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• 142****6560

  13年10月，北京首例自住型商品房項(xiàng)目恒大御景灣接受申購(gòu)登記，2000套房源引發(fā)14.8萬(wàn)家庭申購(gòu)，供需比高達(dá)1：74，這意味著將有74戶家庭搶購(gòu)一套住房。據(jù)了解，自“京七條”實(shí)施以來(lái)，自住型商品房成為了樓市焦點(diǎn)，兩次申購(gòu)均受到城市“夾心層”的追捧。值得關(guān)注的是，現(xiàn)行的自住型商品房政策不可否認(rèn)的在北京有了很好的開(kāi)端，但這意味著可以讓其他房?jī)r(jià)高昂的城市效仿嗎？在杭州是否可以推行呢？ 市場(chǎng)發(fā)出兩種不同聲音 自住房不僅價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠，并且相比其他剛需項(xiàng)目，地段更好，因此受到剛需購(gòu)房者的熱捧。不過(guò)對(duì)于自住型商品房的入市，市場(chǎng)上也發(fā)出了兩種不同的聲音。 一種觀點(diǎn)認(rèn)為，自住型商品房的大量入市，相應(yīng)的緩和了房?jī)r(jià)，對(duì)北京樓市起到一定調(diào)控作用。在自住房未推出之前，北京市場(chǎng)的供需比在1:4-1:5，自住房導(dǎo)致了客戶分流，剛需盤的供需比產(chǎn)生了變化，變成了1:2左右，總的客戶基數(shù)有下降和分流的趨勢(shì)。如此，會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期產(chǎn)生一定影響，可能有助于抑制開(kāi)發(fā)商大幅漲價(jià)的沖動(dòng)。 不過(guò)，在一些媒體同行看來(lái)，自住房政策的長(zhǎng)期施行，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)反彈?！耙欢▍^(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)量是有限的，其中一部分供給自住型商品房項(xiàng)目后，剩下的商品房用地會(huì)顯得更為稀缺，有可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶，從而導(dǎo)致地價(jià)上揚(yáng)。”如北京宣布每年供地一半以上都用于保障房、自住型商品房，這樣眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取有限的稀缺商品房用地資源，勢(shì)必推高地價(jià)，進(jìn)而推高項(xiàng)目的市場(chǎng)售價(jià)。 也有分析人士以天通苑、回龍觀和常營(yíng)等保障房為例，這類人士認(rèn)為，保障房會(huì)起到一個(gè)地塊初始發(fā)展的作用，“打造人口發(fā)展基礎(chǔ)，然后減小土地供給量，房?jī)r(jià)就會(huì)被抬高?！? 專家：杭州市場(chǎng)不具可比性 “城市情況不大一樣，杭州比較市場(chǎng)化，北京樓市相對(duì)來(lái)說(shuō)政府干預(yù)比較多?！币晃煌顿Y總經(jīng)理接受采訪時(shí)表示，拿保障型住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商多為有著央企北京的大型房企，杭州樓市則趨向于市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)。 分析認(rèn)為，北京市場(chǎng)有其獨(dú)特性，一方面，北京人口基數(shù)大，房源存量卻僅為杭州的一半，如前文所述，政府對(duì)商品房定價(jià)作出限制，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商觀望情緒嚴(yán)重，此時(shí)推出自住型商品房用地，無(wú)異于久旱逢甘霖。 反觀杭州市場(chǎng)，11萬(wàn)套天量房源如泰山壓頂，開(kāi)發(fā)商忙著跑量的當(dāng)下，對(duì)這種類似于經(jīng)適房性質(zhì)的保障型住房項(xiàng)目是否感興趣就很難說(shuō)，“所以，在杭州要不要推行，還得看政府的態(tài)度，而不是市場(chǎng)的因素。”

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:47

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??什么是自住型商品房?自住型商品房怎樣申請(qǐng)?
  答

  什么自住商品房1、首先它是商品房，但政府在出讓土地時(shí)就對(duì)開(kāi)發(fā)商限制了未來(lái)的出售價(jià)格；2、自住商品房購(gòu)買者范圍更寬，主要是社會(huì)夾心階層，買不起普通商品房但又不符合保障房購(gòu)買資格的人；3、購(gòu)房對(duì)象不用審核收入，但目前該政策僅適用于北京，其他地方尚未執(zhí)行。北京家庭需要審核名下是否無(wú)房或者是不是只有一套房，而非京籍家庭需審核是否符合購(gòu)房條件以及是否無(wú)房。4、申報(bào)對(duì)象由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一提交到北京市房屋權(quán)屬部門等相關(guān)部門審核購(gòu)房資格。5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商辦理自住型商品住房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案手續(xù)前，應(yīng)在北京市住建委網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)公示相關(guān)信息。6、購(gòu)買自主型商品房，五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%需上交財(cái)政。自住型商品房申請(qǐng)條件1、名下無(wú)房或僅有一套住房的北京戶籍家庭可申請(qǐng)自住型商品房；2、符合購(gòu)房條件且名下無(wú)房的非京籍家庭（需持有有效暫住證，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社?；騻€(gè)稅，可以購(gòu)買一套自住型商品房）；3、單身者申購(gòu)北京自住型商品房需年滿25周歲；4、北京市戶籍的無(wú)房家庭和目前已在輪候經(jīng)適房、限價(jià)房的家庭可優(yōu)先購(gòu)買。自住型商品房?jī)?yōu)先購(gòu)買條件1、北市戶籍無(wú)房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。2、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭。注：符合條件的家庭只能購(gòu)買一套自住型商品住房。

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• 問(wèn) 什么是自住型商品房 如何購(gòu)買自住型商品房
  答

  北京市住建委2013年10月22日發(fā)布，2013年北京將推出2萬(wàn)套自住型商品房，2014年計(jì)劃推出5萬(wàn)套左右。此類住房?jī)r(jià)格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購(gòu)條件的家庭;購(gòu)買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財(cái)政。 2013年11月12日，首批7個(gè)2013年北京市第一批自住型商品房項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在北京市規(guī)劃展覽館正式對(duì)外開(kāi)放。金隅嘉業(yè)近期朝陽(yáng)北路高井星牌建材廠地塊、東壩單店地塊兩個(gè)自住型商品房項(xiàng)目已于2014年2月15日上午10點(diǎn)開(kāi)始進(jìn)行網(wǎng)上申購(gòu)報(bào)名。 2014年2月，豐臺(tái)西局一限價(jià)房項(xiàng)目每平方米定價(jià)2.1萬(wàn)元，“逼近”北京市新推出的自住型商品房每平方米2.2萬(wàn)元的價(jià)格。北京市住房建設(shè)管理部門表示，自住型商品房?jī)r(jià)格不會(huì)長(zhǎng)期“封頂”，還將遵循**初設(shè)定的“比周邊商品住房低30%左右”的定價(jià)機(jī)制，銷售價(jià)格將隨行就市。2015年，已經(jīng)有10余個(gè)自住房樓盤投向市場(chǎng)。 自住型商品房申請(qǐng)條件 1、名下無(wú)房或僅有一套住房的北京戶籍家庭可申請(qǐng)自住型商品房； 2、符合購(gòu)房條件且名下無(wú)房的非京籍家庭（需持有有效暫住證，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社?；騻€(gè)稅，可以購(gòu)買一套自住型商品房）； 3、單身者申購(gòu)北京自住型商品房需年滿25周歲； 4、、本市戶籍的無(wú)房家庭和目前已在輪候經(jīng)適房、限價(jià)房的家庭可優(yōu)先購(gòu)買。 自住型商品房?jī)?yōu)先購(gòu)買條件 1、北市戶籍無(wú)房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。 2、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭。 注：符合條件的家庭只能購(gòu)買一套自住型商品住房。

• 問(wèn) 自住型商品房是什么？自住型商品房申請(qǐng)條件是什么？
  答

  相對(duì)于普通商品房和保障房而言，現(xiàn)在又出現(xiàn)了一個(gè)新的住房類別，就是自住型商品房。自住型商品房是什么？申請(qǐng)條件有哪些？ 什么自住商品房 1、首先它是商品房，但政府在出讓土地時(shí)就對(duì)開(kāi)發(fā)商限制了未來(lái)的出售價(jià)格； 2、自住商品房購(gòu)買者范圍更寬，主要是社會(huì)夾心階層，買不起普通商品房但又不符合保障房購(gòu)買資格的人； 3、購(gòu)房對(duì)象不用審核收入，但目前該政策僅適用于北京，其他地方尚未執(zhí)行。北京家庭需要審核名下是否無(wú)房或者是不是只有一套房，而非京籍家庭需審核是否符合購(gòu)房條件以及是否無(wú)房。 4、申報(bào)對(duì)象由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一提交到北京市房屋權(quán)屬部門等相關(guān)部門審核購(gòu)房資格。 5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商辦理自住型商品住房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案手續(xù)前，應(yīng)在北京市住建委網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)公示相關(guān)信息。 6、購(gòu)買自主型商品房，五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%需上交財(cái)政。 自住型商品房申請(qǐng)條件 1、名下無(wú)房或僅有一套住房的北京戶籍家庭可申請(qǐng)自住型商品房； 2、符合購(gòu)房條件且名下無(wú)房的非京籍家庭（需持有有效暫住證，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社保或個(gè)稅，可以購(gòu)買一套自住型商品房）； 3、單身者申購(gòu)北京自住型商品房需年滿25周歲； 4、北京市戶籍的無(wú)房家庭和目前已在輪候經(jīng)適房、限價(jià)房的家庭可優(yōu)先購(gòu)買。 自住型商品房?jī)?yōu)先購(gòu)買條件 1、北市戶籍無(wú)房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。 2、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭。 注：符合條件的家庭只能購(gòu)買一套自住型商品住房。

• 問(wèn) 自住型商品房**多少 自住型商品房有什么要注意的問(wèn)題
  答

  自住型商品房雖然相對(duì)于周邊地段的新建商品房和二手房，在價(jià)錢上打了七折。不過(guò)要注意，這個(gè)打七折的參照價(jià)格，是2013年下半年北京樓市階段性**高點(diǎn)的數(shù)據(jù)。因此，在這個(gè)價(jià)格數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上打折，顯然仍舊高的很。對(duì)于缺房子住的剛需人群來(lái)說(shuō)，有能力全款吃進(jìn)者寥寥，使用住房貸款看來(lái)在所難免。此外，自住型商品房雖然是共有產(chǎn)權(quán)，但仍具有一定的投資**（或貶值）屬性，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，利用貸款杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)，顯然比全款要?jiǎng)澦愕枚?。自住型商品房究竟能不能使用貸款呢？我認(rèn)為，既然它是商品住房，不管是否摻雜了政府因素，都可以使用住房貸款來(lái)購(gòu)買，而且適用于現(xiàn)行住房貸款的任何政策，理論上也沒(méi)什么超國(guó)民待遇的特殊性。那么，買一套自住型商品房，究竟要準(zhǔn)備多少**款，能申請(qǐng)到多少貸款？每個(gè)月怎么還呢？怎樣還款**劃算呢？現(xiàn)在，我把北京市目前實(shí)行的住房貸款政策做個(gè)梳理。大家可以參照。一、首套房貸款根據(jù)北京市的住房限購(gòu)政策，北京戶口的已婚家庭只能購(gòu)買**多兩套住宅（商住兩用不算套數(shù)，在京軍警視同北京戶口），非北京戶口的滿五年納稅、社保家庭，以及單身家庭（包括離婚）都只能購(gòu)買**多一套住宅。而對(duì)于自住型商品房來(lái)說(shuō)，每個(gè)有資格的家庭終身只能購(gòu)買一次自住型商品房，也就是一套房。以后即便離婚，名下沒(méi)房的家庭也不能再購(gòu)買自住型商品房。買過(guò)自住型商品房的家庭，成員中滿25歲的孩子，可以獨(dú)立成戶，獲得購(gòu)買自住型商品房資格。自住型商品房申購(gòu)過(guò)程中，保障房輪候和京籍無(wú)房戶是優(yōu)先購(gòu)買群體?？紤]到自住型商品房僧多粥少的現(xiàn)實(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)，絕大部分自住型商品房項(xiàng)目都會(huì)被優(yōu)先群體包圓，而其中大部分家庭是首次購(gòu)房。如果沒(méi)有能力支付全款，那就只好貸款，享受首套房貸款的相關(guān)政策。（一）支持力度國(guó)家對(duì)首套房貸款是支持的。這種貸款基本是解決剛性需求和基本居住需求，理應(yīng)得到滿足。不過(guò)，由于銀行普遍處在貸款額度不足的狀態(tài)，放款時(shí)間比較慢，而且因個(gè)人金融信用的實(shí)際狀況，存在拒貸的可能性。絕大多數(shù)銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率，少數(shù)銀行可能執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%（1.1倍基準(zhǔn)利率），或搭配出售理財(cái)產(chǎn)品。在基準(zhǔn)利率上打折扣的情況已經(jīng)很少了。在北京樓市歷史上，大概只有2009年出現(xiàn)過(guò)基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮30%（利率七折）的情況，但即便如此，也比同期的公積金貸款利率略高。（二）首套商貸5年以上的基準(zhǔn)利率是6.55%。首套房貸要求**不低于總價(jià)30%，貸款額度不超過(guò)總價(jià)70%。貸款期限**長(zhǎng)為30年。一般來(lái)說(shuō)，35歲以下的年輕人申請(qǐng)，基本可以拿到30年的還款期。超過(guò)40歲以后，還款期就會(huì)縮短。銀行一般將65歲視為還款截止年齡（也就是到這個(gè)歲數(shù)時(shí)必須還完）。因此，如果您50歲再來(lái)買房，還款期只有15年，同樣額度的貸款，月供會(huì)比較多，但利息總額減少。貸款額度要根據(jù)申請(qǐng)人的單位屬性、金融信用狀況、經(jīng)濟(jì)收入酌定。一般來(lái)說(shuō)，月供不能超過(guò)家庭月收入的50%。我們以恒大御景灣為例。每平米22000元，90平米的住房大約為200萬(wàn)元。**不能低于60萬(wàn)元，商貸**高不能超過(guò)140萬(wàn)元。如果按照月供**少，還款期**長(zhǎng)來(lái)算，為期30年的月供為8895.04元（等額本息法），30年里還的利息總額高達(dá)180.221萬(wàn)元，超出本金40萬(wàn)元。那么，這個(gè)購(gòu)房家庭的月收入要超過(guò)18000元，才能拿到這140萬(wàn)元貸款。當(dāng)然，如果差錢的家庭可以要單位偽造收入和納稅證明，但家庭約收入一下子拿走將近9000元還貸，作為工薪階層的你，不覺(jué)得負(fù)擔(dān)很重嗎？也有人愿意用等額本金法，每個(gè)月還的本金一樣多，那么月供額度就會(huì)在30年里由多變少，第一個(gè)月還11530.56元，以后逐月遞減，到第360個(gè)月還3910.12元.30年里的還的利息為137.932萬(wàn)元，比本金略少，比等額本息法少還40多萬(wàn)元利息。因此，要想讓自己月供負(fù)擔(dān)輕一些，**就盡可能多一些吧。（三）首套公積金貸款公積金貸款的發(fā)放單位是有區(qū)別的，包括常見(jiàn)的北京市住房公積金管理中心和中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房公積金管理中心（簡(jiǎn)稱市管和國(guó)管），也包括不太常見(jiàn)的中共中央直屬機(jī)關(guān)住房公積金管理中心（簡(jiǎn)稱“中直管”）和鐵路系統(tǒng)住房公積金管理中心，以及軍隊(duì)的住房公積金管理中心等。需要解釋的是，國(guó)管的覆蓋面包括國(guó)務(wù)院系統(tǒng)的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和中央直屬企業(yè)、部委直屬國(guó)有企業(yè)。市管的覆蓋面包括北京市及各區(qū)縣政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和北京市、各區(qū)縣直屬國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)和個(gè)體企業(yè)。中直管的覆蓋面是黨中央直屬的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及全國(guó)人大、政協(xié)、各民主黨派機(jī)關(guān)及事業(yè)單位，以及相關(guān)的直屬企業(yè)等。鐵路系統(tǒng)和軍隊(duì)的情況顧名思義，就不解釋了。公積金首套房貸款的基準(zhǔn)利率是4.5%，相當(dāng)于商貸的66折，可以說(shuō)是國(guó)家給繳納公積金的職工提供的貼息住房貸款。根據(jù)北京市**新規(guī)定，職工繳存公積金連續(xù)滿12個(gè)月且購(gòu)房時(shí)仍在繳存的，可以申請(qǐng)公積金貸款，否則不行。中間斷了得從頭算。能貸多少呢？北京市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)上限是80萬(wàn)元。如果信用評(píng)級(jí)達(dá)到A級(jí)，可以貸到80萬(wàn)元；達(dá)到AA級(jí)可以貸到92萬(wàn)元，達(dá)到AAA級(jí)可以貸到104萬(wàn)元。上面的說(shuō)法是理論上的，但現(xiàn)實(shí)中由于貸款額度較緊張，一般也就**多給貸到80萬(wàn)元。就算你信用評(píng)級(jí)再高，想拿到104萬(wàn)元也不容易。目前，想要貸到80萬(wàn)元大概也不容易。需要每月個(gè)人繳存額不低于700元（不含單位1:1補(bǔ)的700元），才能拿到這么多貸款。否則適當(dāng)減少。如果一個(gè)月個(gè)人繳存額大概五六百元，大概能貸到70-75萬(wàn)元，比以前略有減少。前段時(shí)間新聞上公布了算法，我不再贅述。公積金貸款執(zhí)行的**標(biāo)準(zhǔn)比較古怪。首套房且建筑面積90平米以下，**不低于總價(jià)20%，貸款不高于總價(jià)80%。首套房且建筑面積超過(guò)90平米（不含），**不低于總價(jià)30%，貸款不高于總價(jià)70%。這個(gè)政策可理解為支持中低價(jià)位、中小戶型的初次剛性需求。以恒大御景灣為例。每平米22000元，90平米的住房大約為200萬(wàn)元。雖說(shuō)有**不低于20%的說(shuō)法，但由于一般情況下只能貸到80萬(wàn)元，購(gòu)房者還要準(zhǔn)備出120萬(wàn)元的**款。因此，由于總價(jià)和貸款額度因素，**實(shí)際上變成了60%。月供是多少呢？按照貸款80萬(wàn)元，為期30年計(jì)算，月供4053.48元（等額本息）。30年間的利息總額為65.925萬(wàn)元。如果按照等額本金法還款，首月要還5222.22元，第360個(gè)月還2230.56元，可以說(shuō)是逐月減少。不過(guò)前十年的月供負(fù)擔(dān)略重一些。利息總額54.150萬(wàn)元，比等額本息法少還11萬(wàn)元利息。不過(guò)，公積金中心似乎不太支持等額本金法。按照北京的生活成本計(jì)算，月供4000元的前提是家庭月收入不低于1萬(wàn)元，否則維持基本生活質(zhì)量就比較麻煩。而當(dāng)**出去120萬(wàn)元以后，很多家庭就立即淪為赤貧，生活質(zhì)量不降低才怪呢。（四）能不能組合貸款現(xiàn)代多數(shù)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的普通商品房項(xiàng)目，都不支持組合貸款，甚至不支持國(guó)管公積金貸款。組合貸款的麻煩之處在于三點(diǎn)：一是每種貸款的額度都受限；二是辦理手續(xù)非常繁瑣，極容易因兩類貸款之中的一類沒(méi)批下來(lái)，給自己找麻煩；三是相當(dāng)于同時(shí)使用了兩次貸款。根據(jù)央行的說(shuō)法，一個(gè)家庭只能使用兩次住房貸款，無(wú)論是公積金還是商貸，正所謂“認(rèn)房也認(rèn)貸”。第三次購(gòu)房時(shí)，無(wú)論名下是無(wú)房，還是只有一套住房，都只能全款購(gòu)房了。所以，我不建議使用組合貸款。二、第二次購(gòu)房貸款根據(jù)央行和北京市公積金管理中心的有關(guān)規(guī)定，住房貸款的發(fā)放采取“認(rèn)房也認(rèn)貸”的形式。既然一個(gè)北京戶口家庭只能買兩套房，那么他也相應(yīng)地只能享受兩次貸款機(jī)會(huì)。第三次購(gòu)房時(shí)，無(wú)論名下是無(wú)房，還是只有一套住房，都得全款購(gòu)房。因此，使用貸款時(shí)一定要謹(jǐn)慎小心。更重要的是，首套房貸款只有一次。就像人的青春年華，失去就再也沒(méi)有了。理論上講，國(guó)家不反對(duì)第二次貸款，但申請(qǐng)難度肯定比首套房貸款和第一次貸款難度大得多。第二次貸款包括兩種情況，一種是名下無(wú)房，一種是名下已有一套住房。（一）名下無(wú)房的第二次購(gòu)房貸款這種情況通常出現(xiàn)于名下以前有房，但都已賣掉。以無(wú)房戶身份重新購(gòu)置一套住房。而且以前購(gòu)房時(shí)用過(guò)一次住房貸款，再賣掉前已將貸款余額還清。這次購(gòu)房需要再用住房貸款，這就是名下無(wú)房的第二次購(gòu)房貸款。根據(jù)有關(guān)政策，這種情況無(wú)論是商貸還是公積金貸款，需要**不低于總價(jià)的60%，貸款不高于總價(jià)的40%，貸款利率均為1.1倍基準(zhǔn)利率（商貸是7.21%、公積金是4.95%）。月供額度相應(yīng)增加。我們?nèi)砸院愦笥盀碁槔蝺r(jià)22000元，90平米戶型?？們r(jià)200萬(wàn)元，只能獲得**多80萬(wàn)元、**長(zhǎng)30年的貸款額度（可能現(xiàn)實(shí)中獲得的額度還會(huì)略少），需要**120萬(wàn)元。商貸月供5435.72元（等額本息），30年還的利息總額是115.686萬(wàn)元。公積金月供4270.16元（等額本息），30年還的利息總額是73.726萬(wàn)元。（二）名下有一套房的第二次購(gòu)房貸款（二套房貸款）名下有一套房子，用貸款購(gòu)買，無(wú)論貸款是否還清，這時(shí)理論上可以再通過(guò)貸款購(gòu)買第二套住房，就是第二次貸款，屬于**典型的“二套房貸款”。由于名下有房，無(wú)論該房是否在北京，**都不能低于總價(jià)70%，貸款無(wú)論是商貸還是公積金，都不能高于總價(jià)30%，貸款利率為基準(zhǔn)利率1.1倍（商貸是7.21%、公積金是4.95%）。個(gè)別銀行對(duì)這種情況可能會(huì)因額度有限而拒貸。名下有一套房子，全款購(gòu)買。然而，自己的貸款已經(jīng)用過(guò)一次（比如為父母買房貸款償還），此時(shí)自己再想通過(guò)貸款買一套房，依然是**70%，貸款30%。我們以恒大御景灣90平米住房為例。200萬(wàn)的總價(jià)，在這種情況下**要達(dá)到140萬(wàn)元。貸款60萬(wàn)元。如果還款期為30年，商貸月供4076.79元（等額本息），30年還的利息總額是86.765萬(wàn)元。公積金月供3202.62元（等額本息），30年還的利息總額是55.294萬(wàn)元。不過(guò)在實(shí)踐中，如果第一次貸款尚未還清，很可能影響第二次貸款的申請(qǐng)結(jié)果，沒(méi)準(zhǔn)會(huì)被拒貸。三、負(fù)擔(dān)評(píng)估已經(jīng)推出的自住型商品房的里，**低總價(jià)約為80萬(wàn)元（當(dāng)代采育滿庭春MOMA84平米戶型），**高總價(jià)約為200萬(wàn)元（順義住總興華新國(guó)展?jié)M庭芳105平米戶型）。在貸款政策“認(rèn)房也認(rèn)貸”的政策環(huán)境里，這樣的價(jià)位對(duì)于任何中低收入的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都是負(fù)擔(dān)沉重的。我覺(jué)得，按照2013年下半年樓市**高點(diǎn)作為七折定價(jià)參照的做法，現(xiàn)在看來(lái)有些無(wú)恥，帶有給高房?jī)r(jià)和樓市泡沫托底的意思，對(duì)普通購(gòu)房者也是一種無(wú)聲的“坑爹”。我個(gè)人的建議是，在權(quán)衡自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和月還款能力之后，做出適合自己真實(shí)承受能力的購(gòu)房選擇。不要為買一套房，拖累了幾十年的生活質(zhì)量和生活預(yù)期。四、貸款政策總結(jié)（一）已婚北京戶口家庭：首次購(gòu)房，名下無(wú)房：公積金貸款90平米以下**兩成，90平米以上**三成。商貸**三成。名下無(wú)房，第二次購(gòu)房，第二次貸款：公積金貸款和商貸都是**六成，利率1.1倍。名下有一套房，第二次購(gòu)房，第一次或第二次貸款：公積金貸款和商貸都是**七成，利率1.1倍。名下有兩套房，禁止購(gòu)買第三套房。無(wú)論名下有沒(méi)有住房，禁止第三次貸款。（二）單身北京戶口家庭（包括單身、離婚、喪偶）和滿五年繳稅社保的外地戶口家庭名下只能有一套住房（當(dāng)然，在限購(gòu)出臺(tái)之前名下有N套房都無(wú)所謂，限購(gòu)后就不能再買了）。首次購(gòu)房按首套房貸款政策。名下無(wú)房，第二次購(gòu)房（即賣舊買新）按照**六成，貸款利率1.1倍。禁止第三次貸款。（三）需要解釋的問(wèn)題1.所謂名下房屋，是在全國(guó)范圍內(nèi)的住宅，不含商住兩用。2.購(gòu)買商住兩用房不能使用住房貸款，只能打政策擦邊球，使用抵押消費(fèi)貸款，**高申請(qǐng)額度100萬(wàn)元，**高還款年限為10年，執(zhí)行1.1-1.2倍數(shù)基準(zhǔn)利率。所以，月供比較多。

• 問(wèn) 自住型商品房如何買賣 自住型商品房買賣要注意什么
  答

  北京申請(qǐng)自住型商品房條件包括： 本市戶籍無(wú)房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士須年滿25周歲。 經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭。 北京自住型商品房的申請(qǐng)條件是什么？ 自住型商品房申購(gòu)條件內(nèi)容如下： 1、名下一套內(nèi)住房京籍家庭； 2、持有有效暫住證，并連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社保或個(gè)稅，且名下無(wú)房的非京籍家庭； 3、單身者購(gòu)買需滿25歲； 4、本市戶籍的無(wú)房家庭和目前已在輪候經(jīng)適房、限價(jià)房的家庭可優(yōu)先購(gòu)買。 自住型商品房申購(gòu)條件注意事項(xiàng)： 1、自住型商品住房購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。 2、購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。購(gòu)房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購(gòu)買自住型商品住房。 自住型商品房申購(gòu)條件相關(guān)問(wèn)題解答： 自住型商品房去哪兒購(gòu)買？ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商辦理自住型商品住房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案手續(xù)前，應(yīng)在市住建委網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)公示相關(guān)信息。購(gòu)房人到銷售現(xiàn)場(chǎng)登記。 自住型商品房如何審核資格？ 由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一提交到北京市房屋權(quán)屬部門等相關(guān)部門審核購(gòu)房資格。 自住型商品房開(kāi)盤時(shí)如何選房？ 開(kāi)發(fā)商根據(jù)申購(gòu)情況，搖號(hào)確定購(gòu)房家庭選房順序。 自住型商品房戶型面積多大？ 套型面積以90平米以下戶型為主，**大套型建筑面積不得超過(guò)140平方米。