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  購(gòu)買(mǎi)二手房，**重要的是認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。
  首先要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書(shū)正本，并到房管部門(mén)查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，以及擬購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄。包括房主、登記日期、成交價(jià)格等，還需要確認(rèn)賣方產(chǎn)權(quán)的完整性，了解所購(gòu)房有沒(méi)有被抵押，以及與人共享等；注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否同一個(gè)人。其次要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于允許出售的房屋。一般來(lái)說(shuō)，軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
  與商品房不同，二手房買(mǎi)賣一般都是“個(gè)案”。所以有關(guān)價(jià)格、房況等，都需要消費(fèi)者自己或自己委托機(jī)構(gòu)來(lái)詳細(xì)了解。在決定購(gòu)買(mǎi)前，消費(fèi)者應(yīng)該仔細(xì)觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家電。查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問(wèn)題。有的還應(yīng)詢問(wèn)小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何。此外，消費(fèi)者千萬(wàn)不要忘記了解購(gòu)買(mǎi)的房子已有多長(zhǎng)歷史、土地使用期限還有多長(zhǎng)；有沒(méi)有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。
  在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上，消費(fèi)者應(yīng)從多個(gè)方面對(duì)比判斷二手房的價(jià)值。也可以委托信得過(guò)的中介機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看出房屋的**低保值價(jià)。
  **后，提醒您，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，不要輕信對(duì)方，一定要合法、徹底地辦理過(guò)戶手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門(mén)辦理完過(guò)戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。

  查看全文↓ 2014-05-22 13:03:24

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房交易需要注意哪些問(wèn)題？
  答

  1、核實(shí)賣方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。2、到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣方配偶的書(shū)面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。3、如通過(guò)房屋中介購(gòu)房，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。4、仔細(xì)核對(duì)賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。5、如購(gòu)買(mǎi)公房，須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售。6、如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)。7、如果了解到欲購(gòu)房屋屬于下列幾種情況，則千萬(wàn)不能購(gòu)買(mǎi)：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋。8、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購(gòu)房者除對(duì)房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買(mǎi)賣合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，或者以所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行評(píng)估；簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)

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• 問(wèn) 二手房交易需要注意哪些問(wèn)題
  答

  二手房交易需要注意：1、如果打算找中介公司來(lái)購(gòu)買(mǎi)二手房，要明確中介公司向賣方進(jìn)行議價(jià)的期限。2、無(wú)論是否找中介公司來(lái)買(mǎi)房，都應(yīng)該自己做相應(yīng)的調(diào)查，有條件的話多到房屋實(shí)地考察幾次，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費(fèi)等情況。3、需要提前查看產(chǎn)權(quán)證，房屋所有產(chǎn)權(quán)證是否真實(shí)，確保賣方有合法的資格。4、在過(guò)戶前，盡量避免裝修房屋，以防過(guò)戶后發(fā)生糾紛使買(mǎi)賣復(fù)雜化。5、房款支付后，應(yīng)由賣方出具收據(jù)，如果通過(guò)中介進(jìn)行買(mǎi)賣的話，資金需要進(jìn)入到監(jiān)管賬戶，或者是由銀行直接劃撥。6、在簽署購(gòu)房合同時(shí)一定要仔細(xì)閱讀關(guān)于違約條款的約定，擅于運(yùn)用附加合約。7、注意已出租房屋的轉(zhuǎn)售是否經(jīng)過(guò)承租人同意，按照目前國(guó)內(nèi)的說(shuō)法，買(mǎi)賣不破租賃，如果房屋已經(jīng)提前被出租再次買(mǎi)賣時(shí)，如果沒(méi)有得到承租人的同意，是可以不搬離該房屋的。

• 問(wèn) 二手房交易需要注意哪些問(wèn)題
  答

  二手房交易需要注意的問(wèn)題：1、要檢查一下產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人和賣房人是否是同一個(gè)人，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠性。2、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處。3、如果所購(gòu)買(mǎi)的二手房是公房，出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成，還要確認(rèn)原單位是否同意出讓。4、有一些二手房存在有占用屋頂平臺(tái)的情況，要查看是否有私搭私建的部分。5、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積。6、了解裝修的狀況包括管線的走向、承重墻的位置，看是否需要重新裝修。二手房買(mǎi)賣合同需要注意什么1、在簽署的時(shí)候，一定要所有的產(chǎn)權(quán)人都簽字。2、在簽署之前，要先了解清楚房屋是否再出租。3、在購(gòu)房合同當(dāng)中，一定要詳細(xì)的寫(xiě)清楚房屋的價(jià)格、位置以及房屋的面積。此外合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

• 問(wèn) 二手房交易需要注意哪些問(wèn)題？
  答

  聽(tīng)說(shuō)買(mǎi)二手房要查產(chǎn)權(quán)，看房子有沒(méi)有問(wèn)題，還要了解政策，我得多問(wèn)問(wèn)有經(jīng)驗(yàn)的人。

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• 問(wèn) 二手房交易需要注意什么? 二手房過(guò)戶要注意哪些細(xì)節(jié)問(wèn)題
  答

  房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)的主要程序及注意事項(xiàng)：　　一、辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所需要的文件資料賣方所需文件：1、身份證明(外地戶口需暫住證);2、房產(chǎn)證;3、網(wǎng)簽的房屋買(mǎi)賣協(xié)議;4、稅費(fèi)繳納證明。買(mǎi)方所需文件：1、身份證明(外地戶口需暫住證);2、網(wǎng)簽的房屋買(mǎi)賣協(xié)議;3、稅費(fèi)繳納證明?！　《?、辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所需要的時(shí)間過(guò)戶之后，房產(chǎn)即登記在買(mǎi)方名下，但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時(shí)間。這段時(shí)間根據(jù)不同辦理機(jī)關(guān)，時(shí)間也不一樣 ，一般在7個(gè)工作日左右，其中海淀區(qū)建委**快，只需一天時(shí)間，有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時(shí)間需要40天左右?！　∪⒈救瞬荒艿綀?chǎng)辦理過(guò)戶手續(xù)的可以委托別人辦理如果買(mǎi)賣雙方的當(dāng)事人不能到場(chǎng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣方委托他人辦理必須提供經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證的委托書(shū)，買(mǎi)方可以手寫(xiě)一份委托書(shū)，寫(xiě)明委托權(quán)限和時(shí)間，可以不辦理公證手續(xù)?！　∷摹⒃诮ㄎk理了過(guò)戶手續(xù)，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦?在極特殊情況下，買(mǎi)賣雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，但買(mǎi)方在規(guī)定的時(shí)間卻領(lǐng)不到房產(chǎn)證，這時(shí)買(mǎi)方必須高度警惕，應(yīng)當(dāng)立即向發(fā)證機(jī)關(guān)問(wèn)明情況。如果是因?yàn)榘l(fā)證機(jī)關(guān)需要完善手續(xù)修改數(shù)據(jù)，延遲一段時(shí)間發(fā)證，這種情況買(mǎi)方可以放心等待。如果屬于虛假交易、不能辦理房產(chǎn)證的情況，應(yīng)當(dāng)立即采取司法手段切實(shí)保護(hù)自己的合法利益。實(shí)踐中絕大多數(shù)延遲發(fā)證，是因?yàn)榻ㄎ枰晟剖掷m(xù)、修改數(shù)據(jù)。辦理過(guò)戶手續(xù)后不能領(lǐng)到房產(chǎn)證的情況極為罕見(jiàn)。　　五、房產(chǎn)過(guò)戶后由銀行放款，不需要買(mǎi)方另行授權(quán)以貸款方式支付房款，銀行放款的時(shí)間在辦理房產(chǎn)過(guò)戶之后。這樣就可能出現(xiàn)這種局面，即一旦辦完過(guò)戶，銀行又因故拒絕放款，房主將面房、錢(qián)兩空的尷尬境地。事實(shí)上，這種情況是不會(huì)出現(xiàn)的，這是因?yàn)殂y行在房產(chǎn)過(guò)戶后放款不需要買(mǎi)方簽字授權(quán)，就可以將房款直接放至房主的賬戶內(nèi)，銀行在這里起到一種保障作用，保護(hù)買(mǎi)賣雙方的利益。銀行放款有兩種模式，一是依據(jù)過(guò)戶資料(契稅完稅證明和領(lǐng)取房產(chǎn)證的通知)放款;二是依據(jù)抵押材料(他項(xiàng)權(quán)利證書(shū))放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保才能操作。

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