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• 134****5068

  物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。 一是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)： ①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督

  查看全文↓ 2014-06-27 15:57:57
• 147****7739

  首先:一層的房屋原來(lái)在設(shè)計(jì)的時(shí)候是做為什么房設(shè)計(jì)的?(商鋪?OR住宅?)如果是住宅,(對(duì)方是否已做使用用途變更,有無(wú)政府規(guī)劃部門的同意變更依據(jù))如果對(duì)方?jīng)]有,一方面你可以去房產(chǎn)行政主管部門投訴,至于政府是否做為,那就不是我們說的算得。另一方面,就是協(xié)商收費(fèi),或者強(qiáng)行收費(fèi)。 如果對(duì)方已經(jīng)做過使用用途變更,并報(bào)規(guī)劃局審批備案了,且商鋪有營(yíng)業(yè)執(zhí)照,那么你有兩個(gè)選擇:
  1.物業(yè)公司去物價(jià)局重新報(bào)批一份商鋪收費(fèi)的預(yù)案,然后按照?qǐng)?bào)批的文件對(duì)商鋪收費(fèi)。
  2.強(qiáng)行收費(fèi)。(如果一層房屋原本就登記的是商鋪,方法相同)其次:小區(qū)內(nèi)房屋被做倉(cāng)庫(kù)使用,收費(fèi)是必然的,同樣的是2個(gè)選擇:
  1.按居住使用收費(fèi);
  2.按商鋪使用收費(fèi)(這條比較困難,因?yàn)槭窃诰用駞^(qū)內(nèi),界定困難)**后:確定商鋪、居民區(qū)在同一個(gè)大產(chǎn)證面積內(nèi),且是物業(yè)做管理。

  查看全文↓ 2014-05-30 11:38:48
• 157****5440

  物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
  其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。
  
  一是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)：
  ①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；
  ②房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；
  ③環(huán)境衛(wèi)生的管理；
  ④綠化管理；
  ⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作；
  ⑥車輛道路管理；
  ⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；
  
  二是針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：
  ①日常生活類；
  ②商業(yè)服務(wù)類；
  ③文化、教育、衛(wèi)生、體育類；
  ④金融服務(wù)類；
  ⑤經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；
  ⑥社會(huì)福利類；
  
  三是委托性的特約服務(wù)：
  物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是**基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

  查看全文↓ 2014-05-29 10:59:00
• 146****3248

  商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)就是一個(gè)復(fù)雜有龐大的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)之一，它由許多不同需求的顧客群組成，有的需要進(jìn)行長(zhǎng)期投資而購(gòu)買商鋪，而有的是為了物業(yè)增值而進(jìn)行短期的購(gòu)買投資行為，有的則需要自行經(jīng)營(yíng)商品或服務(wù)項(xiàng)目而購(gòu)買或租賃商鋪，等等。這些不同的市場(chǎng)需求決定了產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式必須多樣化，以滿足市場(chǎng)的需要。我國(guó)現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式主要有四種，即“分零租賃 零售產(chǎn)權(quán)”、“整體租賃 零售產(chǎn)權(quán)”、“零租零售 整租不售”和“整體租賃 不售產(chǎn)權(quán)”四種經(jīng)營(yíng)模式，其區(qū)分主要以租賃和銷售的不同方式為依據(jù)。
  基本構(gòu)思是：將大型商業(yè)物業(yè)一樓的大部分商鋪出售，在其主力店和次主力店招商成功后，將其設(shè)計(jì)成房地產(chǎn)租賃信托產(chǎn)品，通過信托公司對(duì)外銷售，信托產(chǎn)品的期限與主力店和次主力店的經(jīng)營(yíng)期限相同，年回報(bào)率參考市場(chǎng)上相關(guān)的個(gè)人金融投資品種，設(shè)在４％～６％之間。由于商鋪零售較為普遍，這里只談?wù)勚髁Φ晷磐谢７康禺a(chǎn)商品既是一種消費(fèi)品，也是一種投資品種，它能夠產(chǎn)生可觀的現(xiàn)金收益，這一特性使房地產(chǎn)成為社會(huì)資金投向的重要領(lǐng)域。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值的昂貴使得房地產(chǎn)投資需要的資金數(shù)量巨大，而房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作具有很強(qiáng)的專業(yè)性，要求開發(fā)商和營(yíng)運(yùn)商具備相當(dāng)?shù)膶I(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)，這一切構(gòu)成一般中小投資者難以克服的障礙。在解決這一矛盾的過程中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家通過較為成熟的證券市場(chǎng)逐步發(fā)展了一種合理可行的房地產(chǎn)投資方式—房地產(chǎn)投資信托，并不斷趨于完善。房地產(chǎn)租賃信托即為受益權(quán)信托，是指信托公司以受托的信托財(cái)產(chǎn)衍生的權(quán)益優(yōu)先享有權(quán)對(duì)投資者發(fā)行受益權(quán)憑證，募集到資金后再讓渡給房地產(chǎn)企業(yè)，是財(cái)產(chǎn)信托的一種。

  查看全文↓ 2014-05-28 18:36:16

相關(guān)問題

• 問 購(gòu)房如何進(jìn)行商業(yè)貸款?申請(qǐng)住房商業(yè)貸款注意什么?
  答

  購(gòu)房商業(yè)貸款如何辦理?1、申請(qǐng)借款人到銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)填寫借款申請(qǐng)表，并提供相關(guān)材料;2、調(diào)查銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對(duì)借款人提供的資料進(jìn)行調(diào)查，三周內(nèi)正式答復(fù)申請(qǐng)人;3、審批銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的申請(qǐng)進(jìn)行審批;4、簽訂合同及辦理相關(guān)手續(xù)貸款行同意貸款的，借貸雙方簽訂借款合同。并視貸款擔(dān)保方式，同時(shí)簽訂抵押合同或質(zhì)押合同、保證合同;根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)，以及銀行的規(guī)定，辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)、抵押登記或合同公證等手續(xù);5、借款合同生效，資金劃入開發(fā)商帳戶。購(gòu)房商業(yè)貸款如何辦理？申請(qǐng)住房商業(yè)貸款注意什么？申請(qǐng)住房商業(yè)貸款注意什么?1、進(jìn)行自我評(píng)估。我們?cè)谏暾?qǐng)住房商業(yè)貸款之前，必須要自我評(píng)估一下經(jīng)濟(jì)能力和還款能力，因?yàn)?，只有切合?shí)際的貸款計(jì)劃，才不至于**后陷于換不了款的尷尬境地。2、科學(xué)確定**。在確定買房的時(shí)候，一定要根據(jù)我們資金情況，科學(xué)確定好**款和貸款的數(shù)額，并預(yù)留出辦理購(gòu)房手續(xù)的中介費(fèi)、稅費(fèi)以及裝修、家具的資金。3、要打出提前量。因?yàn)殂y行在審核貸款的時(shí)候，很有可能對(duì)房屋價(jià)值和貸款者的償還能力重新進(jìn)行評(píng)估確認(rèn)，為了避免審核后與預(yù)期不符，所以，要留出資金應(yīng)對(duì)突發(fā)的變化。4、做好長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。我們?cè)谥贫ㄟ€款計(jì)劃的時(shí)候，不能只考慮眼前的情況，而是要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度講考慮，比如，未來(lái)收入增減變化，家庭支出、疾病、子女教育等，都要考慮在內(nèi)。5、保持良好信譽(yù)。在準(zhǔn)備貸款之前，我們一定要注意保持良好的信譽(yù)，特別是要提前查詢好個(gè)人資信情況，如果有不良記錄的話，就會(huì)影響到個(gè)人的貸款，導(dǎo)致購(gòu)房失敗，遭受損失。6、簽訂購(gòu)房合同。如果想要申請(qǐng)商業(yè)貸款，一定要簽訂購(gòu)房合同，憑借購(gòu)房合同才能申請(qǐng)到貸款，而且，注意房屋合同一定要真實(shí)有效，不要做假合同，防止發(fā)生糾紛。

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• 問 ??如何進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)貸款計(jì)算呢？
  答

  商業(yè)貸款稅費(fèi)：　　1、評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)×0.5%;　　2、擔(dān)保費(fèi)：貸款額×0.75%(目前合作銀行中保費(fèi)率均為0.75%);　　3、抵押登記費(fèi)：貸款額×0.15%(大連市交易所規(guī)定上限200元、高新園區(qū)不設(shè)上限);　　4、他項(xiàng)權(quán)證工本費(fèi)：80元;　　5、代辦費(fèi)：500元;　　6、借款合同印花稅：貸款額×0.005%;　　7、工商銀行需前三個(gè)月還款額?！　∩虡I(yè)貸款條件：　　1、貸款條件有穩(wěn)定的收入;　　2、貸款年限：房齡+貸款年限不得超過30年(工行：男、女均為65;華夏：男65，女60);　　3、貸款成數(shù)：87年以前的房屋不做貸款;87年后的房屋可按評(píng)估值的七成貸款;　　4、商業(yè)用房不得超過5成;　　5、商業(yè)用房貸款年限一般為5年，**長(zhǎng)不超過10年;　　6、貸款額3萬(wàn)以下，不予貸款;　　7、老的紅皮農(nóng)業(yè)戶口不能辦理貸款;

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• 問 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理與物業(yè)的關(guān)系?
  答

  相互依賴、共存共榮的“母子關(guān)系” ——論房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系物業(yè)管理不僅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié),而且更重要的是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善,是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來(lái)的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式?？梢哉f,兩者是一種相互依賴、共存共榮的“母子關(guān)系”。 物業(yè)管理行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的依賴性。 作為從房地產(chǎn)行業(yè)派生出來(lái)的“下游”產(chǎn)業(yè),物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)有著千絲萬(wàn)縷的密切聯(lián)系。廣深兩地80%以上的物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開發(fā)商下屬的二級(jí)子公司,全國(guó)三大物業(yè)管理品牌中海、萬(wàn)科、金地,都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬的二級(jí)子公司。 銷售房屋不同于一般商品的銷售,良好的售后服務(wù)不亞于房屋本身,房屋的售后服務(wù)實(shí)際就是物業(yè)管理。由于我國(guó)物業(yè)管理起步不久,專業(yè)化、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)尚未成熟,物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)這種“兒子為父親”打工的關(guān)系將在一定時(shí)間內(nèi)存在。因此,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把宣傳企業(yè)理念、塑造企業(yè)形象的突破點(diǎn)定在物業(yè)管理上是一種明智之舉。 物業(yè)管理“服務(wù)性”的性質(zhì)決定其目前經(jīng)營(yíng)方針是“保本微利,服務(wù)社會(huì)”,不能以牟取高額利潤(rùn)為目的,是許多物業(yè)管理企業(yè)處于微利虧本狀態(tài)。沒有資金,談何經(jīng)營(yíng)、服務(wù)?從現(xiàn)在先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)中我們發(fā)現(xiàn),規(guī)模越大,管轄物業(yè)越多的企業(yè),其獲利越豐。因此,物業(yè)管理企業(yè)只有創(chuàng)立名牌,運(yùn)用名牌優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍,形成規(guī)模效應(yīng),才能充分利用人力、物力資源,降低成本,使企業(yè)獲得可觀效益,為其生存提高保障。 2002年被稱為京城房地產(chǎn)的服務(wù)年,而服務(wù)二字**核心的體現(xiàn)應(yīng)該在物業(yè)管理上。物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì),以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作,物業(yè)管理的好壞直接影響到業(yè)主生活品質(zhì)的高低。 物業(yè)管理與項(xiàng)目是直接掛鉤的,目前,京城幾個(gè)較為著名的項(xiàng)目物業(yè)也不錯(cuò)。不妨看一下他們的管理模式。在業(yè)界萬(wàn)科的物業(yè)管理是久負(fù)盛名的。萬(wàn)科物業(yè)不單有直接操作經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn),而且由于它是在深圳起步,還有很好的涉外經(jīng)驗(yàn),所以萬(wàn)科物業(yè)很早就已提出無(wú)人管理模式。雖然看不到管理者,但萬(wàn)科的服務(wù)無(wú)處不在。而在北京、上海,由于萬(wàn)科拿到的幾乎都是城郊的地塊,搞好物業(yè)管理勢(shì)在必行,否則項(xiàng)目必死無(wú)疑。所以,在北京,萬(wàn)科的項(xiàng)目還是出現(xiàn)了熱銷的場(chǎng)面。而萬(wàn)科物業(yè)也由此切得了市場(chǎng)上很大的一塊蛋糕。 因此,名牌物業(yè)管理,已成為由長(zhǎng)期穩(wěn)定的高質(zhì)量、好服務(wù)所形成的為廣大消費(fèi)者所喜愛...

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• 問 誰(shuí)談下社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理技巧
  答

  港澳臺(tái)及外國(guó)居民個(gè)人不能在國(guó)內(nèi)購(gòu)買商鋪及辦公樓等非住宅，要購(gòu)買必須設(shè)立公司購(gòu)買

  全部6個(gè)回答>
• 問 我想買房應(yīng)該如何進(jìn)行商業(yè)貸款
  答

  1準(zhǔn)備申請(qǐng)辦理的相關(guān)資料　　本市居民的身份證、戶口薄;非本市的居民除身份證、戶口薄外,還需要提供本人原所在地戶籍管理部門提供的戶籍證明或暫住證境外人士提供護(hù)照;未成年的居民需提供出生證。貸款人一定要有穩(wěn)定并且合法的經(jīng)濟(jì)收入,同時(shí)要又能提供相應(yīng)的收入證明?！　?、銀行初審?！　≠J款之前經(jīng)辦人受理借款申請(qǐng)后,會(huì)對(duì)借款申請(qǐng)人遞交的《申請(qǐng)書》和要求提供的資料的完整性,真實(shí)性、有效性,合法性進(jìn)行真實(shí)的調(diào)查。通過貸前調(diào)查,銀行會(huì)對(duì)認(rèn)為符合此次貸款條件的申請(qǐng)人,準(zhǔn)備報(bào)批?！　?、購(gòu)買保險(xiǎn)。　　在通常情況下,由于按揭貸款期間相對(duì)較長(zhǎng),銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn),要求購(gòu)房者申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)?！　?、簽訂《住房抵押貸款合同》。　　經(jīng)調(diào)查、審查、審批同意后簽訂借款合同,銀行辦妥登記、公證手續(xù)后,通知申請(qǐng)人取合同并且簽訂《住房抵押貸款合同》　　5、辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶　　買賣雙方應(yīng)該到房管局辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。提供資料:買賣雙方身份證、房產(chǎn)證、契稅證明、房管局出具的商品房買賣合同,面積超過200平方米以上的,需提供交易評(píng)估報(bào)告,復(fù)印資料。領(lǐng)3份房地產(chǎn)買賣契約,填寫不簽名,契約上面空白處需蓋居間機(jī)構(gòu)的公司章(或簽名)。領(lǐng)取申報(bào)表填寫出一個(gè)市場(chǎng)成交價(jià)(交房產(chǎn)證原件及身份原件)。交印花稅,買賣雙方的身份證原件及復(fù)印件,房產(chǎn)證原件及復(fù)印件,出具一票據(jù)交費(fèi),遞回單。辦理:買賣雙方的身份證原件及復(fù)印件,房產(chǎn)證原件及房產(chǎn)證配圖紙2張,當(dāng)面驗(yàn)證及簽字按手印,出一個(gè)受理憑證即領(lǐng)證通知單,房產(chǎn)證原件收回。憑證,領(lǐng)契費(fèi)、交易費(fèi)、登證費(fèi)收據(jù),去交費(fèi)。在辦理5個(gè)工作日后,憑領(lǐng)證通知單、身份證原件及契稅發(fā)票領(lǐng)取新房產(chǎn)證。。　　6、辦理抵押登記手續(xù)　　完成房屋產(chǎn)權(quán)過戶之后銀行會(huì)進(jìn)行辦理抵押,辦理抵押之后的7天后領(lǐng)他項(xiàng)權(quán)證?！　?銀行放款　　交易中心出產(chǎn)證、銀行取回他項(xiàng)權(quán)利證明,銀行放款。銀行放款后,需向銀行提供借款人的契稅證明、房地產(chǎn)買賣契約的復(fù)印件,居間機(jī)構(gòu)還需在二手房按揭轉(zhuǎn)款確認(rèn)書蓋公章。

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