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• 159****5771

  不管買方的貸款申請是否成功審批，只要簽訂了房屋買賣合同，而合同中沒有約定不能獲得貸款可以解除合同的免責條款的，買方就必須繼續(xù)履行原合同中的支付房款的義務。只是，變更了付款方式而已。而且，就算一家銀行不同意貸款，買方就還是可以找別的商業(yè)銀行貸款。為了免于如你所擔心的情況發(fā)生，一般按揭購買二手房的交易程序是：
  買賣雙方簽訂合同，買方支付定金--貸款申請--取得銀行同意貸款答復后，雙方向房產交易所申請房屋過戶交易（買方支付首期房款）--問稅、完稅--過戶--領證--抵押--領證--銀行放款，賣方交房屋給買方，并協(xié)助買方辦理物業(yè)管理的過戶手續(xù)

  查看全文↓ 2014-04-12 13:46:52
• 141****3145

  當?shù)厥袌鋈绻幱谫I方市場，一切政策只會轉嫁到出售方，反之則會增加購買者的負擔。

  查看全文↓ 2014-04-11 19:32:49
• 131****2799

  您基本上沒什么風險了，因為房子有貸款，而且買房承擔剩余貸款，所以您拿到這24萬以后您的收益已經全部在這里了%7E剩下的都是買方的問題，您可以去做公正然后等房子解押后過戶給對方！
  但是您一定要看好合同上的條款，不要中了文字陷阱！

  查看全文↓ 2014-04-11 14:12:44

相關問題

• 問 二手房出售問題
  答

  在二手房出售時，對于賣方來說**大的風險是買方不付款，尤其是在房屋交付后或辦理完畢房屋所有權證后，買方不付款，更嚴重的是買方將已經取得房屋所有權證的房屋再次上市出售后賣方無法找到其地址的，賣方**大的損失是所售房屋得不到任何房款。因此，對于賣方來說，**安全的交易是買方將全部房款交給賣方，然后賣方再與買方辦理房屋的交接手續(xù)及過戶手續(xù)。這種交易方式買方未必會同意，因為買方擔心自己付完房款后能否得到所購房屋或能否辦理過戶手續(xù)。對買賣雙方都是安全的交易程序，在目前，整個社會的信譽體系還沒建立起來的現(xiàn)狀下，對于二手房交易的雙方來說，沒有絕對的對雙方來說交易都是安全的，但是可以通過一定的擔保方式或其他方式解決買賣雙方的風險問題，使交易雙方能夠順利簽約。

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• 問 二手房出售問題
  答

  目前，銀行開辦的住房貸款品種主要有企業(yè)類和個人類兩大類?，F(xiàn)只介紹與教職工關系比較密切的個人類貸款。 個人類貸款可分為兩大類：個人住房公積金貸款和個人商業(yè)貸款。個人商業(yè)貸款大致可分為六個品種：（1）個人購置住房貸款（包括期房和現(xiàn)房）；（2）個人二手住房貸款；（3）個人住房裝修貸款；（4）個人家居消費貸款；（5）個人商用房貸款；（6）個人住房組合貸款； 一、個人住房公積金貸款個人住房公積金貸款是指按時向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購買、建造自住住房（包括二手住房）時，以其擁有的產權住房為抵押物，并由有擔保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發(fā)放。 （一）個人住房公積金貸款期限和利率個人住房公積金貸款期限為1—30年（其中購買二手住房貸款期限為1—10年），并不得長于借款人距法定退休年齡的時間；臨近退休年齡的職工，在考慮其貸款償還能力的基礎上，可適當放寬貸款年限1—3年。個人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會根據(jù)中國人民銀行有關規(guī)定執(zhí)行。貸款期間遇國家法定利率調整，則貸款利率做相應調整。已發(fā)放的貸款，當年內不作調整，調整時間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內的（含一年），貸款利率不作調整。 （二）個人住房公積金貸款額度購買一級市場住房和自建住房的**高貸款額度為15萬元，**高貸款比例不得超過購、建住房總價的70%；購買二手住房**高貸款額度為8萬元，**高貸款比例不得超過所購房屋評估價值的50%。 1、貸款額度的確定，按照不得高于借款人（含配偶）還款能力的系數(shù)計算，其計算公式為：借款人夫妻雙方計繳住房公積金月工資收入之和×12個月×35%×貸款年限（如借款人配偶未正常繳交住房公積金，其公式中的工資月收入不包括配偶方）。 2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，其貸款額度不得超過購、建房總價的50%； 3、每一借款人的具體貸款額度，由貸款行及房改委資金管理中心，按以上規(guī)定，結合借款人償還貸款的能力綜合確定。 （三）個人住房公積金貸款操作的全過程 1、咨詢，領取表格； 2、提出申請； 3、簽訂借款合同和抵押合同； 4、辦理抵押登記手續(xù)； 5、辦理房屋登記手續(xù)； 6、辦理房屋財產保險； 7、貸款轉帳； 8、每月還款； 9、貸款結清注銷 （四）申請辦理個人住房公積金貸款借款人在申請公積金貸款時，首先應填寫《職工個人住房公積金貸款申請表》，由所在單位蓋章后，連同下列證明材料交貸款銀行： 1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明（提供原件及復印件）； 2、借款人夫妻雙方單位出具的《經濟收入證明》及《公積金繳交情況證明》； 3、購買住房應提供購房合同或協(xié)議及**款收據(jù)；自建住房的應提供批準建房的文件； 4、貸款銀行要求提交的其它證明材料,借款人在申請個人二手住房公積金貸款時應提供下列資料： 1、所購房屋的《國有土地使用證》及《房屋所有權證》 2、所購房屋評估報告書 3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口??； 4、購房合同 （五）借款人償還貸款根據(jù)貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定，借款人應在貸款發(fā)放后的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇： 1、每月1-20日到貸款銀行用現(xiàn)金償還貸款本息； 2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協(xié)議書》，并辦理個人還款儲蓄卡。借款人可以一次預存多個月份的還款金額，也可以在每月20日以前就近在銀行儲蓄所存入足額的還款金額，由銀行直接從借款人儲蓄帳戶中扣劃應還貸款本息。借款人可以提前一次性償還全部貸款本息，也可以提前償還部分貸款本金。 1、提前償還全部貸款本息，貸款銀行將按照貸款實際占用的天數(shù)重新核定借款人剩余部分的貸款本息。 2、提前償還部分貸款本息，貸款銀行按剩余的貸款本金重新計算借款人的月還款金額或貸款期限。 二、個人購置住房貸款個人購置住房貸款是指借款人以所購住房為抵押物，由銀行發(fā)放的貸款，包括期房按揭貸款和現(xiàn)房按揭貸款。其中:期房是指在建住房或已竣工驗收正在辦理房屋產權證的房屋；現(xiàn)房是指工程竣工、驗收合格并取得房屋產權證的房屋。銀行發(fā)放的個人住房貸款**高金額為購房金額的80%。 （一）個人住房貸款的期限個人住房貸款的貸款**長期限是30年。 （二）個人住房貸款利率個人住房貸款利率按照中國人民銀行有關規(guī)定執(zhí)行。貸款期間如遇國家法定利率調整，則貸款利率作相應調整。已發(fā)放的貸款，當年內不作調整，調整時間為下年度的元月一日，按照利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。 （三）個人住房貸款操作的全過程個人住房貸款整個過程大致分為三個階段： 第一階段，提出申請，銀行調查、審批； 第二階段，辦妥抵押、保險等手續(xù)，銀行放款； 第三階段，按約每月還貸，直到還清貸款本息，撤銷抵押。 （四）個人住房貸款需提供的資料借款人在申請個人住房貸款時，首先應填寫《個人住房貸款申請審批表》，同時需提供如下資料： 1、借款人資料：（1）借款人合法的身份證件；（2）借款人經濟收入證明或職業(yè)證明；（3）有配偶借款人需提供夫妻關系證明；（4）有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾；（5）有保證人的，必須提供保證人的有關資料。 2、所購房屋資料：（1）借款人與開發(fā)商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷（預）售合同》；（2）首期付款的銀行存款憑條和開發(fā)商開具的首期付款的收據(jù)復印件；（3）貸款人要求提供的其他文件或資料。 （五）辦理個人住房貸款的房屋抵押登記手續(xù)貸款批準后，購房人應與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，并持下列資料到房屋產權所轄區(qū)房產管理部門辦理抵押登記手續(xù)：（1）購房人夫妻雙方身份證、結婚證原件及復印件；（2）借款合同、抵押合同各一份；（3）房地產抵押申請審核登記表；（4）全部購房合同；（5）房地產部門所需的其他資料。 房地產管理部門辦理抵押登記時間一般為15個工作日。抵押登記手續(xù)完成后，抵押人應將房產管理部門簽發(fā)的《期房抵押證明書》或《房屋他項權證》交由貸款銀行保管。 （六）辦理個人住房貸款的房屋財產保險手續(xù)房屋抵押是指債務人或第三人（抵押人）以合法擁有的房屋產權作為貸款償還的保證，只將其權利價值用于貸款償還的保證，當債務人不履行償還義務時，債權人（抵押權人）便可將該房屋拍賣、變賣、折價后優(yōu)先受償。因此，在抵押期間，抵押權人不占有作為抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并負有妥善保管之義務，包括為該房屋投保，以防該房屋因自然災害及其他意外事故所導致的破壞及毀損。中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》對貸款抵押房屋必須辦理房屋財產保險作出明確規(guī)定，同時還規(guī)定在抵押期間，凡因借款人過錯而導致的保險責任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權人的損失，由借款人自行承擔。房屋財產保險手續(xù)可由貸款銀行代為辦理，借款人可自行選擇保險公司。目前保險費的計算方式有兩種： （1）以貸款金額保險的：保險費=貸款額度×0.5‰×貸款年限； （2）以房屋價格保險的：保險費=房屋總價×0.5‰×貸款年限； 上述兩種投保方式的賠償，分別按不同賠償范圍計算賠償金額。以房屋價格保險的，按實際損失金額全額賠償；以貸款金額保險的，按“實際損失金額×（貸款金額÷抵押房產的重置價）”計算賠償金額，其賠償不足的差額部分，由借款人自行承擔。 （七）借款人不按時償還貸款應承擔的后果 1、還貸款本息的方式有以下兩種，由貸款人和銀行共同約定。 （1）等額本金還款法。在貸款期內，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。其計算公式為：每月還款金額=貸款本金／貸款期數(shù)（按月計） （貸款本金—累計已歸還本金額）×月利率2、借款人未按《借款合同》的約定按月償還貸款，貸款銀行根據(jù)中國人民銀行有關規(guī)定，對逾期貸款按每日計收萬分之二點一的罰息。當發(fā)生下列任何一種情況時，貸款銀行將依法處置抵押房屋。 （1）借款人在貸款期內連續(xù)六個月未償還貸款本息的； （2）《借款合同》到期后三個月未還清貸款本息的。 （八）借款人出現(xiàn)下列情形之一銀行不受理個人住房貸款 1、年齡在18歲（不含）以下，或在65歲（不含）以上的申請人； 2、不具有完全民事行為能力的自然人； 3、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業(yè)證明、提供虛假證明的申請人； 4、已查知有不良信用記錄的申請人。 二、個人二手住房貸款個人二手住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買二手房的貸款。其中二手房是指已取得全部產權、可以進入房地產二級市場流通交易的住房。申請貸款的二手房房齡一般不超過15年；貸款期限與房齡之和一般不超過25年。借款人在申請個人二手住房貸款，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料： 1、所購二手房的房產權利證明復印件或原經登記備案的《預售合同》復印件； 2、與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號； 3、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告； 4、貸款人要求提供的其他文件或資料。 三、個人住房裝修貸款個人住房裝修貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于自有住房裝修的貸款。**高成數(shù)不超過五成，貸款期限**長不得超過5年。借款人在申請個人住房裝修貸款時，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料： 1、房屋裝修的合同或意向書原件，裝修概算書及相關資料； 2、如有指定劃款商戶，應提供商戶銀行賬號； 3、如借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設定抵押的《他項權證書》復印件； 4、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告。 四、個人家居消費貸款個人家居消費貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于家居支出的貸款。**高成數(shù)不超過抵押物評估值的50%，貸款期限**長不得超過10年。借款人辦理個人家居組合貸款，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料： 1、購置大件家居商品的合同或意向書原件； 2、如有指定劃款商戶，應提供商戶銀行賬號； 3、借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設定抵押的《他項權證書》復印件； 4、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告。 五、個人商用房貸款個人商用房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買個人自營商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。所購商用房應是現(xiàn)房，**高成數(shù)不得超過六成，貸款期限**長不得超過10年。 六、個人住房組合貸款個人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和住房擔保貸款組成的貸款，即當個人申請住房公積金貸款不足以支付購房所需時，其不足部分向銀行申請商業(yè)性住房貸款的兩種貸款之稱。兩筆貸款按照公積金貸款利率和商業(yè)貸款利率分別計息，貸款期限一致。借款人可向受理公積金貸款的銀行申請辦理組合貸款

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• 問 二手房出售納稅問題
  答

  1、契稅；90平方米以下且是首次購房的按1%繳納；90平方米以上至140平方米以下按1.5％繳納，超過140平方米按3％。（買方承擔） 2、印花稅：按萬分之十繳納買賣雙方各承擔一半。 3、銷售不動產營業(yè)稅：賣房人取得產權未滿5年出售的按房價款5.5％繳納銷售不動產營業(yè)稅。（賣方承擔） 4、土地增值稅：賣房人取得產權滿5年出售的免征土地增值稅，賣房人取得產權未滿5年出售的按房價款1％繳納。（賣方承擔） 5、個人所得稅：賣房人取得產權未滿5年出售的按增值部分20％繳納（房屋現(xiàn)值-上道契稅納稅額）或按房價1%繳納（賣方承擔） 6、房屋交易手續(xù)費：買賣雙方按房屋建筑面積個承擔3元∕㎡。 7、房屋產權登記費：80元由買方承擔。 注：你在向稅務機關和產權管理部門申報房價是不能明顯低于當?shù)赝惙课莸氖袌鰞r。否則他們可以要求對房屋進行評估，你為此還得支付0.5%的房屋評估費。

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• 問 關于出售二手房稅費問題
  答

  分兩單來成交：1、2樓為一單，3、4樓為另外一單；是否是門店主要看的是房產證中的注析。不過你的情況可以按照普通住房來成交。需要繳納的稅費：一、 買房人應繳納稅費：1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）2、 印花稅：房款的0.05% 3、 交易費：3元/平方米4、 測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定 5、 權屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內。二、 賣房人應繳納稅費： 1、 印花稅：房款的0.05% 2、 交易費：3元/平方米3、 營業(yè)稅：差價*5.5%(房產證未滿5年的) 4、 個人所得稅:房產交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除）超級經紀人網 為你解答

• 問 二手房出售的問題關于產權方面的？請問有哪個大神能說說？
  答

  不要輕易提前交房 在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住。專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對于提前交房的要求屋主還需思量。 雖然現(xiàn)在辦理產權過戶的時間已經大大縮短，但是仍需要15天左右的時間，在這段時間里還是有可能產生一些糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以“保護現(xiàn)居住者”的權益優(yōu)先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。

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