已有7個(gè)回答

• 133****1182

  二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段：
  1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
  2、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  3、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的白契。
  5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  7、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  8、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
  從現(xiàn)在二手房市場(chǎng)操作來(lái)講確實(shí)存在一些不規(guī)范的地方，從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)講首先應(yīng)該選擇有品牌，操作比較正規(guī)的中介公司。另外建議大家在買(mǎi)二手房過(guò)程當(dāng)中雙手見(jiàn)面，現(xiàn)在市場(chǎng)有很多不規(guī)范的行為吃差價(jià)的行為或者以某種形式，現(xiàn)在相對(duì)來(lái)說(shuō)二手房是比較搶手的，有些熱點(diǎn)地區(qū)甚至高達(dá)一比八，一比十，這個(gè)時(shí)候也有業(yè)主急于出售，有些公司就利用這個(gè)心里，用現(xiàn)金形式的押房，給了業(yè)主部分還款以后，根據(jù)業(yè)主原來(lái)簽訂的出售的全權(quán)代理這樣一個(gè)協(xié)議，然后去公正。很多買(mǎi)房人面對(duì)的時(shí)候只是房屋的中介公司，對(duì)房屋的具體狀況不來(lái)賓，也沒(méi)有見(jiàn)到真正的業(yè)主和賣(mài)家，這過(guò)程中就會(huì)發(fā)生比較大的價(jià)差，可能這套房子32萬(wàn)拿來(lái)，可能38萬(wàn)賣(mài)給你，實(shí)際上買(mǎi)賣(mài)雙方都受到了損失，有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價(jià)。從嚴(yán)格的法律法規(guī)和行業(yè)管理上這是違規(guī)違法行為，但是很多購(gòu)房人不知道。
  另一方面要看到明確的費(fèi)用清單，二手房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中牽涉到中介公司的傭金問(wèn)題，手續(xù)費(fèi)，有時(shí)候中介公司不給提供清單，只是這個(gè)房子拿到手一共多少錢(qián)，這個(gè)房子是怎么發(fā)生，有多少是房款，有多少是契稅，印花稅購(gòu)房人是不知道的，這可能蒙受很大的經(jīng)濟(jì)損失。另一方面包括原有物業(yè)，在實(shí)際看房的時(shí)候要了解原有物業(yè)的情況，以前的費(fèi)用是否都結(jié)清，包括水電、煤、暖氣，房產(chǎn)本身產(chǎn)權(quán)是否干凈，有沒(méi)有抵押或者問(wèn)題，一個(gè)方面選擇正確的中介公司，另外爭(zhēng)取買(mǎi)賣(mài)雙方盡量見(jiàn)面，另外實(shí)際看房了解這個(gè)房子的歷史狀況。二手房的價(jià)格可以在相關(guān)的網(wǎng)站查閱到。二手房和一手房**大的區(qū)別在于產(chǎn)品的差異性非常大，選擇一手房項(xiàng)目的時(shí)候，一般來(lái)講可能就是幾個(gè)戶(hù)型，而且定價(jià)是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)價(jià)格，所謂打一個(gè)折幅度是很有限，但是二手房交易標(biāo)的物的離散性非常大，差異非常大，有80年代的房子，有90年代的房子一定要考察房屋的具體狀況。在市場(chǎng)交易來(lái)講面對(duì)的不是開(kāi)發(fā)商面對(duì)的原來(lái)小業(yè)主，價(jià)格是可以通過(guò)對(duì)價(jià)交易和商量的過(guò)程。

  查看全文↓ 2014-04-12 10:35:16
• 135****3623

  國(guó)家規(guī)定首套**三成,七成可以貸款,貸款年限跟際實(shí)年齡而定,**多三十年,過(guò)戶(hù)跟你貸款是兩碼事的,一個(gè)是銀一個(gè)是房管所,所以你所為的改是不可能的,只要銀給你錢(qián)了,銀得就是你的債權(quán)人了。懂。

  查看全文↓ 2014-04-12 10:33:36
• 155****7777

  如果你沒(méi)有時(shí)間那么建議找中介，不過(guò)一般中介會(huì)從中抽取不少的費(fèi)用，主要是房產(chǎn)評(píng)估上，他們一般會(huì)把你房評(píng)估的很低，也就幾萬(wàn)元，這樣各項(xiàng)稅都會(huì)很低，他們會(huì)按照你所交易的金額收取你的相關(guān)費(fèi)用，從中他們賺取到很大的稅務(wù)差額，如果你有時(shí)間的話(huà)建議可以自己去辦理，早點(diǎn)去的話(huà)，估計(jì)一天能辦完，主要時(shí)間是在排隊(duì)上，
  第一步，房產(chǎn)測(cè)繪 需要點(diǎn)時(shí)間等就可以
  第二步，房產(chǎn)評(píng)估 評(píng)估過(guò)程中可以適當(dāng)寫(xiě)少點(diǎn)金額 這樣你可以省掉不少的稅款
  第三步，辦理契稅 交易稅
  窗口處理 得到處理單據(jù) 21天后拿到房產(chǎn)證 ｛如果找中介可以給他們幾百元 他們可以幫你在一個(gè)禮拜內(nèi)拿 到房產(chǎn)證。 看你時(shí)間情況
  如果自己有相對(duì)時(shí)間 還是自己去辦 **多倆天 辦完
  中介 從中 至少賺取你一千到幾千的差額稅款 看你房子的大小而定

  查看全文↓ 2014-04-12 10:22:34
• 132****4634

  確認(rèn)貸款銀行的貸款合同審批是否通過(guò)，領(lǐng)取完整材料（貸款合同、銀行的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件），交易過(guò)戶(hù)所需的其他證明身份的材料，如：所有上產(chǎn)證人戶(hù)口本（若有其他未成年子女，不論是不是自己家孩子都需要提供出生證明、婚姻證明、身份證、若有未成年子女需攜帶出生證明原件。
  過(guò)戶(hù)完畢后，記得領(lǐng)取交易中心給予的收件收據(jù)，便于及時(shí)領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證及他項(xiàng)權(quán)利證明（原則上是銀行或居間放帶領(lǐng)），領(lǐng)取后及時(shí)送交貸款銀行審批，便于及時(shí)放款。
  sunjia

  查看全文↓ 2014-04-11 21:09:28
• 134****1694

  一、毛坯二手房至少看兩次房-別理會(huì)房東或中介的不耐煩。初次看房了解房屋的建筑結(jié)構(gòu),建筑質(zhì)量等,看環(huán)境、看窗外的景色、看噪音的影響、看室內(nèi)的通風(fēng)采光及布局等等。記下各套房子的優(yōu)缺點(diǎn),進(jìn)行比較權(quán)衡,然后選出中意的房子。在基本意向明確后,爭(zhēng)取與房東面對(duì)面溝通,了解房東的真實(shí)出售意圖,比如心里價(jià)位、出手的緊迫程度,如果基本條件認(rèn)同,應(yīng)再次仔細(xì)看房-這次如同房屋驗(yàn)收,此時(shí)**好帶上專(zhuān)業(yè)驗(yàn)房師一同前往,更專(zhuān)業(yè)的房屋質(zhì)量問(wèn)題,可以取一部分水泥拿去進(jìn)行化驗(yàn),看所用的水泥是否合格。
  二、裝修二手房選購(gòu)時(shí),除了**基本的戶(hù)型,采光、裝修折損程度、裝修風(fēng)格,還需要考慮裝修材質(zhì)、裝修質(zhì)量,地磚、地板、油漆、天花板等材質(zhì)要格外注意?？囱b修技術(shù)則需要看一些不容易發(fā)現(xiàn)的暗處,比如電視柜背后等,如果有問(wèn)題應(yīng)及時(shí)找賣(mài)家解決。廚房和衛(wèi)生間的裝修情況**為重要,因?yàn)檫@兩個(gè)地方使用**頻繁,且鋪有下水管道,如果用料做工不過(guò)關(guān),極有可能發(fā)生滲漏、堵塞等情況,令人煩不勝煩。專(zhuān)家建議盡量向賣(mài)家索取裝修圖紙,了解一些不容易看到的細(xì)節(jié)。比如水電管線(xiàn)的走向等,一旦出現(xiàn)問(wèn)題便于按圖紙維修。
  三、風(fēng)水學(xué)看房子的格局是否比較周正,里面是不是異形的,是不是有很多梁和柱子,廁所的朝向等等。首套一般就是**三成,二套房一般**6成他貸款不貸款與你沒(méi)用任何關(guān)系,貸款多少年你自己選擇。

  查看全文↓ 2014-04-11 17:45:15
• 137****5673

  沒(méi)有什么問(wèn)題可以注意的,要是有注意的還是你還款的方式,有等額本金和等額本息2種.前者經(jīng)濟(jì)寬裕者可以采用,后者壓力較大的可以采用.前者付的月供相對(duì)后者了來(lái)講要多,但利息少.后者反之

  查看全文↓ 2014-04-11 12:08:58
• 136****2647

  看一下貸款合同上面的貸款金額和你們簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同上的金額是否一至，如果貸款金額變少了，要讓買(mǎi)房在過(guò)戶(hù)前把不足部分以現(xiàn)金或去銀行劃帳給你，同時(shí)貸款合同上發(fā)放貸款的帳戶(hù)核對(duì)一下。

  查看全文↓ 2014-04-10 20:06:07

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)二手房應(yīng)注意哪些細(xì)節(jié)問(wèn)題？
  答

  隨著房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)的日漸繁榮，二手房買(mǎi)賣(mài)等房產(chǎn)交易也越來(lái)越頻繁。俗話(huà)說(shuō)“買(mǎi)的不如賣(mài)的精”，雖然消費(fèi)者在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)小心翼翼，但由于房產(chǎn)交易本身程序比較復(fù)雜，仍不免會(huì)有疏漏，給不法中介鉆了空子，輕則吃虧上當(dāng)，重則房財(cái)兩失，這樣的例子近幾年時(shí)有發(fā)生。那么在二手房的交易過(guò)程中，應(yīng)該注意哪些細(xì)節(jié)呢？細(xì)節(jié)一：需要警惕的差價(jià)問(wèn)題 二手房買(mǎi)賣(mài)中的差價(jià)問(wèn)題一般是指不法中介打著“現(xiàn)金收房”或“房屋代理”的形式，以欺上瞞下的方式壓低賣(mài)方的售價(jià)，抬高購(gòu)方的買(mǎi)價(jià)，暗箱操作，**終達(dá)到吃取高額非法差價(jià)的目的。 對(duì)于差價(jià)問(wèn)題，我們建議，交易時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方一定要見(jiàn)面，談好價(jià)格后簽訂正規(guī)的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》以達(dá)成交易。若急于售房套現(xiàn)而選擇“現(xiàn)金收房”的形式，可以選擇由大型中介公司推出的“無(wú)差價(jià)現(xiàn)金收房”業(yè)務(wù)，以保障賣(mài)方利益**大化。 鑫尊置地的宗旨就是“透明交易，不吃差價(jià)”，尊重客戶(hù)，為的就是保證買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，使交易安全順利的完成。鑫尊置地本著上述宗旨得到了買(mǎi)賣(mài)雙方和同行業(yè)高度贊譽(yù)，榮獲了“零投訴放心中介”稱(chēng)號(hào)。 細(xì)節(jié)二：注意交易過(guò)程中的未知問(wèn)題 二手房買(mǎi)賣(mài)中的交易過(guò)程中的未知問(wèn)題一般指買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》后，交由中介公司辦理的過(guò)戶(hù)、辦證問(wèn)題時(shí)，不知進(jìn)行到哪一步，下一步是什么，不知什么時(shí)候該辦下一步，什么時(shí)候拿房產(chǎn)證。對(duì)于交易過(guò)行種一些未知的問(wèn)題，中介公司應(yīng)該及時(shí)、有效地通知買(mǎi)賣(mài)雙方,這樣便能對(duì)辦理進(jìn)程中的未知問(wèn)題一目了然。 鑫尊置地的服務(wù)追求完美，所以我們的服務(wù)力求周到，細(xì)致；我們更加專(zhuān)業(yè)，所以從開(kāi)始為客戶(hù)服務(wù)的那一刻起，我們就**大限度得為客戶(hù)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，想客戶(hù)所想不到的，做客戶(hù)所期望不到的；我們擁有責(zé)任，所以我們并不視交易結(jié)束為服務(wù)的結(jié)束。服務(wù)無(wú)止境，能想到的就力求做到；暫時(shí)想不到的，將來(lái)想到了也一定力求做到。 細(xì)節(jié)三：關(guān)于費(fèi)用明細(xì)問(wèn)題 二手房買(mǎi)賣(mài)中的費(fèi)用明細(xì)問(wèn)題一般指中介公司只與買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)合同，而不明確告之相關(guān)收費(fèi)的費(fèi)用明細(xì)。 對(duì)于費(fèi)用明細(xì)問(wèn)題，我們建議，在簽訂二手房購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)，一定要將中介公司收取的費(fèi)用及需要向相關(guān)部門(mén)交納的費(fèi)用了解清楚，索要收費(fèi)單據(jù)。買(mǎi)賣(mài)雙方要見(jiàn)面，明確買(mǎi)賣(mài)雙方購(gòu)房?jī)r(jià)格與售房?jī)r(jià)格是否相同，避免中介公司從中漁利而使買(mǎi)賣(mài)雙方蒙受損失。 細(xì)節(jié)四：中介篩選問(wèn)題 二手房的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，另外還有一項(xiàng)關(guān)鍵的問(wèn)題，是選擇有資質(zhì)的大企業(yè)，對(duì)中介公司的合同一定要仔細(xì)審核，約定好雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。您可以在北京市的建委網(wǎng)站等政府機(jī)構(gòu)查詢(xún)相關(guān)中介公司的資質(zhì)，盡量選擇名聲大，信譽(yù)好的公司，同時(shí)在看房時(shí)要上門(mén)咨詢(xún)考察，不要急于表態(tài)，可以隨著看房的進(jìn)行來(lái)選擇公司。

  全部10個(gè)回答>
• 問(wèn) 看二手房時(shí)應(yīng)注意哪些細(xì)節(jié)
  答

  個(gè)人認(rèn)為，主要從以下幾點(diǎn)看第一，看位置，到市場(chǎng)、車(chē)站、銀行、主道、醫(yī)院等距離多遠(yuǎn)？第二，看房子本身，朝向，樓層，光線(xiàn)，外墻是否有透寒現(xiàn)象第三，如果是一樓，看有沒(méi)有漏水，頂樓看樓頂有沒(méi)有漏的現(xiàn)象

  全部9個(gè)回答>
• 問(wèn) 買(mǎi)二手房看房選房時(shí)應(yīng)注意哪些細(xì)節(jié)？
  答

  聽(tīng)說(shuō)看房要看地段、戶(hù)型、價(jià)格，還要查產(chǎn)權(quán)，我得記下來(lái)。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房過(guò)戶(hù)注意什么? 二手房過(guò)戶(hù)要注意哪些細(xì)節(jié)
  答

  二手房辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)前，賣(mài)方需要提供合法的證件，如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，身份證等。只有提供了房屋的合法證件，購(gòu)房者才可以交納購(gòu)房定金（注意！交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序）。在確定好交易要素后（如房屋交付時(shí)間、銷(xiāo)售狀況等），至少要簽訂三份房屋買(mǎi)賣(mài)合同。二、過(guò)戶(hù)流程1、申請(qǐng)買(mǎi)賣(mài)雙方先要向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受檢查。管理部門(mén)需要檢查證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)審查通過(guò)的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，等相關(guān)部門(mén)審核。2、立契房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才可以辦理立契手續(xù)。3、繳稅二手房的稅費(fèi)構(gòu)成相對(duì)來(lái)說(shuō)比較復(fù)雜，但通常都是，買(mǎi)房需要繳納契稅，賣(mài)房需要繳納個(gè)人所得稅。此外，根據(jù)交易房屋的性質(zhì)的不同，契稅的組成也有所差別，危改回遷、經(jīng)濟(jì)適用房與其他商品房的稅費(fèi)構(gòu)成不一樣。4、取證在房屋交易管理部門(mén)通過(guò)審核，雙方辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料就會(huì)移送到發(fā)證部門(mén)，購(gòu)房者就可以憑房屋產(chǎn)權(quán)通知單到發(fā)證部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證。三、什么情況下無(wú)法過(guò)戶(hù)買(mǎi)房時(shí)**害怕什么？除了資金外，大概就只剩下“無(wú)法過(guò)戶(hù)”這個(gè)擔(dān)憂(yōu)吧？因此小編在此要提醒各位購(gòu)房者，在這些情況下，你購(gòu)買(mǎi)的房屋是無(wú)法過(guò)戶(hù)的：未解除抵押的房源；被查封的房源；賣(mài)房未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人賣(mài)出的房子；賣(mài)房無(wú)法提供房產(chǎn)證的房子；正在出租的房子；產(chǎn)權(quán)因違規(guī)搭建被凍結(jié)的房子。其實(shí)相對(duì)于新房來(lái)說(shuō)，二手房交易流程是要更加復(fù)雜的，特別是在過(guò)戶(hù)的時(shí)候，因此買(mǎi)賣(mài)二手房前一定要多多留心過(guò)戶(hù)問(wèn)題，切勿花錢(qián)買(mǎi)傷心。以上就是本文的全部?jī)?nèi)容了，希望能夠幫助到大家少走彎路，順利買(mǎi)到好房！

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房過(guò)戶(hù)注意細(xì)節(jié)
  答

  二手房過(guò)戶(hù)注意細(xì)節(jié)：1、查房屋產(chǎn)權(quán)情況如果說(shuō)二手房房產(chǎn)證上有好幾個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人，需要所有的產(chǎn)權(quán)人都簽署同意買(mǎi)房的合同。2、房屋證件齊全證件齊全，房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰才能夠上市進(jìn)行交易，否則無(wú)法保證購(gòu)房人的合法權(quán)益。3、查驗(yàn)租賃情況如果該房屋還處于租賃狀態(tài)，是不能夠被允許的，避免因租賃情況影響過(guò)戶(hù)，甚至產(chǎn)生糾紛。4、看土地使用性質(zhì)分為劃撥、出讓兩種，出讓的土地已經(jīng)繳納過(guò)土地出讓金，在使用期限內(nèi)擁有完整的權(quán)利，如果是劃撥的土地再次轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，是需要繳納土地出讓金的。5、是否有市政規(guī)劃如果面臨拆遷的風(fēng)險(xiǎn)，急于出售的房子，在購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候應(yīng)該全面了解詳細(xì)情況。6、房屋是否合法房改房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房等福利房轉(zhuǎn)讓是有限制的。7、單位房是否獲得范圍買(mǎi)賣(mài)允許購(gòu)房者在辦理過(guò)戶(hù)之前，要讓對(duì)方繳納土地使用費(fèi)，并取得單位放棄“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”的證明。