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• 157****5213

  合同雖然有助于保障我們的權(quán)益，但并不是所有簽訂的合同都是有效的。以下七種情況，房屋買賣合同是無效的。 1、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓的合同無效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，必須同時轉(zhuǎn)讓。 2、未辦理登記過戶手續(xù)的合同無效。房屋屬于不動產(chǎn)，以等級而非交付為生效要件。 3、產(chǎn)權(quán)主體有問題的合同無效。房屋出賣的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。 4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)的合同無效。房屋買賣中，共有人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。 5、單位違反規(guī)定購房的合同無效。機(jī)關(guān)，團(tuán)體，部隊(duì)，企業(yè)事業(yè)單位部的購買或變向購買城市私有房屋，如有特殊情況，需經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。 6、在買賣中存在欺詐行為的或是顯失公平的買賣合同無效。 7、若是非法轉(zhuǎn)讓的，則合同無效。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:29

相關(guān)問題

• 問 無效房屋買賣合同有哪些 簽訂時要注意什么
  答

  買房時**重要的一步就是簽訂合同了，現(xiàn)實(shí)中卻因?yàn)楦鞣N原因而導(dǎo)致合同無效。小編整理了七種無效房屋買賣合同的情形，大家簽訂時千萬要注意了。 1、無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。 2、限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。 3、以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當(dāng)事人發(fā)生錯誤認(rèn)識所簽訂的房屋買賣合同。 4、以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當(dāng)事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。 5、乘人之危簽訂的經(jīng)濟(jì)合同。是指一方當(dāng)事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強(qiáng)迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。 6、雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。 7、當(dāng)事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買賣合同無效。

• 問 ??房屋買賣簽約時要注意哪些細(xì)節(jié)？
  答

  一、首先看開發(fā)商是否具備“五證”　　“五證”即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預(yù))售許可證?！　《?、使用規(guī)范的合同文本　　許多開發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書》，交一筆訂金。這種行為并非購房的必經(jīng)程序，往往會使購房者陷入訂金糾紛?！　∪?、查驗(yàn)有關(guān)證明文件　　買期房必須要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。　　四、買期房要注意建筑面積的約定　　在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e?！　∥濉①I期房要約定資訊條件和時限　　所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。　　六、簽約時要注意房屋質(zhì)量問題　　購房者在簽約時，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件?！　∑摺⒑灱s時明確物業(yè)管理事項(xiàng)合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！　“?、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容　　購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任?！　【拧⒆⒁饧s定違約責(zé)任　　違約責(zé)任包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

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• 問 房屋買賣合同無效的情形有哪些，如何解除房屋買賣合同
  答

  法律應(yīng)明確規(guī)定出賣人于出賣標(biāo)的物前負(fù)有將出賣意圖通知優(yōu)先購買權(quán)的義務(wù)，同時對優(yōu)先購買權(quán)行使期限予以明確規(guī)定。一般而言，該期限過長不利于交易迅速進(jìn)行和維護(hù)交易安全，也容易增加遭受情勢變更的機(jī)會；期限過短又不利于先買權(quán)人權(quán)衡利弊，不利于其利益的保護(hù)。將來立法可考慮依優(yōu)先購買權(quán)之標(biāo)的為動產(chǎn)或不動產(chǎn)而規(guī)定不同的行使期限，比如可規(guī)定不動產(chǎn)先買權(quán)人應(yīng)自收到通知之日起十日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，動產(chǎn)先買權(quán)人應(yīng)自收到通知之日起五日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)事人可以事先約定行使的具體期限，但不得少于前述法定期限。如果出賣人不履行通知義務(wù)，就將財產(chǎn)賣給了第三人或者出賣人履行了通知義務(wù)，但在先買權(quán)人行使權(quán)利期間內(nèi)，在先買權(quán)人尚未作出是否購買之意思表示之前就將財產(chǎn)出賣給第三人，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有向人民法院申請撤銷出賣人與第三人買賣關(guān)系的期間，即所謂的除斥期間，對于該期間，國外民法規(guī)定不一，有的5年，有的2年考慮到我國《合同法》第55條已規(guī)定對可撤銷合同的撤銷權(quán)，其除斥期間為一年，故將來立法可以規(guī)定行使優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間為一年，自先買權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其先買權(quán)被侵害之日起計算，逾此期限，優(yōu)先購買權(quán)即歸于消滅。

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• 問 房屋買賣合同簽訂時要注意什么？
  答

  7、竣工認(rèn)定：以取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》為準(zhǔn)。8、交付期限：約定出現(xiàn)延期的條件（事實(shí)）時出具證明的有效職能部門，如氣象局、供電局、自來水公司等，并約定通知買受人順延的時限和方式。9、交接：應(yīng)書面通知買受人辦理交接手續(xù)。須驗(yàn)收合格才能交付。10、**重要的一點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)登記的約定：現(xiàn)在二手房必須辦理產(chǎn)權(quán)證后才能轉(zhuǎn)讓，如果大家不想跟開發(fā)商長期抗戰(zhàn)的話，就約定：一年內(nèi)無法登記確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，堅(jiān)決退房！并可以要求開發(fā)商賠償損失。這條款是《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》第11條明文規(guī)定的，大家千萬要注意。如果開發(fā)商不敢或拒絕將這約定寫入合同的話，這房子還是不買為好。11、公攤部分：公攤部分、屋面使用權(quán)和外墻使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，只是委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。12、仲裁機(jī)構(gòu)：廈門仲裁委員會，名稱注意無“市”字。

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• 問 什么情況下房屋買賣合同無效？
  答

  6． 出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房人無法取得房屋；7． 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；8． 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；9． 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3％；10． 出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行；11． 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。

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