已有1個回答

• 153****5123

  開發(fā)商為了自己的利益要求購房者簽署房屋買賣補充協(xié)議，這容易引起房產合同糾紛，消費者的權益得不到保障。下面，搜房網小編為您詳細介紹有關簽訂購房合同的補充協(xié)議引發(fā)的問題。 一些房地產開發(fā)商在與購房者簽署由建設部及國家工商行政管理局發(fā)布的《商品房買賣合同》的同時，還要求購房者簽署由賣方起草的買賣合同補充協(xié)議。這違反了平等公平的基本原則，損害了買方的合法權益，影響了房地產交易的正常進行。 開發(fā)商制定的補充協(xié)議往往有失公正 所謂格式條款合同，又稱格式合同，它是指由一方當事人預先制定的，并由不特定的第三人所接受的，具有完整性和定型化的合同條款。 格式條款合同的特征是：(1)格式條款合同文本是由一方當事人預先制定的。(2)格式條款合同要具有廣泛性、持久性和細節(jié)性。(3)格式條款合同的內容具有完整性和定型化的特點。(4)在格式條款合同中，條款制定人在訂約中處于優(yōu)勢地位。由于雙方地位差異，合同條款容易顯失公平。 購房人簽訂補充協(xié)議時有權伸張合法權益 我國《合同法》第39條明確規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責任的條款，按照對方的要求對該條款予以說明。因此，購房者在簽署由賣方起草的補充協(xié)議時，有權要求賣方對相關條款進行解釋說明。 《合同法》第41條規(guī)定：當對格式條款的理解發(fā)生爭議時，應當按照通常理解予以解釋，對格式條款有兩種以上解釋的，應當采納不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。在通常情況下，提供格式條款的一方往往在交易中處于優(yōu)勢地位。因此，在簽訂補充協(xié)議時，購房者完全有權利要求在平等協(xié)商的基礎上，對補充協(xié)議加以修改和補充，充分維護自身的合法權益。任何開發(fā)商以單方名義制訂并要求購房者無條件簽署的補充協(xié)議，在法律上都是無效的。 制定補充協(xié)議應遵循三條原則 商品房買賣合同不能把所有內容規(guī)定完整，也很難具體、明確。制定補充協(xié)議應依照以下三個原則進行： 一是細致：包括三方面內容，首先將整個交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應予以充分考慮;其次是對涉及房屋的質量、面積、配套設施及社區(qū)環(huán)境等方面內容加以明確;**后是對可能產生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入協(xié)議。 二是違約責任：訂立補充協(xié)議時，應該注意權利與義務的對應，每一項義務都意味著責任，每一個責任都會產生違約對應的后果。 三是舉證責任：購房者在目前的全部房地產交易過程中較難行使知情權，在訴訟或仲裁中無法提供相應的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護購房者權利的，所以補充協(xié)議在某些方面采用舉證責任倒置的方法，規(guī)定由開發(fā)商來承擔舉證責任，以此來保護購房者利益。 簽署補充協(xié)議的雙方應熟知房地產的相關知識和法律規(guī)定，還要了解一些該物業(yè)的基本情況和特點，明確自己應當享有哪些權利和承擔哪些義務。因此，建議雙方**好能聘請房地產專業(yè)法律人士對合同進行審查，提供咨詢意見。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:00

相關問題

• 問 如何簽購房合同補充協(xié)議？
  答

  在銷售精裝修房屋時，有的開發(fā)商對于合同約定的裝修材料裝修標準的改變，只是明確了告知購房者的義務，而對于改變后的質量、價格、檔次、環(huán)保均不予明確，根本沒有給予購房者選擇或是確認的權利，這在實際上已經嚴重損害了購房者的合法利益。一旦出現(xiàn)問題，極易使買賣雙方產生糾紛。

  全部2個回答>
• 問 購房合同補充協(xié)議的條款如何簽？
  答

  在簽訂補充協(xié)議時，**好與開發(fā)商就以下事項進行約定：(1)應該在補充協(xié)議中寫明：“本補充條款的內容，如與法規(guī)政策抵觸的，一律以法規(guī)政策為準?！?2)要讓開發(fā)商對其主體資格及相應批準文件的真實性做出承諾，如果有做假的情況，按違約處理，買受人有權提出退房，出賣人退還所有已交房款(包括定金)，并且支付違約金。(3)要讓開發(fā)商對所售物業(yè)及其相應土地面積未設定抵押、留置權做出承諾(車要是避免因此而造成購房人無法正常行使產權的權利)。購房者要求開發(fā)商證實土地使用權是否抵押、出租、轉讓等情況。如其不能如實拿出有關證明或尚未處理好，則應當慎重。(4)要把售樓書或廣告承諾寫進補充協(xié)議，購房者在同發(fā)展商簽訂《購房合同》的時候，**好將發(fā)展商的相關宣傳材料或承諾材料中做出的許多誘人條件，如房屋使用率、公共配套設施的設置及建成時間、附帶贈送等，作為補充協(xié)議的附件加以確認將其變成購房合同的一個重要組成部分。倘若交付的房屋不符合上述承諾中的要求時，購房者可根據(jù)合同中的有關違約條款追究開發(fā)商的責任。(5)要確定產權證的取得時間，應在合同中明確提出產權證的放準確時間。目前由于各方面的因素，產權證發(fā)放比較慢，但也應注明一個合適的日期。發(fā)展商不能無限期地拖發(fā)產權證。(6)如購房人選擇按揭貸款，則應約定如按揭不成，購房人采取的付款方式及具體處理方法，例如寫明：若非因買受人主觀原因造成不能貸款，出賣人應返還所有已付房款(包括定金)。(7)要補充一些合同文本中未提及的稅務和權利問題。例如：該房屋交接之日前所有已產生而未繳稅費均由出賣人承擔，該房屋交付之日起，所產生的一切稅費及管理公約約定范圍內應繳付的費用均由買受人承擔。(8)補充一些與正式契約不一致的合同變更、解除條件及其他當事人雙方認為應當約定的事項。雙方當事人在補充協(xié)議或補充條款中需要約定的其他事項主要有：(1)關于免責條款中不可抗力問題延期交房是商品房交易中的一個突出問題。為了避免承擔違約責任，開發(fā)商常在購房合同的免責條款中寫入“除不可抗力因素外，應于某年某月某日前交房”字樣。為此，購房者可以要求開發(fā)商在補充協(xié)議或補充條款中把施工過程中可能遇到的異常困難及重大技術問題和不能及時解決的情況列出來，以減少這個不可抗力的模糊程度，防止對方將來鉆空子。(2)關于房屋外墻使用權的問題購房者如果不想接受對己不利條款可以不簽合同，也可以就這些條款約定某些限制條件，比如，外墻使用權要有一定的期限，使用外墻面不得對業(yè)主造成光污染、熱輻射、磁場感應和影響整潔等。

  全部2個回答>
• 問 簽購房合同補充協(xié)議有什么意義 為什么要簽訂購房合同補充協(xié)議
  答

  許多購房者在買房時發(fā)現(xiàn)，所簽訂的購房合同都是由開發(fā)商提供的格式合同，購房者往往對該條款無法做修改，為此，合同中的補充協(xié)議部分就顯得尤為重要。 標準的購房合同由于是國家有關部門制定的，條款相對比較公平合理。而補充條款是由開發(fā)商制定的，往往會限制購房者的權利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益。當你看到給你準備好的名目繁多、條款眾多、充滿生僻奇怪術語的協(xié)議時，你能確定對所有內容都已了如指掌嗎？你能確定將來遭遇問題時不會因為某一條款沒有與開發(fā)商計較而后悔莫及嗎？所以，不論你是正在買房子還是計劃買房子，購房簽訂補充協(xié)議時一定要謹慎。 專業(yè)人士建議：與開發(fā)商簽訂的補充協(xié)議中應明確如交房標準、交房時間、違約責任、辦證時間、房屋預測面積和實測面積、稅、費、共有權益的約定等，特別是與業(yè)主實體權利相關的條款，一定要明確權責。 專業(yè)人士表示，購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，并將質保書作為合同的附件。

• 問 如何簽定購房合同補充協(xié)議 補充協(xié)議中有哪些陷阱
  答

  由于標準的購房合同條款具有一定的局限性，幾乎每個開發(fā)商都會要求購房者另外簽訂一份購房合同補充協(xié)議。標準的購房合同由于是國家有關部門制定的，條款相對比較公平合理。而補充條款是由開發(fā)商制定的，往往會限制購房者的權利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益。在這種情況下，購房者更需了解以下這些注意事項，從而更好地維護自身利益。 關于不可抗力： 導致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。 由于相關法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任。 對此購房者應該在補充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時發(fā)展商應該提供政府主管部門、公證機構或專業(yè)鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求發(fā)展商退還已經支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經濟補償。 關于分攤建筑面積： 作為房屋總建筑面積的一部分，分攤面積的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。 對此盡管《北京市商品房銷售面積計算及建筑面積分攤暫行規(guī)定》等法規(guī)作了明確規(guī)定，實際操作中個別發(fā)展商仍然將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調整實測面積和暫測面積的誤差。 購房者可以參照上述有關規(guī)定，認真審核發(fā)展商在補充協(xié)議中列明的分攤范圍，對不符合法律規(guī)定的部分堅決要求予以刪除?；蛘咴谘a充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當發(fā)展商交付的房屋達不到約定的標準時，購房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔違約責任。 關于裝修標準： 對于預售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標準，防止被發(fā)展商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導。 建議在補充協(xié)議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標準的違約責任等，以**大限度地保護自己的利益。 房屋所有權證辦理的時間： 盡管從表面上看，房屋所有權是由房地產管理部門頒發(fā)的，與發(fā)展商并沒有直接的關系，不應構成其義務。但在實踐中，房屋所有權權證頒發(fā)的延遲往往是由于發(fā)展商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務。 因此需要讓發(fā)展商作出相應的承諾，保證在規(guī)定期限內履行各項義務以確保購房者順利取得房屋所有權證，否則應承擔一定數(shù)額的罰金，超過約定期限的，購房者還可以退房并要求開發(fā)商承擔由此給購房者造成的經濟損失。 貸款辦不來怎么辦？ 由于在商品房購房購銷過程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而上述貸款是否會得到批準主要依賴發(fā)展商提供的擔保情況、購房者本人的資信狀況等因素。 如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準，就會面臨無法自行支付全部剩余款項，從而承擔違約責任的風險。因此應該在補充協(xié)議中分清責任，如果由于開發(fā)商原因導致貸款得不到批準，則購房者可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔違約責任；如果由于自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。 關于保修責任： 有關房屋質量的保修責任，國家已經作了明確規(guī)定，在此不再贅述。**好在補充協(xié)議中將開發(fā)商的責任和廠商的保修、維修、更換的責任連帶起來，要求開發(fā)商在購房者聯(lián)系不到廠商的情況下保證正常保修，并負擔一定的維修費用。 關于開發(fā)商在促銷過程中的承諾： 為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質量，實際是構成房屋價格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會使購房者的期望值大打折扣。 對于開發(fā)商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，一一在補充協(xié)議中予以落實，并明確開發(fā)商違反該約定的違約責任。

• 問 簽購房合同需要重點注意補充協(xié)議中的哪些內容
  答

  大部分發(fā)展商都會要求購房者簽署由其單方提供的補充協(xié)議，以限制購房者的權利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 關于不可抗力 導致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任，對此購房者應該在補充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時發(fā)展商應該提供政府主管部門、公證機構或專業(yè)鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求發(fā)展商退還已經支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經濟補償。 關于分攤建筑面積 作為房屋總建筑面積的一部分，分攤面積的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。對此盡管《北京市商品房銷售面積計算及建筑面積分攤暫行規(guī)定》等法規(guī)作了明確規(guī)定，實際操作中個別發(fā)展商仍然將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調整實測面積和暫測面積的誤差。購房者可以參照上述有關規(guī)定，認真審核發(fā)展商在補充協(xié)議中列明的分攤范圍，對不符合法律規(guī)定的部分堅決要求予以刪除?；蛘咴谘a充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當發(fā)展商交付的房屋達不到約定的標準時，購房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔違約責任。 關于裝修標準 對于欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標準，防止被發(fā)展商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導。建議在補充協(xié)議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標準的違約責任等，以**大限度地保護自己的利益。 明確規(guī)定交房時配套設施和環(huán)境達到的標準 目前北京交房時的爭議多，交房時的環(huán)境差和配套設施不能使用是一個關鍵因素，有沒有把交房時配套設施和環(huán)境達到的標準寫進補充協(xié)議里的呢？錦秋之春的補充協(xié)議寫得很具體：“出賣人應在小區(qū)竣工之日即2003年6月30日向買受人提供以下設施:（1）社區(qū)紅外線防盜系統(tǒng)；（2）公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng)；(3)樓內公共區(qū)域煙感報警系統(tǒng)；（4）會所、游泳池；（5）地下車庫；(6)塔樓三層以上每二層設置一個‘空中花園’；(7)綠化率不低于30%?！? 將承諾寫進補充協(xié)議 售樓人員為了賣房，經常會向買房人做出各種承諾，但到兌現(xiàn)時，不是找不到人，就是死不承認，有沒有將承諾寫進補充協(xié)議里的呢？肯寫的房地產商還是有的。 以上是購房者在簽訂發(fā)展商提供的補充協(xié)議中需要注意的幾個問題。由于標準文本在內容上的局限性，以及購房者個性的多樣化，購房者應主動向發(fā)展商提出自己的合理要求，并通過簽訂補充協(xié)議的方式予以明確。