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  法院對商品房買賣合同糾紛常見問題處理
  1、商品房買賣合同基本概念
  商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
  2、預售許可證及向法院起訴時段決定商品房買賣合同的效力？
  出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 
  3、那種情形出賣人的售樓廣告構成商品房買賣合同的內(nèi)容？
  商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 
  4、正式商品房買賣合同簽訂前，買受人以認購、訂購、預訂向出賣人支付定金怎么處理？
  出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 
  5、認購、訂購、預訂等協(xié)議具備那些條件，應認定為商品房買賣合同成立？
  商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。 
  6、商品房預售合同未按規(guī)定辦理登記備案，就無效嗎？
  當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 
  當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。 
  7、被拆遷人對補償安置房屋的優(yōu)先取得權
  拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。 
  被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照下面第八條的規(guī)定處理。
  8、那些情形買受人無法取得房屋，買受人享有什么權利？出賣人應承擔的什么責任？
  具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： 
  （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； 
  （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 
  9、因出賣人的責任導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人享有何種權利？
  出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： 
  （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； 
  （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； 
  （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 
  10、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同，買受人可向法院請求確認無效
  買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。 
  11、如何判斷房屋的交付使用及房屋毀損、滅失的風險的承擔？
  對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
  12、將交付或已交付的房屋主體結構質量不合格，買受人的權利
  因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 
  13、房屋質量問題嚴重影響正常居住使用時，買受人的權利？對房屋修復及修復費用怎么處理？
  因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 
  交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。 
  14、房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，應如何處理
  出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： 
  （一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持； 
  （二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
  15、出賣人遲延交付房屋及買受人遲延支付房款，法院如何處理？
  根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。 
  法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅。 
  

  查看全文↓ 2016-06-27 16:40:37
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  16、不履行合同違約金的標準
  當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。 
  17、沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，怎么處理？
  商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定： 
  逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期****利息的標準計算。 
  逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。 
  18、出賣人原因導致買受人未能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋權屬證書，出賣人應承擔什么責任？
  由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任： 
  （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限； 
  （二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
  （三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 
  合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期****利息的標準計算。 
  19、買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人權利
  商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 
  20、出賣人與包銷人的權利義務確定
  出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。 
  21、出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人如何行使權利？
  出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。 
  22、商品房買賣合同糾紛各方訴訟地位確定
  對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。 
  23、買受人以擔保****方式付款不成，導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的責任及處理？
  商品房買賣合同約定，買受人以擔保****方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保****合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保****合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 
  24、商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時擔保****合同的處理
  因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保****合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保****合同的，應予支持。 
  25、商品房買賣合同糾紛與商品房擔保****合同糾紛的合并審理
  以擔保****為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保****合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的， 僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保****合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。 
  商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保****合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房****和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。 
  26、商品房擔保****合同未辦理抵押登記買受人不按約定還款，擔保權人向誰主張權利？
  買受人未按照商品房擔保****合同的約定償還****，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保****合同提供保證的，應當列為共同被告。 
  27、商品房擔保****合同對買受人取得房屋權屬證書并辦理抵押登記不按約定還款，擔保權人向誰主張權利？
  買受人未按照商品房擔保****合同的約定償還****，但是已經(jīng)取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權人請求買受人償還****或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。 
  28、法院處理商品房買賣合同糾紛案件，依什么法律依據(jù)裁判？
  法院為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003年）》等相關法律、司法解釋等結合民事審判實踐，依法審理。

  查看全文↓ 2016-06-27 16:40:21

相關問題

• 問 ??安置房合同糾紛有哪些解決辦法？
  答

  但是也是較為快捷的解決雙方糾紛的方式、如何解決安置房買賣糾紛，出售者沒有征得其它共有人的同意、協(xié)商解決：因房屋的性質不同，以防自己處于劣勢。5。3，那就只好將糾紛訴諸于法院。4，雖然這一方式較為公平，是不允許賣給外單位、鐵路和某些未經(jīng)過房改的單位的房屋一般不允許買賣。有些房屋的買賣在雙方簽訂合同或交付房屋時？1，所以首先要進行協(xié)商，若不合格就會產(chǎn)生糾紛，買房主體必須合格才能購房。二，結果是不合格，而且對雙方當事人來說也是快捷的方式、外系統(tǒng)、訴訟解決，私自出賣共有房屋，或者經(jīng)過原單位的批準等，這時就容易產(chǎn)生糾紛，即賣房者主體不合法或不合格，也往往發(fā)生糾紛，那么房屋買賣合同就會被視為無效，政策不允許對該房屋買賣，所以如果安置房的房屋質量經(jīng)檢測后、安置房買賣糾紛有哪些、房屋質量不合格、房屋性質不同；某些地方規(guī)定公房房改后的一定年限內(nèi)不允許買賣，造成房屋買賣合同無效的情況也比較復雜，必須首先賣給原單位。2。3、買房主體不合法或不合格，所以一旦購買就會引起糾紛，如果買賣，購房者還應了解相關政策法規(guī)：如果雙方當事人協(xié)商與調(diào)解都無法解決糾紛：在某些城市中規(guī)定不具有本市戶口的不得購買安置房，比較令人擔憂，只有通過第三方來進行調(diào)解，還有的城市規(guī)定沒有大陸戶口的不得購買本市安置房等？1、調(diào)解解決：如果是夫妻雙方或者數(shù)人的共有房屋，比如軍隊、房屋買賣合同無效，成本也比較大：如果雙方協(xié)商不成。在協(xié)商解決的同時：因房屋買賣合同的效力發(fā)生糾紛的案例很多：安置房的房屋質量與一般的商品房相比，雖然不如協(xié)商簡單方便，但是耗時較久，易引起糾紛2：協(xié)商溝通一直都是解決糾紛的第一步，那也會引起糾紛、賣房主體不合法或不合格一

  全部3個回答>
• 問 商品房買賣合同有哪些糾紛案 商品房買賣合同糾紛有什么特點
  答

  隨著中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展、房地產(chǎn)法律法規(guī)的不斷完善、廣大消費者維權意識的不斷增強，通過對2005、2006年西安仲裁委員會受理商品房買賣合同糾紛的梳理，2006年西安市商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)以下幾個特點： 1、消費者維權意識在不斷增強。2005、2006年西安市仲裁委員會共受理仲裁案件1162件，其中商品房買賣合同糾紛304件，約占全部受理案件的26.2%，其中近85%屬于消費者針對開發(fā)商提起的維權申請。 2、消費者維權成功的比例不斷提高。廣大消費者依據(jù)合同及相關法律維權成功的比例不斷提高。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，近一半案件在仲裁庭的主持下調(diào)解結案，消費者的合法權益得到維護，充分體現(xiàn)了西安仲裁委員會和諧仲裁的宗旨，有效化解了消費者與開發(fā)商之間的矛盾;經(jīng)仲裁庭裁決結案的案件中，九成以上全部或部分支持了消費者的仲裁請求。 3、形成了新的消費者維權熱點問題。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，涉及開發(fā)商逾期交房承擔違約責任的案件占到近四成，開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證承擔違約責任的案件占到三成左右，對房屋是否達到交房條件發(fā)生的糾紛占到兩成左右，二手房買賣、其他類型案件占到一成左右。 4、消費者集體維權的意識有待不斷引導。2006年西安仲裁委員會受理的167件案件中，僅有3件消費者集體維權案件，**多的一件70戶，**少的一件13戶。因商品房糾紛涉及面廣、處理難度大，不少消費者持以觀望的態(tài)度，消極等待其他消費者案件處理結果，不愿直接實施維權行為。在具體維權過程中，部分消費者缺少集體維權意識的特點十分明顯。 ★ 陜西永嘉信律師事務所消費提示： 陜西永嘉信律師事務所在2006年接受咨詢及受理的案件中，近一半業(yè)務屬于商品房買賣合同糾紛，案件類型、比例與西安仲裁委員會基本一致。陜西永嘉信律師事務所接受西安仲裁委員會的委托，結合承辦案件的具體特點，將幾宗有代表性的商品房買賣合同糾紛案件帶給大家，通過剖析、提示，希望能對廣大購房消費者有所幫助。 a、開發(fā)商逾期交房、交房不符合約定條件糾紛案例： 案例1、2004年7月間，吳先生購買一套商品房。合同約定，開發(fā)商應于2005年12月31日前將具備交付條件的商品房交付給吳先生;開發(fā)商逾期交房不超過30日的，應當承擔違約金，合同繼續(xù)履行;開發(fā)商逾期交房超過30日的，吳先生有權解除合同，并要求開發(fā)商退還購房款、承擔違約金。合同履行過程中，開發(fā)商一再拖延交付時間，直至2006年7月間，方通知吳先生辦理房屋交付手續(xù)。吳先生多次與開發(fā)商協(xié)商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委員會提出仲裁申請，請求解除合同，要求開發(fā)商退還全部購房款、承擔違約金，并賠償相應的損失。西安仲裁委員會認定雙方簽訂的合同合法有效，裁決支持吳先生解除合同、承擔違約金的請求，部分支持了吳先生賠償損失的請求。

• 問 商品房買賣合同糾紛
  答

  最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中對此做出了規(guī)定：開發(fā)商遲延交付房屋的，經(jīng)購房人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行交房義務的，購房人可以請求解除合同，沒有催告的解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使解除權消滅。購房人不要求解除合同的，商品房買賣合同中又沒有約定違約金或者損失賠償數(shù)額的，可以要求開發(fā)商按照逾期交付使用房屋期間有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準賠償購房人的損失。

• 問 商品房買賣合同糾紛
  答

  關鍵是面積 樓層 以及供暖方式

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• 問 商品房買賣合同糾紛案件如何審理 如何避免商品房買賣合同糾紛
  答

  廣東省高級人民法院關于印發(fā)《廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》的通知 (粵高法發(fā)[2003]24號) 全省各級人民法院： 現(xiàn)將《廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》印發(fā)給你們，請組織從事民事審判的法官認真學習、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請及時報告省法院民一庭。 二○○三年十月二十四日 廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見 為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關于適用擔保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預售管理條例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結合審判實踐，提出如下指導意見。 1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時，對于當事人請求解除合同的，均應適用**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關于合同解除權行使期限的規(guī)定。但對方當事人確實已無法履行合同主要義務的情形除外。 前款所引述的合同解除權的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當事人在解除權發(fā)生之日起的一年內(nèi)進行催告的，解除權的行使期限自催告之日起計算三個月。 2、根據(jù)**高人民法院《關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因導致買受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領取房屋權屬證書的情形下，才需承擔逾期辦證的違約責任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時間將有關辦理房屋權屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔逾期辦證的違約責任。 3、在一方當事人的違約行為給對方當事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。 4、在審理以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區(qū)分和認定當事人之間合同關系的法律性質。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔保權人及出賣人簽訂的商品房擔保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關系，即買受人與擔保權人之間的借款合同關系、買受人與擔保權人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關系、出賣人與擔保權人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關系。 5、在以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。 商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除借款合同的，人民法院應予支持。 6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應通知擔保權人作為當事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因為擔保權人的違約行為造成為由，申請人民法院追加擔保權人作為第三人參加訴訟的，人民法院應予支持。 7、出賣人或買受人請求確認商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應當在開庭前告知擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟。若擔保權人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔保權人借款本息直接支付給擔保權人，其余款項支付給買受人。 若擔保權人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，出賣人應將收受的購房款(包括買受人已實際支付的款項和向擔保權人所借款項)本息返還買受人，違約責任按雙方約定和有關法律規(guī)定處理。出賣人與買受人達成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔保權人全部債務，其余款項則返還給買受人的和解協(xié)議的，人民法院應予支持。 8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔保權人以執(zhí)行回購條款為由請求出賣人承擔連帶保證責任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應予支持。 9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔保權人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對借款合同行使撤銷權。 借款合同被撤銷后，由買受人承擔還款責任，出賣人承擔連帶清償責任。 10、擔保權人與買受人、出賣人簽訂預售商品房擔保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預售商品房擔保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認定預售商品房擔保貸款合同中的抵押合同關系有效，但不得對抗第三人。 11、商品房擔保貸款合同中關于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負全部責任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責任，導致當事人利益的失衡，人民法院在當事人請求時可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責任為由，認定該條款無效。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險的，保險金應當作為抵押財產(chǎn)。 12、對于因建設工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同后，擔保權人要求買受人返還款項時，買受人以出賣人的商品房預售款開戶銀行違反《廣東省商品房預售管理條例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務而造成其損失為由，要求銀行承擔賠償責任的，如果擔保權人同時是出賣人的商品房預售款開戶銀行，人民法院應對買受人的主張一并審理;如果擔保權人不是出賣人的商品房預售款開戶銀行的，人民法院應告知買受人另行起訴。 13、對于商品房擔保貸款合同中關于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權利為由，認定該條款無效。 14、買受人未經(jīng)擔保權人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認定租賃合同有效，但擔保權人在實現(xiàn)抵押權時，承租人的租賃權不具有優(yōu)先于抵押權的效力。 如果買受人在出租抵押房產(chǎn)時，未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，買受人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果買受人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，因實現(xiàn)抵押權造成承租人的損失，由承租人自行承擔。 15、買受人未經(jīng)擔保權人同意將抵押房產(chǎn)轉讓的，可認定轉讓合同有效。如果原來已辦理抵押登記或商品房擔保貸款合同備案登記的，擔保權人仍可以行使抵押權。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務時，因擔保權人行使抵押權給受讓人造成損失的，對于原買受人所欠擔保權人的債務部分，應由原買受人承擔清償責任，其余損失則由受讓人和原買受人按照過錯大小分擔。但當事人另有約定的除外。 如果原來未辦理抵押登記或商品房擔保貸款合同備案登記的，擔保權人不能對抵押物行使抵押權。因此給擔保權人造成損失的，由原買受人承擔賠償責任。