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  一、定金的性質(zhì) 購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，該協(xié)議書(shū)約定了房屋面積、價(jià)格等合同內(nèi)容。購(gòu)房者以定金的形式繳付了一部分款項(xiàng),并約定七日后雙方簽訂正式預(yù)售合同，逾期則視為購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。七日后，雙方在簽訂正式合同時(shí)，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的小區(qū)規(guī)劃與簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)知曉的情況不一致，經(jīng)協(xié)商不能**終達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商退還已繳付的定金，但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為是購(gòu)房者不履行購(gòu)買(mǎi)義務(wù)，而拒絕退還定金。 分析本案有兩種不同觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商不應(yīng)返還定金，因?yàn)檫@是由定金的性質(zhì)決定的。定金分為五類(lèi)，一類(lèi)是立約定金，它指為保證正式訂立合同而交付的定金。二類(lèi)是成約定金，它指以交付定金為合同的成立要件，定金交付，合同才成立;若不交付則合同不能成立。三類(lèi)是證約定金，此種定金是證明合同成立的證據(jù)，即定金的交付則證明合同成立。四類(lèi)是違約定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，則收受定金的一方有權(quán)沒(méi)收其定金而不予返還;而收受定金的一方不履行合同時(shí)應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。五類(lèi)是解約定金，這種定金為當(dāng)事人一方保留解除合同權(quán)利的代價(jià)。即交付定金的一方得以喪失定金為代價(jià)而解除合同;收受定金的一方亦得以雙倍返還定金為代價(jià)而解除合同。在本案中，購(gòu)房人交付的定金屬于立約定金，其法律效果是保證雙方訂立合同。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第一百一十五條關(guān)于立約定金的規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。故本案中購(gòu)房人拒絕訂立合同，則無(wú)權(quán)要求返還定金。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金，因?yàn)槎ń鹆P則的適用需要具備條件，在不具備條件的前提下，應(yīng)當(dāng)返還定金。即前提條件為必須雙方存在過(guò)錯(cuò)。在我國(guó)司法實(shí)踐中多理解為，當(dāng)事人不履行合同，條件即具備。而其它各國(guó)民法規(guī)定，只有在不履行合同方有過(guò)錯(cuò)時(shí)，才適用定金罰則。當(dāng)事人雙方非因其過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行的，不適用定金罰則。如《德國(guó)民法典》第338條第1款規(guī)定，“因可歸責(zé)于付定金的當(dāng)事人的事由致其負(fù)擔(dān)的給付不能時(shí)或者契約因付定金人的過(guò)失而撤銷(xiāo)時(shí)，受定金人有權(quán)保留定金。”我國(guó)臺(tái)灣現(xiàn)行民法第249條第4款規(guī)定，“契約因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人之事由，致不能履行時(shí)，定金應(yīng)返還之”。為了適應(yīng)各國(guó)及社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，我國(guó)《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。故認(rèn)為，在本案中，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中約定的是雙方應(yīng)于七日后協(xié)商簽訂合同。其核心內(nèi)容是購(gòu)房者前往開(kāi)發(fā)商處與開(kāi)發(fā)商協(xié)商合同的具體事宜。由于在協(xié)商過(guò)程中，存在分歧，達(dá)不成協(xié)議，并非任何一方的過(guò)錯(cuò)，故不應(yīng)適用定金罰則。 筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)忽略了立約定金適用的前提條件，并非不簽訂合同就違反了定金罰則。在雙方無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，可以不適用定金罰則。第二種觀點(diǎn)忽略了開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)。故不贊成上述兩種觀點(diǎn)。筆者也主張開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金，其原因是購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)時(shí)已了解到相應(yīng)的小區(qū)規(guī)劃設(shè)施，而在簽訂正式預(yù)售房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)此卻不予認(rèn)可。購(gòu)房者是基于信任開(kāi)發(fā)商所述的具體情況才愿意繳納定金，購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房屋。但由于開(kāi)發(fā)商缺乏**基本的誠(chéng)信，將小區(qū)規(guī)劃任意更改，從而導(dǎo)致購(gòu)房者不愿意購(gòu)房。根據(jù)《民法通則》中的誠(chéng)實(shí)信用原則，由于開(kāi)發(fā)商的不誠(chéng)信，違反了民事行為中的帝王原則即誠(chéng)實(shí)信用，應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人的定金。又根據(jù)《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。如果開(kāi)發(fā)商不按照相應(yīng)的說(shuō)明履行義務(wù)，則存在對(duì)購(gòu)房者的欺詐。按照《合同法》的規(guī)定，欺詐行為是一種可以撤銷(xiāo)的行為，故購(gòu)房者完全可以基于欺詐而要求撤銷(xiāo)定金合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。 二、定金條款在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中存在缺陷的原因 由于房屋都是期房，在我國(guó)現(xiàn)階段，又是賣(mài)方市場(chǎng)，因此，買(mǎi)受人在并未完全了解房屋及周邊配套設(shè)施的情況下，就急于簽訂合同并交付定金。合同中的格式條款定金的約定，很容易造成購(gòu)房人自身權(quán)益損失。比如，簽訂合同后，由于按揭款不能辦下來(lái)，解除合同的后果就有可能是喪失定金?；蛘哂捎谘a(bǔ)充協(xié)議不能達(dá)成，開(kāi)發(fā)商就以買(mǎi)受人的原因而不退還定金。因此，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中開(kāi)發(fā)商慣以格式條款的形式約束購(gòu)房人。根據(jù)合同法關(guān)于格式條款的規(guī)定，格式條款一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)。而開(kāi)發(fā)商的一些不誠(chéng)信行為導(dǎo)致格式條款并未恪守誠(chéng)實(shí)信用及公平原則。故定金條款在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中存在缺陷的原因主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 第一，開(kāi)發(fā)商的不誠(chéng)信?，F(xiàn)在房屋還處于賣(mài)方市場(chǎng)的環(huán)境下，購(gòu)房人往往看到開(kāi)發(fā)商的廣告就迫不急待地下定金。但是購(gòu)房人缺乏對(duì)樓盤(pán)的了解，**多只能通過(guò)開(kāi)發(fā)商沙盤(pán)模型、置業(yè)顧問(wèn)的介紹來(lái)進(jìn)一步了解樓盤(pán)。并且開(kāi)發(fā)商還會(huì)在不起眼的地方附加注明“以規(guī)劃為準(zhǔn)”。當(dāng)購(gòu)房人定下房屋后，發(fā)現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商宣傳的不一致不愿意再簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)引用“以規(guī)劃為準(zhǔn)”作為借口，不會(huì)返還購(gòu)房人定金。實(shí)際上一開(kāi)初開(kāi)發(fā)商就是做的一種虛假?gòu)V告，騙取購(gòu)房人的眼球，引購(gòu)房人進(jìn)入圈套。在預(yù)售合同中出現(xiàn)不利于購(gòu)房人的條款，而在購(gòu)房人繳付定金時(shí)，購(gòu)房人一般是不了解合同的具體內(nèi)容的。在民法通則中，總則第四條明確規(guī)定“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用”的原則。在合同法第六條也規(guī)定了“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則”。誠(chéng)實(shí)信用在民法領(lǐng)域是帝王原則，是為了維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，是不能動(dòng)搖的。因此，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中對(duì)定金制定的目的只為了限制購(gòu)房人，完全違背了民法的帝王原則，在這種環(huán)境下訂立的定金條款顯然不能起到定金的作用。 第二，沒(méi)有健全的資金監(jiān)管體系。開(kāi)發(fā)商在房屋還未開(kāi)工的時(shí)候就以賣(mài)號(hào)的形式獲取一部分資金。這種買(mǎi)號(hào)有叫認(rèn)購(gòu)金的，也有叫定金的。獲取的資金由開(kāi)發(fā)商自由支配。這部分資金如果用于開(kāi)發(fā)房產(chǎn)還是情有可原的，如果用于其他用途，就不能保證所買(mǎi)的房號(hào)能夠變成房屋。前一種，購(gòu)房人在不愿意簽正式合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還，后一種如果非因購(gòu)房者的原因造成不能簽訂合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。但如果開(kāi)發(fā)商將這部分資金另作他用，根本無(wú)力返還購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)金或者定金，從而造成購(gòu)房者利益受損。因此，在開(kāi)發(fā)商的預(yù)售收入全都自由支配，使預(yù)售款收入與開(kāi)發(fā)商自有資金帳戶(hù)混為一體時(shí)，而沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行監(jiān)管，這樣就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商只要有地而無(wú)須資金就可以空手套白狼，**終導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房人的利益。 第三，購(gòu)房人缺乏相關(guān)的購(gòu)房知識(shí)。作為購(gòu)房者，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)知識(shí)，認(rèn)為廣告或者沙盤(pán)模型就是開(kāi)發(fā)商的承諾，而未注意開(kāi)發(fā)商的附加注明“以規(guī)劃為準(zhǔn)”這樣的用語(yǔ)。在簽訂認(rèn)購(gòu)合同或者預(yù)售合同時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的格式條款、霸王條款又不引起足夠重視，待產(chǎn)生糾紛時(shí)，才意識(shí)到合法權(quán)益受到剝奪。 三、完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同中定金條款的對(duì)策 定金的各種效力與作用說(shuō)明定金在當(dāng)今的社會(huì)生活中處于不可或缺的地位，但是在有些方面也有不足之處，尤其在大宗商品房屋買(mǎi)賣(mài)中的缺陷。現(xiàn)針對(duì)不足之處提出以下建議： 第一，加快開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信制度建設(shè)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)恪守誠(chéng)實(shí)信用原則，將真實(shí)信息披露給購(gòu)房人。包括小區(qū)周邊規(guī)劃及小區(qū)配套設(shè)施，房屋基本情況等。購(gòu)房合同中應(yīng)明確如下內(nèi)容：簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等;有定金條款的，應(yīng)約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。比如立約定金的效力是合同成立的條件，當(dāng)合同不成立時(shí)，將按照《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定處理;付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等;買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利與義務(wù)，一般而言賣(mài)方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買(mǎi)賣(mài)合同;在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I(mǎi)賣(mài)合同;在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。明確違約條款，即買(mǎi)賣(mài)雙方如不能依合同約定實(shí)際履行時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。另外，加快開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信制度建設(shè)，購(gòu)房者投訴多、不守信的開(kāi)發(fā)商由相應(yīng)的主管機(jī)關(guān)建立“黑名單”，使其信譽(yù)度彰顯于世，購(gòu)房者根據(jù)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信度決定購(gòu)房。 第二，建立完善的開(kāi)發(fā)商資金監(jiān)管體系。開(kāi)發(fā)商資金應(yīng)專(zhuān)款專(zhuān)用。雖然有不少企業(yè)運(yùn)用無(wú)資本運(yùn)作的成功范例，但都是建立在完善的法律融資制度保障下。在還未建立健全監(jiān)管制度的情況下，開(kāi)發(fā)商自有資金需要達(dá)到一定比例才能開(kāi)發(fā)房屋。對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)資金帳戶(hù)和預(yù)售款帳戶(hù)進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控，以提高信貸資金的安全性和贏利性。違反者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。因?yàn)榉芍贫鹊闹匾跃褪且獮槊恳粋€(gè)市場(chǎng)參與主體創(chuàng)造一個(gè)平等、自愿、公平及誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)環(huán)境。對(duì)不履行合約、不誠(chéng)實(shí)者和違法者就要給予應(yīng)有的懲治，否則一切規(guī)章制度都將形同虛設(shè)，公正的市場(chǎng)秩序也很難建立起來(lái)。 第三，購(gòu)房人自身的法律意識(shí)亟待增強(qiáng)。購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或者定金合同之前，應(yīng)該對(duì)商品房的實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)地詳細(xì)的考察，有可能的話，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的購(gòu)房律師陪同。在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)也應(yīng)當(dāng)有意識(shí)的抵制顯失公平、違背誠(chéng)信的條款，對(duì)任何合同的訂立都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查其內(nèi)容，而對(duì)于某些暗含風(fēng)險(xiǎn)的條款則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)慎重分析后選擇接受或者拒絕。商品房侵權(quán)問(wèn)題一旦出現(xiàn)，**有效的解決途徑是通過(guò)訴訟解決。另外，處于弱勢(shì)群體的購(gòu)房者，為了有效地維護(hù)自己的合法權(quán)益，有必要成立購(gòu)房者民間組織，集體維權(quán)、集體訴訟、集體簽約，從而**終通過(guò)購(gòu)房人的法律意識(shí)的增長(zhǎng)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信制度的建立。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:21

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• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的“格式條款”要注意什么 如何避開(kāi)商品房買(mǎi)賣(mài)合同陷阱
  答

  大多數(shù)購(gòu)房者在買(mǎi)房簽約時(shí)，用的都是開(kāi)發(fā)商提供的購(gòu)房合同。在這份購(gòu)房合同中，也許就有“格式條款”，如果事后雙方在此條款上 有分歧，大多會(huì)發(fā)展成糾紛。為了避免糾紛，小編為您詳細(xì)解說(shuō)“格式條款”。 在商品房買(mǎi)賣(mài)場(chǎng)合，合同文本多為開(kāi)發(fā)商提供，存在開(kāi)發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在簽訂合同時(shí)未與購(gòu)房人協(xié)商的條款，即“格式條款”。法官提醒廣大購(gòu)房者，正因“格式條款”未經(jīng)磋商訂立，實(shí)際履行過(guò)程各方易有理解分歧，是買(mǎi)賣(mài)糾紛類(lèi)案件常見(jiàn)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。 《合同法》第四十一條規(guī)定：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款?！? 也就是說(shuō)，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)“格式條款”的理解有爭(zhēng)議，首先應(yīng)該是以一般人的理解力為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一且客觀的解釋?zhuān)欢?dāng)存在兩種以上的解釋均合理時(shí)，考慮到開(kāi)發(fā)商作為條款制作人，有可能通過(guò)預(yù)設(shè)意義不明確的文字將不合理解釋強(qiáng)加于購(gòu)房人，此時(shí)，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商作出不利的解釋?zhuān)跃S護(hù)購(gòu)房人權(quán)益。 再者，“非格式條款”是雙方在平等基礎(chǔ)上逐條磋商擬定，充分尊重了雙方的意思，所以發(fā)生條款沖突時(shí)“非格式條款”比“格式條款”優(yōu)先適用。 同時(shí)，《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。” 第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效?！备鶕?jù)上述規(guī)定，開(kāi)發(fā)商負(fù)有就“格式條款”向購(gòu)房人解釋說(shuō)明和提示注意的義務(wù)。 開(kāi)發(fā)商通過(guò)“格式條款”規(guī)避應(yīng)負(fù)的義務(wù)、或是加重購(gòu)房人責(zé)任的條款，如約定認(rèn)購(gòu)定金不作退還、樓宇外墻面使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商、面積誤差不能退房等，均屬無(wú)效。 鑒于“格式條款”的特殊性，法官提醒市民在購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意：一、仔細(xì)并逐條閱讀合同文本，有疑問(wèn)的條款可當(dāng)場(chǎng)要求開(kāi)發(fā)商予以釋明；二、對(duì)于“格式條款”，購(gòu)房人有權(quán)選擇接受或不接受，亦可商定修改；三、手寫(xiě)、手填等“非格式條款”具有優(yōu)先適用性，若有特殊約定事項(xiàng)應(yīng)以書(shū)面形式明確載入合同文本。

• 問(wèn) 在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的過(guò)程中容易出現(xiàn)哪些陷阱？
  答

  居民在購(gòu)買(mǎi)商品房過(guò)程中出現(xiàn)的許多問(wèn)題，大都與簽約水平不高和簽約不規(guī)范有關(guān)。有關(guān)方面提醒，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)注意下面一些合同陷阱：　　陷阱一：偷梁換柱。如果房開(kāi)商用自行擬定的格式條款來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，消費(fèi)者應(yīng)拒絕簽約?！　∠葳宥翰m天過(guò)海。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》多為提示性條款，每一提示條款都需由當(dāng)事人作出明確約定。　　陷阱三：以假亂真。消費(fèi)者要認(rèn)真核查該房屋的土地使用權(quán)批準(zhǔn)文號(hào)、規(guī)劃許可證、施工許可證、工程驗(yàn)收合格證、商品房預(yù)售許可證及銷(xiāo)售商的主體資格等是否合法有效?！　∠葳逅模翰幻鞑话?。對(duì)房屋質(zhì)量、戶(hù)型、樓層、采光、朝向等都需要當(dāng)事人具體約定?！　∠葳逦澹贺?zé)任不明。要明確違約責(zé)任及承擔(dān)方式?！　∠葳辶河忻麩o(wú)分。應(yīng)約定產(chǎn)權(quán)證的辦理?！　∠葳迤撸和对V無(wú)門(mén)。目前解決糾紛爭(zhēng)議的方式主要有仲裁機(jī)構(gòu)、人民法院，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)應(yīng)明確約定。

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• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款有哪些 什么是商品房買(mǎi)賣(mài)合同
  答

  商品房買(mǎi)賣(mài)合同是當(dāng)事人雙方規(guī)范相互之間行為的主要依據(jù)，因此在實(shí)踐中為明確詳細(xì)的寫(xiě)明合同內(nèi)容是非常重要的，為了規(guī)范商品房的交易行為，目前使用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本一般是房地產(chǎn)管理部門(mén)擬訂的格式合同文本。建設(shè)部2003年6月施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條中對(duì)商品房銷(xiāo)售合同的內(nèi)容做出比較明確的規(guī)定：商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： (—)當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所; (二)商品房基本狀況; (三)商品房的銷(xiāo)售方式; (四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間; (五)交付使用條件及日期; (六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾; (七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)沒(méi)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任; (八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬; (九)面積差異的處理方式; (十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜; (十一)解決爭(zhēng)議的方法; (十二)違約責(zé)任; (十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。2000年9月建設(shè)部與國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中約定的合同條款包括： (1)雙方當(dāng)事人的基本情況; (2)項(xiàng)目建設(shè)依據(jù); (3)商品房銷(xiāo)售的依據(jù); (4)買(mǎi)受人所購(gòu)房屋的基本情況; (5)計(jì)價(jià)方式與價(jià)款; (6)面積確認(rèn)及面積差異處理; (7)付款方式及期限; (8)買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任; (9)交付期限; (10)出賣(mài)人逾期交付房屋的違約責(zé)任; (11)規(guī)劃產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)變更的約定; (12)交接; (13)出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛; (14)出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任; (15)出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾; (16)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定; (17)保修責(zé)任; (18)雙方就小區(qū)、樓字命名權(quán)、屋面、外墻使用權(quán)的約定; (19)買(mǎi)受人合理使用房屋、公共部位和設(shè)施的使用權(quán); (20)爭(zhēng)議解決方式; (21)末盡事宜的約定; (22)附件效力的說(shuō)明; (23)附件形式的要求; (24)簽定之日起生效; (25)登記備案。

• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)有哪些 如何避開(kāi)商品房買(mǎi)賣(mài)合同陷阱
  答

  根據(jù)目前市場(chǎng)碰到的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，普遍存在爭(zhēng)議的條款及注意事項(xiàng)，先總結(jié)一下幾條，大家可以參考一下。 1、簽合同前先查看政府相關(guān)部門(mén)頒發(fā)的《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》及營(yíng)業(yè)執(zhí)照;交房前應(yīng)查看《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》及《消防安全合格證》。 2、主體。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫(xiě)明雙方的名稱(chēng)地址等。 3、預(yù)售的商品房的基本情況，預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。 4、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。 5、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。 6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。 7、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。 8、房地產(chǎn)權(quán)的辦理屬于登記義務(wù)，辦理不應(yīng)收取費(fèi)用(除各項(xiàng)的過(guò)戶(hù)費(fèi)、維修基金等國(guó)家要求交納的) 9、物業(yè)管理?xiàng)l款，要明確物業(yè)費(fèi)所收取的項(xiàng)目為哪些，交房時(shí)應(yīng)提前繳納幾個(gè)月的物業(yè)費(fèi)， 10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。 11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。 12、注意開(kāi)發(fā)商的廣告是否和合同上所要求的一致 13、針對(duì)付款方式、核算方式與開(kāi)發(fā)商達(dá)成協(xié)議，并把雙方允諾的內(nèi)容寫(xiě)人正式合同。要注意公平合理，慎防開(kāi)發(fā)商設(shè)置過(guò)重義務(wù)，日后無(wú)法履行 14、對(duì)于付款延期，付款延期的違約責(zé)任，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商延期交付房屋的違約責(zé)任書(shū)寫(xiě)相同。 15、商品房質(zhì)量，與開(kāi)發(fā)商協(xié)定房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等;對(duì)于房屋交付使用時(shí)，其達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的處罰方式由雙方協(xié)商作出明確規(guī)定;對(duì)于違約條款要明確到具體情況。 對(duì)于商品房的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標(biāo)準(zhǔn);防水的標(biāo)準(zhǔn)，即房屋頂棚無(wú)水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無(wú)漏水、滲水;表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)：即開(kāi)發(fā)商承諾商品房?jī)?nèi)部無(wú)任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無(wú)松動(dòng)、無(wú)爆裂、無(wú)間隙;管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn)：即開(kāi)發(fā)商承諾不在商品房?jī)?nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達(dá)到國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。

• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂需要注意哪些 如何避開(kāi)商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂陷阱
  答

  你是否有買(mǎi)商品房的打算呢?如果有，那你知道商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)需要注意哪些事項(xiàng)呢?不知道的話那就一起來(lái)看看吧。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同是保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的重要法律憑證。商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。其中，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同(2001年4月4日由中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂注意事項(xiàng) (1)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)購(gòu)房者要具有強(qiáng)烈的合同意識(shí)，知道在合同中盡可能地爭(zhēng)取自己的合法權(quán)益。因此，在簽訂合同前一定要認(rèn)真、完整地閱讀合同：提出質(zhì)疑，對(duì)于不理解的地方要認(rèn)真調(diào)查清楚。 (2)簽訂合同前要了解開(kāi)發(fā)商的基本情況，包括開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資信狀況及歷年在房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，并要求開(kāi)發(fā)商出示有關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售的證件，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)及“五證”等。 (3)合同文本是否規(guī)范。應(yīng)了解開(kāi)發(fā)商所使用的合同文本是不是建設(shè)部和國(guó)家工商局聯(lián)合制定的統(tǒng)一的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，如果不是，應(yīng)當(dāng)提出疑問(wèn)并特別注意合同條款的內(nèi)容。 (4)所售商品房是否巳作了抵押。購(gòu)房者在買(mǎi)房前，一定要弄清楚所購(gòu)房屋的基本情況，如果房產(chǎn)在購(gòu)買(mǎi)前就設(shè)定了抵押并不能如期解除抵押關(guān)系，抵押權(quán)人就有可能隨時(shí)要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，這樣，購(gòu)房人不僅不能順利取得房產(chǎn)證，甚至?xí)萑胍粓?chǎng)糾紛之中。 (5)購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，要對(duì)開(kāi)發(fā)商在售樓書(shū)、廣告中許諾的事項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)，并在合同中進(jìn)行約定，否則購(gòu)房人的權(quán)益很難得到保護(hù)。 (6)關(guān)于付款方式。如果在合同中選擇分期付款，應(yīng)盡可能增加付款次數(shù)、拉長(zhǎng)付款的間隔時(shí)間，以便減少付款后逾期交房的風(fēng)險(xiǎn)。 (7)關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書(shū)等宣傳品中對(duì)裝修的許諾，而應(yīng)在購(gòu)房合同中將房?jī)?nèi)外的裝修和設(shè)備設(shè)施的種類(lèi)、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向等內(nèi)容約定清楚，這樣才能**大限度地保護(hù)自己的利益。 (8)關(guān)于房屋面積。在簽合同時(shí)應(yīng)與開(kāi)發(fā)商明確約定商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偨ㄖ娣e及面積誤差比為多少，根據(jù)全國(guó)的建筑水平和(商品房銷(xiāo)售管理辦法)的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有能力和義務(wù)將建筑面積的誤差比限定在3%以?xún)?nèi)，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)選擇的計(jì)價(jià)方式，對(duì)建筑面積的誤差比進(jìn)行限定，并約定相關(guān)的違約責(zé)任。 (9)關(guān)于交房期限。開(kāi)發(fā)商對(duì)延期交房常借故推脫責(zé)任，因此在簽約時(shí)購(gòu)房者應(yīng)注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能讓開(kāi)發(fā)商任意地列舉一些牽強(qiáng)的理由。 (10)違約責(zé)任。簽約的目的是為房屋出售后出現(xiàn)的違約情形而提前設(shè)置一些防范條款，對(duì)違約的內(nèi)容、違約的責(zé)任應(yīng)盡可能用可以衡量的標(biāo)準(zhǔn)確定下來(lái)，這樣便于操作。 (11)解決爭(zhēng)議的辦法。當(dāng)雙方當(dāng)事人不能協(xié)商解決爭(zhēng)議時(shí)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同列舉了兩種解決辦法：一是提請(qǐng)仲裁，二是提起訴訟。兩者只能擇其一，如果雙方合法地選擇了仲裁條款，將不能再向法院起訴。 (12)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中未盡事項(xiàng)要進(jìn)一步補(bǔ)充，如：將開(kāi)發(fā)商做出的口頭的或廣告中的承諾以補(bǔ)充協(xié)議的形式確定下來(lái)其內(nèi)容，只有這樣，才能有力地約束開(kāi)發(fā)商，維護(hù)自己的權(quán)益。 以上就是小編為大家介紹的商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂的注意事項(xiàng)，希望能夠幫助到您。