已有1個(gè)回答

• 131****7757

  房子作為一種商品，銷售時(shí)肯定包含一些銷售手段，那么開發(fā)商是如何包裝自己的產(chǎn)品進(jìn)行營銷的呢？這里面又包含了多少的虛假成分和貓膩呢？   1、廣告宣傳中水分大 一些開發(fā)商為了吸引購房者，廣告中的描述總要比實(shí)際情況好上幾倍，尤其是購房者關(guān)心的地段交通問題，往往要把自己開發(fā)的樓盤交通配套說的非常優(yōu)越；說交通便利，鄰鐵盤等等。比如說海景房，其實(shí)只是站在高層能夠看到海而已，80％的樓層看不到海；比如剛需地鐵盤，殊不知地鐵離得很遠(yuǎn)。 2、垃圾短信惡意推廣 手機(jī)短信的宣傳是樓盤宣傳中成本相對較低的一種方式,這種短信成本較低能夠壓縮營銷成本，也能保證被更多目標(biāo)客戶看到，但是這種廣告由于成本低肆意亂發(fā)對于不買房的市民來說是一種騷擾。 3、買房中熱銷假象自編自演 開發(fā)商"假銷售"現(xiàn)象越來越多，其中"自買自賣"的現(xiàn)象**為普遍。而這一環(huán)節(jié)，是造成"連續(xù)預(yù)訂"和反復(fù)"解除合同"的主要原因。一種是發(fā)動內(nèi)部員工，還有一種是聯(lián)合中介，發(fā)布虛假的熱銷假象。 日光盤是樓市的熱詞，然而熱銷的背后卻有些許貓膩。這次房源不多，要買乘早”、“下次開盤肯定漲”、“排號已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢）拿個(gè)號吧”，售樓員巧妙的運(yùn)用了開發(fā)商的營銷手段，更加刺激了購房者的買房沖動。開發(fā)商之所以這樣做，其銷售策略就是在制造樓盤熱銷的假象。 4、低開高走，人為制造板**假象 被開發(fā)商掛在嘴邊、也是**常使用的手段之一便是“低開高走”，以證明樓盤快速增值。即開始銷售時(shí)價(jià)格較低，然后售價(jià)逐漸上升，讓后來的購房人誤認(rèn)為房子**了，而加快購買速度。 5、使用年限縮水 有的開發(fā)商開發(fā)居住樓盤時(shí)，少拿10年、20年的使用時(shí)間，將土地的使用年限縮短，可對購房者說是70年，其目的是少交納國家土地出讓金。還有的開發(fā)商在銷售方式上混淆用途，比如推出的“商住兩用房”，開發(fā)商宣稱購得此類房既可以辦公，也可以用于個(gè)人居住。而這種兩用房如果在居住的過程中用于商業(yè)，就變相逃避了另外30年的國家土地出讓金的交納。縮短使用時(shí)間年限，購房者會損失不少，因?yàn)樽约簳崆敖患{國家土地出讓金。 6、明星效應(yīng) 開發(fā)商借“星”攬客 明星營銷既滿足了部分市民的追星夢，又使項(xiàng)目增加了來訪量，效果可見一斑。而且，目前市場上營銷同質(zhì)化嚴(yán)重，開發(fā)商手中可以打的牌已經(jīng)基本用盡，用明星代言的營銷方式，空間較大。這是因?yàn)橥ㄟ^開發(fā)商的渠道邀請到大明星，用大明星的知名度，易引起轟動效應(yīng)。也容易給購房者造成大明星青睞的樓盤，提高其本身的價(jià)值素質(zhì)?！? 7、調(diào)高樓盤容積率 調(diào)高容積率是壓縮樓盤成本的重要手段。規(guī)劃和城建部門制定有樓盤的容積率，而有“實(shí)力”的開發(fā)商會通過特殊的途徑，打通主管部門的關(guān)系，以多種理由把樓盤的容積率調(diào)高，按自己的意圖規(guī)劃，更改房屋間距與房屋高度的比例。還有，通過改變土地使用性質(zhì)等方法，達(dá)到將宅基地樓等變換成商住樓，以牟取暴利。 8、面積送得越多，利潤賺得越多 房地產(chǎn)商可以在容積率上做文章，以彌補(bǔ)贈送給購房者的面積。房地產(chǎn)商所贈送的面積都在國家規(guī)定的計(jì)半面積那部分上下功夫，而很多情況下，不計(jì)價(jià)面積是不會算到容積率中去的。因此，贈送面積越多，項(xiàng)目的容積率就越小，房地產(chǎn)商不僅可以在原有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上多開發(fā)幾棟樓，彌補(bǔ)這部分損失，甚至獲得更多的利潤。此外，房地產(chǎn)商還有可能因此減少稅費(fèi)、土地出讓金等方面的支出。"對于消費(fèi)者來說，這也不是一本萬利的買賣，一則贈送面積一般沒有產(chǎn)權(quán)，后期可能會引起糾紛；二則房地產(chǎn)商增加產(chǎn)品數(shù)量，無疑降低了綠化率、公共空間等"。 以上是比較常見的開發(fā)商銷售手段，廣大購房者需要注意的事有些口頭上的承諾以及樓書上等等的宣傳內(nèi)容購房者不妨要求這些內(nèi)容體現(xiàn)在合同上，這樣就算開發(fā)商的承諾無法實(shí)現(xiàn)還可以用法律手段討回公道的。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:47

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商的營銷手段有哪些 如何識別其中的虛假成分
  答

  商品房在買賣過程中開發(fā)商會做各種營銷，那么這些營銷宣傳真實(shí)可靠嗎？有哪些不可信成分得需要提前了解，不然上了大當(dāng)后悔就晚了。 1、廣告宣傳中水分大 一些開發(fā)商為了吸引購房者，廣告中的描述總要比實(shí)際情況好上幾倍，尤其是購房者關(guān)心的地段交通問題，往往要把自己開發(fā)的樓盤交通配套說的非常優(yōu)越；說交通便利，鄰鐵盤等等。比如說海景房，其實(shí)只是站在高層能夠看到海而已，80％的樓層看不到海；比如剛需地鐵盤，殊不知地鐵離得很遠(yuǎn)。 2、垃圾短信惡意推廣 手機(jī)短信的宣傳是樓盤宣傳中成本相對較低的一種方式,這種短信成本較低能夠壓縮營銷成本，也能保證被更多目標(biāo)客戶看到，但是這種廣告由于成本低肆意亂發(fā)對于不買房的市民來說是一種騷擾。 3、買房中熱銷假象自編自演 開發(fā)商"假銷售"現(xiàn)象越來越多，其中"自買自賣"的現(xiàn)象**為普遍。而這一環(huán)節(jié)，是造成"連續(xù)預(yù)訂"和反復(fù)"解除合同"的主要原因。一種是發(fā)動內(nèi)部員工，還有一種是聯(lián)合中介，發(fā)布虛假的熱銷假象。 日光盤是樓市的熱詞，然而熱銷的背后卻有些許貓膩。這次房源不多，要買乘早”、“下次開盤肯定漲”、“排號已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢）拿個(gè)號吧”，售樓員巧妙的運(yùn)用了開發(fā)商的營銷手段，更加刺激了購房者的買房沖動。開發(fā)商之所以這樣做，其銷售策略就是在制造樓盤熱銷的假象。 4、低開高走，人為制造板**假象 被開發(fā)商掛在嘴邊、也是**常使用的手段之一便是“低開高走”，以證明樓盤快速增值。即開始銷售時(shí)價(jià)格較低，然后售價(jià)逐漸上升，讓后來的購房人誤認(rèn)為房子**了，而加快購買速度。 5、使用年限縮水 有的開發(fā)商開發(fā)居住樓盤時(shí)，少拿10年、20年的使用時(shí)間，將土地的使用年限縮短，可對購房者說是70年，其目的是少交納國家土地出讓金。還有的開發(fā)商在銷售方式上混淆用途，比如推出的“商住兩用房”，開發(fā)商宣稱購得此類房既可以辦公，也可以用于個(gè)人居住。而這種兩用房如果在居住的過程中用于商業(yè)，就變相逃避了另外30年的國家土地出讓金的交納?？s短使用時(shí)間年限，購房者會損失不少，因?yàn)樽约簳崆敖患{國家土地出讓金。 6、明星效應(yīng) 開發(fā)商借“星”攬客 明星營銷既滿足了部分市民的追星夢，又使項(xiàng)目增加了來訪量，效果可見一斑。而且，目前市場上營銷同質(zhì)化嚴(yán)重，開發(fā)商手中可以打的牌已經(jīng)基本用盡，用明星代言的營銷方式，空間較大。這是因?yàn)橥ㄟ^開發(fā)商的渠道邀請到大明星，用大明星的知名度，易引起轟動效應(yīng)。也容易給購房者造成大明星青睞的樓盤，提高其本身的價(jià)值素質(zhì)?！? 7、調(diào)高樓盤容積率 調(diào)高容積率是壓縮樓盤成本的重要手段。規(guī)劃和城建部門制定有樓盤的容積率，而有“實(shí)力”的開發(fā)商會通過特殊的途徑，打通主管部門的關(guān)系，以多種理由把樓盤的容積率調(diào)高，按自己的意圖規(guī)劃，更改房屋間距與房屋高度的比例。還有，通過改變土地使用性質(zhì)等方法，達(dá)到將宅基地樓等變換成商住樓，以牟取暴利。 8、面積送得越多，利潤賺得越多 房地產(chǎn)商可以在容積率上做文章，以彌補(bǔ)贈送給購房者的面積。房地產(chǎn)商所贈送的面積都在國家規(guī)定的計(jì)半面積那部分上下功夫，而很多情況下，不計(jì)價(jià)面積是不會算到容積率中去的。因此，贈送面積越多，項(xiàng)目的容積率就越小，房地產(chǎn)商不僅可以在原有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上多開發(fā)幾棟樓，彌補(bǔ)這部分損失，甚至獲得更多的利潤。此外，房地產(chǎn)商還有可能因此減少稅費(fèi)、土地出讓金等方面的支出。"對于消費(fèi)者來說，這也不是一本萬利的買賣，一則贈送面積一般沒有產(chǎn)權(quán)，后期可能會引起糾紛；二則房地產(chǎn)商增加產(chǎn)品數(shù)量，無疑降低了綠化率、公共空間等"。 以上是比較常見的開發(fā)商銷售手段，廣大購房者需要注意的事有些口頭上的承諾以及樓書上等等的宣傳內(nèi)容購房者不妨要求這些內(nèi)容體現(xiàn)在合同上，這樣就算開發(fā)商的承諾無法實(shí)現(xiàn)還可以用法律手段討回公道的。

• 問 開發(fā)商的贈送面積有什么貓膩 如何避開開發(fā)商贈送面積陷阱
  答

  如今，“贈送面積”這一銷售手段，被眾多無錫房企運(yùn)用到營銷模式中，他們推出兩房變?nèi)?、三房變四房、直接送面積等看似優(yōu)惠力度較大的促銷，來吸引購房者眼球。 看過盤的購房者不難發(fā)現(xiàn)，所謂購房“贈送面積”，在實(shí)際交易中存在很多問題。比如：小區(qū)容積率被增加，建筑構(gòu)造質(zhì)量下降，戶型設(shè)計(jì)更改等問題，那么，買房時(shí)有“贈送面積”到底劃不劃算呢？ “在看房過程中，很多樓盤都有‘購房即贈送面積’的承諾，只不過贈送面積大小上有些差異，有的說贈送入戶花園，有的說贈送地下室，也有贈送陽臺的?！苯诳捶康男?，跑了很多樓盤，對于贈送面積的促銷，他認(rèn)為對購房者來說非常實(shí)惠?，F(xiàn)實(shí)中，很多“準(zhǔn)業(yè)主”與小張一樣，對開發(fā)商的“贈送面積”表示歡迎，在他們看來，開發(fā)商贈送，置業(yè)者得實(shí)惠，可謂兩全其美。 目前，贈送面積營銷方式在無錫樓市中，被開發(fā)商熱捧。過推出具有誘惑力的優(yōu)惠來吸引購房者出手，是當(dāng)下除特價(jià)房外的另一有效營銷策略。事實(shí)上，部分購房者的確是在贈送面積的促銷刺激下才出手購買的。錫東某盤表示，通過一段時(shí)間的面積贈送，項(xiàng)目推盤速度比前期有所提高，同時(shí)售樓部來客量也相應(yīng)增多，現(xiàn)在市場上采用此種營銷策略的樓盤不少，各項(xiàng)目贈送面積方式不同，形式多種多樣，比如：贈送花園、大露臺、地下室、挑高空間、陽臺…… 但同時(shí)，也有很多購房者對開發(fā)商贈送面積這一做法存在很多疑問。他們表示，開發(fā)商贈送購房者些許面積是為了促銷，但有些樓盤所謂的“贈送面積”太大，比如個(gè)別樓盤聲稱贈送面積達(dá)20%，令人難以相信。 開發(fā)商銷售說辭中經(jīng)常用到“一房變兩房”、“二房變?nèi)俊?、“贈送陽臺花園”之類廣告語，這被業(yè)界稱為“面積營銷”。在價(jià)格相等的樓盤中，拿到更大更多的居住空間，顯然購房者更愿意。對于樓盤普遍促銷手法，一些購房者表示可以接受。 當(dāng)然，也有不少購房者對此表示質(zhì)疑。很多購房者認(rèn)為，“羊毛出在羊身上”，開發(fā)商怎么可能贈送面積給購房者呢，天下沒有免費(fèi)的午餐，買房送面積只是開發(fā)商的一種促銷手段，說不清是“餡餅”還是“陷阱”。 贈送面積一般位于陽臺、入戶花園等部分，絕大多購房合同中都不會將贈送面積這一項(xiàng)寫入，當(dāng)然產(chǎn)權(quán)證也很難體現(xiàn)出來。后期贈送面積如不能落實(shí)，或因?yàn)橘浰兔娣e出現(xiàn)質(zhì)量隱患、產(chǎn)權(quán)糾紛，遇到抵押、繼承、拆遷等情況時(shí)，法律就難以保障業(yè)主利益。 據(jù)記者了解，對于這種促銷手段，很多城市都出臺了相應(yīng)規(guī)范，明確禁止“贈送空間”。因此，購房者對于贈送面積等優(yōu)惠，一定要擦亮眼睛謹(jǐn)慎出手。

• 問 哪些情況下可以追究房地產(chǎn)商虛假廣告的民事責(zé)任？
  答

  現(xiàn)在的廣告是低俗的不能在低俗的

  全部3個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商說的贈送面積是真的嗎 如何避開開發(fā)商贈送面積的營銷圈套沒
  答

  房價(jià)不能便宜，很多買房者就希望開發(fā)商能多給些優(yōu)惠，于是就有了贈送面積促銷，眾多購房者常常被吸引住，可是這背后更多的是法律問題，眾多置業(yè)者們不了解就盲目簽約，后續(xù)帶來的問題也讓人頭疼不已。 一、在現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范中規(guī)定： 1、入戶花園以及沒有封閉的陽臺算一半面積，露臺是完全贈送的。 2、地下室凈高滿2.1米算面積，低于2.1米不算面積。 3、飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗凈高高于2.1米要算面積，低于2.1米不算面積; 4、閣樓凈高滿2.1米部分算面積，不滿不算面積。 因此，開發(fā)商利用這些設(shè)計(jì)“贈”給買房者，可以增加項(xiàng)目銷售的賣點(diǎn)，但實(shí)際上這些本來就是你該得的。 另外，開發(fā)商經(jīng)常會承諾給頂層業(yè)主的頂層露臺、給底層業(yè)主的地下室空間等。其實(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，該部分空間應(yīng)當(dāng)屬于該樓的全體業(yè)主共有，而非屬于開發(fā)商所有，只要其他業(yè)主提出異議，受“贈”的業(yè)主是無法獨(dú)享其利的。大家都知道，頂樓和底樓的房子是**不好賣的，但有了這些附加條件，難免不會猶豫一下。 二、贈送面積不屬于產(chǎn)權(quán)面積 贈送面積越大，在購房者心里得房率就越高，但是贈送面積并不屬于產(chǎn)權(quán)面積。開發(fā)商通常不會將贈送面積寫入購房合同，購房者交房后遇到贈送面積“縮水”的問題，由于沒有合同約束，就很有可能失去與開發(fā)商據(jù)理力爭的依據(jù)。 三、贈送面積存在的隱患 1、贈送面積雖好，但還是得看是否實(shí)用。一些“贈送面積”譬如入戶花園等，往往存在著光線晦暗、窄小不好用、裝修麻煩、容易飄雨受潮等問題。 2、入戶花園、挑高陽臺、露臺等能否封閉起來，取決于城建等職能部門是否批準(zhǔn)，否則可能成為違章建筑被責(zé)令拆除。

• 問 開發(fā)商那邊是如何進(jìn)行網(wǎng)簽的
  答

  新房網(wǎng)簽，是開發(fā)商與購房者的交易行為，是在住建委網(wǎng)站上備案的過程。網(wǎng)簽之后才可以進(jìn)行貸款、過戶等手續(xù)。如果您和開發(fā)商達(dá)成交易意向，建議您咨詢開發(fā)商其中緣由，提前做好資質(zhì)審核，但注意有效期為30個(gè)自然日。

  全部5個(gè)回答>