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• 134****9895

  選定房子簽合同的時候你會發(fā)現(xiàn)有一堆要簽字的，其中包括前期物業(yè)合同和臨時規(guī)約，那么，究竟前期物業(yè)合同有什么用處，小編現(xiàn)在就為大家?guī)碓敿毥榻B。 一、前期物業(yè)服務合同的概念 通常狀況下，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)開展工作，物業(yè)服務合同在業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)之間簽訂。但是，在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會成立之前，就需要進行物業(yè)管理活動，由于此時業(yè)主大會尚未成立，不可能由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。因此，為了避免在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務的責任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動，《物業(yè)管理條例》明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)。這種情況下，物業(yè)服務合同在建設單位和物業(yè)服務企業(yè)之間簽訂，稱為前期物業(yè)服務合同。 《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！钡诙鍡l：“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容?！鼻捌谖飿I(yè)服務合同的當事人不僅涉及到建設單位與物業(yè)服務企業(yè)，也涉及到業(yè)主。 二、前期物業(yè)服務合同的特征 前期物業(yè)服務合同在物業(yè)從建設到管理關鍵環(huán)節(jié)的順利銜接中發(fā)揮著重要的作用，具有以下特征： 1．前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂 這是因為在前期物業(yè)管理階段，首次業(yè)主大會尚未召開，業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志來決定如何選聘物業(yè)服務企業(yè)，而此時已有實施物業(yè)管理的現(xiàn)實必要。為了維護正常的物業(yè)秩序，保護全體業(yè)主的合法權益，《物業(yè)管理條例》規(guī)定，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。通常情況下，在房屋買受人簽署的臨時管理規(guī)約中，明確了建設單位代為簽訂前期物業(yè)服務合同的內容，而且由于建設單位作為物業(yè)的初始業(yè)主，自然享有首次選聘物業(yè)服務企業(yè)的優(yōu)先權，臨時管理規(guī)約的授權和建設單位的初始物權，構成了簽訂前期物業(yè)服務合同的法理依據(jù)。 前期物業(yè)的期限，是指從首戶業(yè)主入住起，至全體業(yè)主與開發(fā)商完成物業(yè)公用部分交接為止。 2.前期物業(yè)服務合同具有過渡性 《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了前期物業(yè)服務合同的期限，僅存在于業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前的過渡期間內。物業(yè)的銷售、業(yè)主的入住是持續(xù)的過程，業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議時間的不確定性，決定了業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)時間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務的期限也是不確定的。但是，一旦業(yè)主大會成立并選聘了物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效，前期物業(yè)服務合同即終止，意味著前期物業(yè)管理階段結束，進入了通常情況下的物業(yè)管理階段。 3．前期物業(yè)服務合同是要式合同 要式合同，是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的公共利益，為了防止建設單位侵占或者不了解未來業(yè)主的利益需求，《物業(yè)管理條例》要求前期物業(yè)服務合同以書面的形式簽訂。對合同形式作書面要求，便于明確合同主體的責權利，防止建設單位和物業(yè)服務企業(yè)侵害業(yè)主權益的情況發(fā)生，發(fā)生糾紛時也有據(jù)可查。 4．前期物業(yè)服務合同主要通過招投標方式簽訂 雖然建設單位有權選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，但由于前期物業(yè)管理階段業(yè)主共同代表者的缺位，而且前期物業(yè)服務合同的內容與廣大業(yè)主的切身利益密切相關，應當將公開、公平、公正的競爭機制引入前期物業(yè)服務企業(yè)的選聘過程，而招投標方式體現(xiàn)了機會均等的市場原則，既有利于遏制建設單位利用優(yōu)勢地位損害業(yè)主的權益，也有利于物業(yè)服務企業(yè)平等參與市場競爭。因此，《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于３個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)?！? 三、前期物業(yè)服務合同與一般物業(yè)服務合同的區(qū)別與銜接 物業(yè)服務合同中關于服務內容的條款與前期物業(yè)服務合同基本相同，二者主要差別在于： 1.訂立合同的當事人不同。前期物業(yè)服務合同的當事人是物業(yè)開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)服務合同的當事人是業(yè)主（或業(yè)主大會）與物業(yè)管理企業(yè)。 2.合同期限不同。一般的物業(yè)服務合同期限由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點。而《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止?！贝藯l規(guī)定不僅說明了前期物業(yè)服務合同的期限，也為兩份合同的銜接作了規(guī)定。 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，僅僅是在業(yè)主不具備自行選聘物業(yè)服務企業(yè)條件下的權宜措施，因此在業(yè)主自行選聘物業(yè)服務企業(yè)條件具備后，必須賦予業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)的自主權。  

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:14

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• 問 ??什么是前期物業(yè)服務合同？
  答

  一般不超過5年。根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，對于前期物業(yè)服務合同沒有規(guī)定合同期限，也就是說可以簽訂有期限和無期限的前期物業(yè)服務合同，只是規(guī)定在業(yè)主大會成立后業(yè)主大會決定與物業(yè)公司或其他物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務合同或業(yè)主大會的執(zhí)行機構業(yè)委會通知物業(yè)公司撤離進行自治管理，前期物業(yè)服務合同失效。我國物權法規(guī)定，業(yè)主大會對物業(yè)管理區(qū)域可以進行自治管理，聘請物業(yè)管理專業(yè)人員進行物業(yè)管理區(qū)域日常管理服務也可以選聘物業(yè)公司進行管理區(qū)域的管理服務。前期物業(yè)服務合同的期限不是合同的重要指標，如果業(yè)主大會在合同到期后仍沒有成立，前期物業(yè)服務合同繼續(xù)有效。

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• 問 什么是前期物業(yè)服務合同
  答

  第一：“前期物業(yè)管理”是指在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之前，由建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行的物業(yè)服務活動，叫前期物業(yè)；　　第二：沒有“后期物業(yè)”這個詞，出了上面介紹的“前期物業(yè)管理”之外，就是業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之后，進行的物業(yè)管理活動　　第三：下面說說兩者的區(qū)別：　　（一）合同雙方簽訂的主體不同：　　前期物業(yè)管理的簽訂合同的雙方是建設單位和物業(yè)服務企業(yè)；但合同對全體業(yè)主同樣有效；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務合同，簽訂合同雙方是業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)；　　（二）物業(yè)費的定價原則不同　　前期物業(yè)管理活動的物業(yè)費定價實行政府指導價，接受政府行政主管部門的監(jiān)督；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務活動，物業(yè)費定價實行市場調節(jié)價，雙方自愿合同約定?！　。ㄈ﹥热莶煌　∏捌谖飿I(yè)管理活動，包涵早期介入、物業(yè)服務企業(yè)和建設單位的承接查驗、對建設單位和全體業(yè)主的物業(yè)服務；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務活動，主要服務內容是對全體業(yè)主的物業(yè)服務；如果物業(yè)服務企業(yè)進入和撤出，需要和業(yè)主委員會做好承接查驗或交接。

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• 問 前期物業(yè)就不和業(yè)主簽訂服務合同嗎？
  答

  可以聯(lián)合起訴

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• 問 前期物業(yè)服務合同是一種什么合同
  答

  《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《前期物業(yè)服務合同》同屬一種契約文件。所謂協(xié)議是指在平等協(xié)商的基礎上訂立的一種具有政治、經(jīng)濟或其他關系的契約。經(jīng)濟合同和以經(jīng)濟為內容的協(xié)議，都可以稱為契約，兩者都是確立當事人雙方法律關系的法律文書。 合同與協(xié)議雖然有其共同之處，但兩者也有其明顯區(qū)別。協(xié)議是簽訂合同的基礎，合同又是協(xié)議的具體化。合同與協(xié)議不能只從名稱上來區(qū)分，而應該根據(jù)其實質內容來確定。如果協(xié)議的內容寫得比較明確、具體、詳細、齊全，并涉及到違約責任，即使其名稱寫的是協(xié)議，也是合同；如果合同的內容寫得比較概括、原則、很不具體，也不涉及違約責任，即使其名稱寫的是合同，也不能稱其為合同，而是協(xié)議?！肚捌谖飿I(yè)管理服務協(xié)議》、《前期物業(yè)服務合同》是開發(fā)建設單位在建設項目達到商品房預售條件時，辦理《商品房預售許可證》的前置文件。由開發(fā)建設單位通過招標或議標和委托方式，由房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司簽訂的小區(qū)物業(yè)服務合同，即：《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《前期物業(yè)服務合同》。此合同要到當?shù)胤抗芫治飿I(yè)科蓋章備案?！段飿I(yè)管理合同》的內容相對比較寬泛，如小區(qū)成立了業(yè)主委員會，要廢除原有的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《前期物業(yè)服務合同》，就要由業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》，此時“前期”的概念已經(jīng)結束。另外，非普通住宅中如：商業(yè)經(jīng)營中的商場、寫字樓、醫(yī)院、行政機關、金融保險等公共辦公或經(jīng)營場所，委托進行公共秩序維護（保安）、保潔、工程設備設施運行等，就要由具有主體資格的經(jīng)營者，與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》。

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• 問 ??什么是前期物業(yè)管理?前期物業(yè)與后期物業(yè)有什么區(qū)別?
  答

  第一：“前期物業(yè)管理”是指在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之前，由建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行的物業(yè)服務活動，叫前期物業(yè)；　　第二：沒有“后期物業(yè)”這個詞，出了上面介紹的“前期物業(yè)管理”之外，就是業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之后，進行的物業(yè)管理活動　　第三：下面說說兩者的區(qū)別：　?。ㄒ唬┖贤p方簽訂的主體不同：　　前期物業(yè)管理的簽訂合同的雙方是建設單位和物業(yè)服務企業(yè)；但合同對全體業(yè)主同樣有效；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務合同，簽訂合同雙方是業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)；　　（二）物業(yè)費的定價原則不同　　前期物業(yè)管理活動的物業(yè)費定價實行政府指導價，接受政府行政主管部門的監(jiān)督；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務活動，物業(yè)費定價實行市場調節(jié)價，雙方自愿合同約定?！　。ㄈ﹥热莶煌　∏捌谖飿I(yè)管理活動，包涵早期介入、物業(yè)服務企業(yè)和建設單位的承接查驗、對建設單位和全體業(yè)主的物業(yè)服務；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務活動，主要服務內容是對全體業(yè)主的物業(yè)服務；如果物業(yè)服務企業(yè)進入和撤出，需要和業(yè)主委員會做好承接查驗或交接。

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