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• 144****1604

  近期，樓市利好政策迭出，樓市的交易量和價(jià)格不斷刷新紀(jì)錄。但隨著交易量的增加也使得關(guān)于房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的合同糾紛增加。你知道新房交易合同中暗藏哪些貓膩嗎？這里對(duì)那些不公平條款逐一點(diǎn)評(píng)，購(gòu)房者要擦亮眼睛哦！ 一、所有廣告都可不負(fù)責(zé)？NO 絕對(duì)地將售樓廣告、樓書(shū)、圖文資料、效果圖等排除出要約的范圍。如條款中規(guī)定“出賣(mài)人售樓廣告、樓書(shū)、圖文資料、折頁(yè)、戶型單張、外立面效果、園林效果圖、模型、展示層（含樣板房、公共空間、大堂）及其他所有的口頭、書(shū)面或任何其他方式的宣傳資料的內(nèi)容、數(shù)據(jù)、圖示、色彩等均不構(gòu)成要約，不具有合同效力，買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)概以買(mǎi)賣(mài)合同及本補(bǔ)充條款為主?！被蛘呒s定“買(mǎi)受人在簽署合同前，出賣(mài)人就本房地產(chǎn)所作的所有銷售廣告和宣傳資料僅為要約邀請(qǐng)，不構(gòu)成合同的組成內(nèi)容，買(mǎi)賣(mài)雙方不受其約束，上述銷售和宣傳資料包括但不限于示范單位、臨時(shí)構(gòu)筑物、裝飾物、銷售模型等”。 點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”，所以不能絕對(duì)地認(rèn)為銷售廣告和宣傳資料不構(gòu)成要約，而需要根據(jù)銷售廣告和宣傳資料的具體內(nèi)容進(jìn)行判斷。   二、不可抗力是啥？不能啥都算 開(kāi)發(fā)商的格式合同里規(guī)定的不可抗力過(guò)于寬泛也是常見(jiàn)的問(wèn)題。 如有條款規(guī)定：“合同所指不可抗力，包括但不限于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂、國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和政府相關(guān)政策調(diào)整及變動(dòng)、政府主管機(jī)關(guān)、測(cè)量機(jī)構(gòu)原因?qū)е路课菝娣e測(cè)量誤差等非出賣(mài)人可預(yù)料及控制的情況。對(duì)因不可抗力發(fā)生的延期交房或者其他違反合同約定義務(wù)的，出賣(mài)人有權(quán)相應(yīng)順延履行相應(yīng)義務(wù)，且不承擔(dān)違約責(zé)任?！? 還有條款中不可抗力包括“施工中遇到有異常困難或重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決；施工中遇到有罷工、社會(huì)群體性事件、道路封鎖、原材料短缺、戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂等社會(huì)異常事件，強(qiáng)風(fēng)、大雨天氣、火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害等”。 點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：《民法通則》第一百五十三條“本法所稱的不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況”，“不可抗力”具有其明確的內(nèi)涵，其適用條件是十分苛刻的，其適用范圍也是有邊界的。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的專業(yè)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有足夠的經(jīng)驗(yàn)和能力判斷天氣因素可能對(duì)施工帶來(lái)的影響，并且能夠預(yù)判政府測(cè)量中可能存在的相關(guān)誤差，在施工過(guò)程中對(duì)這些問(wèn)題足以預(yù)見(jiàn)并在工期設(shè)置上做出適當(dāng)安排的可能，完全可以避免這類情形對(duì)合同履行帶來(lái)的不良影響。所以這類情形由于其是可預(yù)見(jiàn)、可避免、可克服的，就不屬于“不可抗力”的范疇。   三、按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)？或不公平 很多房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，會(huì)將按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)全部壓在買(mǎi)方身上，如有規(guī)定“買(mǎi)受人采用買(mǎi)賣(mài)合同第六條按揭貸款方式履行付款義務(wù)的，買(mǎi)受人應(yīng)按照相關(guān)銀行的要求辦理按揭貸款申請(qǐng)手續(xù)，該申請(qǐng)是否獲得批準(zhǔn)由銀行根據(jù)買(mǎi)受人的條件自行決定，與出賣(mài)人無(wú)關(guān)。若銀行因信貸政策等原因不批準(zhǔn)買(mǎi)受人的按揭貸款申請(qǐng)，買(mǎi)受人須在銀行正式批復(fù)之后的七日內(nèi)一次性付清剩余價(jià)款，否則視為買(mǎi)受人違約，買(mǎi)受人須按買(mǎi)賣(mài)合同第六條的規(guī)定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任”。 點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：這其中也規(guī)避了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，存在不公平之處?！皬倪@類條款中很難直接發(fā)現(xiàn)具體的違法性或不公平性。但在具體的操作中，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)向消費(fèi)者推薦可以按揭的銀行機(jī)構(gòu)，并對(duì)獲得貸款的幾率做出保證，從而誘導(dǎo)消費(fèi)者簽訂合同。但在擬定合同條款時(shí)，并不將這類保證聲明納入合同內(nèi)容，當(dāng)消費(fèi)者不能獲得貸款時(shí)，并不能依據(jù)合同條款追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，反而可能會(huì)導(dǎo)致自身不能及時(shí)繳納房款而違約，**終向開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的情形?！?   四、違約責(zé)任不對(duì)等？不公平 不少的買(mǎi)賣(mài)合同中存在買(mǎi)賣(mài)雙方違約責(zé)任不對(duì)等的情況。 如有條款中規(guī)定：“買(mǎi)方逾期付款超過(guò)90日的，自第91日起一年內(nèi)賣(mài)方可以書(shū)面通知買(mǎi)方解除合同而無(wú)需另行催告買(mǎi)方或選擇繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同。若賣(mài)方選擇解除買(mǎi)賣(mài)合同，則買(mǎi)方應(yīng)配合賣(mài)方辦理解除合同的相關(guān)手續(xù)，從買(mǎi)方收到賣(mài)方的通知之日起10日內(nèi)，買(mǎi)方應(yīng)按本房地產(chǎn)總價(jià)款的百分之十支付違約金給賣(mài)方。” 點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：以上條款出于同一合同文本附件，通過(guò)條款的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，違約條款的設(shè)置存在嚴(yán)重不平等的現(xiàn)象。   五、規(guī)劃設(shè)計(jì)要變更？不能隨便 有條款規(guī)定：“已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過(guò)程中，出賣(mài)人不得隨意變更本房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間、尺寸和朝向。但在不影響買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)或設(shè)計(jì)單位同意，出賣(mài)人對(duì)原規(guī)劃方案作出局部調(diào)整，可不通知買(mǎi)受人；若該變更無(wú)需政府主管部門(mén)或設(shè)計(jì)單位同意的，則出賣(mài)人亦可不通知買(mǎi)受人，出賣(mài)人不承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)受人因設(shè)計(jì)變更而受到直接損失的除外?！? 還有條款稱：“買(mǎi)賣(mài)合同履行期間，發(fā)生下列情況導(dǎo)致本房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)發(fā)生變化的，出賣(mài)人可不予事先通知買(mǎi)方，買(mǎi)受人對(duì)此變更不得提出任何異議或要求修改、變更或解除合同，賣(mài)方也無(wú)須向買(mǎi)方作任何賠償：1.因政府原因?qū)е卤痉康禺a(chǎn)建筑設(shè)計(jì)變更或小區(qū)平面布局變更，且該變更經(jīng)政府規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)；2.因任何原因（包括但不限于出賣(mài)人原因、政府原因）導(dǎo)致本房地產(chǎn)項(xiàng)目的共有部分、共有設(shè)施的用途、設(shè)計(jì)和項(xiàng)目名稱的變更。” 點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：以上是霸王條款，開(kāi)發(fā)商利用格式條款賦予了自己隨意變更共有部分、共有設(shè)施用途、設(shè)計(jì)的權(quán)利，同時(shí)限制了消費(fèi)者對(duì)此提出異議或要求修改、變更或解除合同的權(quán)利，消費(fèi)者的合法權(quán)益受到了嚴(yán)重的侵害。“通知義務(wù)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附隨義務(wù)，其主要價(jià)值及作用是要求合同一方當(dāng)事人基于誠(chéng)實(shí)信用及交易習(xí)慣保護(hù)對(duì)方當(dāng)事人利益不受損失，保障消費(fèi)者的知情同意權(quán)，而以上涉評(píng)條款都免除了開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)劃等事項(xiàng)變更的通知義務(wù)，違反了民事法律行為應(yīng)當(dāng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用原則。”   六、要求消費(fèi)者放棄權(quán)利？不行 如有條款規(guī)定：“雙方共同確認(rèn)，本補(bǔ)充約定經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方友好協(xié)商一致后達(dá)成，對(duì)于其中如有涉及免除、限制開(kāi)發(fā)商責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任、或弱化消費(fèi)者權(quán)利的條款，本補(bǔ)充約定簽訂前均經(jīng)消費(fèi)者討論并達(dá)成一致，并非出賣(mài)人提供的格式合同。消費(fèi)者承諾在任何時(shí)候都不會(huì)提出本補(bǔ)充約定系格式合同或格式條款之主張，亦不會(huì)基于該項(xiàng)主張而提出本補(bǔ)充協(xié)議全部或部分條款歸于無(wú)效的主張或做出不利于出賣(mài)人的解釋?！? 點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，補(bǔ)充協(xié)議雖然是對(duì)政府示范文本的修訂，不同的房地產(chǎn)公司的補(bǔ)充協(xié)議也有差別，表面上不屬于格式條款，但事實(shí)上這些補(bǔ)充協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商為重復(fù)使用而預(yù)先制定，且并未與消費(fèi)者協(xié)商，消費(fèi)者也沒(méi)有修改的余地，其本質(zhì)上仍屬于格式合同條款。開(kāi)發(fā)商通過(guò)事先約定的方式消除了補(bǔ)充協(xié)議屬于格式條款的性質(zhì)，致使其免除格式條款的限制，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也是不公平的。   七、開(kāi)發(fā)商為自己免責(zé)？要注意 如有條款規(guī)定，“按套內(nèi)建筑面積計(jì)算本房地產(chǎn)價(jià)格的，如交付使用的房地產(chǎn)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e出現(xiàn)差異的，買(mǎi)賣(mài)雙方互相不退不補(bǔ)，也不承擔(dān)違約責(zé)任。出賣(mài)人交付的本房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與合同第三條約定的套內(nèi)建筑面積如果存在差異，分別按以下方式處理：差異值超過(guò)±3%以上（不含本數(shù)）時(shí)，買(mǎi)受人可選擇按買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)或退回所購(gòu)商品房。買(mǎi)受人要求退房的，出賣(mài)人應(yīng)在辦妥買(mǎi)賣(mài)合同解除手續(xù)后30天內(nèi)退還買(mǎi)受人交付的購(gòu)房款及利息?！? 點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第14條規(guī)定：“面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，消費(fèi)者請(qǐng)求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對(duì)值超出3%，消費(fèi)者請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。消費(fèi)者同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由消費(fèi)者按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸消費(fèi)者；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還消費(fèi)者，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還消費(fèi)者?！蹦敲瓷嬖u(píng)條款內(nèi)容應(yīng)屬無(wú)效。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:21:00

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)房合同暗藏這哪些陷阱 如何應(yīng)對(duì)買(mǎi)房協(xié)議中的"霸王條款"
  答

  購(gòu)房合同中的所謂“霸王條款”，就是一些開(kāi)發(fā)商單方面制定的逃避法定義務(wù)、減免自身責(zé)任的不平等格式合同，對(duì)購(gòu)房者極為不利。要避免購(gòu)房合同中的“霸王條款”，要注意幾點(diǎn)呢？ 第一，合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國(guó)合同法》依法確立了“平等原則”、“公平原則”、“誠(chéng)實(shí)信用原則”，這些原則是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的基本準(zhǔn)則，是避免“霸王”合同發(fā)生的第一步； 第二，購(gòu)房者一定要學(xué)會(huì)理性購(gòu)房； 第三，購(gòu)房者一定要有強(qiáng)烈的合同意識(shí)，在簽訂合同前要了解一些購(gòu)房法律知識(shí)，一定要先看合同條款，仔細(xì)審閱合同中的每個(gè)條款，要據(jù)理力爭(zhēng)。 第四，如果購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房知識(shí)欠缺，可以參考相關(guān)的購(gòu)房指南，或請(qǐng)專業(yè)人士、房地產(chǎn)律師陪同選房購(gòu)房。 既然霸王條款是生產(chǎn)者或是經(jīng)營(yíng)者以自己的獨(dú)立意志在格式合同中規(guī)定的，所以減少或是避免霸王條款的出現(xiàn)就轉(zhuǎn)為對(duì)格式合同制定者或提供者行為的規(guī)范和制約。 至于規(guī)制方式，通常認(rèn)為主要有：消費(fèi)者自己的“反霸”能力、企業(yè)的行業(yè)自律、相關(guān)組織的監(jiān)督以及法律規(guī)制，但效果各異。 購(gòu)房合同欺詐的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第3款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為，為無(wú)效的民事行為?！? 1988年1月26日**高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（試行）第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為?！? 新合同法第五十四條也重申：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。” 從《民法通則》頒布至今，我國(guó)關(guān)于民事欺詐的規(guī)定也見(jiàn)于許多單行法規(guī)，如《公司登記管理?xiàng)l例》，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《廣告法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》、《保險(xiǎn)法》等，這些無(wú)疑是對(duì)我國(guó)民事欺詐制度的完善和發(fā)展。

• 問(wèn) 新手買(mǎi)房陷阱有哪些 如何避免這些陷阱
  答

  中國(guó)式買(mǎi)房，必然是一件慎之又慎的事情，購(gòu)房者不僅要挑選到質(zhì)高價(jià)優(yōu)的好房子更要學(xué)會(huì)規(guī)避一些房產(chǎn)陷阱，那么買(mǎi)房有哪些常見(jiàn)陷阱呢，一起來(lái)看一下。 “特價(jià)房”想說(shuō)愛(ài)你不容易 每次看到特價(jià)房的宣傳廣告都會(huì)十分心動(dòng)，然而無(wú)論你去的有多早，跑了多少次，永遠(yuǎn)看不見(jiàn)廣告上所說(shuō)的特價(jià)房，售樓部的工作人員也總是告訴你賣(mài)完了。這個(gè)時(shí)候你一定會(huì)覺(jué)得是自己的運(yùn)氣問(wèn)題，實(shí)則不一定。這很有可能是房地產(chǎn)商制造的宣傳噱頭，目的是為了吸引更多的購(gòu)房者前來(lái)售樓部看房，特價(jià)房就成了鏡中花，水中月。一般來(lái)說(shuō)，想要買(mǎi)特價(jià)房的購(gòu)房者可以選擇在樓盤(pán)清盤(pán)的時(shí)候多關(guān)注樓盤(pán)信息，買(mǎi)到特價(jià)房的幾率更大一些。 “打折優(yōu)惠”深藏貓膩 售樓處樓盤(pán)的營(yíng)銷手段層出不窮，有些樓盤(pán)打出“所有房源×折優(yōu)惠”“×折購(gòu)房”之類的優(yōu)惠，有種此時(shí)不買(mǎi)更待何時(shí)的沖動(dòng)，要警惕這是開(kāi)發(fā)商先提價(jià)再漲價(jià)的伎倆。這種時(shí)候，購(gòu)房者要看的不是開(kāi)發(fā)商給出的折扣多少，而是真正的成交價(jià)格是多少，跟之前的價(jià)格是不是確實(shí)有降低，再跟周邊樓盤(pán)價(jià)格做一個(gè)對(duì)比。 “超低**”千萬(wàn)不要信 我們有時(shí)候會(huì)看到，某樓盤(pán)打出如此廣告“**5萬(wàn)買(mǎi)兩房、8萬(wàn)買(mǎi)三房。”舉個(gè)例子也就是說(shuō)總價(jià)80萬(wàn)元，**24萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在只需8萬(wàn)元就可以輕松購(gòu)?如果你認(rèn)為這么簡(jiǎn)單就大錯(cuò)特錯(cuò)了，通常在購(gòu)房協(xié)議里會(huì)注明，這里的5萬(wàn)或8萬(wàn)都只是第一筆**款而已，余下的十幾萬(wàn)款額需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交清，表面上好像減輕了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，實(shí)際落實(shí)下來(lái)卻沒(méi)有為購(gòu)房者減輕多少負(fù)擔(dān)。 “定金”和“訂金”要小心 很多購(gòu)房者都碰到過(guò)這種情況，選個(gè)周末去看房，結(jié)果售樓人員緊張兮兮的告知你“這個(gè)房子目前賣(mài)得很好，很多人都看上了，你如果確實(shí)想買(mǎi)可以先下定金，額外給您打九折，過(guò)兩天就沒(méi)有這么劃算的價(jià)格了?！边@個(gè)時(shí)候你的心就慌了，趕緊付了定金簽了協(xié)議。你所不知的是就算事后因?yàn)楦鞣N原因你不想買(mǎi)了，這筆錢(qián)都不會(huì)再退給你，要么將就著買(mǎi)下來(lái)要么損失幾萬(wàn)塊。 “摻水”學(xué)區(qū)房無(wú)學(xué)位 中國(guó)人自古以來(lái)重視教育，學(xué)區(qū)房成為開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的重要手段。假學(xué)區(qū)房早已被曝光，還有一種情況就是“摻水”學(xué)區(qū)房。目前真正擁有學(xué)區(qū)房的樓盤(pán)并不多，一直是“僧多粥少”，而其中一些樓盤(pán)擁有的學(xué)區(qū)名額是有限的，往往采取先到先得的原則，較遲買(mǎi)房的業(yè)主有可能得不到有限的入學(xué)名額。所以購(gòu)房者應(yīng)該密切關(guān)注當(dāng)?shù)氐恼咦兓?，不要想?dāng)然的把買(mǎi)房等同于入名校。保險(xiǎn)起見(jiàn)，購(gòu)房者可以要求將“送學(xué)區(qū)”寫(xiě)入合同，避免將來(lái)出現(xiàn)糾紛可以法律維權(quán)。 小心開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)惜售” 很多時(shí)候，剛開(kāi)盤(pán)不久的新樓盤(pán)，但是很多樓層好、戶型好、朝向好的房子已經(jīng)被搶購(gòu)一空，剩下的房子要么樓層高，要么戶型差，而等到了旺季的時(shí)候，樓盤(pán)又開(kāi)始推出眾多優(yōu)良房源大為宣傳。實(shí)際上這有可能是開(kāi)發(fā)商取得利益**大化的一種手段，平時(shí)不舍得拿出來(lái)賣(mài)，旺季的時(shí)候房?jī)r(jià)上漲再賣(mài)個(gè)高價(jià)，面對(duì)這種情況，購(gòu)房者往往只能吃啞巴虧，束手無(wú)策。 這里例舉的是樓市上的部分買(mǎi)房陷阱，可能片面僅給大家做參考，房子的好壞是影響一輩子的事，希望大家都能擦亮你的雙眼，明明白白買(mǎi)房，開(kāi)開(kāi)心心入住。

• 問(wèn) 購(gòu)房陷阱有哪些 如何避免這些購(gòu)房陷阱
  答

  買(mǎi)房的時(shí)候會(huì)遭遇哪些陷阱呢？很多購(gòu)房者是初次置業(yè)，買(mǎi)房之前沒(méi)做充足的準(zhǔn)備，落入購(gòu)房陷阱是很難避免的，鑒于此，搜房網(wǎng)房天下今天就來(lái)跟大家分享一下買(mǎi)房過(guò)程中**常見(jiàn)的那些陷阱以及避免落入陷阱的方法。 買(mǎi)房過(guò)程中經(jīng)常會(huì)遇到的陷阱有哪些呢？ 1、 贈(zèng)送面積可能存假 很多開(kāi)發(fā)商會(huì)打著贈(zèng)送房屋面積的旗號(hào)招攬購(gòu)房者，但是**后驗(yàn)房的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)并沒(méi)有贈(zèng)送面積，這只是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷手段而已，那我們?cè)趺磥?lái)避免落入這種陷阱呢？ 購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，對(duì)于合同條款的內(nèi)容一定要仔細(xì)查看，要求合同中要包含開(kāi)發(fā)商口頭承諾的優(yōu)惠、合同里承諾贈(zèng)送的面積是否合法、是否與規(guī)劃相符。 2、定金收取陷阱 很多購(gòu)房者在房屋中介的鼓動(dòng)之下輕易就繳納了定金，但是這里需要注意的是，根據(jù)《擔(dān)保法》第89條規(guī)定，給付定金的一方如果不履行合同，無(wú)權(quán)要求對(duì)方返還定金。這就要求購(gòu)房者在繳納定金之前一定要考慮仔細(xì)，因?yàn)榧词购蠡诙ń鹨膊荒芤亓恕? 還有一部分購(gòu)房者在中介的勸說(shuō)下繳納了部分定金，這種情況下一定要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊剩余定金，如果購(gòu)房者在約定的時(shí)間內(nèi)未能前來(lái)，所付的定金就不予退還。因此，購(gòu)房者無(wú)論繳納小定、還是大定時(shí)都應(yīng)謹(jǐn)慎，不要輕易繳錢(qián)而陷于被動(dòng)。 3、 樣板房面積增大 很多開(kāi)發(fā)商都會(huì)在樣板房上做手腳，為了使樣板房看起來(lái)面積更寬敞，會(huì)將樣板間做得比實(shí)際房間面積大一些，所以購(gòu)房者在看房的時(shí)候，一定要對(duì)房屋的面積進(jìn)行實(shí)際測(cè)量，避免被開(kāi)發(fā)商的花招蒙蔽了雙眼。 除此之外，我們還可以從哪些方面來(lái)規(guī)避購(gòu)房陷阱呢？ 1、 買(mǎi)房前做好充足的準(zhǔn)備 對(duì)于買(mǎi)房時(shí)要注意的事項(xiàng)提前了解清楚，在購(gòu)房的時(shí)候，要注意的細(xì)節(jié)一樣都不能落。當(dāng)前的房產(chǎn)市場(chǎng)行情、房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、未來(lái)區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃等，這些問(wèn)題都是重中之重。 2、 選擇正規(guī)的開(kāi)發(fā)商 要選擇規(guī)模大、誠(chéng)信度高的開(kāi)發(fā)商，這樣遭遇購(gòu)房陷阱的幾率更小。 3、 提前了解行情 房產(chǎn)投資是一筆不小的資金，很多家庭來(lái)說(shuō)甚至是投入了全部身家，所以老板姓買(mǎi)房虧不起。想要避免房屋的貶值，一定要對(duì)市場(chǎng)行情多做了解，能有基本的判斷，為了防止購(gòu)買(mǎi)后房屋空置的現(xiàn)象發(fā)生還應(yīng)該同時(shí)咨詢房屋租賃市場(chǎng)，以防房屋空置帶來(lái)的損失。

• 問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn)有哪些常見(jiàn)陷阱 如何快速擺脫這些陷阱
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  買(mǎi)房一直都是購(gòu)房者們的頭疼事，很多的購(gòu)房者們?cè)谫I(mǎi)房子的時(shí)候總是會(huì)被置業(yè)顧問(wèn)忽悠。定金、訂金、認(rèn)購(gòu)金、誠(chéng)意金，哪個(gè)能退哪個(gè)不能退？房產(chǎn)證上的住房面積，你真正能享用的有多少？以及如何應(yīng)對(duì)置業(yè)顧問(wèn)的花言巧語(yǔ)？ 陷阱1：“四金”認(rèn)清楚“定金”不能退 定金 給付定金的一方不履行約定的債務(wù)，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 訂金 訂金在合同正常履行的情況下，成為價(jià)款的一部分；在合同沒(méi)有得到履行的情況下，不管是給付一方當(dāng)事人違約，還是接受方違約，都要原數(shù)返回。 認(rèn)購(gòu)金 “認(rèn)購(gòu)”就是購(gòu)房者表現(xiàn)出買(mǎi)房的誠(chéng)意，這個(gè)誠(chéng)意需要通過(guò)繳納“認(rèn)購(gòu)金”來(lái)體現(xiàn)。在繳納“認(rèn)購(gòu)金”后，購(gòu)房者可以獲得房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并在房?jī)r(jià)上享受一定程度的優(yōu)惠。 誠(chéng)意金 法律上并沒(méi)有“誠(chéng)意金”之說(shuō)，中介與買(mǎi)賣(mài)雙方之所以簽訂誠(chéng)意金條款，主要是由于我們交易市場(chǎng)的誠(chéng)實(shí)信用體系還不健全所致。 置業(yè)建議 “定金”在繳納之后不能退，而“訂金”、“認(rèn)購(gòu)金”、“誠(chéng)意金”在購(gòu)房者放棄購(gòu)房時(shí)，是可以無(wú)條件退還的。即使這樣，在簽訂任何條款時(shí)也要留個(gè)心眼。 陷阱2：置業(yè)顧問(wèn)“承諾”不能作為法律依據(jù) 面對(duì)售樓部置業(yè)顧問(wèn)的“花言巧語(yǔ)”，購(gòu)房者要做的就是—保持冷靜，置業(yè)顧問(wèn)“承諾”不能作為法律依據(jù)。 置業(yè)建議 置業(yè)顧問(wèn)都是經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的，購(gòu)房者在選擇房子的時(shí)候，一定要知道，置業(yè)顧問(wèn)的“承諾”，不能作為購(gòu)房后發(fā)生糾紛時(shí)的法律依據(jù)，一切都需要以“購(gòu)房合同”及“補(bǔ)充協(xié)議”為準(zhǔn)。 陷阱3：警惕“賣(mài)完了”等熱銷假象 銷售人員也會(huì)采取很多方法來(lái)制造熱銷氣氛，讓購(gòu)房者產(chǎn)生緊張感，在沒(méi)考慮清楚的情況下，一沖動(dòng)就簽了合同，交了“誠(chéng)意金”。 置業(yè)建議 在看房的時(shí)候，還可以到售樓部要求售樓員出示一樣叫“銷控”的本子。這個(gè)本子上，記錄著該樓盤(pán)真實(shí)的銷售情況，可以確定你心儀的這套房子是否已賣(mài)出。 陷阱4：房產(chǎn)證上的住房面積 你能享用多少？ 建筑面積 購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)一套房子的建筑面積，即寫(xiě)在房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)面積，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和公攤面積。 使用面積 簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是把你家所有地面全鋪上地毯，能鋪多少面積的地毯，就是多少的套內(nèi)使用面積。 公攤面積 建筑內(nèi)的樓梯電梯間、消防通道，為本樓服務(wù)的配電房、水泵房等附屬設(shè)施用地，外墻水平投影面積的一半，這些全部計(jì)算為公攤面積。 贈(zèng)送面積 購(gòu)房者需要時(shí)刻注意的是，贈(zèng)送面積不是越高越劃算。很多樓盤(pán)號(hào)稱的贈(zèng)送面積，實(shí)則是鉆了法規(guī)的空子，并不能夠被房屋管理部門(mén)所認(rèn)可。 置業(yè)建議 購(gòu)房者必須問(wèn)清楚，自己房子的公攤面積有多大： 多層：一般在10%左右 高層：一般在 15%~20% 公寓：一般在20%~25% 入住后能夠享受到的面積（套內(nèi)使用面積）=建筑面積-公攤面積-套內(nèi)墻體面積 提示：在交房時(shí)，購(gòu)房者如擔(dān)心面積有誤差，可以聘請(qǐng)專業(yè)的測(cè)繪公司對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)算，房款可以少退多補(bǔ)。 陷阱5：一字之差 綠化面積差得遠(yuǎn) 綠地率 綠地率是用來(lái)描述居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率，包括公共綠地、宅旁綠地等。 綠化率 準(zhǔn)確的說(shuō)法應(yīng)該是“綠化覆蓋率”，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 置業(yè)建議 購(gòu)房者翻開(kāi)所有開(kāi)發(fā)商的宣傳手冊(cè)，上面全部寫(xiě)的都是“綠化率”，那是因?yàn)榫G化率一般都會(huì)比標(biāo)準(zhǔn)的綠地率要高一些，看起來(lái)自然讓購(gòu)房者感覺(jué)小區(qū)的綠化水平比較高。 陷阱6：購(gòu)買(mǎi)公寓注意3大問(wèn)題 普通公寓 也叫居住型公寓，一般都為住宅產(chǎn)權(quán)類型，具有70年產(chǎn)權(quán)、戶型面積小、精裝修可以拎包入住等特點(diǎn)。 商務(wù)公寓 通常為40年產(chǎn)權(quán)，投資者可以用來(lái)居住也可以用于商務(wù)辦公，其物業(yè)管理和水電氣等費(fèi)用屬于商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，要高于居住型公寓。 酒店式公寓 擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，配置包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套內(nèi)物業(yè)，由物管公司提供酒店式的保潔、物業(yè)、租賃服務(wù)等。 投資者可以：像普通住宅一樣居住或出租。 也可以：交由物管方以酒店形式出租，獲得投資回報(bào)。 置業(yè)建議 ① 弄清公寓產(chǎn)權(quán)年限 無(wú)論是投資還是自住，都需要先摸清公寓的土地屬性，到底是70年的住宅使用期限還是40年的商業(yè)地產(chǎn)使用期限。 ② 弄清是否是民水民電 在水電氣方面，購(gòu)房者也要弄清楚是居民用水用電還是商業(yè)用水用電，兩者之間的價(jià)格差距相當(dāng)大。 ③ 弄清是否通天然氣 有的公寓因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的原因，是不能通天然氣的，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)前需謹(jǐn)慎。

• 問(wèn) 得房率其中有哪些陷阱 如何識(shí)別這些陷阱
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  很多購(gòu)房人買(mǎi)房之前都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)名詞作一些了解，比如得房率這個(gè)詞就被很多購(gòu)房者看重。知道什么是得房率？你知道得房率中藏有哪些貓膩嗎？ 大家對(duì)比樓盤(pán)的一個(gè)重要的指標(biāo)是贈(zèng)送面積后的得房率，所以他們買(mǎi)房時(shí)比較看重入戶花園的大小、陽(yáng)臺(tái)的大小、飄窗的大小高矮等。 但是筆者要調(diào)查的是，有多少人的入戶花園裝修的是和樣板房一樣的？大部分應(yīng)該就只是一個(gè)空的鞋架； 有多少人的飄窗是擺放有詩(shī)意的？大部分應(yīng)該是堆滿了雜物； 而陽(yáng)臺(tái)的利用，如果是南方的房子，很多外部的半封閉的陽(yáng)臺(tái)的相當(dāng)于沒(méi)有利用，特別是朝西面的，由于西曬厲害陽(yáng)臺(tái)無(wú)法正常利用，所以走訪很多朋友的大陽(yáng)臺(tái)，空蕩蕩的絲毫沒(méi)有樣板房那樣的心動(dòng)，看了真是覺(jué)得甚是可惜。 房主在買(mǎi)這些大的入戶花園、陽(yáng)臺(tái)、飄窗的時(shí)候應(yīng)該是特別有期待的，他們想著能跟樣板房一樣（從這一點(diǎn)來(lái)看，樣板房的營(yíng)銷在銷售上非常的重要），甚至是更有生活情趣，但是赤裸裸的現(xiàn)實(shí)是除了正常的生活工作，根本沒(méi)有多余的心情和時(shí)間來(lái)打理曾經(jīng)花別的項(xiàng)目更高一點(diǎn)價(jià)格買(mǎi)回來(lái)的夢(mèng)想生活。這也同時(shí)在告訴即將買(mǎi)房或者即將換房的朋友，在買(mǎi)房的時(shí)候一定要注意以下幾點(diǎn)。 一、同等價(jià)位若有得房率能更高的**好。 得房率高說(shuō)明同等總價(jià)的房源，套內(nèi)面積的使用率也高，逆向思維的話，你的房子比其他項(xiàng)目的房子價(jià)格更低，這個(gè)看合同的套內(nèi)面積價(jià)格就能非常直接的了解到。 二、不盲目接受贈(zèng)送面積，要從日常生活的角度考慮贈(zèng)送區(qū)域的實(shí)用性。 有很多項(xiàng)目為了增加賣(mài)點(diǎn)，盲目增加實(shí)用性，比如說(shuō)花池、生活陽(yáng)臺(tái)等，有些人的房子住了五六年也沒(méi)見(jiàn)過(guò)花池上開(kāi)過(guò)什么花，這種贈(zèng)送相當(dāng)于雞肋，但是卻很難能開(kāi)發(fā)商在定價(jià)的時(shí)候因?yàn)橛羞@樣一個(gè)賣(mài)點(diǎn)導(dǎo)致你的房源比同區(qū)域房源價(jià)格稍貴。 三、如果贈(zèng)送區(qū)域大而導(dǎo)致正常使用的空間進(jìn)伸受影響，那需要考慮是否因小失大。 因?yàn)橘?zèng)送區(qū)域理論上來(lái)說(shuō)是一個(gè)附加值，他不是你必須要的一個(gè)區(qū)域，比如說(shuō)廚房，你不可能一個(gè)三房的臥室而沒(méi)有一個(gè)廚房。 四、參觀樣板房仔細(xì)核對(duì)樣板房與現(xiàn)房的尺寸。 很多項(xiàng)目為了達(dá)到營(yíng)銷的視覺(jué)效果，拓寬或者是縮小部分區(qū)域面積，所以也出現(xiàn)很多人發(fā)現(xiàn)實(shí)體房就算你跟樣板房裝修的一樣一樣的，視覺(jué)和舒適度上也是和樣板房無(wú)法比。 房屋的贈(zèng)送只是今年來(lái)比較火熱的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，但是我們購(gòu)房者自己認(rèn)真想一下，開(kāi)發(fā)商是不是慈善機(jī)構(gòu)，為什么會(huì)有免費(fèi)這一說(shuō)法，這肯定是羊毛還是得出在羊身上。所以在買(mǎi)房子的時(shí)候一定要非常注意贈(zèng)送面積，贈(zèng)送在哪里，怎么贈(zèng)送，如何使用等問(wèn)題。