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• 143****1991

  日前，上海某區(qū)法院審理了一起轉(zhuǎn)讓購買經(jīng)濟適用房而引發(fā)的糾紛。 被告因私房拆遷于2007年5月獲購買經(jīng)濟適用房資格，因無購房需求，就通過朋友介紹轉(zhuǎn)讓該購房資格予原告。為此，原、被告雙方簽訂《房屋買賣合同》。 雙方在合同中約定：1，被告將購買經(jīng)濟適用房的資格轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓金為30萬元；2，被告協(xié)助原告辦理購房手續(xù)，即由原告向開發(fā)商實際支付所有購房款及相關(guān)費用；3，被告取得房產(chǎn)證及相關(guān)手續(xù)后，雖房產(chǎn)證及相關(guān)票證等落款姓名為被告，但由原告實際擁有房屋所有權(quán)并保管相關(guān)票證；4，待該房滿5年在房產(chǎn)證可以更名時(指將房屋所有權(quán)從被告名下轉(zhuǎn)移登記至原告名下)，由被告協(xié)助提供各種證明辦理變更手續(xù)；5，雙方不得以任何理由和借口對房屋所有權(quán)的歸屬提出異議，否則承擔違約金50萬元。 隨后，雙方依次履行合同部分內(nèi)容。后因房價大幅上漲，被告于2009年底表明不再履行《房屋買賣合同》，并通過強行換鎖方式收回房屋。原告因慮被告受利益驅(qū)動、悔約決心已定，于是要求被告給付已付款及利息，并賠償損失，被告不予理會遂產(chǎn)生訴訟。 原告認為，《房屋買賣合同》因被告拒絕履行而終止后，被告除應返還原告全部已付款及利息外，還應適當賠償原告所遭受的經(jīng)濟損失方顯公平。 法院經(jīng)審理后認為，合同無效，房屋**部分不得由任何一方單獨享有。遂判決：被告返還原告為購房而支付的30多萬元并賠償原告損失30萬余元。 案件評析：經(jīng)濟適用房是國家采用劃撥土地的方式供應建設(shè)用地，并對經(jīng)濟適用房的購買實行嚴格審批準入制度。購買人必須符合條件，同時在購買房屋后的一定年限內(nèi)不得出售。本案中，原、被告雙方所簽協(xié)議雖含有“經(jīng)濟適用房在國家政策允許上市交易過戶前由原告無償使用、政策允許交易后辦理過戶手續(xù)”這一貌似合法的約定，但事實上，涉案房屋除以被告名義與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂買賣合同外，協(xié)議的付款主義務由原告承擔，房屋占有、使用主權(quán)利也約定由原告行使，因此這一協(xié)議實為經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)讓協(xié)議。 為此，法院認定原、被告雙方的協(xié)議違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)時應按國務院規(guī)定報相關(guān)人民政府批準的強行性規(guī)定，客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權(quán)和社會公共利益，屬無效民事行為，應認定為無效合同。 鑒于原、被告之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議被判無效，被告即理應返還原告所支付的涉案費用。同理，由于協(xié)議無效，違約金條款自然也就不具有約束力，但房價上漲所帶來的**利益不得由任何一方單獨享有，原、被告各享有一半符合原、被告雙方預期，也**大程度地體現(xiàn)了公平，是適當?shù)摹?

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:12

相關(guān)問題

• 問 請問經(jīng)濟適用房可以買賣嗎，經(jīng)濟適用房買賣合同是否有效？
  答

  經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓協(xié)議必須在取得完全產(chǎn)權(quán)后才能有效?！督?jīng)濟適用住房辦法》對經(jīng)濟適用住房上市交易作出了嚴格的規(guī)定：　　一是明確經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)?！　《敲鞔_購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購?！　∪敲鞔_購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。　　四是明確個人購買的經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營。《辦法》還規(guī)定，已經(jīng)購買經(jīng)濟使用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府按規(guī)定價格及合同約定回購。享受過福利分房退回房屋前或購買過經(jīng)濟適用住房的家庭，不得再購買經(jīng)濟適用房。

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• 問 ??如何判定經(jīng)濟適用房買賣合同無效
  答

  (一)現(xiàn)行法律對合同效力的規(guī)定 關(guān)于合同無效的情形,《合同法》第52條規(guī)定了五種合同無效的情形,一是一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;二是惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;三是以合法形式掩蓋非法目的;四是損害社會公共利益;五是違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。二手經(jīng)濟適用住房買賣合同糾紛訴訟中,主張合同無效一方通常以第四項和第五項為主要理由。這里涉及到兩個關(guān)鍵詞,即公共利益和強制性規(guī)定。 關(guān)于公共利益,目前尚沒有法律對其定義和范圍作出明確規(guī)定。公共利益不僅出現(xiàn)在合同法,在我國的憲法和物權(quán)法等法律規(guī)定中都有體現(xiàn),作為一個抽象的概念,如何理解公共利益?有學者認為,公共利益所包括的范圍是非常寬泛的,它既可能是經(jīng)濟利益,也可能是教育、衛(wèi)生、環(huán)境等各個方面的利益。一些學者嘗試將公共利益類型化為國家主權(quán)利益、國家利益、交易安全、消費者利益等,但無論進行何種程度的列舉,公共利益的內(nèi)涵和外延都是無法明確描述的。這不僅是因為公共利益的內(nèi)容具有寬泛性,更在于公共利益本身就是一個開放的、發(fā)展的概念。也就是說,公共利益類型繁多,常常與國家政策和不同時期的社會需要緊密聯(lián)系,并且隨著社會的發(fā)展而不斷發(fā)展。[1]司法實踐中,面對當事人提出的損害社會公共利益的主張如何掌握和適用,目前尚無統(tǒng)一標準。有學者根據(jù)《合同法》的相關(guān)條款規(guī)定,將公共利益分為四種類型:第一種是不特定第三人的利益;第二種是與基本法律價值密切聯(lián)系的生命利益、健康利益、人身自由、人格尊嚴的利益;第三種是弱勢群體的利益;第四種是違背**低限度道德要求的方式損害他人的私人利益。[2]學者雖然通過列舉對公共利益的概念進行描述,對利益類型進行歸類,但筆者認為,鑒于公共利益在概念上的抽象性,在法律規(guī)定中的不具體性、概括性,審判實踐中,否定合同效力應當盡量引用明確具體的法律規(guī)范,謹慎適用以違反社會公共利益為由否定合同效力。避免出現(xiàn)以維護公共利益為名過度干涉合同自由,損害民事主體合法利益。

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• 問 經(jīng)濟適用房如何買賣? 經(jīng)濟適用房可以買賣嗎
  答

  商品房的轉(zhuǎn)讓一般是指房屋的買賣，其一般流程為：一、查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房檔案。二、制定合同。三、買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫入合同，支付定金給中介公司。四、賣方同擔保公司到公證處進行公證，賣方委托擔保公司辦理相關(guān)事務。五、買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司)，約7~8個工作日左右。六、贖樓：買方向擔保公司支付擔保費用后，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個工作日左右。七、房屋過戶：買方同擔保公司去xx市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心,簽訂<房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)>，遞交房產(chǎn)過戶申請，擔保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個工作日。八、交房：買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。

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• 問 ??經(jīng)濟適用房買賣合同怎么寫
  答

  　甲方（出讓方） 身份證號：　　乙方（買受方） 身份證號：　　協(xié)調(diào)說話人： 身份證號：　　甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于乙方事宜達成如下協(xié)議，共同履行?！　〉谝粭l 房屋基本情況：　　甲方房屋坐落在 ， #樓 單元 層 室（東戶） 經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓給乙方。房屋建筑面積為 平方米，公共部分及公用分攤面積為 平方米，該房屋土地使用期限為 年（自 年 月 日起至 年 月 日止）甲方出售房屋已征得房屋共有人的同意，并為此承擔相應的法律責任；乙方對上述房屋已經(jīng)充分了解，同意購買上述房屋?！　〉诙l 房屋轉(zhuǎn)讓價格：甲方同意以 元/建筑平方米將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于乙方，　　乙方認可現(xiàn)有建筑面積，當測繪面積與現(xiàn)有建筑面積有誤差時，甲乙雙方不再追究，轉(zhuǎn)讓金總額為人民幣 元（大寫 ）　　第三條 因該房產(chǎn)關(guān)系為“經(jīng)濟適用房”，在該房產(chǎn)未過戶前，乙方交付甲方房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的同時，甲方應將該房交于乙方使用，并且購房合同由甲方交于乙方保管；由于房產(chǎn)證尚未辦理，甲方應按有關(guān)規(guī)定及時辦理房產(chǎn)證，并且交與乙方保管。在該房產(chǎn)滿足過戶條件（包括但不限于購買時間超過5年以上）時，甲方應按乙方指示將該房產(chǎn)過戶至乙方名下；若該房產(chǎn)過戶手續(xù)費用過大，乙方可以不辦理過戶手續(xù)，并且甲方無條件同意乙方享有該房產(chǎn)的一切權(quán)利?！　〉谒臈l 若過戶時相關(guān)機關(guān)要求甲乙雙方提交該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，則甲方應配合乙方簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議（該協(xié)議僅供過戶之用，不實際履行，乙方不必向甲方交付該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款和相關(guān)費用）　　第五條 若過戶時因政府優(yōu)先回購或甲方違約從而導致乙方失去房產(chǎn)所有權(quán)，甲方應退還乙方的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、利息（按照日0.04%的利率自支付支付轉(zhuǎn)讓金之日起計算）及房屋的增值價值外，還要承擔乙方添加的附屬設(shè)施及房屋裝修費用（不折舊）　　第六條 在該協(xié)議生效之后，若因政府等其他單位拆遷該房或其他原因，向該房產(chǎn)支付賠償?shù)南嚓P(guān)價款，甲方應以自己名義領(lǐng)取后全部交付給乙方。 第八條 在該權(quán)屬未變更之前，甲方僅為該房產(chǎn)名義上的權(quán)利人，甲方不得再將該房產(chǎn)進行買賣、抵押等處分行為；乙方為該房產(chǎn)的實際權(quán)利人，該房產(chǎn)的一切權(quán)利由乙方行使，一切義務由乙方承擔。除上述所述購房手續(xù)外，乙方在使用、處分房產(chǎn)時需要甲方配合辦理相關(guān)手續(xù)的，甲方有義務予以配合?！　〉谄邨l 甲方保證該房屋權(quán)屬清楚，確保該房無抵押貸款等經(jīng)濟問題，并且保證已結(jié)清該房的全部房款，若發(fā)生該房屋權(quán)屬糾紛及債權(quán)債務等，由甲方負責清理，并承擔民事責任，與乙方無關(guān)。如由此給乙方造成經(jīng)濟損失的，由甲方負責賠償；若致使本協(xié)議不能繼續(xù)履行，還應承擔違約責任?！　〉诎藯l 合同爭議的解決辦法： 本合同履行過程中如發(fā)生爭議，雙方應及時協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按下述兩種方式解決： 1、提交仲裁委員會仲裁；2、依法向人民法院起訴?！　〉诰艞l 本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字確認后生效。　　甲方：（簽字） 乙方：（簽字）　　聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：　　住址： 住址：　　工作單位： 工作單位：　　簽約日期： 年 月 日 簽約日期： 年 月 日　　說話協(xié)調(diào)人：（簽字）　　甲方家庭成員簽署：　　聲明　　聲明人：姓名： ，身份證號碼： ，住所地： ，系 的配偶?！　∩鲜雎暶魅寺暶魅缦拢骸　÷暶魅苏J可 與 于2011年 月 日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，本人同意將該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)按《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定條件轉(zhuǎn)讓給 .　　特此聲明　　聲明人簽字、指模：　　2018年 月 日

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• 問 經(jīng)濟適用房買賣合同無效后損失如何確定
  答

  那得視情況而定了,看你們的合同怎么寫的!基本上損失都自己負責!

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