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• 133****5628

  國有土地使用權(quán)收回是土地利用管理中的重要一環(huán)，但在實際操作中卻面臨著諸多法律問題。究竟有哪些法律問題值得我們重視呢？ 收回土地使用權(quán)行為的法律性質(zhì) 依照法律法規(guī)的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)，是政府及其土地行政主管部門的一項法定職責。國家有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章對收回國有土地使用權(quán)有著較明確的規(guī)定，按照這些法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)收回行為從法律性質(zhì)上看，主要有以下幾個方面： 行政處罰的“收回” 行政處罰的“收回”，是指因土地使用者違反了法律法規(guī)禁止性規(guī)定，被政府或土地行政主管部門依照法律法規(guī)的規(guī)定收回土地使用權(quán)。這種“收回”，首先，是因為土地使用者發(fā)生了法律法規(guī)禁止的行為。其次，法律法規(guī)規(guī)定，對這種行為必須給予無償收回土地使用權(quán)的懲處。 《土地管理法》第37條第1款、《基本農(nóng)田保護條例》第18條、《城市房地產(chǎn)管理法》第25條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條第2款等規(guī)定的“收回”都應屬于行政處罰性收回。 土地使用權(quán)期滿的“收回” 土地使用權(quán)期滿的“收回”，是指出讓的國有土地使用權(quán)期滿后，由于土地使用者未申請續(xù)期，或者雖申請續(xù)期但未獲批準，依照出讓合同的約定，土地使用權(quán)由國家無償收回。 《土地管理法》第58條第1款第3項、《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條的“收回”，屬于土地使用權(quán)期滿的“收回”。 其他法定事由的“收回” 其他法定事由的“收回”，是指土地使用者在沒有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，因發(fā)生某種法律法規(guī)規(guī)定應當收回土地使用權(quán)的事件，而被土地行政主管部門收回土地使用權(quán)。這里需要說明的是，首先，土地使用者沒有違反法律法規(guī)的行為。其次，發(fā)生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如單位遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)，也可能是國家方面的原因，如為了公共利益，或者為了實施城市規(guī)劃。 根據(jù)上面的闡述，我們可以確定，依據(jù)《土地管理法》第58條第1款第1、2、4、5項、《城市房地產(chǎn)管理法》第19條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條、第47條第1款的規(guī)定收回土地使用權(quán)，屬于其他依法定事由的“收回”。 無償收回和有償收回如何把握 1.行政處罰的“收回”，作為對土地使用者違法行為的懲罰措施，從理論上講，不應向其支付任何費用。但征地補償費作為土地所有權(quán)“轉(zhuǎn)權(quán)”、征地稅費作為土地“變類”過程中的支出費用，筆者認為，應按土地使用者取得土地時的原價格標準，由政府返還。而拆遷補償費、土地出讓金作為土地使用者取得土地使用權(quán)的支出費用，在行政處罰“收回”土地使用權(quán)的情形下，不應返還。 2.土地使用權(quán)期滿的“收回”，由于是依據(jù)《土地使用權(quán)出讓合同》的約定收回土地使用權(quán)，且土地使用者原支付的各類土地成本已在其數(shù)十年的土地使用過程中折抵完畢，即土地成本的現(xiàn)值為“零”，因此不應向其支付 任何費用。然而，土地成本的現(xiàn)值為“零”并不等于土地沒有價值。在土地增值數(shù)倍于原土地價值，且房屋仍有實際價值和使用價值的情況下，是否絕對地“無償”收回，仍是值得進一步探討的問題。 3.其他法定事由的“收回”，征地補償費、拆遷補償費、征地稅費和剩余年限的土地出讓金，理所應當應該由政府返還，其價格標準則應區(qū)別情況處理：因國家方面的原因，如為了公共利益、實施城市規(guī)劃而收回土地使用權(quán)的，應按現(xiàn)時價格計算、返還四項費用，土地的增值歸土地使用者所有，以體現(xiàn)“有償”收回的法律規(guī)定;因土地使用者自己的原因，如單位遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)而被收回土地使用權(quán)的，應按原價格標準計算、返還四項費用，土地的增值歸政府所有。 收回土地使用權(quán)的批準機關(guān) 根據(jù)土地管理法律和行政法規(guī)的規(guī)定，大多數(shù)情形下收回土地使用權(quán)需報經(jīng)原批準用地的政府批準。問題是，按1999年前的《土地管理法》規(guī)定，土地審批實行分級限額一次性審批;1999年后的《土地管理法》規(guī)定，土地審批為三次批準，第一次是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，第二次為征地審批，第三次為具體建設項目用地審批。雖然第一次審批和第二次審批在某些情況下可以“同時辦理”，但也有分別審批的法定情形。在三次審批且批準權(quán)不一致的情況下，原批準用地的政府，究竟是指哪次審批的政府? 《基本農(nóng)田保護條例》第18條規(guī)定，經(jīng)國務院批準的重點建設項目占用基本農(nóng)田，連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)國務院批準，由縣級以上政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)。按照占用基本農(nóng)田都需經(jīng)國務院批準“農(nóng)轉(zhuǎn)用”和經(jīng)國務院批準“征地”這一思路，似乎“原批準用地的政府”應當是指批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者批準征地的政府。但是，仔細分析三次審批的批準內(nèi)容，問題并不那么簡單。 “農(nóng)轉(zhuǎn)用”審批是按照土地利用總體規(guī)劃，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的審批，是土地用途“轉(zhuǎn)類”的審批;“征地”審批是將集體所有土地征為國有土地的審批，是土地所有權(quán)“轉(zhuǎn)權(quán)”的審批。這兩次審批的共同特點，一是上級政府對下級政府的審批，不是對土地使用者的審批;二是這種“轉(zhuǎn)類”審批和“轉(zhuǎn)權(quán)”審批并不涉及土地使用權(quán)，不是對土地使用權(quán)的審批。而根據(jù)《土地管理法》第44條第3款的規(guī)定，“轉(zhuǎn)類”和“轉(zhuǎn)權(quán)”審批后，還需由政府對土地使用者進行具體建設項目用地審批，只有在辦理具體建設項目用地審批后，土地使用者才獲得土地使用權(quán)。因此，與土地使用者或者土地使用權(quán)有關(guān)的審批，是第三次審批，即具體建設項目用地審批。 根據(jù)上面的分析，由于收回土地使用權(quán)的對象是土地使用者，標的物是土地使用權(quán)，可以認為，原批準用地的政府，應該是指批準具體建設項目用地的政府。至于《基本農(nóng)田保護條例》第18條規(guī)定“經(jīng)國務院批準”，只能理解為是對“基本農(nóng)田”一種特殊規(guī)定，但這一特殊規(guī)定對查處、收回閑置土地工作的開展是不利的。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:53

相關(guān)問題

• 問 國有土地使用權(quán)抵押有哪些需要注意的法律問題
  答

  土地使用權(quán)抵押是指在我國土地使用權(quán)人作為債務人（抵押人），在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地的占有，而將其土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔保，在債務人不履行債務時，債權(quán)人（抵押權(quán)人）有權(quán)依法將該土地使用權(quán)變價并從所得價款中優(yōu)先受償?shù)姆尚袨椤? 涉及到國有土地使用權(quán)抵押，首先應該注意以下幾個法律問題： 1.無償取得國有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押。 國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，更不能用劃撥土地作為抵押物。 2.土地使用權(quán)抵押的前提。 房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權(quán)予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權(quán)的抵押便無效。 3.抵押須有書面文件。 土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人之間應當根據(jù)國家有關(guān)法律簽訂抵押協(xié)議。因為土地使用權(quán)抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的，所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字，制訂出法律文件。 4.土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。 在土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時，應詳細列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益。 5.保險問題。 土地使用權(quán)抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應當對地上建筑物辦理保險手續(xù)，并應在保險單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險合同的期限應長于抵押協(xié)議的期限。 6.土地使用權(quán)抵押時，應辦理登記手續(xù)。 如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權(quán)抵押，首先應到土地管理機構(gòu)進行登記，然后到房地產(chǎn)管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押，則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案，并辦理他項權(quán)利證書。 7.土地使用權(quán)抵押之前，應聘請評估機構(gòu)評估。 一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權(quán)，期望得到銀行或金融機構(gòu)的貸款，而金融機構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價值，所以在抵押之前，應請具有房地產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)予以評估，根據(jù)評估報告，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。 8.董事會的決議。抵押人若是三資企業(yè)，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。 9.應請律師出具法律意見書。 為了證實抵押人的主體資格，土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實性，以及整個土地使用權(quán)抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益，抵押權(quán)人應聘請律師就抵押問題出具法律意見書。 10.土地使用權(quán)抵押時應辦理公證手續(xù)。 因為土地使用權(quán)抵押涉及的是不動產(chǎn)抵押，標的重大，所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時，抵押雙方應到國家公證機關(guān)辦理公證手續(xù)。 11.處置抵押物時，應申請房地產(chǎn)管理機構(gòu)予以協(xié)助。 抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時，抵押權(quán)人可以根據(jù)國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權(quán)。在處理土地使用權(quán)時，抵押權(quán)人應當申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán)，并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。 12.抵押權(quán)的終結(jié)。 土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的，應當?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議。

• 問 我是農(nóng)民工，在新站區(qū)開爾納米工地安裝塑鋼窗的，2010年11月15日和雙豐門窗廠一個叫付成軍的老板簽的協(xié)議，到現(xiàn)在還差我7千多元，每次打電話都說甲方?jīng)]給他，他現(xiàn)在也沒有，請問我該怎么辦？謝謝！
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  不知道他住在哪里，只是電話聯(lián)系

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• 問 買房 法律問題
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  沒有問題的，錢是銀行直接放給上家的，你也可以去拿回來啊，他們是怕你不付中介費吧。

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• 問 法律問題咨詢
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  這種事情雙方協(xié)商沒有結(jié)果只能你找律師取證你沒有過錯,畢竟你朋友是意外死亡在你家里,你要找出他的死亡跟你沒有關(guān)系的證據(jù)才能擺脫嫌疑

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• 問 法律問題，就解答！
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  如果你伯父已經(jīng)醉得很厲害，對方仍然讓你伯父一個人騎車回家，那么你伯父的朋友對于此事有重大的過失。需要承擔一定責任。

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