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• 132****3862

  樓市波動(dòng)牽動(dòng)著不少購(gòu)買者的心，同樣也牽動(dòng)著開(kāi)發(fā)商的心。樓市低迷時(shí)為了促銷樓盤，開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁、奇招不斷，甚至出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商代購(gòu)房人支付**款的情況，這樣的行為應(yīng)該認(rèn)定為有效的房屋買賣行為還是套取貸款的無(wú)效行為？遇到此類購(gòu)房合同法院會(huì)如何處理？我們將通過(guò)以下一則案例，為大家做詳細(xì)分析。 案情 鄧某于2008年12月與A公司簽訂四份《商品房買賣合同》，約定由其向A公司購(gòu)買商鋪，合同簽訂后A公司向鄧某開(kāi)具六張收據(jù)確認(rèn)收到商鋪**款人民幣600萬(wàn)余元，但實(shí)際上購(gòu)買商鋪的**款系A(chǔ)公司以其自有資金分12次循環(huán)轉(zhuǎn)付。2009年3月鄧某憑借上述商鋪向建設(shè)銀行申請(qǐng)貸款人民幣400萬(wàn)余元，并由A公司支付保險(xiǎn)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、管理費(fèi)等共計(jì)人民幣29萬(wàn)余元。此后建設(shè)銀行即向A公司發(fā)放貸款人民幣400萬(wàn)余元。2009年9月在A公司的配合下，鄧某到房管部門辦理了上述四份商品房買賣合同的電子備案。2010年4月A公司與鄧某簽訂《結(jié)算協(xié)議》，確認(rèn)A公司法定代表人周某與鄧某之間的債權(quán)、債務(wù)已全部結(jié)清，鄧某購(gòu)買商鋪的款項(xiàng)也已全部付清。2011年A公司以雙方簽訂《商品房買賣合同》目的是為了套取銀行貸款，而非進(jìn)行真實(shí)的房屋交易為由，向法院提起訴訟，要求撤銷其與鄧某所簽訂的四份《商品房買賣合同》。法院經(jīng)審理后認(rèn)為該案所涉《商品房買賣合同》合法、有效，依法駁回了A公司的訴訟請(qǐng)求。 案件爭(zhēng)議焦點(diǎn) 本案所涉《商品房買賣合同》是否有效？ 律師分析 首先，鄧某與A公司在購(gòu)房行為發(fā)生前存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，當(dāng)開(kāi)發(fā)商無(wú)力償還債務(wù)時(shí)用購(gòu)房款來(lái)抵償借款本息，也是常見(jiàn)的債務(wù)清償方式之一。除付款方式與通常的做法不同外，A公司并未提供其它證據(jù)證明鄧某系配合其套取銀行貸款。**高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第76條規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)自己的主張，只有本人陳述而不能提出其他相關(guān)證據(jù)的，其主張不予支持。但對(duì)方當(dāng)事人認(rèn)可的除外?！币虼薃公司僅憑付款方式，不足以證明雙方所簽訂的《商品房買賣合同》并非真實(shí)意思表示。 其次，假定雙方簽署購(gòu)房合同是為了套取銀行貸款，對(duì)合同雙方當(dāng)事人而言因意思表示不真實(shí)，購(gòu)房合同因不具備生效要件而并未生效。但對(duì)合同雙方以外的第三方而言締約雙方不能以意思表示不真實(shí)來(lái)對(duì)抗不知情的第三人，本案所涉購(gòu)房合同已經(jīng)辦理備案且辦理銀行貸款，購(gòu)房合同備案制度的初衷之一就是使雙方之間簽訂的合同具有對(duì)外公示公信的效力，以保護(hù)交易涉及的第三方。合同雙方不能以其締約意思表示不真實(shí)為由對(duì)抗行政機(jī)關(guān)的監(jiān)管及銀行貸款債權(quán)的行使。A公司也沒(méi)有提供其他證據(jù)來(lái)證明本案所涉購(gòu)房合同存在違反法律禁止性規(guī)定的情形，所以本案所涉四份購(gòu)房合同依法有效。法諺有云：“任何人不得從自己的錯(cuò)誤行為中獲益?！盇公司主張撤銷《商品房買賣合同》是惡意毀約的不誠(chéng)信行為，不應(yīng)得到支持。 維權(quán)法律小貼士 在樓市不景氣的情況下，開(kāi)發(fā)商為渡過(guò)難關(guān)可謂花樣百出。待樓市回暖又會(huì)因利益驅(qū)使而以各種理由積極主張購(gòu)房合同無(wú)效。作為購(gòu)房人既然簽署了購(gòu)房合同就應(yīng)該相信合同的效力，不要輕易去懷疑，因?yàn)榉梢?guī)定認(rèn)定合同無(wú)效是有嚴(yán)格法定條件的，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定有下列情形之一的，合同無(wú)效： （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益； （二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益； （三）以合法形式掩蓋非法目的； （四）損害社會(huì)公共利益； （五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》中明確了上述合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，即所違反的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定明確規(guī)定違反該條的合同條款無(wú)效的，該合同條款才無(wú)效，否則合同條款依然有效，當(dāng)事人至多僅承擔(dān)行政責(zé)任。只有滿足上述條件之一的才會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，支付購(gòu)房款是合同的履行方式，但依據(jù)法律規(guī)定并不是考慮合同效力的因素。購(gòu)房人在遇到此類問(wèn)題的時(shí)候，應(yīng)積極收集各方證據(jù)，努力證明購(gòu)房行為的真實(shí)性，充分信任合同及備案的效力，積極應(yīng)戰(zhàn)，切實(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益，堅(jiān)決不輕易為他人做嫁衣。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:26

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??購(gòu)房合同可以代簽嗎?代簽的購(gòu)房合同是否有效？
  答

  這種情況可以這么看：1、若是房主及其家屬（事實(shí)共有人）認(rèn)為該房?jī)r(jià)格等合適，想出售該房的話合同就有效（房主可以說(shuō)我口頭委托爸爸賣房、代理簽合同收房款等）！2、若房主不想賣的話，可以說(shuō)共有人不同意，房主的爸爸屬于越權(quán)簽訂合同，不生效！作為買方，簽訂合同時(shí)沒(méi)有注意細(xì)節(jié)，交付的是“2W塊錢的訂金”，而不是”定金“，喪失了制約權(quán)和懲罰權(quán)，因而現(xiàn)在不具有主導(dǎo)性，不占優(yōu)勢(shì)！建議：找到房主本人及其家屬，親自面談！

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• 問(wèn) 購(gòu)房合同是開(kāi)發(fā)商打印嗎？
  答

  是網(wǎng)簽合同嗎，如是，由開(kāi)發(fā)商登陸房管局官網(wǎng)填寫并打印出來(lái)的如不是，就到當(dāng)?shù)胤抗芫仲?gòu)買標(biāo)準(zhǔn)合同文本填寫。合同的份數(shù)和你是否抵押貸款有關(guān)，各地要求不一致，大體來(lái)講抵押的合同要比一次性付款的合同多2~3份追問(wèn)：我是貸款買房，開(kāi)發(fā)商就讓我簽三份合同，合法嗎？我手里是不是也應(yīng)該有份合同呢，如果備案后他給我的是合同的復(fù)印件，有法律效力嗎？ 追答：各地標(biāo)準(zhǔn)不一樣，份數(shù)上面沒(méi)有明確、統(tǒng)一的規(guī)定買方手上應(yīng)有一份合同原件，沒(méi)有就找開(kāi)發(fā)商再簽一份就行

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按時(shí)交房，購(gòu)房人可向開(kāi)發(fā)商索賠嗎？
  答

  開(kāi)發(fā)商未按照合同約定的時(shí)間交房，購(gòu)房人可以憑合同要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 若遲延交房是因不可抗力造成的，則開(kāi)發(fā)商免責(zé)。

• 問(wèn) ??購(gòu)房合同可以代簽嗎?非本人簽字的購(gòu)房合同是否有效？
  答

  如果沒(méi)有授權(quán)，合同無(wú)效。1、一次付清房款，拿到房產(chǎn)證，土地證，合同沒(méi)關(guān)系2、按揭，銀行按揭需本人簽字，字跡不對(duì)，銀行發(fā)現(xiàn)后需要補(bǔ)簽，同時(shí)合同也需補(bǔ)簽。一般來(lái)說(shuō)，關(guān)系不大，除非你要退房，那么你當(dāng)然占便宜了。

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• 問(wèn) 如何鑒別購(gòu)房合同是否有效
  答

  網(wǎng)友提問(wèn)：如何從購(gòu)房合同內(nèi)容來(lái)鑒別購(gòu)房合同的無(wú)效？ 專家回復(fù)：無(wú)效合同分為部分無(wú)效和全部無(wú)效兩種，合同部分無(wú)效并不代表整個(gè)合同無(wú)效，因?yàn)楹贤衅渌麠l件具備的條款仍然具有法律效力，對(duì)合同雙方當(dāng)事人仍具有約束力。但購(gòu)房者怎樣通過(guò)合同的內(nèi)容來(lái)鑒別自己所簽的合同是否有效？ (1)從購(gòu)房合同的條款來(lái)鑒別。如果合同的某些條款違反國(guó)家法律法規(guī)，則此條款對(duì)房屋買賣雙方?jīng)]有約束力，必須加以糾正。 (2)從購(gòu)房合同的標(biāo)的來(lái)鑒別，即樓盤是否為法律政策所允許買賣的項(xiàng)目。也就是說(shuō)在房屋開(kāi)發(fā)階段，如果開(kāi)發(fā)商所建房屋屬于越權(quán)批地、非法占地，所簽合同無(wú)效；在建階段，如在建房屋未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工證等，所簽合同無(wú)效；在銷售階段，如沒(méi)有房地產(chǎn)管理部門的銷售許可證，以這樣的房屋為標(biāo)的的，所簽合同無(wú)效。