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• 145****8883

  在簽訂購房合同時，普通消費者往往不清楚合同中的條款，被開發(fā)商鉆空子。 房屋面積的條款 購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時，應(yīng)在條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。另外，所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。 價格、收費、付款額條款 在一般合同中，價格條款應(yīng)是比較明確的。發(fā)展商要求購房者付出各種款項、稅費時，購房者都可要求售房方出示有關(guān)規(guī)定和證明文件，對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費，如發(fā)展商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續(xù)費等，購房者有權(quán)拒付。 房屋質(zhì)量的條款 購房者在簽合同時一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)、等級，建材配備清單、等級，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。同時，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:26

相關(guān)問題

• 問 新房買房合同有哪些注意事項 如何謹(jǐn)防"霸王條款"
  答

   “本廣告為要約邀請，一切圖片、文字說明以合同為準(zhǔn)?！薄靶^(qū)的道路或場地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租?！薄叭缫曳綄τ谑鄯抠Y料及沙盤和甲方有不同理解，甲方擁有**終解釋權(quán)?！边@些買房合同貓膩，購房者并不陌生，它們真真切切地傷害到了購房者的利益，商品房買賣12條“霸王條款”，買房時候一定要看清楚啦！ 1. “霸氣”廣告 霸氣表現(xiàn)：“本廣告為要約邀請，一切圖片、文字說明以合同為準(zhǔn)。” 專家點評：廣告亦應(yīng)視為合同內(nèi)容?！逗贤ā返?5條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！备鶕?jù)**高法的司法解釋，該廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2. “霸氣”解釋權(quán) 霸氣表現(xiàn)：“出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，出賣人享有**終解釋權(quán)?！被蛘摺凹追教峁┑氖蹣琴Y料及沙盤展示用于廣告宣傳，如乙方對于售房資料及沙盤和甲方有不同理解，甲方擁有**終解釋權(quán)。” 專家點評：格式條款不能“一邊倒”。根據(jù)上一條款的解析，廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！逗贤ā返?0條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。即經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費者解釋格式條款的權(quán)利。 3. “霸道”不退款 霸氣表現(xiàn)：“本認(rèn)購書簽訂7日內(nèi)，認(rèn)購人未能交納**款或與出賣人簽訂正式購房合同的，認(rèn)購人所付定金不予退還。”或者“乙方須在本協(xié)議簽定之日起，XX日內(nèi)到‘XXX’售樓現(xiàn)場與甲方簽定《商品房買賣合同》及其他相關(guān)文件；若乙方逾期未與甲方簽訂買賣合同，甲方有權(quán)將乙方所定的該套商品房另行銷售而無需告知，本協(xié)議自動作廢，且上述定金不予退還?！? 專家點評：雙方權(quán)利義務(wù)不對等。此條款僅對認(rèn)購人未能簽訂合同情況進(jìn)行約束，未對出賣方進(jìn)行約束，雙方權(quán)利義務(wù)不對等。按照《商品房銷售管理辦法》及司法解釋，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還定金。 4. “霸占”會所 霸氣表現(xiàn)：“樓宇屋面及外墻使用權(quán)不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會所、休閑娛樂設(shè)施及其他賣方。投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣方?！被蛘摺俺鲑u人有權(quán)無償使用建筑外墻、屋面，用以標(biāo)注本項目開放商名稱、小區(qū)名稱等，而不需要征得買受人的同意?！? 專家點評：這是侵害業(yè)主權(quán)利。此條款侵害了業(yè)主權(quán)利?！段餀?quán)法》第71條明確規(guī)定業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。《成都市物業(yè)管理條例》第49條規(guī)定：通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。 5. “霸占”停車位 霸氣表現(xiàn)：“小區(qū)的道路或場地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租。” 專家點評：這違反了《物權(quán)法》。此條款違反了《物權(quán)法》第73、74條，排除了業(yè)主占用、使用、收益、處分小區(qū)道路和車位的權(quán)利。此外，《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第11條規(guī)定，經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費者應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。 6.“霸王”交房期 霸氣表現(xiàn)：“因設(shè)計調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗幢竞贤?guī)定期限將該商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任?！被蛘摺罢袨椋òǖ幌抻谡畯娭菩晕募?、行政禁令及片區(qū)大面積停水、停電、高考、創(chuàng)衛(wèi)等）導(dǎo)致工程施工期延長的，出賣人房屋交付時間相應(yīng)順延并免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任?！? 7. “霸王”產(chǎn)權(quán)證 “因出賣人原因，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人按日向買受人支付房產(chǎn)總價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。若因買受人原因未能在出賣人通知入戶之日起15日內(nèi)，配合出賣人辦理產(chǎn)權(quán)登記的，從超過之日起，每日按房產(chǎn)總價款的萬分之五付給出賣人?！? 8.“霸王”違約金 “買受人違約或解除合同的，買受人按應(yīng)付款的20%向出賣人支付違約金；出賣人違約或解除合同的，出賣人按應(yīng)付款5%支付違約金?！? 9. “霸王”入住費 “買受人在辦理入住手續(xù)時應(yīng)繳納物業(yè)、保險、公證、煤氣、水、電、有線電視、固定電話、裝修保證金等費用，否則不予辦理入住手續(xù)?！? 10. “霸王”入戶手續(xù) “買受人在接到出賣人入戶通知之日起15日內(nèi)，到指定的地點辦理房產(chǎn)的入戶手續(xù)，逾期不辦理的，視為已同意入戶。買受人除應(yīng)支付物業(yè)管理費外，從逾期之日起每日按該房產(chǎn)總價款的萬分之二向出賣人支付代管費?！被蛘哂械暮贤s定出賣人可以解除合同。 11.“霸王”退房條款 “買受人不管因何種原因退房時，若房屋已裝修，出賣人不承擔(dān)裝修的費用及其損失。” 12.“霸王”爭議條款 “本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第2種方式解決。1、提交X仲裁委員會仲裁。2、依法向人民法院起訴。”

• 問 買房簽合同有哪些注意事項 如何避免陷入陷阱
  答

  購房合同是根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。 簽訂購房合同是需要十分謹(jǐn)慎的，看有沒有明確雙方的義務(wù)和責(zé)任。那么應(yīng)該如何規(guī)避各種問題呢，我們**好和開發(fā)商簽一個補充協(xié)議，把容易出現(xiàn)爭議的方面白紙黑字寫上去。不要只是單純的口頭約定，不然到了出問題的時候吃虧的都是自己！ 第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補充協(xié)議里去。這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)，在買房之后，售樓書里面承諾的一些設(shè)備啊配套啊并不存在，如果我們在補充協(xié)議里面有這些內(nèi)容，那么日后的維權(quán)就有據(jù)可依了。 第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購房合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。一般來說，在正常辦理收房手續(xù)以后，就可以辦兩證了。也有開發(fā)商方面存在問題導(dǎo)致業(yè)主不能辦理產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)象，這個時候要怎么解決或者賠償，可以約定一下。 第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。 第四，明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。 第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。這是針對精裝修的房子來說的。要明確精裝修的標(biāo)準(zhǔn)，比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的寫使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括品牌的系列、型號、顏色等。 第六，明確退房的責(zé)任。購房者收房以后，可能會立即裝修，還有買家具家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

• 問 買房簽合同有哪些注意事項 如何謹(jǐn)防開發(fā)商"一房二賣"
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  孫先生一次性付款買了某開發(fā)商的三套商鋪，可是交房兩年后都沒有拿到房產(chǎn)證。一再催促后，開發(fā)商推說房產(chǎn)證仍然在辦理中。這讓孫先生起了疑心，打聽后才知道，原來開發(fā)商在將商鋪賣給他之后，又將商鋪賣給了鄭先生。 案例 開發(fā)商“一房二賣”，業(yè)主拿房兩年卻拿不到房產(chǎn)證 2010年4月，孫先生購買了某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的位于某市的商業(yè)廣場三套商鋪，并與其簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定三套商鋪合計436.4萬元，孫先生一次性付清總價款。開發(fā)商應(yīng)于2011年10月31日前將這三套商鋪交付給孫先生使用，且由房地產(chǎn)開發(fā)公司為孫先生代辦房屋所有權(quán)證。其中，《商品房購買合同》的第十三條第六項約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記。 2011年3月，孫先生將三套房款總計436.4萬元支付給了開發(fā)商。11月，孫先生又向開發(fā)商繳納了三套商鋪的配套費、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬元。12月1日開發(fā)商將該房屋交付給了孫先生。拿房后，孫先生便立刻對三套商鋪進(jìn)行了裝修并使用至今。 然而讓孫先生感到不安的是，盡管自己時不時催促，開發(fā)商一直未將房產(chǎn)證交給自己。到了2014年4月，孫先生發(fā)現(xiàn)了端倪?！伴_發(fā)商的工作人員無意當(dāng)中說漏嘴了，我這才知道，原來開發(fā)商2013年年底，又將我這三套商鋪賣給了另外一個購房人鄭先生。我買這三套商鋪花了436.4萬，可是鄭先生購買的價格不到300萬，比我便宜100多萬?！睂O先生感到非常憤怒，而且開發(fā)商與鄭先生簽訂的是《商品房買賣合同》，同時對三份《商品房買賣合同》進(jìn)行了登記備案。 為此，孫先生向法院起訴，請求確認(rèn)被告某開發(fā)商與被告鄭先生簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告孫先生與被告某開發(fā)商簽訂的《商品房購買合同》有效。 觀點 孫先生的購房合同有效，購房者可索要雙倍已付購房款 這個案例中，**大的爭議就是這兩份合同到底哪一份是有效合同。律師表示，商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問題，適用法律較為復(fù)雜。 這個案例是非常典型的一房二賣。一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。 《** 高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條有明確規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 在這個案例中，首先，開發(fā)商已經(jīng)將商鋪交付給了孫先生，并且孫先生已經(jīng)是商鋪的實際使用者。第二，孫先生按照合同已將全部房款甚至契稅等錢款全額支付給了房地產(chǎn)開發(fā)公司。第三，孫先生購房時間早于鄭先生，房款也高于鄭先生?！斑@表明買受人也就是孫先生已全部履行了自己的義務(wù)，對已完成的交易予以保護。”律師表示，因此應(yīng)該認(rèn)定孫先生的《商品房購買合同》是有效合同。

• 問 買房合同簽訂時要注意些什么 如何謹(jǐn)慎"霸王條款"
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  擁有一套房子，也許是大多數(shù)普通老百姓一輩子**大的投資，也是一輩子**大的希望?？墒钱?dāng)放心買房，滿意住房快成為我們一個奢望的時候，當(dāng)我們懷揣著買房的熱切美好期盼，卻遭遇到霸王條約、項目捂盤，瘋狂漲價、定金糾紛、逾期交房、規(guī)劃改變、房屋質(zhì)量糾紛種種不悅的時候，我們深有感慨：買房難，投訴維權(quán)更難更難!在建設(shè)法制社會目標(biāo)日趨深入人心的今天，面對房地產(chǎn)市場諸多問題，我們?nèi)匀皇悄敲吹臒o奈，力不從心。 遭遇霸王條款，我們只能拒簽! “此房是我建，價格由我定，要想買房子，合同條款沒商量?！狈康禺a(chǎn)業(yè)的這種“霸言霸語”相信每一位買過房子的業(yè)主都不陌生。 簽訂合同時，銷售員都會拿出打印好、統(tǒng)一的制式合同，讓購買人簽字，如客戶提出要增加補充條款，對方就會說，我們的合同都是統(tǒng)一的，由建委網(wǎng)上的標(biāo)準(zhǔn)合同，所有的客戶簽的都是一樣，保證沒有任何問題。其實這樣的合同條款全部有利于開發(fā)商，都是經(jīng)過公司律師千思萬慮才醞釀好的文本，只要出了問題，保證開發(fā)商的利益萬無一失。 條款一：購房者在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，應(yīng)支付總房款30%的**款。 專家解讀：一旦購房者先繳納30%的**款之后，在簽訂購房合同時，購房者就處于明顯的弱勢地位，因為不接受合同中其他約定的“霸王條款”，購房者就有被沒收**款和訂金的風(fēng)險。 對策建議：一定要堅持繳納定金或**款應(yīng)以商定好購房合同中所有條款為前提，否則免簽。 條款二：房屋的預(yù)定單價為每平方米4600元，實際售價將在《xx市商品房預(yù)售合同》中予以確定……雙方洽談不成，甲方(指開發(fā)商)退還已收取的預(yù)定金，并按預(yù)定金的100%收取手續(xù)費;乙方(指購房者)逾期不與甲方簽訂預(yù)售合同，所收預(yù)定金不予退還?！?目前，由于房源緊俏，開發(fā)商與消費者簽訂商品房預(yù)售合同之前往往還要簽訂一份“預(yù)定協(xié)議”，而上述條款可謂屢見不鮮。 專家解讀：這一約定的實質(zhì)，其實就是在“實際價格不確定”上玩花樣，使雙方已經(jīng)約定的“單價每平方米4600元”落空，從而給了開發(fā)商單方面提高房屋單價的權(quán)利。具體而言，等到雙方簽訂商品房預(yù)售合同時，如果開發(fā)商跟著整個樓市水漲船高、大肆加價，消費者通常難以承受、放棄購買，但這樣卻要莫名其妙地?fù)p失一大筆“手續(xù)費”;如果房價下跌，開發(fā)商仍然可以要求消費者按每平方米4600元的價格交易，消費者一旦拒絕，預(yù)定金就白白地打了水漂。 對策建議： 一，在交“定金”前，通過廣泛深入的考察了解，應(yīng)對該房屋有足夠的購買意向; 二，應(yīng)查看開發(fā)商的預(yù)售許可證或銷售許可證，看是否有國家批準(zhǔn)的預(yù)售或銷售的樓盤，還要詳細(xì)查看其土地使用證等各種證照; 三，要求開發(fā)商先出示合同，詳細(xì)研究各項條款，如果選擇按揭購房，還應(yīng)問清按揭的相關(guān)條件; 四，要注意認(rèn)購書內(nèi)容，要特別警惕“定金一律不退”之類的條款，以免上當(dāng)受騙; 五，提倡消費者科學(xué)、理性消費，避免盲目、沖動購房。

• 問 買房合同暗藏這哪些陷阱 如何應(yīng)對買房協(xié)議中的"霸王條款"
  答

  購房合同中的所謂“霸王條款”，就是一些開發(fā)商單方面制定的逃避法定義務(wù)、減免自身責(zé)任的不平等格式合同，對購房者極為不利。要避免購房合同中的“霸王條款”，要注意幾點呢？ 第一，合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國合同法》依法確立了“平等原則”、“公平原則”、“誠實信用原則”，這些原則是購房者和開發(fā)商在商品房買賣合同時應(yīng)當(dāng)遵循的基本準(zhǔn)則，是避免“霸王”合同發(fā)生的第一步； 第二，購房者一定要學(xué)會理性購房； 第三，購房者一定要有強烈的合同意識，在簽訂合同前要了解一些購房法律知識，一定要先看合同條款，仔細(xì)審閱合同中的每個條款，要據(jù)理力爭。 第四，如果購房者對購房知識欠缺，可以參考相關(guān)的購房指南，或請專業(yè)人士、房地產(chǎn)律師陪同選房購房。 既然霸王條款是生產(chǎn)者或是經(jīng)營者以自己的獨立意志在格式合同中規(guī)定的，所以減少或是避免霸王條款的出現(xiàn)就轉(zhuǎn)為對格式合同制定者或提供者行為的規(guī)范和制約。 至于規(guī)制方式，通常認(rèn)為主要有：消費者自己的“反霸”能力、企業(yè)的行業(yè)自律、相關(guān)組織的監(jiān)督以及法律規(guī)制，但效果各異。 購房合同欺詐的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 《中華人民共和國民法通則》第五十八條第3款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為，為無效的民事行為?！? 1988年1月26日**高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為?！? 新合同法第五十四條也重申：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷?！? 從《民法通則》頒布至今，我國關(guān)于民事欺詐的規(guī)定也見于許多單行法規(guī)，如《公司登記管理條例》，《消費者權(quán)益保護法》、《廣告法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》、《保險法》等，這些無疑是對我國民事欺詐制度的完善和發(fā)展。