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• 134****0000

  隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房子成為商品房，這就意味著存在著買賣需求，由于商品房存在周期較長(zhǎng)，買賣過(guò)程中會(huì)涉及到諸多問(wèn)題，那么商品房買賣合同簽訂注意事項(xiàng)有哪些？ 一、商品買賣合同成立前提 1、房屋出售方必須具備該房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。 2、房屋買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無(wú)民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂買賣合同。 3、房屋買賣合同在買賣雙方所附條件未實(shí)現(xiàn)之前其房屋買賣不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無(wú)效合同。 4、房屋買賣合同的內(nèi)容必須合法。通過(guò)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其房屋買賣必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。 5、房屋買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，需采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)合同文本。 二、不得形成買賣合同和合同無(wú)效情況 （一）不得形成買賣合同情況 1、違法或違章建筑； 2、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)不明的； 3、教堂、寺廟、庵堂等宗教建筑； 4、著名建筑物或文物古跡等政府加以保護(hù)的房屋； 5、國(guó)家征用或已確定拆遷范圍內(nèi)的房屋； 6、單位擅自購(gòu)買的城市私房； 7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的。 （二）買賣合同無(wú)效情況 1、與國(guó)家法律和行政法規(guī)發(fā)生沖突時(shí)，合同無(wú)效； 2、合同中明顯不公平的條款也無(wú)效；霸王條款有（1）擅自延長(zhǎng)備案時(shí)間；（2）公共收益被占有；（3）)違約責(zé)任不對(duì)等;（4）買方無(wú)權(quán)調(diào)整合同；（5）延期交房都可免責(zé)；（6）未及時(shí)簽合同只是買方責(zé)任：（7）買方無(wú)權(quán)選擇物業(yè)；（8）銷售廣告可能有假；（9）指定貸款銀行. 3、買賣合同是當(dāng)事人即開發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬訂的，在訂立中消費(fèi)者很難有商量余地，屬于一種格式條款，而新《合同法》對(duì)格式條款的提供方面有著種種限制，格式條款中，開發(fā)商免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，則該條款無(wú)效； 第四、違約責(zé)任在合同中未約定或約定不明的，受損害方仍可以根據(jù)標(biāo)的性質(zhì)以及損失大小，合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。 三、購(gòu)房人在簽訂商品房買賣合同注意事項(xiàng) 1、審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標(biāo)志著開發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。 2、采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫，千萬(wàn)不能馬虎。 3、注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。 4、分清房屋暫測(cè)和實(shí)測(cè)面積。對(duì)房屋預(yù)售合同上的暫測(cè)面積和交房時(shí)的正式合同上的實(shí)際面積差異提出意見，并寫入正式合同的有關(guān)條款或增寫補(bǔ)充條款。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。 5、講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。 6、認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。 7、在簽訂房屋買賣合同時(shí)，**好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的麻煩和損失。 以上是對(duì)房屋買賣合同簽訂注意事項(xiàng)的總結(jié)，從購(gòu)房到收房驗(yàn)房整個(gè)流程中，合同中都需要有明確的約定，不然中間出問(wèn)題就沒(méi)有法律保障，對(duì)于霸王條款也應(yīng)拒絕。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 哪些房產(chǎn)買賣合同屬于無(wú)效購(gòu)房合同？
  答

  以下合同屬于無(wú)效合同：1.無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為，因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無(wú)效合同?！　?. 限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無(wú)效?！　?.以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買賣合同?！　?.以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同?！　?.乘人之危簽訂的經(jīng)濟(jì)合同。是指一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同?！　?.雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所的房屋買賣合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國(guó)這、集體或第三人的利益簽訂的合同無(wú)效。　　7.當(dāng)事人之間沒(méi)有簽訂書面房屋買賣合同，又無(wú)據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買賣合同無(wú)效。

• 問(wèn) 哪些房屋買賣合同屬于無(wú)效合同？
  答

  無(wú)效合同包括但不限于：未取得權(quán)屬證書的房屋、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋、被查封或限制交易的房屋。保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，避免法律糾紛。

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• 問(wèn) 商品房買賣合同如何簽訂 注意事項(xiàng)有哪些
  答

  網(wǎng)友提問(wèn)： 律師，你好，我想了解一下簽訂商品房買賣合同的注意事項(xiàng)有哪些？ 寶雞律師解答： 簽訂商品房買賣合同的注意事項(xiàng)： 許多購(gòu)房者在房屋交付時(shí)才發(fā)現(xiàn)眼前的房屋與當(dāng)初開發(fā)商信誓旦旦的承諾相去甚遠(yuǎn)，或者根本就拿不到房產(chǎn)。但由于商品房買賣契約規(guī)定不清或者根本就沒(méi)有作規(guī)定，無(wú)從追究開發(fā)商的責(zé)任。因此，認(rèn)真簽好商品房買賣契約，是保護(hù)自己合法利益的第一道屏障。 簽合同時(shí)有一個(gè)觀念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。許多購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商提供的標(biāo)準(zhǔn)格式合同全部服從，大筆一揮了事。其實(shí)格式合同是由房地產(chǎn)交易的主管部門制定的，具有普遍適用性，但并不具有針對(duì)性。 建設(shè)部1998年2月發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知》中明確指出：商品房銷售應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，開發(fā)商不得使用強(qiáng)制性的格式合同，購(gòu)房者有權(quán)對(duì)合同內(nèi)容提出變更和修改。據(jù)此，購(gòu)房者完全可以根據(jù)自己對(duì)商品房的要求及開發(fā)商的承諾修改格式合同，修改的內(nèi)容作為原格式合同的補(bǔ)充協(xié)議，與原格式合同具有同等的合同效力。 簽合同時(shí)第二個(gè)注意的事項(xiàng)是商品房的質(zhì)量條款。據(jù)調(diào)查資料顯示，商品房質(zhì)量糾紛中主要質(zhì)量問(wèn)題是屋面、廚房、廁所滲漏，結(jié)構(gòu)裂縫，墻皮或面磚脫落，裝飾裝修粗糙，器具質(zhì)量低劣等。因此對(duì)質(zhì)量條款的約定應(yīng)事無(wú)巨細(xì)，**好是能請(qǐng)這方面的行家提供建議。對(duì)于開發(fā)商提供樣板房做參考的，對(duì)樣板房的各項(xiàng)質(zhì)量指標(biāo)也應(yīng)以質(zhì)量條款的形式落實(shí)。 總之，簽訂質(zhì)量條款時(shí)周到細(xì)致是與將來(lái)發(fā)生質(zhì)量糾紛時(shí)你可能得到的補(bǔ)償成正比的。 **后要注意的是在合同簽訂后三個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門登記備案。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記具有絕對(duì)效力，可以對(duì)抗未登記的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。這就是說(shuō)，即使你簽約在先，并已交足房款，但如果開發(fā)商再將同一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人，并已搶先登記，雖然開發(fā)商會(huì)由此承擔(dān)退回房款和違約責(zé)任，但你預(yù)想中的房屋必然落空，為買房所作出的種種努力也將付之東流。

• 問(wèn) 簽訂商品房買賣合同時(shí)有哪些注意事項(xiàng)？
  答

  聽說(shuō)簽合同要仔細(xì)看，不懂的要問(wèn)清楚，別被忽悠了。

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• 問(wèn) 簽訂商品房買賣合同時(shí)有哪些注意事項(xiàng)？
  答

  合同簽訂要細(xì)心，條款要明確，尤其是交房時(shí)間和違約責(zé)任。別急于簽字，有疑問(wèn)就問(wèn)，別怕麻煩。

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