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• 133****1575

  住宅降溫，投資者紛紛瞄準寫字樓市場，期待其成為個人投資新的“金礦”。但由于寫字樓的投資周期往往較長，資金投入和相關(guān)打理都需要花費較大精力，因而對于不太熟悉寫字樓的投資者，**需要的就是避開**容易出現(xiàn)問題、繼而影響收益甚至讓資金套牢的那幾類寫字樓。 一、易出糾紛的不碰 與任何價值投資相類似的，投資寫字樓也要在第一時間關(guān)注其安全性，弄清**基本的東西。不明不白、容易出現(xiàn)糾紛和問題的寫字樓當然不能碰。 著重核查房產(chǎn)證的原件是非常緊要的。一些關(guān)鍵內(nèi)容，如原產(chǎn)權(quán)人、土地性質(zhì)、寫字樓位置等等，都需要仔細檢查，看看產(chǎn)權(quán)是否清晰、有沒有處于產(chǎn)權(quán)糾紛之中，又或者是否為臨時、違章建筑。還有些寫字樓建筑按規(guī)定只能租不能買，如在部隊、**、機關(guān)等國家土地上開發(fā)建設(shè)的，都應(yīng)事先了解清楚，免得日后面臨被取締的窘境。 此前就曾有多個工業(yè)用地上建造的寫字樓糾紛頻出：物業(yè)爭搶管理權(quán)、準業(yè)主們一同上訴，鬧得不可開交。**后，就由于產(chǎn)權(quán)不明確、合同不具備足夠的法律效應(yīng)等原因，讓業(yè)主的權(quán)益沒有得到任何保障或賠償。 因而，對于開發(fā)商和中介、物業(yè)公司類似的各種“打擦邊球”的行為，投資者一定要留好心眼，不能因為眼前的讓利、搶購就犯迷糊。對于任何自己無法弄清、心中存疑的寫字樓項目，都要設(shè)法考察明白。不然的話，還是少碰為妙。 二、區(qū)位不佳的不碰 “第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！庇捎诜慨a(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市的主中心區(qū)土地的稀缺性更強，增值的空間更大，特別是主中心區(qū)范圍有限，且根據(jù)現(xiàn)行的城市規(guī)劃政策規(guī)定，已不可能再有新的高層寫字樓供應(yīng)。城市主中心區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機勃發(fā)。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。 因而，投資者首先需要考慮項目是否處于商圈之內(nèi)。如果投資目的以銷售為主，建議投資者應(yīng)盡量選擇發(fā)展中商圈，如果投資目的以租賃為主，建議投資者應(yīng)以選擇已成熟商圈為主。 其次，投資者也要進一步分析具體的區(qū)位影響。如供需方面，若一個區(qū)域的寫字樓辦公室出租已經(jīng)處于存量過多的地段，那就會大大影響新寫字樓日后的租賃或出售；還有目標客戶群也會根據(jù)不同區(qū)位產(chǎn)生變化，過于高端或低端的寫字樓定位都可能因為處于不合適的區(qū)位而找不到適合的客戶群體。 **后，掌握區(qū)域未來幾年的發(fā)展趨勢也是投資者要做的功課。城市規(guī)劃年年都在變化，而這樣那樣的改變都很可能會影響區(qū)位的好壞，繼而打亂投資者中長期的投資計劃。因此，投資者要根據(jù)自身的經(jīng)濟實力和區(qū)域的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、未來發(fā)展來選擇合適的區(qū)位，避免在長期投入進行到一半時出現(xiàn)問題，屆時就難有對策了。 三、配套不佳的不碰 交通及周邊配套方面也是投資者需要認真考察分析的要素，對于不符合要求的寫字樓也是應(yīng)該敬而遠之。首先，寫字樓所處的交通位置及便利程度非常重要。如果寫字樓地理位置偏遠，交通不便或交通擁擠，那肯定不適合投資。 同時，選擇投資某個寫字樓時，一定要周密考察周邊配套設(shè)施，像銀行、商店、餐飲、公寓等是否齊，這些都是商家進駐寫字樓時需要考慮的問題。再進一步來說，寫字樓周邊的自然景觀也非常重要。如果某個寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。而如果樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化布置合理，則可以起到很好的加分作用。 這又牽涉到寫字樓的品質(zhì)問題，包括停車場的設(shè)計是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風是否良好等，都需要逐一比較、現(xiàn)場觀察、實地感受。 再從不同目標客戶群的角度來考慮。作為企業(yè)，選擇寫字樓辦公的首要目的，往往是為了提升企業(yè)形象，不少企業(yè)將寫字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位的重要因素之一。那么，投資者自然也要多關(guān)注和選擇那些物業(yè)檔次高、整體環(huán)境好的項目，方便日后找到更為穩(wěn)定的客戶群提供豐厚的收益回報。比如大樓內(nèi)**小租客也需要500至1000平方米，就表明入駐這幢辦公樓的客戶水平相差不大，一般都會具備較高的**能力和強有力的還款能力；而一些可以分割成很小面積進行出售的辦公樓時，要特別當心。雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐物業(yè)的公司檔次較低、流動性大，再加上小業(yè)主太多，會影響到該辦公樓的整體水平。當市場不好的時候，小業(yè)主會競相壓價，對客戶進行的爭奪戰(zhàn)同樣會影響到投資者日后的收益。 四、忽視用戶的不碰 作為投資型物業(yè)，寫字樓增值、保值是通過物業(yè)管理服務(wù)來實現(xiàn)的，物業(yè)管理公司往往直接決定某個寫字樓的用水、用電、垃圾清運、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。沒有公司喜歡在垃圾滿地的寫字樓里辦公，因此選擇投資某個寫字樓時，調(diào)查物管公司情況亦不容小覷。如果是那些會忽視今后實際用戶利益、影響整體軟件實力的寫字樓項目，投資者也要三思而后行。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:31

相關(guān)問題

• 問 投資寫字樓需要注意哪些事項？
  答

  聽說投資寫字樓，得看地段、交通、周邊設(shè)施，還有物業(yè)管理。好像還得關(guān)注政策，稅收優(yōu)惠什么的。不過我也不太懂，還得多問問。

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• 問 置業(yè)投資有哪些注意事項 哪些地段不能投資
  答

  在三句話不離房子的當下，對于手有余錢的投資者來說，買房子成了一大執(zhí)念。置業(yè)者投資時要擦亮眼睛，別頭腦發(fā)熱，買了不該買的地段哦。 地段1：加油站附近 加油站旁邊**好不要住?，F(xiàn)在汽車多了，加油站也多了，也許有人會為了圖方便而選個離加油站近的位置，但油里面含有大量的有害物體，比如鉛等等，對健康危害極大；另外加油站旁邊的車輛停泊和啟動噪音非常大。再來個未雨綢繆的，萬一哪天加油站發(fā)生爆炸，會不會危及到旁邊居住的人呢，這個就不得而知了。   地段2：過于偏遠的地方 或許會有這么個說法：偏遠的地方環(huán)境好，可是小編想吐槽句：環(huán)境好能當飯吃啊，出去吃個飯買下東西還要開半個小時的車子，不嫌瘆的慌么！再說了又不是非得跑來偏遠的地方才能有好環(huán)境，就算房價再便宜，幾年下來，估計汽油費也能抵上房價了。 地段3：離**太遠 每次送小孩上學都要開三四十分鐘車子，都相當于坐個小長途大巴了，估計家長不嫌遠，孩子都嫌遠了，難道不知道現(xiàn)在很多小孩都不愿意坐車子太久么？萬一遇到家長出差什么的，讓六七旬的爺爺奶奶可咋辦，難道開個電動車坑此坑次的來回花2個小時么，如果真有人這么做，小編就太佩服了。   地段3：離**太遠 高壓電塔和電視塔的旁邊。電視塔的發(fā)射功率很強，有些發(fā)射功率小一些還可以。聯(lián)通、電信有好多電塔，它的電磁波會造成人的免疫機能下降，引起白血病，精神分裂癥，嚴重的還會引起各種癌癥。離電塔多少米還好呢，300米以外的房子一般來說要好一些。有的工廠附近也有輻射，此外還會有各種污染和噪音，估計住在這附近就“永無安寧之日”了，外還加輻射纏身。   地段4：工廠、高壓電塔、信號塔附近 俗話雖然常說遇水則發(fā)，但如果房子每逢下大雨就淹水，想發(fā)也發(fā)不起來，典型的例子像沿海地區(qū)，只要臺風一來或者雨勢稍大，必定會造成嚴重的災(zāi)情，大水甚至會淹到二樓以上，搞得這些地區(qū)房價慘跌，哪里還能發(fā)呢，因此在地勢大過低沉或太靠近容易淹水的河岸邊的房子不宜居住。 這類房子包括非常陡峭的山壁旁邊，懸崖峭壁之上，太靠近水邊或海邊，沼澤沙洲等，這些都叫危險地形，房子蓋在這樣的地形之上，時時刻刻都會有生命的危險，這些強調(diào)風景秀麗的高級住宅，就是喜歡蓋在上述的危險地形上，切勿貪圖四周優(yōu)雅的環(huán)境，卻忽略了自身的安全。   地段5：地勢危險處 特殊用處，是指這房子曾經(jīng)被當成一般人比較忌諱的行業(yè)所使用，如殯葬業(yè)，停尸間，監(jiān)獄、神壇、屠宰場、化糞池等等，因為這些用途或多或少都會讓屋 子里殘留一些不好的氣場，甚至引來不祥之物的靠近，**好能避免入住。也可能開始無所謂，怕的是時間長了，問題出現(xiàn)的時間，恐怕都晚了，記住后悔藥沒人買。 中國人相對而言還是比較傳統(tǒng)的，風水這種說是迷信吧但也不可不信，所以我們還是寧可信其有不可信其無的好。   地段6：特殊用處附近 有的開發(fā)商承諾是湖景房，按照魚塘的方式弄出的人工湖，幾個月后，里面估計什么動物都來了，但是絕對沒有飛鳥，主要是蚊子和蒼蠅，那時，可能你就會后悔家前面有這么一個臭水坑。 社區(qū)有個公園是個很好的事情，但是不能麻痹，你要看看他們到底種的是草皮，還是真草，如果是買的草皮，呆一年就要說再見了，如果有樹，很可能是那種不怎么澆水耐活的灌木，那你就祈禱別遇到既便宜又能產(chǎn)毛毛的樹，如果真那么倒霉那樣您永遠別開窗戶，還記得要不斷地清洗空調(diào)。因為白天進來的人像帶著雪來的，晚上都是駕著蚊子來的。 游泳池永遠基本是兒童池，您的身材估計就是去洗洗腳，什么網(wǎng)球場、羽毛球館。。。。都是在建設(shè)中，好不容易開業(yè)了，才發(fā)覺里面多了4-5家飯館。所以如果遇到這類地段的房子也是小心為妙，**好調(diào)查清楚了再做定奪！

• 問 投資寫字樓怎么樣？投資寫字樓有哪些利弊呢？
  答

  隨著新政落地，住宅市場受打壓，市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓，需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見解。一、中軸線上值得投資寫字樓售價雖然比住宅高一些，但是租金可以達到60-80元/㎡/月，投資回報率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應(yīng)該都沒有問題。按15㎡/人計算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍，會聚集更多企業(yè)。佛山目前相對比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時看得見的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因為其屬金融服務(wù)區(qū)，搶占先機，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域為季華路。3.不要怕買貴的，有的時候也許是越貴的，前景越好。三、目前是入市好時機買寫字樓要注意哪些?總結(jié)起來有以下幾方面：1.好地段是硬指標。投資寫字樓必須考慮投資回報率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長遠機制，因此還要考察開發(fā)商的經(jīng)營理念;3.選擇好的時機?，F(xiàn)在是一個好的時機。國家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資，而商鋪投資門檻高，公寓產(chǎn)品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價比公寓稍高，但租金更高，可以說投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑

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• 問 ??如何投資寫字樓?寫字樓投資要注意什么？
  答

  隨著新政落地，住宅市場受打壓，市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓，需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見解。一、中軸線上值得投資寫字樓售價雖然比住宅高一些，但是租金可以達到60-80元/㎡/月，投資回報率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應(yīng)該都沒有問題。按15㎡/人計算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍，會聚集更多企業(yè)。佛山目前相對比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時看得見的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因為其屬金融服務(wù)區(qū)，搶占先機，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域為季華路。3.不要怕買貴的，有的時候也許是越貴的，前景越好。三、目前是入市好時機買寫字樓要注意哪些?總結(jié)起來有以下幾方面：1.好地段是硬指標。投資寫字樓必須考慮投資回報率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長遠機制，因此還要考察開發(fā)商的經(jīng)營理念;3.選擇好的時機?，F(xiàn)在是一個好的時機。國家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資，而商鋪投資門檻高，公寓產(chǎn)品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價比公寓稍高，但租金更高，可以說投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑。

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• 問 寫字樓的投資價值有哪些？
  答

  （1）抵抗通貨膨脹，貨幣增值最好的體現(xiàn)就是對稀缺資源的擁有；（2）寫字樓租金收益相對穩(wěn)定；（3）不折舊，成熟的寫字樓更具有投資價值；（4）不憂租，有持續(xù)收益；