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• 148****2950

  編者按：在商品房買賣時，雙方會首先簽署房屋認購協(xié)議書，那房屋認購協(xié)議書具有什么樣的法律效力？與合同有何不同？小編為您整理了相關知識。 認購書是商品房買賣合同的的預約合同 認購書與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。認購書是平等主體之間為設立買賣商品房民事權利義務關系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國合同法第二條規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議”，認購書應為獨立的合同。認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以也不應屬于商品房買賣合同。 認購書不等于商品房買賣合同 認購書與商品房買賣合同之間存在許多不可預測的環(huán)節(jié)與風險，如果將認購書直接認定為商品房買賣合同，那么開發(fā)商在掌握優(yōu)勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔違約責任，則會嚴重損害買方的利益。認購書的效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。 二、認購書與房屋買賣合同的區(qū)別 （一）認購書與買賣合同有何差別 1、是訂約時間不同，預約屬前契約階段合同，所承擔的民事責任屬締約的過失責任范疇。而本約是在民事合同權利義務關系全部定型后簽訂的，雙方應承擔的義務是合同義務。 2、是預約合同是諾成合同，不受要物約束，強調當事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內容。 3、是簽訂預約合同的目的是訂立本約，由于本約所定的義務是合同義務，直接具備履行內容。由預約到本約的簽訂，雙方當事人應當遵循誠實信用原則將預約所確定的原則貫徹到本約的合同條款中。概括而言，預約的目的在于有事實或法律上障礙，暫無法訂定主契約時，約定將來訂立一定合同：預約的目的在于簽訂本約，而預約合同屬諾成性合同而非實踐性合同，不受要物約束。 （二）認購書在購買商品房買賣合同的作用 商品房認購合同是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進行磋商談判的合同。合同載體包括認購書、訂購書、優(yōu)先購買協(xié)議等文書。 認購合同與商品房買賣合同屬于預約與本約之關系，二者合同內容、合同目的、權利義務、違約形態(tài)、違約責任形式等存在較大區(qū)別，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務將產生質的變化，由雙方履行磋商義務變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:02

相關問題

• 問 二手房購房協(xié)議書有法律效力嗎？購房協(xié)議書具體有什么法律效力？
  答

  如果對方耍賴不賣了,這份購房合同就是能保證你的錢,到時候能要回來,**多再給你算點利息和違約金,房子對方可以不賣給你,或者賣給出價更高的人.房產的交易是以交易物業(yè)的產權變更為交易的結束,不是以簽定買賣合同為標志的.付了錢,就要變更產權人,否則對方就算是收了你的錢,也可以隨時終止交易.造成你付了錢拿不到房. 你手里的合同有效,但是不是針對你買的房子,而是針對你所付的錢!

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• 問 認購協(xié)議是否與購房合同具有相同的法律效力？
  答

  認購協(xié)議和購房合同效力不同。

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• 問 ??購房協(xié)議書的范本誰有？購房協(xié)議書有法律效力嗎？
  答

  經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，本著平等自愿、誠實守信的原則，簽訂本預約合同便于雙方共同信守。一、乙方所認購房屋的基本情況乙方自愿認購甲方開發(fā)的位于（商品房具體位置） 號樓 單元 房，標準層建筑面積大約為 平方米；閣樓面積約為 平方米；儲藏室（大、?。?號，建筑面積約為 平方米 。二、計價方式與價款1、乙方所認購房屋標準層的單價為 元/平方米，總房價約為 　元。2、乙方所認購的閣樓價格為 元/平方米，閣樓總價款約為 　元。3、乙方所認購的儲藏室（大、?。﹩蝺r 元/平方米，儲藏室總價款約為 　 元.4、房款約總合計為 　 元，（大寫 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整）5、公共維修基金按總房款2%收取，房屋交付使用時由該小區(qū)物業(yè)管理公司統(tǒng)一收取。6、凡屬乙方使用房屋的設備、配套設施發(fā)生的費用（包括但不僅限于有線電視開通費、寬帶網(wǎng)使用開通費、電話開通費等）由乙方自付，應于主體封頂后一個月內交小區(qū)物業(yè)管理公司。因乙方拒絕或拖延付費造成不能（按期）使用，由乙方自行承擔責任。三、 付款方式：買方愿意采取下列第 種方式付款：（一）一次性付款；（二）分期付款；（三）向銀行借款方式付款。簽訂本認購書時，買方應向賣方支付定金人民幣 佰 拾 萬 仟 佰（小寫 元），如乙方原因造成的違約責任此定金不予退還。簽訂正式的房地產商品房買賣合同后，買方已付的定金自動轉為購房款的一部分。面積差異處理如本協(xié)議約定面積與產權面積發(fā)生差異，**終面積以房管部門實測為準，房款據(jù)實結算多退少補。該商品房分攤面積按照國家有關規(guī)定計算。四、 逾期付款違約責任1、如乙方不能在協(xié)議規(guī)定時間內付款，甲方有權解除協(xié)議，并對該商品房另行處置，同時甲方有權向乙方按逾期付款總額同期銀行存款利率收取違約金。2、甲方取得《商品房預售許可證》時，須以書面或電話形式通知乙方，乙方應自接到通知之日起七日，內帶齊相關證件到甲方指定地點簽訂正式《商品房買賣合同》，本協(xié)議廢止。如乙方不能在約定時間內簽訂正式《商品房買賣合同》、按時付款及辦理貸款手續(xù)，甲方有權對乙方預定的商品房另行處理，并有權沒收乙方全部定金。如乙方享受優(yōu)惠后，不能按協(xié)議方式全額付款，將不再享受優(yōu)惠。五、 交付期限：甲方于 年 月 日前依照國家有關規(guī)定交付乙方使用（遭遇不可抗力的原因除外）。如甲方不能按時交付，逾期六十日，甲方按同期銀行存款利率和延期天數(shù)向乙方支付已付款利息，甲方不另行承擔任何責任。六、乙方須保證其地址、聯(lián)系電話、傳真號碼等聯(lián)系方式的真實性，以便于甲方及時聯(lián)絡，否則，由乙方承擔不能及時通知所造成的一切后果。七、未盡事宜，雙方根據(jù)國家有關規(guī)定協(xié)商解決。八、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，備案一份。九、本協(xié)議自甲、乙雙方簽訂之日起生效。出售方（簽章）： 認購方（簽章）：法定代表人： 法定代表人：委托代理人（簽章）： 委托代理人（簽章）：年 月 日 年 月 日簽于 簽于（某某房產公司）年　 　月　 　日

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• 問 ??買房協(xié)議書怎么寫?買房協(xié)議書有法律效力嗎?
  答

  房屋買賣協(xié)議書甲方(賣方)：　 　身份證號碼： 電話：乙方(買方)： 　　身份證號碼： 電話：甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達成以下協(xié)議條款：一、甲方自愿將坐落在_________市________區(qū)__________________________樓房出賣給乙方。二、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣(大寫)_________________________________， 即人民幣(小寫) ______________________。三、乙方于________年____月____日向甲方支付定金：人民幣(大寫)_________________________，即人民幣(小寫)_____________。四、乙方于________年____月____日第二次付款：人民幣(大寫)____________________________，即人民幣(小寫)_____________。五、經(jīng)甲乙雙方同意，甲方于________年____月____日將該樓房購房合同及樓房一并交付給乙方所有，乙方屆時將剩余款項一并付給乙方(乙方在付款時，為確保在以后的房產過戶順利，將暫時暫扣購房款人民幣(大寫)________________，即人民幣(小寫)____________，待該樓房的房產證順利過戶給乙方時，乙方再把此款項付給甲方)。六、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權(已交納土地出讓金)。甲方保證在該樓過戶時積極提供協(xié)助，若因甲方原因造成產權不能過戶的，產生的一切費用及法律后果由甲方承擔。七、辦理房產證手續(xù)所產生的有關稅費由乙方承擔。甲方應在____________________________將該房產交付乙方。屆時該房產應無任何擔保、抵押、房產瑕疵，無人租住、使用，無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、網(wǎng)費、有線電視費等。八、經(jīng)雙方確認，_____________________________乙方把剩余購房款一次性付給甲方時，甲方屆時應將該樓房及全部樓房鑰匙和此樓購樓的售樓合同及購樓收據(jù)全部一并交給乙方。交付該房產時 甲方不得損壞該房產的結構、地面和墻壁及不適移動的物件。九、雙方違約責任如下：甲方如違反本協(xié)議，則雙倍返還乙方所付購樓房款項。乙方如違反本協(xié)議，返還乙方所付購樓房款項，則甲方不予退還購樓房訂金。十、附加條款：甲方(賣方)：　　身份證號： 電話：　　住址：乙方(買方)：　　身份證號： 電話：　　住址：簽定日期：___

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• 問 ??請問購房協(xié)議書有法律效力嗎?
  答

  首先需要明確你和開發(fā)商簽訂的“購房協(xié)議”的性質和內容，因為開發(fā)商證件不全，你又買的是預售房，如果你們簽訂的《商品房預售合同》，根據(jù)《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，合同是無效的。其次，如果你和開發(fā)商之間簽訂的是購房意向書等具有認購、訂購、預訂等內容的協(xié)議，只要符合《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，就是具有法律效力的，同時根據(jù)上述解釋第五條的規(guī)定，如果協(xié)議內容具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的內容，應當認定為商品房賣合同，是具有法律效力的。**后，你和開發(fā)商之間簽訂的民事合同，合同相對人是你與開發(fā)商，任何第三方單位、團體和個人都無權干涉，這是民法中對私權的保護，也是合同意思自由的體現(xiàn)。政府行為行政機關，無權干涉你與開發(fā)商之間的合同，更無權“定價”。行政機關在社會主義市場中不能干預市場經(jīng)濟，只能從宏觀上調控，你當?shù)卣袨橐呀?jīng)違法了依法行政原則。至于開發(fā)商要求給你“漲價”，那看你們在協(xié)議中如何規(guī)定的，一般情況下，更改合同主要條款，需要合同雙方當事人協(xié)商一致，開發(fā)商單方漲價的行為是無效的，你可能依法提起訴訟，維護自己的權益。

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