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• 158****6365

  目前開發(fā)商為了銷售樓盤，提高利潤，經(jīng)常對預(yù)售或正在銷售的樓盤進行各種形式的廣告宣傳。購房者因為缺犯經(jīng)驗，很容易掉進開放商精心布置的“美麗陷阱”。如果您不幸被這些廣告語坑過，是否知道都有哪些法律途徑可以維護自己的合法權(quán)益？看看律師怎么說。
  一、誘人的“價格陷阱”
  
  房價是購房者**關(guān)心的核心要素之一，商品房廣告中常會有一個誘人的起價，如**低價××元／平方米起，實際上該價位的房子根本不存在，這不過是開發(fā)商為博購房者眼球而采取的一種促銷手段。
  律師觀點：
  根據(jù)我國《價格法》的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)營者可以自主制定屬于市場調(diào)節(jié)的價格。因此，開發(fā)商作為經(jīng)營者有權(quán)在法律允許的范圍內(nèi)自主定價。目前來說，國家雖然對于房地產(chǎn)市場采取了一定的調(diào)控手段，但并未將其列入國家定價的范圍進行嚴格管控。
  《中華人民共和國廣告法》第四條規(guī)定：“廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費者”。但對于價格沒有具體規(guī)定，對于“起”字也沒有相關(guān)約束條款，這種“起”字廣告就是開發(fā)商打的擦邊球，以低價來吸引購房者。
  《中華人民共和國反不正當競爭法》第九條規(guī)定：“經(jīng)營者不得利用廣告或者其他方法，對商品的質(zhì)量、制作成分、性能、用途、生產(chǎn)者、有效期限、產(chǎn)地等作引人誤解的虛假宣傳”。
  即將于2015年9月1日施行的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定(修訂稿)》第九條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。
  二、動人的“零**”買房
  有樓盤為吸引購房者眼球，推出“**3萬起得精裝房”，甚至還有樓盤打起了“零**，零月供，零利息”的廣告。“零**、低**”重出江湖，在低迷的房地產(chǎn)市場興起了一陣“低**”“零**”風潮，不少購房者被吸引積極入市。
  律師觀點：
  所謂“零**”看起來是沒有門檻的，實際上“零**”仍然需要一定的門檻、條件，也存在較大的法律風險，很容易產(chǎn)生法律糾紛。
  1、“零**”購房者必須符合國家的貸款標準，如果買房政策變動或者房貸利率變化，購房者需要承擔相應(yīng)的風險。特別是如果購房者貸款條件在銀行審批不通過，開發(fā)商是否退還已經(jīng)繳納的購房款項。這都是購房者需要考慮的風險。
  2、如果不具有購房資格的購房者(在限購城市：已購買二套以上住房;或是外地購房者，無法出具一年以上社保證明或者納稅證明)與開發(fā)商簽訂“零**”購房合同后，將面臨購房無效的尷尬境界，其按期償還給開發(fā)商或者中介的**，可能面臨無法索回的情況。
  3、由于實際上的“零**”是由開發(fā)商或中介通過預(yù)先墊付，或者是虛擬抬高房價，多從銀行貸款的方式來獲得**款，那么開發(fā)商和購房者簽訂的合同也存在較多法律爭議和法律風險。
  三、賞心悅目的“樣板房”
  
  樣板房的作用在于讓購房者身臨其境地感受房屋的布置、擺設(shè)、空間、氛圍等，樣板房是決定購房者是否購買的重要因素之一，因此，開放商房往往不惜投入巨資裝修樣板房，有的甚至將樣板房的面積做得更大一些，但購房者接收房屋后卻常發(fā)現(xiàn)實際上并不是那么一回事。
  律師觀點：
  刻意美化樣板房已是開發(fā)商銷售房屋的一種慣用方式，其實無論開發(fā)商如何宣傳，只有寫進合同的條款才能得到保障。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第31條的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。
  1、商品房合同對樣板房與實際交付房屋是否一致未作說明的：實際交付的房屋不符合開發(fā)商設(shè)置的樣板房標準時，開發(fā)商是應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。但購房者是應(yīng)對不符合樣板房標準的事實負有舉證責任，如果沒有證據(jù)或者舉出的證據(jù)不足以證明事實的，可能面臨不利的局面。因此建議購房者在選購房屋時應(yīng)當在參觀樣板房時保留以后可以留作證據(jù)的材料。
  開發(fā)商承擔違約責任的方式主要有三種：
  （1）重新交付符合樣板房標準的房屋
  （2）對已經(jīng)交付的房屋進行符合樣板房要求的再裝修
  （3）酌情減少價款或者賠償損失。
  2、合同對樣板房與實際交付房屋是否一致作出說明的：
  （1）合同約定樣板房與實際交付房屋一致的情況：如果合同約定樣板房與實際交付房屋一致，但是實際交付房屋卻又和樣板房不一致時，開發(fā)商就是顯而易見的違約，此時購房者可以依據(jù)上述方式進行維權(quán)。
  （2）合同約定樣板房與實際交付房屋不一致的情況：實踐中，合同約定樣板房與實際交付房屋不一致的情況比較少。如果確有此種約定，那么實際交付的房屋與樣板房不一致時，開發(fā)商無須承擔違約責任。
  四、嚴重縮水的“精裝房”
  由于精裝房市場前景巨大，省時省力的精裝修房，成了不少購房者的首選，許多房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)精裝市場。然而，事實上，精裝房卻頻現(xiàn)問題。有的開發(fā)商以各種原因為借口，在實際交付后，對裝修建材的品牌或型號進行調(diào)整，使精裝變劣裝、精裝變“驚裝”。
  律師觀點：
  目前精裝修房的質(zhì)量缺少明確的行業(yè)標準，而且在監(jiān)管層面上，對于精裝修房的交房驗收也是缺少標準的，可以依據(jù)的僅是住建部2002年發(fā)布的《商品住宅裝修一次到位實施細則》【建住房〔2002〕190號】。因此，開發(fā)商交付的精裝修房出現(xiàn)問題也自然是難以避免的。
  1、由于缺乏統(tǒng)一強制驗收的規(guī)范性文件，導(dǎo)致開放商與購房者之間糾紛不斷，因此，購房者在簽約裝修條款時：
  （1）應(yīng)明確裝飾設(shè)備的項目；
  （2）應(yīng)盡可能詳細地約定各裝飾、設(shè)備的品牌等具體細節(jié)；
  （3）購房者應(yīng)保留好樓書廣告等證據(jù)，以便發(fā)生爭議時維權(quán)。
  2、對于購房者來說，對精裝修住宅裝修項目進行驗收的依據(jù)主要是購房合同以及合同中關(guān)于裝修的附加條款。合同應(yīng)注明住宅裝修所有項目所使用的主要材料以及設(shè)備的品牌、型號、生產(chǎn)廠商，關(guān)鍵項目的工藝做法、標準，重要的裝修項目甚至應(yīng)該在合同附件中備有必要的圖紙。如果開發(fā)商交付的房屋不符合合同約定，購房者完全可以依照買賣合同要求開發(fā)商承擔責任。另外，即使采用的品牌型號皆符合，但仍存有質(zhì)量問題的，也有權(quán)要求開發(fā)商承擔責任。
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。”
  3、如果雙方在合同中沒有對裝修材料作出詳細明確的約定，當初有樣板房的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定："房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致”。交付的房產(chǎn)與樣板房不一致的，購房者有權(quán)要求開放商承擔責任。
  五、環(huán)境綠化陷阱
  
  房地產(chǎn)廣告中“綠化率”是一個提及率很高的詞。在綠化率的后面，常常后綴著低至30%，高至60%，甚至有開發(fā)商打出綠化率100%的數(shù)字，使人很容易從這個簡單的數(shù)字，想像到整個小區(qū)滿目的綠色。
  律師觀點：
  1、綠化率不等同于綠地率，開發(fā)商通常在廣告中使用綠化率一詞，然而在國家關(guān)于園林綠化的用語中，準確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠化率是指綠化覆蓋率即綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。
  2、根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。
  3、如果商品房銷售廣告和宣傳資料說明和允諾的內(nèi)容是具體確定的，如“小區(qū)綠化率達到60％”，這個說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，開發(fā)商違反該說明或允諾的，應(yīng)當承擔違約責任。
  六、位置距離陷阱
  “距市中心僅20分鐘”、“離地鐵站僅10分鐘”、“距某商業(yè)中心僅5分鐘”……給潛在購房者造就出一種近在咫尺的距離感，這樣的廣告語經(jīng)常出現(xiàn)在開發(fā)商的樓盤廣告上。然而廣告語中的距離并不代表實際距離，當購房者入住后，往往發(fā)現(xiàn)開放商在廣告上說的距離某某地點10分鐘即達甚至要花超過半個小時才能到達。
  律師觀點：
  1、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十條有明文規(guī)定：房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應(yīng)當準確、清楚，比例恰當。
  第三條第（二）款規(guī)定：房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當真實，面積應(yīng)當表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置。
  很多樓盤宣傳中很明顯已經(jīng)違反了該項規(guī)定。“距天安門XX分鐘”的表述將禁止出現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告中，否則將承擔相應(yīng)的法律后果。
  2、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第二十一條：違反本規(guī)定發(fā)布廣告，依照《廣告法》有關(guān)條款處罰，《廣告法》無具體處罰條款的，由廣告監(jiān)督管理機關(guān)責令停止發(fā)布，視其情節(jié)予以通報批評，處以違法所得額三倍以下的罰款，但**高不超過三萬元，沒有違法所得的，處以一萬元以下罰款。
  我們也提醒廣大購房者，不要輕易相信廣告中所提到的相關(guān)信息，對于樓盤周邊具體情況需要實地去考察，以自己的親身經(jīng)歷為準。
  七、配套設(shè)施陷阱
  
  為了生活的便利舒適，購房者在買房之時，有時會將房屋周邊是否有醫(yī)院，小區(qū)里是否有公共游泳池，小區(qū)旁邊是否有大型超市或商場等因素作為購房的重要條件。開發(fā)商通常抓住購房者者看重房屋地理區(qū)位優(yōu)勢及配套的軟件服務(wù)的消費心理，在樓盤的廣告中進行夸大或虛假宣傳，而實際交付房產(chǎn)的小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施與原介紹的廣告宣傳內(nèi)容相差甚遠。
  律師觀點：
  1、購房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費交通車，能長期免費嗎？
  2、調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認可。
  3、看周圍是否有替換的配套設(shè)施。
  《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定(修訂稿)》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當在廣告中注明。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2016-06-12 17:07:09
• 142****3024

  八、買房即上名校
  學(xué)區(qū)房優(yōu)勢一直是開發(fā)商用來吸引購房者的一大法寶，但其中不乏部分開發(fā)商以此為廣告噱頭，“買房即上名?！毙麄髡Z背后卻暗藏貓膩。如，有些樓盤一期、二期、三期學(xué)區(qū)房大不同，但是在打廣告時不會明確提出來。有部分購房者對此并不是十分了解，在銷售顧問誘導(dǎo)下，買了該樓盤二期、三期，結(jié)果卻失去了心儀**的機會。又如，有些樓盤開發(fā)商承諾的學(xué)區(qū)房有時間限制。
  律師觀點：
  1、根據(jù)《**高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。
  因此開發(fā)商關(guān)于賣方即可入名校的宣傳，符合上述司法解釋規(guī)定的情形，則依法應(yīng)當承擔違約賠償責任。如果開發(fā)商沒有將學(xué)區(qū)房的條款寫入合同，僅在廣告或者宣傳中出現(xiàn)學(xué)區(qū)房的字樣，購房者的維權(quán)就很困難。
  2、對購房者來說從法律角度規(guī)避“學(xué)區(qū)房”糾紛，主要做到以下幾點：一是涉及到教育資源的問題應(yīng)當?shù)街鞴懿块T查詢真?zhèn)危欢琴彿空邞?yīng)當在買房時仔細閱讀開發(fā)商提供的宣傳資料并且妥善保存，以便日后有利于維護其合法的權(quán)益。三是在購買學(xué)區(qū)房時應(yīng)當針對學(xué)區(qū)問題在合同中與開發(fā)商進行書面的約定，這樣能夠保證在日后出現(xiàn)糾紛時得到**為有效的法律保護。
  九、買房贈送面積
  
  雖然早已有明文規(guī)定將對贈送空間面積及其比例做出嚴格限制，但考慮到報規(guī)批復(fù)后在建、流入市場的時間差，如今的房地產(chǎn)市場仍是可見贈送空間的身影。由于購房者對于贈送面積并不是特別了解，有些開發(fā)商會把公攤面積、公共綠地面積、陽臺、地下室、飄窗甚至管道井等算作贈送面積，五花八門，不一而足。
  律師觀點：
  1、房地產(chǎn)公司宣傳的贈送面積的手法主要有三類：一類是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)俗稱的“偷面積”，即利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范，盡量多設(shè)計一些既可以讓業(yè)主利用，但又不計入銷售面積或者只計算一半面積的居住空間的面積。二類是違反法律規(guī)定的“違建面積”。部分手法所“贈送面積”是通過擅自變更規(guī)劃設(shè)計違章搭建起來的，具體操作手法是在建設(shè)項目通過規(guī)劃驗收后再自行或通過購房者委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修公司對房屋進行二次裝修改造使得房屋實際使用面積增大。三類是侵犯業(yè)主共有權(quán)的“侵權(quán)面積”。開發(fā)商對部分特定住戶購房者所贈送的面積實際為業(yè)主共有面積，如承諾給頂層業(yè)主的頂層陽臺、底層業(yè)主的地下室空間，戶外私享花園等，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，該部分空間本來就屬于業(yè)主共有，而非開發(fā)商所有。
  2、“贈送面積”的前提應(yīng)該是所贈面積合法，且贈送人擁有合法產(chǎn)權(quán)，由于開發(fā)商所“贈送”面積都是不計入容積率的非法面積，部分贈送面積甚至是違建、侵權(quán)面積，其贈送行為均屬無效。因其所贈面積本身不是合法面積，且不被政府認可，同時開發(fā)商在售房時便已經(jīng)將贈送面積的建筑成本攤到房價中，“贈送”有名無實，故屬于違法虛假宣傳。
  3、面對所謂“超大得房率”、“超大面積贈送”等問題，提醒廣大購房者，一定要理性看待，切莫因為“贈送”就盲目購房。如果對于贈送面積有特別要求，則應(yīng)在購房時，盡量明確贈送面積的具體情況及將違約條款約定清楚，以防日后發(fā)生糾紛。
  以上就是房產(chǎn)糾紛中比較常碰到的購房陷阱案例，看了相關(guān)的法律后果分析，對你有沒有幫助？供廣大購房者在購房過程中參考。

  查看全文↓ 2016-06-12 17:07:02

相關(guān)問題

• 問 如何通過法律手段取得產(chǎn)權(quán)證？
  答

  所以你要看清楚他們的介紹，只要產(chǎn)權(quán)過戶了就可以購買

  全部5個回答>
• 問 ??強行征地怎么辦？可以通過法律途徑維護自己合法權(quán)益嗎？
  答

  向上級有關(guān)政府部門反映。根據(jù)《土地管理法》第七十六條 “未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任”的規(guī)定，你們要根據(jù)本條規(guī)定向縣級以上人民政府土地行政主管部門舉報或請求處理。

  全部3個回答>
• 問 能否通過法律手段把房子過戶呢??
  答

  額` 沒鬧明白` 房產(chǎn)證的名字是誰` 誰說了才算` 那個人如果過世` 就是第一繼承人說了算`

  全部10個回答>
• 問 ??購房買方違約賣方應(yīng)該怎么辦?買方如何維護自己的合法權(quán)益?
  答

  買方未及時付款 賣方短信通知解除合同黃某在廈門集美區(qū)有一套房產(chǎn)，于2015年1月通過中介公司賣給了徐某，雙方約定總房款為156萬元，分兩次付款，首期款在2015年4月支付，但在合同簽訂之日，徐某需給黃某支付8萬元定金。另外，若雙方中的任何一方中途悔約，需書面通知中介公司，且任何一方超過十天沒有履行合同條約的，守約方有權(quán)解除合同。買方違約，賣方怎么辦然而4月到了，徐某并沒有按照約定的日期支付首期款，直至4月末，等不下去的黃某便通過他人的手機發(fā)送了解除合同通知到徐某配偶的公司業(yè)務(wù)手機號碼上，并于不久后將房產(chǎn)賣給了其他人。得知事實的徐某認為黃某擅自將房產(chǎn)賣給他人是違約，而黃某認為是徐某逾期未支付首期款，違約在先，爭執(zhí)不下的兩人便鬧上了法庭。經(jīng)法院審判，黃某未依照合同約定，以書面形式通知中介公司解除合同的決定，造成違約，但徐某也沒有按照合同約定，按時支付房款，同樣也造成了違約。根據(jù)根據(jù)過失相抵的原則，雙方的房屋買賣合同解除，賣方將定金原數(shù)返還給買方。買方違約，賣方應(yīng)該怎么辦？黃某沒有采取書面通知的形式，而是用短信的形式發(fā)出解除合同通知的行為很草率，也造成了違約，但說到底，違約在先的還是徐某，那么當買方違約時，賣方應(yīng)該怎么辦呢？首先，買方違約主要有三種情況，一種是在房產(chǎn)交易過程中，房屋出現(xiàn)貶值的趨勢，這就會導(dǎo)致買方寧愿放棄定金，也不愿意繼續(xù)買下房屋；另一種是當賣方?jīng)]有足夠資金還清銀行貸款，需買方辦理贖樓手續(xù)時，買方可能會在此過程中由于手續(xù)太繁雜而不愿繼續(xù)購房；還有一種就是沒有按照合同約定的日期支付房款而造成的違約。若買方違約，賣方可向法院提起訴訟請求，要求買方承擔違約責任，并按照合同要求繼續(xù)進行交易，當然也可以根據(jù)違約情況直接要求對方支付一定數(shù)額或按一定標準確定的違約金。

  全部3個回答>
• 問 遇到延時交房的問題，購房者還可以通過哪些途徑來維護自己的權(quán)益呢？
  答

  招數(shù)1事先考察不可忽視。在看房之初，就要對是否有可能發(fā)生延遲交房的情形進行甄別，以便盡早采取應(yīng)對措施;招數(shù)2違約責任事先定，雖然目前執(zhí)行的格式合同版本中已涉及到延遲交房的違約責任，但這仍然需要購房者留意。招數(shù)3嘗試加大震懾力度，加大索賠力度，或者多留下一些尾款，并直截了當提出就是為了防止對方延遲交房，這無形中會增加震懾力度;招數(shù)4及時留存相關(guān)證據(jù)。