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• 145****4261

  隨著房地產(chǎn)市場交易的日益火爆，商品房買賣中也出現(xiàn)了大量合同詐騙、開發(fā)商毀約等問題，因此在簽訂商品房買賣合同時必須注意加強自身防范： 1、買賣合同雙方的身份應合法 在購買商品房時，一定要以自己的名義，如和他人共買，**好共同作為買受人在購房合同上簽字。同時，雙方應約定產(chǎn)權比例，以免事后產(chǎn)生糾紛。在購買前應仔細審查對方是否為開發(fā)商，開發(fā)商的《國有土地使用證》、《規(guī)劃許可證》、《建設用地許可證》、《預售許可證》、《銷售許可證》(俗稱“五證”)是否齊備有效。必要時，應查看開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照副本，審核是否通過當年年檢以及是否有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。 2、不要輕易相信廣告和樣板房 開發(fā)商往往在廣告中大肆宣傳房屋的種種“優(yōu)勢”和價格的“低廉”，對房屋極力包裝，往往交房后才發(fā)現(xiàn)實際情況和廣告中的描述相去甚遠，因此，簽合同時應盡量將廣告中的內(nèi)容寫入購房合同或作為合同附件，這樣有利于制約開放商。不要“迷戀”開放商展示的樣板房，而放松了對房屋問題的審查，樣板房和實際差距頗多，為防糾紛，建議將樣板房用拍照、錄像等形式予以固定，以保證將來出現(xiàn)問題時索賠有據(jù)。 3、正確理解認購書的性質(zhì) 時下的商品房銷售中，流行著一種在正式簽訂買賣合同之前簽訂認購書的做法，同時交納一定數(shù)額的認購金或定(訂)金。對于認購書的性質(zhì)問題，依據(jù)**高法院司法解釋的規(guī)定，在具備一定條件的情況下，認購書具有商品房買賣合同的效力，同時，在認購書中應明確所交的認購金是“定金”還是“訂金”，定金在不買房時會喪失，開發(fā)商毀約時須雙倍退還，而訂金在不買房時可以要求退還，買房時直接沖抵購房款。 4、對購房合同的每個條款仔細審核 現(xiàn)在開發(fā)商使用的一般都是政府部門統(tǒng)一印制的合同文本，相對來說對雙方都比較公平，但應當特別注意付款、面積、物業(yè)管理等條款。在按揭方式付款的情況下，應約定如果銀行按揭失敗，買方有權解除合同、賣方應該退還買方所付全部款項等內(nèi)容。對房屋面積應約定清楚，套內(nèi)面積和公攤面積的比例、誤差處理方式等。對物業(yè)公司的選聘應確定，以防止更換物業(yè)公司增加物業(yè)管理等費用。 5、防止開發(fā)商在簽字蓋章時偷梁換柱 在簽訂商品房買賣合同時，開發(fā)商往往會要購房者先簽字，自己后蓋章，這種做法對購房者非常不利，特別是遇到一個缺乏誠信的開發(fā)商，風險更大，所以應堅持開發(fā)商先蓋章后簽字，實在不行應同時進行，簽字時不留空白處，加蓋騎縫章，以防止開發(fā)商偷梁換柱，否則，一旦交了**款，就會受制于人。同時，對方的印章一定要是開發(fā)商的行政章或合同專用章。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:08

相關問題

• 問 簽訂商品房買賣合同時需要注意哪些事項？
  答

  簽訂合同時，務必審查合同條款是否符合法律規(guī)定，特別是關于房屋權屬、交付標準和違約責任的條款。確保您的權益得到法律保護。

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• 問 商品房買賣合同簽訂需要注意哪些 如何避開商品房買賣合同簽訂陷阱
  答

  你是否有買商品房的打算呢?如果有，那你知道商品房買賣合同簽訂時需要注意哪些事項呢?不知道的話那就一起來看看吧。 商品房買賣合同是保護購房者權益的重要法律憑證。商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。其中，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同(2001年4月4日由中華人民共和國建設部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同簽訂注意事項 (1)簽訂商品房買賣合同時購房者要具有強烈的合同意識，知道在合同中盡可能地爭取自己的合法權益。因此，在簽訂合同前一定要認真、完整地閱讀合同：提出質(zhì)疑，對于不理解的地方要認真調(diào)查清楚。 (2)簽訂合同前要了解開發(fā)商的基本情況，包括開發(fā)商的信譽、經(jīng)濟實力、資信狀況及歷年在房地產(chǎn)市場的開發(fā)業(yè)績，并要求開發(fā)商出示有關開發(fā)建設和銷售的證件，如營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及“五證”等。 (3)合同文本是否規(guī)范。應了解開發(fā)商所使用的合同文本是不是建設部和國家工商局聯(lián)合制定的統(tǒng)一的商品房買賣合同示范文本，如果不是，應當提出疑問并特別注意合同條款的內(nèi)容。 (4)所售商品房是否巳作了抵押。購房者在買房前，一定要弄清楚所購房屋的基本情況，如果房產(chǎn)在購買前就設定了抵押并不能如期解除抵押關系，抵押權人就有可能隨時要求實現(xiàn)抵押權，這樣，購房人不僅不能順利取得房產(chǎn)證，甚至會陷入一場糾紛之中。 (5)購房者在簽訂合同時，要對開發(fā)商在售樓書、廣告中許諾的事項進行核實，并在合同中進行約定，否則購房人的權益很難得到保護。 (6)關于付款方式。如果在合同中選擇分期付款，應盡可能增加付款次數(shù)、拉長付款的間隔時間，以便減少付款后逾期交房的風險。 (7)關于裝修標準和設備標準。購房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書等宣傳品中對裝修的許諾，而應在購房合同中將房內(nèi)外的裝修和設備設施的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向等內(nèi)容約定清楚，這樣才能**大限度地保護自己的利益。 (8)關于房屋面積。在簽合同時應與開發(fā)商明確約定商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有分攤建筑面積及面積誤差比為多少，根據(jù)全國的建筑水平和(商品房銷售管理辦法)的規(guī)定，開發(fā)商有能力和義務將建筑面積的誤差比限定在3%以內(nèi)，購房者應根據(jù)選擇的計價方式，對建筑面積的誤差比進行限定，并約定相關的違約責任。 (9)關于交房期限。開發(fā)商對延期交房常借故推脫責任，因此在簽約時購房者應注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能讓開發(fā)商任意地列舉一些牽強的理由。 (10)違約責任。簽約的目的是為房屋出售后出現(xiàn)的違約情形而提前設置一些防范條款，對違約的內(nèi)容、違約的責任應盡可能用可以衡量的標準確定下來，這樣便于操作。 (11)解決爭議的辦法。當雙方當事人不能協(xié)商解決爭議時，商品房買賣合同列舉了兩種解決辦法：一是提請仲裁，二是提起訴訟。兩者只能擇其一，如果雙方合法地選擇了仲裁條款，將不能再向法院起訴。 (12)簽訂補充協(xié)議。對商品房買賣合同中未盡事項要進一步補充，如：將開發(fā)商做出的口頭的或廣告中的承諾以補充協(xié)議的形式確定下來其內(nèi)容，只有這樣，才能有力地約束開發(fā)商，維護自己的權益。 以上就是小編為大家介紹的商品房買賣合同簽訂的注意事項，希望能夠幫助到您。

• 問 簽訂商品房買賣合同需要注意什么？
  答

  一、查看開發(fā)商的主體資格是否合法1、查詢開發(fā)商是否有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照，且是否具有商品房開發(fā)、銷售的經(jīng)營范圍。2、查詢開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。不具備開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)資質(zhì)已過期或已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與購房者簽訂《商品房買賣合同》，違者訂立的合同無效。3、查清出賣人與房地產(chǎn)開發(fā)商是否是同一主體，即出賣人是否有權出賣正在銷售的房產(chǎn)。二、檢查開發(fā)商的五證原件是否齊全1、《土地使用權證》《土地使用權證》應以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進行房地產(chǎn)開發(fā)。2、《建設用地規(guī)劃許可證》這是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。3、《建設工程規(guī)劃許可證》開發(fā)商如果沒有取得該證件，按照《城市規(guī)劃法》，其開發(fā)項目是違法的，將來無法取得房產(chǎn)證。4、《建設工程施工許可證》該證件是辦理房屋產(chǎn)權證的必備要件，沒有該證，購房者根本無法取得產(chǎn)權證。5、《商品房銷售預售許可證》該證件是開發(fā)商對外銷售商品房合法證明文件，沒有取得該證件，開發(fā)商不得對外銷售商品房。注意證件載明的開發(fā)商與商品房買賣合同的出賣人是否為同一主體；注意該證件是否包含所要購買的樓盤；查驗該證件是否存在轉借、冒用他人許可證的情形。三、商品房的基本情況購房者除約定層高、面積、結構等基本情況外，還應當核對合同附件所附房屋平面圖與開發(fā)商售樓資料介紹的是否相一致，另外應約定商品房若達不到合同約定的要求開發(fā)商應承擔的違約責任。四、付款方式及期限購房者選擇一次性付款的，注意寫明付款時間；選擇分期付款的，注意寫清每期付款的金額與期限；選擇銀行按揭貸款付款的，寫明首期款的付款日期及數(shù)額、貸款的成數(shù)與年限。另外，在約定購房者逾期付款的違約責任時，購房者應注意約定的責任如逾期期限、違約金比例要與開發(fā)商逾期交房的逾期期限、違約金比例相對等。五、面積差異處理對于商品房這種特殊的商品，應當允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應超過合理的范圍，法律規(guī)定為合同約定面積的3％。在簽訂商品房購買合同時，購房者應注意開發(fā)商對面積誤差的約定處理辦法。六、“不可抗力”的理解與界定購房者注意合同中“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”條款的表述。國家法律、法規(guī)規(guī)定的“不可抗力”是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、水災、戰(zhàn)爭等。七、交付的商品房應具備的條件建設工程經(jīng)竣工驗收合格；取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或準許使用文件；用電、用水、用氣、道路等具備商品房正常使用的基本條件；約定在規(guī)定日期內(nèi)未達到約定條件的處理條款。八、逾期交房的違約責任購房者應注意以下幾點：1、逾期情況的天數(shù)不宜過長，一般應以逾期90天作為解除合同的依據(jù)；2、違約金比例至少與購房者逾期交付購房款的違約金比例相對等；3、約定逾期后購房者保留解除合同的權利。九、設計變更約定因設計變更的原因?qū)е沦彿空咄朔康模_發(fā)商在退還所購房者購房款外，對購房者的損失賠償不宜過低，至少按不能低于購房者購房貸款利率的標準支付購房者利息。十、權利保證購房者注意開發(fā)商是否已將與本合同商品房有關的土地使用權及在建的商品房進行抵押或售予他人的情況聲明在合同中，并約定開發(fā)商的違約責任。十一、裝飾、設備標準裝修、設備附件的內(nèi)容應當盡量明確、具體。按《消法》的有關規(guī)定，開發(fā)商如未達到約定條件，是要“雙倍賠償”的。這樣的處理方式從開發(fā)商的角度來講有些過于苛刻，建議約定為：“經(jīng)雙方選定的鑒定部門確認后，由出賣人在合理的期限內(nèi)恢復到約定標準，或賠償差價?！笔?、產(chǎn)權登記將辦理權屬證書的條件和期限進行約定，并要約定開發(fā)商的違約責任。如因開發(fā)商的原因在約定的時限內(nèi)無法辦好產(chǎn)權證，并且逾期到一定時間后，購房者有權解除購房合同。同時不論是否解除合同，開發(fā)產(chǎn)均應承擔的一定的違約金，且不宜過低。十三、保修責任約定開發(fā)商按《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任。十四、樓宇、小區(qū)的命名權及屋面、外墻面的所有權及使用權應明確約定“樓宇、小區(qū)的命名權”在小區(qū)交房之前由開發(fā)商保留此項權利（因為此時由買受人或業(yè)主行使此項權利也不現(xiàn)實），而在交房之后歸小區(qū)的業(yè)主組織；而交付后的商品房外墻面、屋面所有權、使用權一律均歸買受人。十五、違約責任的對等問題在簽訂商品房預售合同中，有些開發(fā)商會列出有關購房者違約責任的苛刻條款，而卻千方百計避開賣方違約責任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責任，但雙方的違約責任約定不公平、不對等。在簽訂商品房預售合同時，購房者應要求在合同中明確賣方的違約責任及賠償損失的計算方法，并要注意所約定的雙方違約責任一定要公平和對等。十六、注意開發(fā)商填好的補充條款現(xiàn)在的買賣合同，一般都有開發(fā)商加入補充條款，這些補充條款往往都是對開發(fā)商有利而購房者簽合同時沒有注意看的。對此，建議購房者認真閱讀，如有異議，可以選擇更改；如更改不成，雙方又無法達成新的妥協(xié)，還不如不簽。

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• 問 簽訂商品房買賣合同時應注意哪些事項？
  答

  ①五證要齊全： ， 買房前一定要確認開發(fā)商是否，具有開發(fā)資質(zhì)和預售許可；②當心空白條款有貓膩：，簽合同的時候注意不要留空白③違約責任及賠償約定要明晰：，比如何時交房、延遲交房該如何賠償?shù)龋毠?jié)都要標注清楚； ④貸款批不下來處理方式：，在合同中約定好貸款批不下來怎么解決，如果是開發(fā)商的原因，應當無條件退還首付，如個人原因需要自行承擔責任。

• 問 簽訂商品房買賣合同時應該注意哪些問題？
  答

  商品房買賣合同注意事項簽訂前要注意申請樓盤情況購房人在簽訂購房合同前，要認真審核開發(fā)商的銷售許可文件。審查《商品房預售許可證》或竣工驗收合格證明(或開發(fā)商初始登記的《房地產(chǎn)權證》)和出售許可證明中關于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號、項目名稱、棟號、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購買的房地產(chǎn)的棟號、樓層、名稱等是否相符。審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，委托銷售的還應審查***銷售企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書和***銷售合同或委托銷售證明。購房者對房價擁有知情權對商品房面積和房價的計算，購房人擁有知情權，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有告知義務。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售(包括預售、現(xiàn)售)商品房時，應在售樓處將有關房屋建筑面積計算資料或測算資料進行公示，供購房者查閱，公示的資料包括：房屋土地權屬調(diào)查報告書(房屋土地調(diào)查機構提供)、建筑平面布置圖(經(jīng)規(guī)劃管理部門審核同意)。簽署商品房預售合同時，購房人可要求面積計算表或測算表，開發(fā)商應向購房者提供《房屋建筑面積計算表》;簽訂房屋交接書或簽訂商品房現(xiàn)售合同時，開發(fā)商應向購房者提供《房屋建筑面積測算表》;前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說明》中必須將分攤的共有部位全部列明，并能與建筑平面布置圖對照查核。

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