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• 153****3962

  首先得弄明白的是，你說的投資做房地產(chǎn)，是指購買土地自己開發(fā)，還是購買房產(chǎn)進(jìn)行投資行為？
  1、如果是自己開發(fā)，資金風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)，這些還涉及你的戰(zhàn)略方向、產(chǎn)品定位，很復(fù)雜的；
  2、如果是投資行為，中國的土地沒有所有權(quán)的，而房屋價(jià)值每年都在折舊，是逐年遞減的，長期來看，肯定是虧，短期的話，或許有機(jī)會像炒房團(tuán)那樣賺到。

  查看全文↓ 2014-05-30 09:06:33
• 139****6191

  房產(chǎn)買賣投資的風(fēng)險(xiǎn)有：
  (1)市場競爭風(fēng)險(xiǎn)。
  市場競爭風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供給過多，市場**競爭激烈，**終給房地產(chǎn)投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對市場調(diào)查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風(fēng)險(xiǎn)是市場競爭能力的主要風(fēng)險(xiǎn)。
  (2)購買力風(fēng)險(xiǎn)。
  購買力風(fēng)險(xiǎn)是指由于物價(jià)總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。
  (3)流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。
  首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動(dòng)的。其次，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)投資者在急需現(xiàn)金的時(shí)候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)收益上的風(fēng)險(xiǎn)。
  (4)利率風(fēng)險(xiǎn)。
  利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。二是對房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)。
  (5)經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)。
  經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果與期望值背離的可能性。產(chǎn)生經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)主要有3種情況：一是由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場信息而可能導(dǎo)致經(jīng)營決策的失誤;二是由于投資者對房地產(chǎn)的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負(fù)規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失敗;三是因企業(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在**有利的市場時(shí)機(jī)將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過高，經(jīng)營費(fèi)用增加，利潤低于期望值等。
  (6)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
  財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報(bào)酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款;二是投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。
  (7)社會風(fēng)險(xiǎn)。
  社會風(fēng)險(xiǎn)是指由于國家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動(dòng)，引起的房地產(chǎn)需求及價(jià)格的漲跌而造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲;當(dāng)各種政治風(fēng)波出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時(shí)，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價(jià)格下跌。
  (8)自然風(fēng)險(xiǎn)。
  自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

  查看全文↓ 2014-05-29 16:25:42
• 133****8242

  現(xiàn)在的農(nóng)村搞的越來越正規(guī)話了，在外上班不如回家種地，在家開個(gè)超市，你們可以自營自銷，開超市或是農(nóng)業(yè)一體化，但首先要分清股份制，要把分成的比列說清楚，親兄弟明算賬

  查看全文↓ 2014-05-29 14:13:30
• 132****0113

  目前來說投資房地產(chǎn)沒風(fēng)險(xiǎn)，只有漲。。。打壓多少次房價(jià)了，有用嗎？不是一樣漲價(jià)么

  查看全文↓ 2014-05-28 14:09:01
• 141****9749

  政策風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國際風(fēng)險(xiǎn)等，對房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測、可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。主要包含市場利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2014-05-27 12:59:32
• 145****8221

  能取得土地并順利通過報(bào)建手續(xù)就可投資.
  出資協(xié)議要找個(gè)律師幫你們起草,不然協(xié)議有漏洞,發(fā)生糾紛就麻煩.
  能賣就賣,不能賣就出租.抵押貸款沒意義,貸的款不會超過投資資金.

  查看全文↓ 2014-05-27 12:41:33
• 153****3361

  1由于對市場缺乏足夠的了解而高價(jià)購入物業(yè)。2承受的債務(wù)高于物業(yè)可提供的現(xiàn)金流收入。如果業(yè)主在融資預(yù)算過程中，計(jì)算得到的是脫離實(shí)際的高昂月租，或者因?yàn)槭д`沒有3為修理和空置準(zhǔn)備不足的緩沖資金，風(fēng)險(xiǎn)就可能發(fā)生。
  投資者會發(fā)現(xiàn)，如果沒有按他們頂計(jì)的那樣能及時(shí)地購買物業(yè)并迅速轉(zhuǎn)售或者購買后經(jīng)修復(fù)再出售，債務(wù)支出將耗盡利潤;
  另外投資者對修理和修復(fù)成本的錯(cuò)誤估計(jì)也會影響債務(wù)支出和現(xiàn)金流。4出租給信用不好的租客。由于他們無法支付租金，既損害了物業(yè)，也給投資者的生活增加了壓力。5在房屋價(jià)值下跌或者蓄意破壞和犯罪盛行的地區(qū)購買并持有物業(yè)。6買賣及租賃所引起的責(zé)任與房屋法規(guī)、地區(qū)規(guī)定、公布的法律和其他規(guī)章準(zhǔn)則發(fā)生沖突。7賬目長期混亂，無力繳稅。

  查看全文↓ 2014-05-27 09:55:31

相關(guān)問題

• 問 投資房產(chǎn)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
  答

  房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及合同違約、產(chǎn)權(quán)糾紛等。建議投資者在交易前進(jìn)行法律審查，確保權(quán)益得到保護(hù)。

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• 問 集體土地房產(chǎn)買賣有哪些風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  **主要的風(fēng)險(xiǎn)就是合同無效的風(fēng)險(xiǎn)，小產(chǎn)權(quán)房就是**典型的例子。雖然十八屆三中全會和今年兩會都提到要促進(jìn)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，但絕大多數(shù)地區(qū)目前還沒有實(shí)施細(xì)則使這一利好政策落地。目前法律規(guī)定仍然是，農(nóng)村集體土地不能隨意買賣，只能在農(nóng)村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)。之前也有政策明確規(guī)定，城市居民不能購買農(nóng)村集體土地上的房屋。因此，買賣合同因違反法律規(guī)定而無效。合同無效導(dǎo)致的后果是雙方返還，即你退還農(nóng)村房屋，農(nóng)民退還給你購房款。像現(xiàn)在的情況，房價(jià)上漲很快，雙方返還一般是對農(nóng)民比較有利，比如你當(dāng)初花20萬買了房，過5年房子已經(jīng)值100萬，農(nóng)民反悔向法院主張合同無效，退還你20萬元，要你退房。但一些地區(qū)已有的判例，要求農(nóng)民支付房價(jià)上漲的一部分，作為返還房屋的條件。

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• 問 未辦房產(chǎn)證的房子買賣有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  不合法?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。由于原房主未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，無論購買該房采取何種付款方式，均只能待原業(yè)主辦證之后才能辦理過戶手續(xù)。也就是說，商品房在原業(yè)主未辦理房產(chǎn)證前，交易雙方是不能完成全部買賣手續(xù)的。無論買賣雙方簽訂何種形式的購房合同或者協(xié)議，也無論在合同或協(xié)議中作出如何的約定，都無法保障買方在日后能順利辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

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• 問 保利陽光城適合投資嗎?有沒有風(fēng)險(xiǎn)
  答

  項(xiàng)目介紹： 保利·陽光城位于惠州市惠陽區(qū)淡水街道土湖村棕櫚島旁，距深圳龍崗行政界線僅2公里，距離龍崗中心城約25公里，距離惠陽區(qū)政府約3公里，南臨沿河路，東臨內(nèi)環(huán)西路，西臨秋湖路，北靠橫嶺河。 保利·陽光城與深汕高速之間隔著淡水河，東邊緊靠棕櫚島高爾夫球場，北邊是新世界水上樂園項(xiàng)目。 保利·陽光城定位為城市服務(wù)型綜合體項(xiàng)目。一期主要為聯(lián)排及雙拼別墅為主，項(xiàng)目整體規(guī)劃包括：別墅、普通高層、超高層、豪華會所、星級酒店、shopping mall、主題商業(yè)街、**、菜市場等。

• 問 ??沒房產(chǎn)證的房子如何買賣，有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  無房產(chǎn)證的房子買賣有何風(fēng)險(xiǎn)；肯定有一定的有風(fēng)險(xiǎn)的：：因?yàn)闆]有房產(chǎn)證，就不能說明你真正的有房產(chǎn)，也是不受國家法委保護(hù)的。如果遇上自然災(zāi)害、有折遷、政府征收等，就沒有房產(chǎn)證的賠償高了，因?yàn)槟銢]有房產(chǎn)證，是不能證明房產(chǎn)是何年何月修建的，只有按低的價(jià)贈(zèng)償，或按成本估價(jià)了。另外你還不能買賣交易，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證是不能交易的，不能過戶。并且你也是不能用房產(chǎn)作抵押貸款了，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證，是不能貸款的。

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