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• 155****7110

  1、先找開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟 如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調未果再選擇訴訟或仲裁。 業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經合同約定也不在法定范疇內的退房請求，建議業(yè)主應先找開發(fā)商協(xié)調。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。 ２、索要違約金及相關稅費 如果是開發(fā)商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失范圍內，由開發(fā)商補償。 3、**、月供利息都可獲賠 在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復雜些。實踐中，都是開發(fā)商將應退購房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。 開發(fā)商支付購房人**款利息，即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發(fā)商同樣應歸還購房人月供及利息支出。 若購房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產生的折舊費應由業(yè)主補償。在退房中，若責任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:55

相關問題

• 問 商品房退房要什么手續(xù) 如何正確商品房退房
  答

  商品房的買賣不同于其他日常生活消費品的買賣，因為其交易周期長，涉及資金量大，技術問題多，權利義務關系復雜，所以對程序要求比較嚴格。 但因為這樣或那樣的原因，可能導致退房的情況出現(xiàn)。出現(xiàn)退房情況歸集起來主要有四種原因：一是購房者違約；二是賣方違約；三是雙方都不違約，但雙方就退房問題達成一致意見；四是雙方都違約，但協(xié)商達不成一致意見。在買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。 下面介紹一下在購房的不同階段出現(xiàn)退房情況時如何辦理相關的手續(xù)。 一、訂金(定金或認購金)階段 當購房者已交訂金(定金或認購金)，但還沒有簽訂正式《商品房預售合同》的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金)，但沒有說明所交款項的性質，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。 如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產權證，購房者與賣方有約定，所交款項為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見，**終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金一律不退。姜濤與劉桂林(劉桂林博客,劉桂林新聞,劉桂林說吧)律師認為，這種約定有違公平公正的原則，應屬強迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購房者可直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認同的。 二、已做預售登記階段 買賣雙方已到房地產主管機關做了預售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方協(xié)商，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。 如果買賣雙方中一方違約，且達不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外，雙方還應到房地產登記主管機關辦理注銷預售登記手續(xù)。

• 問 如何購置商品房？購買商品房需要注意什么? 
  答

  購買商品房需要辦理的手續(xù)：（1）確認開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產公司；（2）簽訂認購書；（3）簽訂合同；（4）辦理預售登記及轉讓；（5）辦理入住；（6）產權過戶、領取產權證。購買商品房要注意的事項：近年來，房地產項目不合法的投訴是一大熱點，核實開發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時要特別關注的。這“五證”包括：（1）規(guī)劃部門的《建設工程規(guī)劃許可證》；（2）國土部門的《國有土地使用權證》；（3）《建設用地規(guī)劃許可證》（證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產權保障）；（4）建設部門的《建設工程許可證》；（5）國土部門的《商品房銷售（預售）許可證》。為了明確開發(fā)商的用地是否是出讓土地，購房者應重點審查下列文件：（1）《國有土地使用權出讓合同》或《國有土地使用權轉讓合同》；（2）《國有土地使用權證》；（3）繳納地價款的有關憑證。需要明確的主要內容有：位置、面積，土地用途，出讓地價款（包括土地出讓金和市政基礎設施配套建設費）的數(shù)額及繳納情況，投資開發(fā)的期限，土地使用和規(guī)劃條件。應特別注意的是：（1）正式的《國有土地使用權證》應同時加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門的公章；（2）土地證上應加蓋“有償土地使用證專用章”；如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價款。（3）土地證不得擅自涂改。（4）土地證上載明的土地使用者應當和開發(fā)商的名稱相一致。

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• 問 ??商品房拆遷如何賠償?商品房拆遷需要注意什么?
  答

  拆遷補償方式：1.貨幣補償貨幣補償是通過不同的法定依據由專業(yè)的評估機構對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。2.產權置換產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。3.結合型補償顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。補償標準：(一)房屋拆遷補償計算標準(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格(二)房屋拆遷安置費計算標準(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業(yè)造成的損失賠償費注：1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0。

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• 問 如何驗收商品房？需要注意什么？
  答

  　　商品房驗收注意事項　　第一、詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；　　第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；　　第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；　　第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題；　　第五、檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題；　　第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。　　第七、索要“兩書一表”《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

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• 問 ??怎樣買商品房?購買商品房需要注意什么?
  答

  　審查 購房的必要準備　　一、審查房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質　　二、審查房地產開發(fā)企業(yè)的經營范圍　　三、審查五證：1、國有土地證書，2、建設用地規(guī)劃許可證，3、建設工程規(guī)劃許可證書，4、開工許可證，5、商品房預售許可證書?！　∷?、審查所要購買的房屋是否已作抵押?！　『灱s 重中之重 謹防陷阱　　一、慎簽認購書　　大多數(shù)開發(fā)商是以簽定認購書為一促銷手段。買房者在簽定認購書時需分清出定金與訂金的區(qū)別.<<合同法>與<<擔保法>>規(guī)定定金的數(shù)額不的超過合同總價款的百分之二十,當事人履行債務后定金應該抵做價款或收回,給付定金的一方不履行債務不履行債務無權收回定金,收受定金的一方不履行債務應該雙倍返還定金.關于訂金只是一種預付款的性質.如果商品房買賣合同沒有簽定,按照法律規(guī)定訂金應該退還.因此在約定定金或約定訂金不與返還的情況下購房者有可能處于不立的狀態(tài),如果發(fā)現(xiàn)所選的商品房不滿意或認為商品房買賣合同條款不平等時,要么接受開發(fā)商的不平等條約,要么拒絕與開發(fā)商簽定《商品房買賣合同>>接受定金或訂金不返還的違約處罰條款.因此,提醒購房者慎簽<<房屋認購協(xié)議書>>.注意定金或訂金的區(qū)別并審查有無其他約定.　　二、填寫《商品房買賣合同》文本空白處的應該注意事項　　第一、關于合同雙方當事人的空白事項應該填寫完整，清楚，如果出賣方有委托代理機構或買受人有代理人也應該填寫清楚并有授權委托書。如果是父母或監(jiān)護人代理未成年人簽定合同那么應該有經過公證的該代理人是未成年人的證明文件?！　〉诙⒑贤嘘P于應該填寫的相關許可證書即1、國有土地證書，2、建設用地規(guī)劃許可證，3、建設工程規(guī)劃許可證書，4、開工許可證，5、商品房預售許可證書。等內容應該與原來審查的證書的內容時間文號相一致?！　〉谌撆褰ㄖ娣e、使用面積、套內建筑面積、的概念以及相互關系?！　〉谒?、出賣人關于基礎設施和公共配套設施正常運行的承諾中，除了水、電、暖、氣在入住時正常開通外，其他的電話、燃氣、網絡、等如有可能也可以寫明。　　第五、合同的附件不容忽視　　合同的附件是合同的有效組成部分應該認真仔細審查?！　「犊?明明白白掏錢　　選擇一次性付款可能會得到開發(fā)商一定的優(yōu)惠,但是當房屋出現(xiàn)延期交付或質量問題時買房者就處于被動了.**好是分期付款.按照商品房建設進度來給開發(fā)商支付款項.直至商品房驗收合格后才支付尾款**好.　　按揭 貸款　　一、按揭的含義　　我們現(xiàn)在一般說按揭是指個人買房抵押貸款，按揭作為擔保的法律關系為：在期房的預售合同中購房者先支付部分房款給賣方，其余部分由買方通過銀行貸款支付給賣方，在房產證辦理完畢之前由賣方通過協(xié)議將買方房產的期權讓與給銀行來作為償還貸款的擔保。待房產證辦理完畢后，賣方解除擔保，買方將依合同取得的期權讓與給銀行作為貸款的擔保。買方還完所有貸款及利息后可將期權收回。取得房產證.如果買房在貸款期內沒有償還貸款.銀行有優(yōu)先處理樓房并得到優(yōu)先賠償.　　二、按揭的條件　　各銀行都要求按揭貸款的對象應該是具有完全民事行為能力的自然人。同時具備以下條件：1、具有城鎮(zhèn)長住戶口和有效證件。2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。信用良好，有按期還款本息的能力。不享受購房補貼的，不低于購買住房款20%作為**購房款。享受購房補貼的，一個人承擔部分的20%作為購房**款。3、有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有完全能夠償還貸款的個人或單位作為保證。4、具有購房協(xié)議并有銀行認可的基本價。　　在按揭時一般需要以下材料1、身份證（戶口本或其他有效的身份證明）2、銀行認可的相關部門出具的貸款人的收入證明和償債能力證明。3、符合規(guī)定的購房合同或協(xié)議書。4、抵押物或質押物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押質押的證明和抵押物估價證明。5、保證人同意保證的書面證明和保證人的資信證明文件。　　收房糾紛多多　　主要有如下糾紛1、延期交房2、房屋質量問題3、小區(qū)基礎設施房屋配套設施不齊全運轉不正常。4、承諾的規(guī)劃與事實不一致?！　》课莓a權證　　一、房屋產權證書的重要性　　房屋所有權證是受國家保護的唯一合法證書。取得所有權證書的人有依法出租、抵押、使用、收益的權利。任何人不得侵犯?！　《?、開發(fā)商有義務協(xié)助辦理產權證書　　退房　　可以退房的幾種情況1、延期交房三個月以上2、開發(fā)商證照不全，這種情況合同自始無效。3、開發(fā)商任意改變合同約定的設計。4、無法獲得貸款5、開發(fā)商的原因無法辦理產權證6、房屋面積誤差超過3％7、開發(fā)商不能提供竣工備案表，或者房屋質量不合格，導致合同目的沒有實現(xiàn)。8、簽約后開發(fā)商將房屋抵押或賣給第三人?！　≠彿空哔I房前可能有幾種擔憂：一是交付的預購房款，開發(fā)商能否真正用于商品房的建設，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是預售商品房的價格是否合理，房屋是否會增值保值；四是實際交付的房屋是否符合合同的約定等。因而，購房時，要有一定心理準備，并把握自己的需要，選擇有實力、講誠信的開發(fā)企業(yè)。購房者如需了解房地產開發(fā)企業(yè)的資質狀況，可登陸市建委網站查閱。購買預售商品房，需現(xiàn)場查看開發(fā)企業(yè)有沒有在售房處顯眼的地方掛《商品房預售許可證》和附圖的原件；所選購的住房是否已被抵押、查封；如由房地產中介公司代理銷售的，應了解該公司是否具有房地產中介資質等。房屋質量方面，建議到現(xiàn)場查看有無墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題?！　≌J購書在定性上為商品房買賣的預約合同，是獨立合同。簽訂認購書時要了解上面提到的問題；再看認購書條款的具體內容?！　≌J購書的內容一般包括：（1）雙方當事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；（3）價款計算；（4）簽署契約的時限規(guī)定。看清楚其中內容是否有違反平等、公平的原則。例如，關于認購書定金的約定。一是開發(fā)商向購房者收受定金作為訂立商品房買賣合同的擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，購房定金的處理按照法律關于定金的規(guī)定解決。二是開發(fā)商訂立商品房買賣合同之前向商品房買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用抵作房價款。

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