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• 144****3456

  王石說中國房屋空置率達(dá)到50%以上，是國際商品房空置率的5倍以上，意味著商品房超級嚴(yán)重積壓。國際房屋空置率警戒線是5%--10%。

  查看全文↓ 2018-06-03 15:41:01
• 132****2222

  　在近期房地產(chǎn)泡沫論爭中，“空置率超過國際”是人們頻繁使用的論據(jù)之一。但是，何謂空置率？在我國卻是一個含糊不清的東西。在國家統(tǒng)計主管部門和建設(shè)主管部門手中，只有新建商品房空置面積的數(shù)據(jù)，截至2004年9月商品房空置面積為9748萬平方米，其中商品住宅空置面積為5736萬平方米。那么，空置率分母、分子不清的情況下，人們爭論的“空置率”是怎樣推算出來的呢？在基本概念不清的情況下，生搬硬套“國際警戒線”又有何意義。
  
  　　從國外的情況來看，空置是指房屋沒有投入使用，處在待出租或出售的狀態(tài)?？罩寐识嘁匀糠课荽媪繛榉帜?，以全部空置房屋為分子，計算出總空置率；也可以依據(jù)房屋的種類(住宅、辦公樓、商業(yè)用房)和交易方式(出租或出售)細(xì)分空置率；計算單位可以是面積或套。以美國為例，2001年全國共有人口2.7億人，住宅1.2148億套，平均每2.25人擁有一套住房，空置期一年以上的住房為1091.6萬套，空置率為9%；季節(jié)性空置住房為355.4萬套，季節(jié)性空置率為2.9%。空置一年以上的住房中，有320萬套為租賃住房；有130萬套為出售住房。除對空置住宅總量進(jìn)行分析外，美國還按住宅的類型(如出租房或出售房，獨戶或多戶住宅)，住房的結(jié)構(gòu)(一室、二室或多室廳)、住房的建筑年限，不同的租金水平以及住宅所處的區(qū)域(大都市區(qū)內(nèi)、大都市區(qū)外、東、中、西、南部)等分別計算出各類住房的空置率和空置期限(6個月、1年、1～2年和2年以上)。
  
  　　從我國房地產(chǎn)的實踐來看，首先，理想的空置率并不是零空置。住宅作為一種投資大的耐用消費品，開發(fā)商供給的時滯、結(jié)構(gòu)與居民購房需求的不對稱，很難使房屋的供給與需求一一對應(yīng)，因此，市場的非均衡應(yīng)該是一個常態(tài)?？罩寐蔬^低，在求大于供的市場環(huán)境下，為開發(fā)商推動價格走高，獲取高收益提供了便利；同時也剝奪了消費者的選擇權(quán)，抑制了居民的消費偏好，導(dǎo)致消費需求不足。當(dāng)然，空置率也不是越高越好，空置率過高、空置期限過長意味著供大于求，房屋利用率低，這會促使開發(fā)商改變經(jīng)營策略，降價促銷或減少房屋的供給，以尋找市場新的均衡點。從這個意義上講，空置率是反映市場供需關(guān)系的指標(biāo)器、風(fēng)向標(biāo)。
  
  　　其次，各城市可承受的空置率大相庭徑。房地產(chǎn)自身的特點即空間不可移動性、異質(zhì)性，決定了房地產(chǎn)是一個屬地化極強(qiáng)的市場。各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(GDP的規(guī)模、收入的增長、消費水平、房屋價格)、社會文化(人口規(guī)模、增長趨勢和年齡結(jié)構(gòu)、文化水平、消費品味)、制度政策環(huán)境(土地供給方式、融資渠道、稅收政策)和開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)(自有資本金、經(jīng)營管理水平等)千差萬別，各城市合理空置率不能只有一個標(biāo)準(zhǔn)。對于一個人口規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)落后、居民收入低和金融資產(chǎn)積累不足的中小城市來說，5%的空置率可能是一個警戒線，但是對于北京、上海這類常駐人口、流動人口多的大城市來說，合理的空置率可能是8%、9%或者高于10%。1992～1993年房地產(chǎn)熱中，海南450萬平方米的空置量，使海南房地產(chǎn)市場陷入滅頂之災(zāi)；而上海當(dāng)時有700萬平方米的空置房屋(占全國的十分之一)，卻能安然無恙。也正是由于有了一定量的空置房，使得上海的房價長期保持在一個相對低的水平，而2003～2004年，旺盛的住房需求，導(dǎo)致上海的空置量下降了，可房價卻在大幅度盤升。如果上海住宅供給充足，能夠滿足大規(guī)模拆遷、大量新婚人口和國內(nèi)外流動人口的需求，幾個“黃?！蓖稒C(jī)炒作就很難左右市場，推動價格走高。
  
  　　再次，空置不能與不良資產(chǎn)直接劃等號。在房地產(chǎn)經(jīng)營中，各開發(fā)企業(yè)的資本實力、融資能力、營銷能力千差萬別，只要其生產(chǎn)經(jīng)營所產(chǎn)生的收益大于成本，企業(yè)有一定比例的空置房屋在經(jīng)濟(jì)上都是合理的，因為它并不影響企業(yè)的還貸能力、也不增加其經(jīng)營成本，只影響企業(yè)的盈利水平。換言之，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能賣出80%的新建房屋，就收回了全部投資，此后，多賣出一套房，就多一份盈利。關(guān)鍵看企業(yè)的財務(wù)狀況和企業(yè)投資的盈虧點。如果一個企業(yè)資本金不足、負(fù)債率過高，銷售業(yè)績不佳，現(xiàn)金回流慢，直接影響企業(yè)清償銀行債務(wù)的能力，在這種情況下空置量大才可能會影響銀行貸款的質(zhì)量，但能否轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良資產(chǎn)還取決于抵押物品質(zhì)的優(yōu)劣、抵押物在市場上的變現(xiàn)能力，而這些又有賴于相關(guān)法律、金融制度安排。這也是為什么各國政府都致力于相關(guān)法律制度、金融制度建設(shè)，保障銀行債權(quán)人的利益，營造良好的信用環(huán)境，積極培育抵押二級市場，分散化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，幫助銀行渡過房地產(chǎn)的周期波動所帶來的風(fēng)險的原因。有了良好的制度安排，抵押物就可以規(guī)避低價賤賣的厄運，賣個好價錢，從不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楹觅Y產(chǎn)。

  查看全文↓ 2018-06-03 15:40:46
• 133****6759

  我國的住房空置指標(biāo)和空置率 ：
  　　隨著房改的深入和住房商品化的發(fā)展，商品房逐步增加，我國于20世紀(jì)90年代，出臺了空置商品房指標(biāo)。這個指標(biāo)規(guī)定，統(tǒng)計年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均為空置商品房。在計算住房空置率時，**初曾經(jīng)用當(dāng)年建成商品房總數(shù)為分母來計算，后來又改為用當(dāng)年建成住房總數(shù)為分母來計算（目前仍較多地使用這一計算方法）。再后來，人們又發(fā)現(xiàn)，空置的住房都累計了多年來的積壓住房數(shù)，與當(dāng)年建成住房總數(shù)相比不對口徑，因而有些專家建議用連續(xù)3年建房總數(shù)為分母來計算，但未形成統(tǒng)一規(guī)定。
  　　人們在使用這個我國“獨創(chuàng)”的空置住房指標(biāo)中發(fā)現(xiàn)，年底建成而未售出的住房中有相當(dāng)大的部分是待銷房，并會在第二年內(nèi)售出。可見，這個空置商品房指標(biāo)只能說明當(dāng)年建成住房在當(dāng)年的銷售情況。由于它把許多待銷房統(tǒng)統(tǒng)納入空置范疇，就不能準(zhǔn)確地說明住房真實的積壓情況，是一個戴著“空置”帽子卻包含許多“非空置”待銷住房而有明顯缺陷的指標(biāo)。因此，用它為基礎(chǔ)計算出來的住房空置率也存在明顯的缺陷。
  　　為了使統(tǒng)計指標(biāo)能比較準(zhǔn)確地反映商品住房的銷售和積壓狀況，有關(guān)主管部門針對住房空置指標(biāo)存在的缺陷，在2003年做出補充規(guī)定，決定將相關(guān)指標(biāo)補充為：住房建成1年以內(nèi)尚未銷出的為待銷商品房，1~3年內(nèi)未銷出的為滯銷商品房，3年以上未銷出的為積壓房。許多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，這一補充規(guī)定的指標(biāo)比空置指標(biāo)能夠較為準(zhǔn)確地反映住房的積壓情況，但因它僅僅起到“補充”作用，并沒有用待銷住房指標(biāo)來取代住房空置指標(biāo)，目前人們普遍使用的仍然是原定的不夠準(zhǔn)確的住房空置指標(biāo)。公布的九部門“國15條”中第四條就規(guī)定，“對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物”，這是正式文件中使用的有別于現(xiàn)行統(tǒng)計指標(biāo)的提法。為此，許多業(yè)內(nèi)人士不斷呼吁，希望能對現(xiàn)行的住房空置統(tǒng)計指標(biāo)進(jìn)行修改補充，使之真正反映住房空置情況。

  查看全文↓ 2018-06-03 15:40:06
• 154****3856

  住房空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率?？罩寐手饕迷趪鴥?nèi)，與國外的空房率不同。空房率指的是開發(fā)商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。按照國際通行慣例，
  商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

  查看全文↓ 2018-06-03 15:39:49

相關(guān)問題

• 問 商品房空置率是什么意思？
  答

  空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場類型的不同，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率。房地產(chǎn)存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無論是第一次進(jìn)入市場的新房屋，還是由于當(dāng)前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。房地產(chǎn)增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積占一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指第一次進(jìn)入市場的新房屋。

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• 問 空置率怎么算? 何為空置率？住房空置率從何而來？
  答

  住房空置的合理性需要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)市場有一定量的空置面積十分正常。首先，商品房竣工驗收后不一定會即刻轉(zhuǎn)移到消費者手中，而是要經(jīng)過銷售或出租出去，需要一個合理的時間段，這類似工業(yè)產(chǎn)品的庫存期。在這段時間內(nèi)，這些商品房將暫時表現(xiàn)為空置狀態(tài)。造成這種狀況的原因至少有三個方面：第一，商品房價格昂貴，正常情況下需要花費一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費者非常謹(jǐn)慎，需要一定時間進(jìn)行決策。第二，商品房是存在較大差異的商品，消費者總是努力尋找自己喜歡的商品房，這需要時間。第三，商品房是一種較復(fù)雜的商品，隱含的信息很多,為達(dá)成交易，開發(fā)商與消費者之間有一個信息溝通的過程。基于以上三點，商品房空置按照時間長短劃分為摩擦空置（正常空置）和市場空置（因銷售困難而形成的空置）兩類。假如以一年為標(biāo)準(zhǔn)來劃分摩擦空置和市場空置，市場空置估計只占一半左右。

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• 問 空置率怎么算?何為空置率 空置率的計算方法
  答

  你想問的是為什么，還是怎么算？房屋空置率的計算是為了了解市場對房屋的需求趨勢，如果房屋空置過多，說明需求量不足或購買力不夠，國家或市場可作出相應(yīng)調(diào)節(jié)。如果說怎么算，用未使用的房屋數(shù)除以總數(shù)再乘以100%，即可。

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• 問 空置率是什么 如何計算空置率
  答

  空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。 空置率的定義 空置率主要用在國內(nèi)，與國外的空房率不同?？辗柯手傅氖情_發(fā)商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。 空置率的種類 按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場類型的不同，空置率可以分為存量市場的空置率 空置率和增量市場的空置率。 房地產(chǎn)存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無論初次進(jìn)入市場的新房屋，還是由于當(dāng)前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。 房地產(chǎn)增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積占一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指初次進(jìn)入市場的新房屋。 空置率的算法 空置率的算法--當(dāng)前流行的空置率的計算方法有三種：空置率=全社會空置房面積/全部住房面積 空置率=空置商品房面積/**近三年內(nèi)竣工面積 空置率空置率=空置商品房面積/當(dāng)年竣工面積 眾所周知，三年內(nèi)竣工面積要比當(dāng)年竣工面積大二三倍，全部住房存量比三年內(nèi)竣工面積又大幾十倍。分母不一樣，計算結(jié)果自然大相徑庭。

• 問 空置率怎么算? 房屋空置率的統(tǒng)計方法有哪些
  答

  西方各國的住宅市場統(tǒng)計中，空置（housing vacany）分為自有房空置和出租房空置，指可以出售（出租）但尚未出售（出租）的房屋。美國國家統(tǒng)計局的解釋是：空置量是指調(diào)查時點無人居住的住宅單元數(shù)量。如果被調(diào)查住宅的住戶在其他地方有更經(jīng)常的住宅，則該套住宅也為空置。 空置率指某一時刻空置住宅面積占全部住宅面積的比率，即可供使用的全部存量住宅中未使用部分所占比重，美國、香港、臺灣關(guān)于空置率的定義是：相應(yīng)類型（或用途）房屋的空置量與其總存量的比例，其計算公式為：全部房屋空置率=全部房屋空置量/全部房屋存量÷100%。在美國，通常既考察自有房屋空置，又考察租用空置。由于全部空置率包括了一些非市場性空置，因此不常用，更常用的是出租住宅空置率，出租住宅空置率的計算公式為：出租住宅空置率=空置出租住宅/(已出租的住宅+空置出租住宅)÷100%。

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