同。
  限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付使用了商品房,這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。
  如果你購買的房子尚未竣工驗收,就是期房,這個時候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。 商品房銷售面積的計算問題,有三種計算方式。一個是按套計價,一個是按建筑面積計價,還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。通常,按套內(nèi)面積計價的方法比較少用,而通常用的是按照建筑面積,它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分攤的公用面積之和,是對購房者**為有用的是套內(nèi)的使用面積,因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。
  所以,在簽訂商品房買賣合同的時候,要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。 所以,購房的時候購房者特別關(guān)注面積,一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少,這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。
  在購房過程中,怎么處理面積的誤差呢?通常在標準的商品房買賣合同里,面積差異的處理方式有兩種,一種是雙方自行約定,只要雙方約定使用面積不能大于1%,或者0.5%,都可以,只要是雙方約定都可以,多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。
  通常,現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣,都有一個比的絕對值,通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款,面積誤差比絕對值超過3%,購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔相應(yīng)的違約責任。
  當然,如果約定得這么明確,建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi),沒有超過據(jù)實結(jié)算房款,如果超過的話,開發(fā)商必須承擔違約責任,同時允許購房者退房。
  還有一個問題,在商品房購銷合同中,通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里,開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定,不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況,比如說地震、發(fā)洪水等等,這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況,這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責任,也就是說免責。
  如果不是這種情況,就不能約定成不可抗力,一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了,比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決,比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同,比如說施工配套的批準和安裝的延誤,都認定為不可抗力。
  從法律角度講,我們覺得對購房者是不公平的,等于把不可抗力的范圍擴展了。所以,建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件,就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下,約定在**小的范圍內(nèi),不要擴展,擴展以后,延期交房的時候,他都可以說我免責。
  還有一個基本問題,購房合同的簽訂是跟誰簽訂?很簡單,簽訂購房合同,應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是,目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理?

  查看全文↓ 2014-03-28 17:05:07
• 146****6372

  從建筑外觀和內(nèi)部設(shè)計看，注意一些小的細節(jié)。

  查看全文↓ 2014-03-28 09:41:56
• 151****7646

  第1什么性質(zhì)的房子,比如是有產(chǎn)權(quán)的房子還是只有使用權(quán)的房子,第2 產(chǎn)權(quán)是否清晰,清晰是指你想買的房子是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛,第3地段,第4房屋年限,第5房屋裝修問題,第6原業(yè)主出手的原因,萬一原業(yè)主的房子有出過什么不好的事你在買去那就不知道你能不能住的安心,第7原業(yè)主何時把原戶口遷出,第8**好在晴天雨天陰天的情況分別看下房子,還有早上晚上時間也要看,比如你看的房子晚上很多人在喝酒或是有什么娛樂場所的話我估計你晚上睡不好。
  第8與原業(yè)主簽訂合同的問題,這點細節(jié)多 多留點心自私點因為買房子不是小事。

  查看全文↓ 2014-03-27 10:40:37
• 157****1455

  購買二手房時,一定要弄清楚房屋的權(quán)屬。 凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的,或是部分產(chǎn)權(quán)(如以標準價購買的公有住房)、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子,即使房子再合適都不要購買,以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證,同時也會引起許多不必要的麻煩。
  另外,要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人。 在驗看產(chǎn)權(quán)證時,一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實性。 如果以標準價購買的公有住房,要注意是否已經(jīng)按成本價補足費用,或者與原單位如何按比例分成。 另外,有些單位在向職工售房時,為了維持單位人員的穩(wěn)定,與職工簽訂有服務(wù)合同,原單位還有優(yōu)先購回權(quán)。 因此,要確認原單位是否同意該房子的出售。對于軍隊、醫(yī)院、**的公有住房,一般還不允許上市出售,因此,要確認有原單位公章同意出售才能放心購買。

  查看全文↓ 2014-03-26 21:03:48
• 151****7337

  樓盤的品質(zhì)和物業(yè)。

  查看全文↓ 2014-03-26 13:39:25
• 157****6201

  在買商品房時注意以下幾點:
  1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》,并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進行開發(fā)的;
  2、開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;
  3、經(jīng)營行為合法。現(xiàn)房銷售除上述條件外必須經(jīng)過驗收合格,項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期,落實了拆遷安置,落實了物業(yè)管理,并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門驗核了《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》;期房預(yù)售除上述條件外還必須取得《商品房預(yù)售許可證》。
  4、在簽訂合同時,一是要選用國家工商行政管理局和建設(shè)部的《商品房買賣合同》(示范文本),該合同文本內(nèi)容比較全,并且規(guī)范;二是注意把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進合同。
  5、如果你買的是住宅,在交房時,要向開發(fā)商索取《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。

  查看全文↓ 2014-03-26 12:29:16

相關(guān)問題

• 問 挑選樓層應(yīng)該注意哪些方面？
  答

  1、看樓棟總層數(shù) 選樓層需要一定的技巧，高層比較好的樓層是大樓的三分之一到三分之二之間。2、看家庭成員需求；3、看消防安全措施，購房者如果購買高層住宅，一定要了解小區(qū)的消防安全設(shè)施做得怎樣。一般高樓層發(fā)生火災(zāi)不易逃生，一些城市的消防云梯為51米，大概能到達17層樓的高度。可以依據(jù)所在城市消防云梯的高度，來選擇樓層。

• 問 買房應(yīng)該注意哪些方面
  答

  1、了解房屋尺寸：在購買房屋之前，應(yīng)先確定房屋的尺寸，以便確定房屋的價格及其他購買條件。2、了解家庭狀況：在購買房屋時，應(yīng)考慮家庭的人口狀況，是否需要增加房屋的戶型，以及是否需要增加設(shè)備。3、評估房屋價值：在購買房屋時，應(yīng)根據(jù)房屋的尺寸、外觀、框架、裝修程度等因素，對房屋的價值進行評估，以確定購買價格。4、了解房屋所在地：在購買房屋時，應(yīng)考慮房屋所在地的交通、環(huán)境、學校、醫(yī)院等條件，以確定購買價格。5、考慮房屋維護：在購買房屋時，應(yīng)考慮房屋的維護問題，以及如何延長其使用壽命。

  全部2個回答>
• 問 買商品房的時候應(yīng)該注意哪些方面
  答

  經(jīng)濟適用房和普通商品房最大的區(qū)別有：1、土地是劃撥而非轉(zhuǎn)讓，所以經(jīng)濟適用房買到的時候沒有土地使用權(quán)；2、經(jīng)濟適用房的面積套型都有國家嚴格的規(guī)定；3、經(jīng)濟適用房的購買必須滿足國家相應(yīng)的規(guī)定，也就是人均居住面積和家庭人均收入必須達到當?shù)氐南鄳?yīng)標準；4、經(jīng)濟適用房的價格執(zhí)行政府指導(dǎo)價，開發(fā)商不能隨意定價、調(diào)價；5、經(jīng)濟適用房在不同地區(qū)在轉(zhuǎn)讓中有不同規(guī)定，一般都是在一定年限中不允許轉(zhuǎn)讓；6、經(jīng)濟適用房在轉(zhuǎn)讓中需向國家補繳土地出讓金。

• 問 房屋質(zhì)量方面的驗收，具體應(yīng)該看哪些方面？
  答

  看有無裂縫。先看地面和頂棚上是否有裂縫。如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那就說明房屋沉降嚴重，有結(jié)構(gòu)性隱患，決不能買。 看內(nèi)墻面上和頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致，對室內(nèi)裝潢將帶來不利影響。 看衛(wèi)生器具。包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。放一點水，仔細觀察，一試便知。 在衛(wèi)生間和陽臺兩處澆點水，注意看衛(wèi)生間和陽臺上的水能否順利向出水口流出，看底下的鄰居家是否漏水，看自己家衛(wèi)生間、廚房的管道接縫口是否滲漏。如果是，那么其房屋質(zhì)量就值得推敲。另外，注意試試門、窗是否安得合適，開關(guān)是否自如。 選擇頂層的購房者還應(yīng)觀察一下屋頂是否滲漏。這方面存在的問題目前比較普遍，應(yīng)格外注意。重點觀察墻角是否有發(fā)黃的痕跡，還應(yīng)注意觀察衛(wèi)生間管道與頂部的接縫處是否滲漏。

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• 問 看房時需要注意哪些方面？
  答

  聽說看房要關(guān)注房子的朝向、樓層，還有小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理。我不太懂，但感覺這些挺重要的。

  全部4個回答>