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• 132****7973

  買房不可一味貪圖便宜，在比較一時的價格同時，產(chǎn)權(quán)明確更是不可忽視。 案例： 姜某于2008年從李某處購買了一套200平方米的樓房，只有近30萬元的價格，以當前房價的一路飆升來看，姜某無疑是中了頭獎。唯一美中不足的是該房子的產(chǎn)權(quán)一直沒有轉(zhuǎn)移到姜某的名下。不過一想到如此低廉的價格，姜某也就沒再計較。因為合同也簽完了，而且有5萬元的違約金，也不怕李某真的違約。 可是當一張法院傳票放在他面前時，他才從美夢中驚醒過來。原來他買的房子是農(nóng)村集體建設(shè)用地的房屋，無法辦理過戶登記，故該房屋的產(chǎn)權(quán)一直登記在李某處。2009年3月份，該房產(chǎn)被列入拆遷范圍。李某將姜某告上法院，認為當時所簽合同違反相關(guān)法律規(guī)定，屬于無效合同。法院認為，該案所涉及的訴訟標的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)和該土地上的房屋所有權(quán)，故該轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了我國《土地管理法》的規(guī)定。而根據(jù)合同法的規(guī)定，違反法律的強制性規(guī)定的合同無效。因此該房屋買賣合同無效。這讓姜某懊悔不已，悔當初不該只圖眼前利益而忘記了小產(chǎn)權(quán)房買不得的事實。 什么是小產(chǎn)權(quán)房？ “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是由國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。 本案中，姜某與李某所簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書所約定的轉(zhuǎn)讓標的物，涉及的是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)和該土地上的房屋所有權(quán)，故該轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了我國《土地管理法》的規(guī)定。而根據(jù)合同法的規(guī)定，違反法律的強制性規(guī)定的合同無效。 購買小產(chǎn)權(quán)房的風險 2009年9月1日國土部下發(fā) 《關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房，購買小產(chǎn)權(quán)房具有多重風險： 一、法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護。 二、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，其救濟途徑就非常有限。 三、如果遇有國家征地或者拆遷的情形，購房者的利益很難得到法律的有效保護。 四、屬于違法用地、違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房有依法被拆除的危險性。 五、小產(chǎn)權(quán)房沒有取得國家頒發(fā)的房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)證書，不能合法設(shè)定房屋抵押權(quán)，不具有房屋所有權(quán)，不能辦理房屋過戶手續(xù)，不能進行二手房交易。 六、購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性付款或者分期付款。 七、由于所購鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時對房屋的保值和**也有很大影響。

  查看全文↓ 2016-07-20 09:59:46

相關(guān)問題

• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房有哪些危害？小產(chǎn)權(quán)房的風險及危害 小產(chǎn)權(quán)房有什么風險？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風險。購買小產(chǎn)權(quán)房會面臨以下風險：一、沒有房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證小產(chǎn)權(quán)房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同不能在房管局備案。因此，無法擁有房產(chǎn)證。辦理產(chǎn)權(quán)證，需要國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。而小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)者是不具備五證，因此小產(chǎn)權(quán)房購買者無法辦理產(chǎn)權(quán)證。二、無法進行銀行貸款和抵押貸款若需要購買小產(chǎn)權(quán)房，則是需要一次性交清放款的。不僅僅說是買房不能貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進行貸款。三、小產(chǎn)權(quán)房交易難小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶，小產(chǎn)權(quán)房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。四、拆遷補償難，質(zhì)量沒保證。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)指什么？買小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)有什么風險？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房風險大，產(chǎn)權(quán)不明確，別碰。

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• 問 什么是小產(chǎn)權(quán)房 小產(chǎn)權(quán)房有什么風險
  答

    所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村的集體土地上建設(shè)的房子，沒有繳納土地出讓金等相關(guān)費用，產(chǎn)權(quán)證也不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。購買小產(chǎn)權(quán)房風險較多，不受國家法律的保護。近日據(jù)國土資源部透露，違法開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房情節(jié)嚴重的有可能入刑。 一、小產(chǎn)權(quán)房的形成 “小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。 二、違規(guī)開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房或入行 據(jù)國土資源部透露，2015年，國土資源部責成地方國土資源主管部門核查373個違法線索，組織人員赴8?。▍^(qū)、市）實地排查198個違法占用耕地線索，篩選、核查、督辦衛(wèi)片執(zhí)法發(fā)現(xiàn)的279個重大違法圖斑，實地核查55個違法圖斑，對確認的21起違法案件進行督導(dǎo)，推動整改查處到位。 除了對高爾夫球場清理整治取得成效。 而且同住建部開展“小產(chǎn)權(quán)房”清理工作，對違法線索及時組織核查，督促依法依規(guī)處理。在試點的基礎(chǔ)上，研究“小產(chǎn)權(quán)房”處置政策。國土資源部還參加**高人民法院“小產(chǎn)權(quán)房”問題民事、刑事法律問題研討會，協(xié)調(diào)解決違法開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”情節(jié)嚴重情形入刑問題，從司法層面加大打擊力度。 三、小產(chǎn)權(quán)房的危害 第一，法律風險。 因為小產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，而不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度不適用小產(chǎn)權(quán)房，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到有效維護; 第二，政策風險。 若購買的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償; 第三，轉(zhuǎn)讓風險。 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房若向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，因不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和**有很大影響。

• 問 小產(chǎn)權(quán)房有什么風險 如何規(guī)避小產(chǎn)權(quán)房的風險
  答

  近年來，小產(chǎn)權(quán)房可以說是樓市的“香餑餑”。但是，由于小產(chǎn)權(quán)房本身不合法，因而購買小產(chǎn)權(quán)房會具備一定的風險。 所謂“五證”是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認為，“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風險，**大的問題就是沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護。 小產(chǎn)權(quán)房，除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。 **可怕的是，房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。 小產(chǎn)權(quán)房幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。 小產(chǎn)權(quán)房由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因為沒有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子房價一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。 對于大多數(shù)人來說，都不是個小事，甚至是父母和自己2代人的積蓄，所以在購買之前一定要慎之又慎！

• 問 ??購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風險？什么是小產(chǎn)權(quán)房，購買小產(chǎn)權(quán)房風險大嗎？
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)房能買嗎通常來說，小產(chǎn)權(quán)房是可以購買的，風險不是很大。購買小產(chǎn)權(quán)房主要分為以下兩種情況：1、如果你買房的目的是自住，那么，風險并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有

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