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• 134****3910

  由于自己是外地人，在中山又沒有滿一年的社?；蚪欢愑涗洠幽闲』镆蛸I房心切，草率之中與開發(fā)商簽訂購房合同，卻一直貸款無門。那么用購房合同能貸款嗎？我們一起來回顧一下這個案例。 用購房合同能貸款嗎 外地人在中山貸款購房需要一年的社?；蚪欢愑涗洠幽先饲裾齽?化名)不具備這些條件，卻輕易在購房合同上簽下名。合同中約定的余款交納時限60 天很快過去，貸不到款的邱正剛被開發(fā)商告上法庭。邱正剛稱受開發(fā)商“可花錢購買假社保證明”的誘導，但又拿不出證據。經法院調解，邱正剛**終賠償9000元給開發(fā)商。 庭審現場 ■用購房合同能貸款嗎？開發(fā)商：不能 2011年5月，邱正剛看中了當時在售的開發(fā)區(qū)尚高雅庭3棟一處房產。邱正剛說，他在支付定金前就已知會銷售人員他沒有社保，不符合申請住房按揭貸款的條件?！颁N售人員說他們在社保局內部有熟人，花3500元就可以辦到社保，我就信了?！? 雙方簽訂購房協(xié)議約定，首期款82663元以現金支付，通過銀行商業(yè)貸款支付余款19萬元，支付時間為2011年8月3日。如果購房者逾期超過60天支付，開發(fā)商有權解除合同，購房者需承擔購房款5%的違約金。 后來，邱正剛聽說這種社保“沒有社?？?，在社保局也查不到”，意識可能是“假社保證明”。那時，邱家已支付了8萬多元**款。 邱正剛說，他把自己的顧慮和開發(fā)商說了以后，希望對方能出具擔保書，遭開發(fā)商拒絕。**終，邱正剛沒能辦理到銀行貸款，19萬余款遲遲無法支付。去年10月，他被開發(fā)商告上法庭。 ■拿不出 “遭誘騙證據”，購房者敗訴賠錢 在一審期間，邱正剛強調自己是遭開發(fā)商誘騙而簽訂購房合同。為此，邱正剛申請證人胡賓出庭作證，胡賓稱他曾到該樓盤的售樓部咨詢銷售人員，沒有中山社保能否辦理銀行按揭，銷售人員告知胡賓可以辦理，但胡賓后來了解到辦理偽造社保購房風險很大，屬違法操作，**終放棄在中山購房。 但胡賓與邱正剛是朋友關系，且邱正剛只能提供部分電話錄音，法院認為邱正剛沒能提供充足的證據予以佐證。**終，邱正剛的主張沒有被法庭采信。也就是說，邱正剛和開發(fā)商簽訂的購房合同有效。 根據雙方簽訂的合同約定，若邱正剛逾期付款超過60日，開發(fā)商有權解除合同，邱正剛需支付給對方購房款的5%作為違約金。但在合同補充協(xié)議中，開發(fā)商還注明了一處霸王條款，稱若購房者逾期付款而解除合同的，開發(fā)商將沒收已繳納款項。這一條款不被法院支持。 邱正剛支付的8萬余元首期款中，有2萬元是定金。那么多，用購房合同能貸款嗎？根據《合同法》規(guī)定，給付定金的一方違約的無權要求返還定金。法院**終判決邱正剛支付2萬元定金給開發(fā)商，拿回62663元。 ■不服判決上訴，終和開發(fā)商達成調解 一審判決后，邱正剛向市中級法院提起上訴。中級法院對該案進行了調解，**終邱正剛和開發(fā)商達成協(xié)議：扣除邱正剛應承擔的違約金和一審案件受理費共9000元后，開發(fā)商向邱正剛返還購房款73663元。這起耗時近兩年的商品房預售糾紛才終于落下帷幕。 記者了解到，國家出臺政策調控房地產后，樓市出現了不少規(guī)避政策的歪招，除了社保造假外，還有用公司名義買房、通過打官司購買房產甚至采取假離婚的方式。有律師表示，這些辦法看似繞開了限購，但風險重重，購房者為了眼前利益鋌而走險或將得不償失。 找中介辦理“假社保證明”，一旦被掛靠企業(yè)與勞動者的社會保險關系被確認無效，銀行可能拒絕放款導致房屋交易無法進行，如今很多購房合同均規(guī)定“如買方無法獲得銀行貸款，需一次性補足差額”之類的條款，對于“用購房合同能貸款嗎？”這個問題，購房者更是一著不慎，將被開發(fā)商追究違約責任，甚至追究法律責任。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:02

相關問題

• 問 購房定金訂金意向金是什么 有哪些案例分析
  答

  買房不易，除了買完房子要背上沉重的房貸外，簽合同時還可能因為定金，訂金分不清楚而被銷售人員給繞進去。今天購房指南就通過案例來講一下購房定金那些事兒。 案例： 故事主人公：薛子曼 年齡：32周歲 學歷：本科 持有房產：哈爾濱2居室 心得體會： 購房交易貓兒膩多，房奴日子不好過 在進行房屋買賣的時候，開發(fā)商或者中介會要求購房者支付“訂金”或者“意向金”，但是開發(fā)商將“意向金”變成“定金”的花樣層出不窮，購房者們也是防不勝防，這不，哈爾濱的薛女士就遇到了“意向金”被變成“定金”的貓兒膩事件。 今年初的時候，薛女士與丈夫打算告別蝸居了3年的出租屋，買一套屬于自己的房子。經過多次看房，夫妻二人相中了一處樓盤的商品房，大兩居，朝南，當時看施工圖的時候，客廳帶有大陽臺，還有角窗，采光很好，二人很是滿意，，薛女士當即就交了2萬元“意向金”，并簽訂了購房合同，售樓處的工作人員表示意向金是可以退還的。 經過幾年打拼，夫妻倆本以為可以順利買到屬于自己的房子，可是就在驗房的時候，售樓處承諾的角窗不見了，薛女士要求開發(fā)商退還2萬元“意向金”，誰知工作人員說已經交了的“定金”退不了?！爱敵趺髅髡f的是‘意向金’，怎么就變成定金了呢？”薛女士跟售樓處理論了起來，開發(fā)商辯稱：商品房買賣合同里沒有角窗這一條款，并且售樓處工作人員的口頭承諾不具有法律效力，不故屬于違約。 無奈，薛女士向當地工商局投訴，工商局出面調解，薛女士表示：“售樓處承諾房間有角窗，但是現在新房里說好的角窗沒有了，開放商應當承擔違約責任。并且當時我把售樓處說的話都錄了下來，算是售樓處口頭承諾的證據?！辈贿^開發(fā)商堅持自己沒有違約，雙方調解陷入僵局。經過4次調解，雙方終于達成一致：薛女士夫妻可獲得5000元購物卡，并免交1年物業(yè)費。 事后薛女士表示，自己對意向金跟定金的概念不是很清楚，當時急于買房，就沒太在意這個問題，這次吃一塹長一智，現在見到要買房的親戚逢人必說自己的經歷，“沒辦法啊，大家伙都是平常老百姓，好不容易要買套自己的房子，誰遇到這種事都會心煩，但是防不勝防啊?！毖ε扛锌?。 后記： 想必不少人都像薛女士一樣，對文中的定金、意向金不了解，其實除了這兩個還有一個就是訂金。 定金、訂金、意向金到底有什么不同呢？ 定金 定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。在房屋買賣交易中，買家履行合同后，定金應當抵作價款或者收回；若買家不履行合同，無權要求返還定金，賣家不履行合同的，應雙倍返還定金。 我國《擔保法》還規(guī)定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同的標準額的20%。當事人一旦以書面形式對定金做了約定并實際支付了定金，即產生相應的法律后果。定金合同從實際交付定金之日起生效。 訂金 訂金并非一個規(guī)范的法律概念，實際上它具有預付款的性質，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質。商品房交易中，如買家不履行合同義務，并不表示他喪失了請求返還訂金的權利；反之，若發(fā)展商不履行義務亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔違約責任。 意向金 意向金，他不是定金也非訂金，嚴格的說他不是一個法律概念，意向金的支付只是買方購買房屋的意愿表示。在意向金沒有轉為定金之前，購買人隨時可以拿回意向金。 綜上可以看出，只有定金真正具有法律效力，另外兩個“金”都只是沒有法律規(guī)范的概念。就上面薛女士的經歷來說，售樓處采取意向金的銷售方式，目的是以意向金可退還為借口來掌握客戶，甚至以定金名義進行強制交易。其實不僅是新房，二手房交易中，意向金轉定金的議價方式，已經逐漸成為國內的行業(yè)慣例。意向金轉定金后，上下家任何一方違約或中介方"一房二介"，都應當承擔合同約定或法律規(guī)定的賠償責任。這對于購房者來說是不利的。 看到這里，小融覺得購房者們真是不容易啊，背著房貸成為房奴不說，買房的時候還要應對各種貓兒膩。用范大廚的話來說就是：防不勝防??！ 購房指南建議購房者在簽訂購房合同、交納定金前，要詳細了解購買房屋的有關信息，確定購買后，認真閱讀合同內容，再簽訂合同。需要注意的是，售樓員的口頭承諾沒有法律效應，為了防止銷售商反悔，消費者一定要將這些承諾落實在購房合同中，同時要明確自己交的到底是“定金”還是“意向金”，這樣才能充分保障自己的權益。

• 問 房產糾紛有哪些解決途徑，相關案例分析能提供哪些參考？
  答

  聽說房產糾紛可以通過協(xié)商、調解、仲裁和訴訟來處理，不過具體的流程我不太清楚。

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• 問 買房交易如何交割房款 有哪些案例分析
  答

  又到年末歲尾，在“年前觀望需求積壓，年后釋放市場井噴勢必競爭激烈”觀點主導下，不少人已躍躍欲試準備購置房產。但房產交易流程較新房繁雜，很多購房者不注意房款交割時間便可能吃大虧?？纯匆韵?個房產交易購房者財產受損案例，提醒購房者規(guī)避類似購房陷阱。 案例一 李先生看中賣方陳先生的一處房屋，在協(xié)商付款方式時，陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買房心切，同意了賣方的要求。**后，買賣雙方簽署了《房屋買賣合同》，約定以120萬元購買該房屋，10天內到房屋登記部門交件，付款方式為窗口交件前交首期房款36萬元，完稅后再交剩余的84萬元。3天后，陳先生以急用錢為由，提前收取李先生36萬元首期房款。然而，第十日到窗口交件時，李先生卻被告知由于賣方房屋被法院查封無法辦理過戶手續(xù)。 購房提示：購買房屋涉及的款項數額較大，買賣當事人選擇自行交接房款是具有一定的風險的。本案中，賣方的行為有故意欺騙的嫌疑，買方可通過法律途徑追究其責任。 案例二 劉先生通過某中介公司，欲購一套120平方米的房子。雙方簽訂房屋買賣合同，約定房價50萬元。中介公司讓劉先生先將全部房款和8萬元稅款打到他們公司，稱賣方讓他們代收而且這樣辦手續(xù)會快一些。劉先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，兩個月過去了，中介還沒通知他去辦理過戶手續(xù)，等他去中介公司時發(fā)現已經人去樓空。 購房提示：在選擇中介時，中介的信用是首要問題。即使中介不是主觀詐騙，但是有些中介違規(guī)挪用房款，當事人無從得知，一旦市場變化導致中介投資賠錢，就會給買賣雙方造成不可挽回的損失。中介代收房款是不能被視為賣方收到房款。中介攜款潛逃的事情近幾年屢見不鮮，其中**主要的原因是錢款不受監(jiān)管，買方交完數額不低的房款（包括全款、**款、尾款，辦證稅款等）后沒有法律保障。 房產交易如何交割房款 房產交易，特別是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通過中介來完成。這種方式雖然是**常用的，但會存在一定的風險。一般情況下，房款交割還有以下方式可供選擇和考慮： 1、 買賣雙方直接交接 購房人在購買一套二手房的時候就直接與賣方進行交接。當與賣方談好價格簽好合同后，購房人將錢存在存折上，同賣方一同去辦理過戶手續(xù)。在完成過戶后，購房人與賣方一同到開戶銀行將錢存入賣方的賬戶。 2、 通過律師事務所交接 交易雙方通過律師事務所簽署合同，然后買方將款存入律師事務所，待辦完過戶后，通過律師事務所將錢付給賣方。由于有律師事務所作為中間人并承擔相應責任，雙方都會減少不必要的擔心。但據了解，目前這種方式很難實行，因為買方的錢一旦存入律師事務所，則被視為所內業(yè)務收入，需要納稅。 3、 通過公證處交接 通過公證處完成錢房的交接也叫做公證處提存。公證處是較有公信力的部門，在公證處的監(jiān)督下，交易雙方的權利和義務都會得到很好的保護。同時公證部門會收取一定的公證費用。 4、 銀行托管交易 資金通過銀行來托管交易資金，使交易過程更透明，給買賣雙方更大安全保障。銀行為個人出具履約保函據有關律師介紹，他們在辦理二手房買賣的業(yè)務時,普遍采用銀行為個人出具履約保函的方式。在履約保函有效期限內，如因買方未能履行其在基礎合同項下的義務，賣方按履約保函約定向銀行索賠時，銀行對有關索賠文件進行形式審查，確認符合履約保函約定的索賠條件后，無須征得買方的同意即可直接將索賠金額支付給賣方，且該付款行為不受買方與賣方之間基礎合同糾紛的影響。 在二手房交易過程，何時交割房款是**為關鍵的一個環(huán)節(jié)。所以得打起十二分精神，謹防陷阱！

• 問 買房交易該怎樣交割房款 有哪些案例分析
  答

  又到歲末年初，不少人認為年前觀望需求積壓，年后釋放市場井噴勢必競爭激烈，不少人已躍躍欲試準備購置房產。但房產交易流程比較繁雜，很多購房者不注意房款交割時間便可能吃大虧?？纯匆韵?個房產交易購房者財產受損案例，提醒購房者規(guī)避類似購房陷阱。 案例一 李先生看中賣方陳先生的一處房屋，在協(xié)商付款方式時，陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買房心切，同意了賣方的要求。**后，買賣雙方簽署了《房屋買賣合同》，約定以120萬元購買該房屋，10天內到房屋登記部門交件，付款方式為窗口交件前交首期房款36萬元，完稅后再交剩余的84萬元。3天后，陳先生以急用錢為由，提前收取李先生36萬元首期房款。然而，第十日到窗口交件時，李先生卻被告知由于賣方房屋被法院查封無法辦理過戶手續(xù)。 購房提示：購買房屋涉及的款項數額較大，買賣當事人選擇自行交接房款是具有一定的風險的。本案中，賣方的行為有故意欺騙的嫌疑，買方可通過法律途徑追究其責任。 案例二 劉先生通過某中介公司，欲購一套120平方米的房子。雙方簽訂房屋買賣合同，約定房價50萬元。中介公司讓劉先生先將全部房款和8萬元稅款打到他們公司，稱賣方讓他們代收而且這樣辦手續(xù)會快一些。劉先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，兩個月過去了，中介還沒通知他去辦理過戶手續(xù)，等他去中介公司時發(fā)現已經人去樓空。 購房提示：在選擇中介時，中介的信用是首要問題。即使中介不是主觀詐騙，但是有些中介違規(guī)挪用房款，當事人無從得知，一旦市場變化導致中介投資賠錢，就會給買賣雙方造成不可挽回的損失。中介代收房款是不能被視為賣方收到房款。中介攜款潛逃的事情近幾年屢見不鮮，其中**主要的原因是錢款不受監(jiān)管，買方交完數額不低的房款（包括全款、**款、尾款，辦證稅款等）后沒有法律保障。 房產交易如何交割房款 房產交易，特別是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通過中介來完成。這種方式雖然是**常用的，但會存在一定的風險。一般情況下，房款交割還有以下方式可供選擇和考慮： 1、 買賣雙方直接交接 購房人在購買一套二手房的時候就直接與賣方進行交接。當與賣方談好價格簽好合同后，購房人將錢存在存折上，同賣方一同去辦理過戶手續(xù)。在完成過戶后，購房人與賣方一同到開戶銀行將錢存入賣方的賬戶。 2、 通過律師事務所交接 交易雙方通過律師事務所簽署合同，然后買方將款存入律師事務所，待辦完過戶后，通過律師事務所將錢付給賣方。由于有律師事務所作為中間人并承擔相應責任，雙方都會減少不必要的擔心。但據了解，目前這種方式很難實行，因為買方的錢一旦存入律師事務所，則被視為所內業(yè)務收入，需要納稅。 3、 通過公證處交接 通過公證處完成錢房的交接也叫做公證處提存。公證處是較有公信力的部門，在公證處的監(jiān)督下，交易雙方的權利和義務都會得到很好的保護。同時公證部門會收取一定的公證費用。 4、 銀行托管交易 資金通過銀行來托管交易資金，使交易過程更透明，給買賣雙方更大安全保障。銀行為個人出具履約保函據有關律師介紹，他們在辦理二手房買賣的業(yè)務時,普遍采用銀行為個人出具履約保函的方式。在履約保函有效期限內，如因買方未能履行其在基礎合同項下的義務，賣方按履約保函約定向銀行索賠時，銀行對有關索賠文件進行形式審查，確認符合履約保函約定的索賠條件后，無須征得買方的同意即可直接將索賠金額支付給賣方，且該付款行為不受買方與賣方之間基礎合同糾紛的影響。 在房產交易過程，何時交割房款是**為關鍵的一個環(huán)節(jié)。所以得打起十二分精神，謹防陷阱！

• 問 ??按揭購房合同能貸款嗎? 購房合同能申請哪些貸款?
  答

  購房合同可以在銀行貸款，具體要求如下：辦理購房貸款所需條件1、年齡在18-60歲的自然人。2、具有穩(wěn)定職業(yè)、穩(wěn)定收入，按期償付貸款本息的能力。3、借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲。4、有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件。5、有所購住房全部價款30%以上的自籌資金，并保證用于支付所購住房的**款。6、有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人。

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