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• 144****8562

  中國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JG37—87）將住宅建筑依層數(shù)劃分為：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9層為中高層；10層及以上為高層建筑。公共建筑及綜合性建筑總高度超過28米為高層，但是高度超過28米的單層建筑不算高層建筑。超過100米的民用建筑為超高層。 我國(guó)第一幢超過100米的高層建筑是1976年建造的廣州白云賓館，33層，高108米，之后除了1983年建筑成了34層的南京金陵飯店高109米以外，直到1985年才有一幢真正高度意義上的超高層建筑--深圳的國(guó)貿(mào)中心大廈，50層，高160米。目前，我們一般仍習(xí)慣于將100米以上的高層建筑稱為超高層建筑，但由于防火能力的提高，顯然100米早已不是限制我國(guó)高層建筑發(fā)展的高度界限了。 從土地資源的角度來(lái)講，城市核心區(qū)域土地資源的有限性也就意味著必須提高容積率來(lái)實(shí)現(xiàn)土地的集約利用。提高容積率也就意味著在有限的土地資源內(nèi)，其建筑高度將達(dá)到區(qū)域內(nèi)的高值。 從當(dāng)?shù)爻鞘谢蛘慕嵌葋?lái)講，當(dāng)?shù)刂詿嶂杂诔邔禹?xiàng)目，主要有兩個(gè)目的，一個(gè)是，通過超高層建造地標(biāo)性建筑，打造城市新地標(biāo)，提升城市形象，顯示當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)與發(fā)展的政績(jī);二是通過超高層項(xiàng)目，一定程度上也可以吸引一些品牌企業(yè)入駐，進(jìn)行帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目或區(qū)域企業(yè)的集聚，對(duì)于區(qū)域板塊的城市競(jìng)爭(zhēng)力提升會(huì)起到一定積極作用。 然而，超高層的興建并不完全是一件好事，建的太多有可能會(huì)后患無(wú)窮。主要表現(xiàn)在三方面： 首先，當(dāng)前來(lái)講，就經(jīng)濟(jì)總量與承載能力而言，除了一線城市能夠承載這么大體量的超高層項(xiàng)目之外，大多數(shù)三四線城市甚至部分發(fā)展較好的二線城市沒有太多能力承載超高層項(xiàng)目，超高層建成**終有可能只是建成了超高層鋼筋加水泥的形，而無(wú)法運(yùn)營(yíng)的好實(shí)現(xiàn)超高層真正的城市價(jià)值所在。 其次，不少城市規(guī)劃、興建超高層項(xiàng)目，顯示出其在發(fā)展過程中的浮躁，一味追求硬件的“第一”，希望通過表面上的城市形象提升吸引企業(yè)入駐，但事實(shí)上并不是這樣，城市“軟件”也很重要，政府辦事效率、服務(wù)水平、市場(chǎng)開放程度等決定了企業(yè)是否在一個(gè)城市留得住，活得好。 第三、有部分開發(fā)商以超高層概念為拿地模式進(jìn)行全國(guó)化布局，在這個(gè)過程中，開發(fā)的項(xiàng)目一部分進(jìn)行出售，一部分持有，以維持成本上的平衡。但是，就二三線城市超高層綜合體項(xiàng)目而言，盡管對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，可以通過可售型物業(yè)回籠資金，平衡資金，對(duì)于持有型物業(yè)如果一旦經(jīng)營(yíng)不善可以通過資產(chǎn)打包整體出讓，整體上開發(fā)商不會(huì)虧，但是，后續(xù)這些項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)性問題留給了接盤者甚至整個(gè)社會(huì)，將會(huì)形成更多的爛尾樓。 如此這般，在二三線城市，這些不善于經(jīng)營(yíng)的超高層項(xiàng)目將在未來(lái)3-5年內(nèi)大規(guī)模轉(zhuǎn)讓(一般而言，3-5年是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的正常的一個(gè)市場(chǎng)培育期，過了這個(gè)培育期還沒有實(shí)現(xiàn)盈利，那么企業(yè)財(cái)務(wù)壓力可能就會(huì)比較大)，這些開發(fā)企業(yè)也將被洗牌，逐漸退出市場(chǎng)，未來(lái)將市場(chǎng)集中度會(huì)越來(lái)越高。

  查看全文↓ 2016-06-21 10:35:23

相關(guān)問題

• 問 什么是超高層
  答

  超高層住宅多為30層以上。超高層住宅的樓地面價(jià)**低，但房?jī)r(jià)卻不低。

  全部5個(gè)回答>
• 問 什么是超高層
  答

  在我們生活中，所謂的超高層有很多啊，比如建筑也可以說是超高層。人們就職職位，可以說是超高層。

  全部4個(gè)回答>
• 問 什么是超高層住宅 有什么超高層住宅購(gòu)買攻略
  答

  房子動(dòng)輒四五六十層，選樓層已經(jīng)超出了消費(fèi)者們的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)和習(xí)慣。除了價(jià)格因素之外，在一棟超高層的住宅里，住高層安靜，還是住低層空氣好？手機(jī)網(wǎng)絡(luò)信號(hào)哪層強(qiáng)?臺(tái)風(fēng)天頂樓會(huì)不會(huì)晃動(dòng)?超過30多層的房子消防梯上不去？幾樓看花草**養(yǎng)眼?小編今天就跟大家來(lái)聊聊這些小知識(shí)。 超高層住宅 頂層優(yōu)缺點(diǎn)一覽 優(yōu)點(diǎn)：價(jià)格便宜缺點(diǎn)：日曬和防水 缺點(diǎn)：這一點(diǎn)和所有住宅建筑的情況一樣，頂層單位會(huì)因?yàn)槿諘裼炅埽瑢?duì)屋頂?shù)母魺釋雍头浪畬拥奶幚硖岢龈叩囊?。如果屋頂建筑質(zhì)量出現(xiàn)問題，則可能會(huì)有滲水、高溫等隱患。但同時(shí)，頂層單位也相對(duì)更加便宜。 園林觀景高度**佳 通常4層左右是一般小區(qū)園林樹木**高的高度，所以，這個(gè)高度被認(rèn)為是剛好從樹頂來(lái)眺望小區(qū)園林，從視野觀感開看，這一高度**適宜。 優(yōu)勢(shì)：噪音低于10樓、價(jià)格便宜 劣勢(shì)：潮濕 因?yàn)橛行^(qū)園林的植物、周邊街鋪等建筑的阻擋，只要沒有直接建造在主干道旁邊，噪音的影響要遠(yuǎn)低于10層左右的單位，有測(cè)試發(fā)現(xiàn)，首層單位的噪音還略低于30層左右單位測(cè)得的噪聲分貝。但在南方地區(qū)底層單位會(huì)相對(duì)比較潮濕，即使首層架空層等，受到日照時(shí)間、通風(fēng)條件的影響，底層單位仍舊會(huì)受“潮濕”的困擾。 價(jià)格**貴樓層 理論上一棟超高層建筑中，三分之一樓層到三分之二位置的樓層是屬于地理位置**佳的黃金樓層，開發(fā)商在產(chǎn)品定價(jià)時(shí)，**貴的單位也出現(xiàn)在這一樓層階段。 優(yōu)點(diǎn)：視野舒適缺點(diǎn)：噪音較大、空氣質(zhì)量相對(duì)較差 業(yè)界一個(gè)較為普遍的認(rèn)識(shí)，30米高樓層的位置空氣質(zhì)量和聲噪都是相對(duì)**大的，但同時(shí)還受多個(gè)因素的影響。但從消費(fèi)者的傳統(tǒng)居住習(xí)慣而言，中高層單位中10層左右被認(rèn)為是相對(duì)較為舒適的居住高度，小區(qū)園景、遠(yuǎn)眺景觀都能兼顧。 消防：云梯只能到30層 消防相關(guān)的設(shè)施，一方面是建筑外部的消防云梯車，目前**高可達(dá)到28-30層高，高于這一高度的住戶在面對(duì)火災(zāi)時(shí)，很難再借助外部消防云梯得到疏救。 建筑物內(nèi)部的消防電梯規(guī)定必須從**低層(包括地下層)到**高層，且從**低層到**頂層的運(yùn)行時(shí)間不得大于60秒。一般發(fā)生火災(zāi)時(shí)所有電梯都停止使用，消防人員可以通過消防電梯的消防員開關(guān)啟動(dòng)該電梯進(jìn)行救援工作。 電梯：速度快2倍60秒到頂層 目前普通住宅電梯約為1.75米/秒的速度，電梯從**低地下2層到地上33層高就需要大約一分鐘的時(shí)間。 超高層住宅項(xiàng)目為了達(dá)到消防規(guī)定通常會(huì)采用高速電梯，如目前已有項(xiàng)目采用運(yùn)行速度達(dá)到4米/秒的電梯，從地下三層到地上60層也可以控制在一分鐘之內(nèi)。 手機(jī)信號(hào)：與樓層無(wú)關(guān) 手機(jī)信號(hào)等網(wǎng)絡(luò)信號(hào)，與該區(qū)域與建筑物內(nèi)相應(yīng)樓層的信號(hào)放大器設(shè)置有關(guān)，與樓層無(wú)關(guān)。 臺(tái)風(fēng)晃動(dòng)：人體感受不到 建筑工程方面的業(yè)內(nèi)人士稱，超高層建筑物從建筑在強(qiáng)烈臺(tái)風(fēng)天時(shí)，高層單位可能會(huì)出現(xiàn)一定的搖晃，但這種幅度并非是人體可感知的程度，僅僅可能通過儀器才能測(cè)得。 避難層：5月前建成的高層沒有 今年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，其中要求高度大于100米的住宅建筑也需設(shè)置避難層，每15層就應(yīng)建一個(gè)避難層。據(jù)了解，此前只有超過100米的高層公共建筑需要建設(shè)避難層。

• 問 住超高層好嗎? 多少層住宅才是超高層？超高層的利弊分析
  答

  一般來(lái)說，開發(fā)商對(duì)樓盤的定價(jià)是樓層越高越軌。當(dāng)然了，高樓層空氣好，噪音小。但事實(shí)上真的是樓層越高越好嗎？對(duì)于超高樓層來(lái)說，太高的樓層住起來(lái)可能并不舒適。一、建筑樓層分類1層~3層為低層住宅；4層~6層為多層住宅；7層~10層為中高層住宅（也稱小高層住宅）；11層~30層為高層住宅；30層（不包括30層）以上為超高層住宅。

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• 問 什么是超高層住宅 如何選擇超高層住宅
  答

  房子動(dòng)輒四五六十層，選樓層已經(jīng)超出了消費(fèi)者們的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)和習(xí)慣。除了價(jià)格因素之外，在一棟超高層的住宅里，住高層安靜，還是住低層空氣好?手機(jī)網(wǎng)絡(luò)信號(hào)哪層強(qiáng)?臺(tái)風(fēng)天頂樓會(huì)不會(huì)晃動(dòng)?超過30多層的房子消防梯上不去?幾樓看花草**養(yǎng)眼?小編今天就跟大家來(lái)聊聊這些小知識(shí)。 頂層優(yōu)缺點(diǎn)一覽 優(yōu)點(diǎn)：價(jià)格便宜缺點(diǎn)：日曬和防水 缺點(diǎn)：這一點(diǎn)和所有住宅建筑的情況一樣，頂層單位會(huì)因?yàn)槿諘裼炅?，?duì)屋頂?shù)母魺釋雍头浪畬拥奶幚硖岢龈叩囊?。如果屋頂建筑質(zhì)量出現(xiàn)問題，則可能會(huì)有滲水、高溫等隱患。但同時(shí)，頂層單位也相對(duì)更加便宜。 園林觀景高度**佳 通常4層左右是一般小區(qū)園林樹木**高的高度，所以，這個(gè)高度被認(rèn)為是剛好從樹頂來(lái)眺望小區(qū)園林，從視野觀感開看，這一高度**適宜。 優(yōu)勢(shì)：噪音低于10樓、價(jià)格便宜 劣勢(shì)：潮濕 因?yàn)橛行^(qū)園林的植物、周邊街鋪等建筑的阻擋，只要沒有直接建造在主干道旁邊，噪音的影響要遠(yuǎn)低于10層左右的單位，有測(cè)試發(fā)現(xiàn)，首層單位的噪音還略低于30層左右單位測(cè)得的噪聲分貝。但在南方地區(qū)底層單位會(huì)相對(duì)比較潮濕，即使首層架空層等，受到日照時(shí)間、通風(fēng)條件的影響，底層單位仍舊會(huì)受“潮濕”的困擾。 價(jià)格**貴樓層 理論上一棟超高層建筑中，三分之一樓層到三分之二位置的樓層是屬于地理位置**佳的黃金樓層，開發(fā)商在產(chǎn)品定價(jià)時(shí)，**貴的單位也出現(xiàn)在這一樓層階段。 優(yōu)點(diǎn)：視野舒適缺點(diǎn)：噪音較大、空氣質(zhì)量相對(duì)較差 業(yè)界一個(gè)較為普遍的認(rèn)識(shí)，30米高樓層的位置空氣質(zhì)量和聲噪都是相對(duì)**大的，但同時(shí)還受多個(gè)因素的影響。但從消費(fèi)者的傳統(tǒng)居住習(xí)慣而言，中高層單位中10層左右被認(rèn)為是相對(duì)較為舒適的居住高度，小區(qū)園景、遠(yuǎn)眺景觀都能兼顧。 消防：云梯只能到30層 消防相關(guān)的設(shè)施，一方面是建筑外部的消防云梯車，目前**高可達(dá)到28-30層高，高于這一高度的住戶在面對(duì)火災(zāi)時(shí)，很難再借助外部消防云梯得到疏救。 建筑物內(nèi)部的消防電梯規(guī)定必須從**低層(包括地下層)到**高層，且從**低層到**頂層的運(yùn)行時(shí)間不得大于60秒。一般發(fā)生火災(zāi)時(shí)所有電梯都停止使用，消防人員可以通過消防電梯的消防員開關(guān)啟動(dòng)該電梯進(jìn)行救援工作。 電梯：速度快2倍60秒到頂層 目前普通住宅電梯約為1.75米/秒的速度，電梯從**低地下2層到地上33層高就需要大約一分鐘的時(shí)間。 超高層住宅項(xiàng)目為了達(dá)到消防規(guī)定通常會(huì)采用高速電梯，如目前已有項(xiàng)目采用運(yùn)行速度達(dá)到4米/秒的電梯，從地下三層到地上60層也可以控制在一分鐘之內(nèi)。 手機(jī)信號(hào)：與樓層無(wú)關(guān) 手機(jī)信號(hào)等網(wǎng)絡(luò)信號(hào)，與該區(qū)域與建筑物內(nèi)相應(yīng)樓層的信號(hào)放大器設(shè)置有關(guān)，與樓層無(wú)關(guān)。 臺(tái)風(fēng)晃動(dòng)：人體感受不到 建筑工程方面的業(yè)內(nèi)人士稱，超高層建筑物從建筑在強(qiáng)烈臺(tái)風(fēng)天時(shí)，高層單位可能會(huì)出現(xiàn)一定的搖晃，但這種幅度并非是人體可感知的程度，僅僅可能通過儀器才能測(cè)得。 避難層：5月前建成的高層沒有 今年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，其中要求高度大于100米的住宅建筑也需設(shè)置避難層，每15層就應(yīng)建一個(gè)避難層。據(jù)了解，此前只有超過100米的高層公共建筑需要建設(shè)避難層。