已有3個回答

• 145****4793

  大多數(shù)購房人都會有這樣一個經(jīng)歷，在與開發(fā)商簽訂正式的《商品房買賣(預(yù)售)合同》前，開發(fā)商往往都會先與買房人簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議書》（以下簡稱《認(rèn)購協(xié)議書》）。鑒于《認(rèn)購協(xié)議書》獨(dú)特的法律地位，以及現(xiàn)階段對買賣雙方權(quán)利義務(wù)的界定尚不明晰，在實際生活中由于簽訂該協(xié)議所引發(fā)的糾紛正日漸增多。對于購房人來說，簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》是購房過程中值得重視的一個環(huán)節(jié)。 認(rèn)購協(xié)議書是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡單說來，即是賣方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，買方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣方就買房事項進(jìn)行商談。這種認(rèn)購行為約定的是買賣雙方為將來訂立合同進(jìn)行談判的權(quán)利義務(wù)，而并非**終必然導(dǎo)致簽約結(jié)果的發(fā)生。由于《認(rèn)購協(xié)議書》大多是由開發(fā)商事先制訂的，因此在部分條款上對于開發(fā)商更為有利，這些認(rèn)購書在內(nèi)容上通常存在下列缺陷：
  1、內(nèi)容過于簡單。實踐中有一部分認(rèn)購書僅包括房屋地址、面積、價格等基本事項，而對于違約責(zé)任、定金的退還或喪失的條件等重要條款卻沒有明確，這樣會導(dǎo)致購房者不能全面了解交易條件。一旦購房人在與開發(fā)商...大多數(shù)購房人都會有這樣一個經(jīng)歷，在與開發(fā)商簽訂正式的《商品房買賣(預(yù)售)合同》前，開發(fā)商往往都會先與買房人簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議書》（以下簡稱《認(rèn)購協(xié)議書》）。鑒于《認(rèn)購協(xié)議書》獨(dú)特的法律地位，以及現(xiàn)階段對買賣雙方權(quán)利義務(wù)的界定尚不明晰，在實際生活中由于簽訂該協(xié)議所引發(fā)的糾紛正日漸增多。對于購房人來說，簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》是購房過程中值得重視的一個環(huán)節(jié)。 認(rèn)購協(xié)議書是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡單說來，即是賣方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，買方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣方就買房事項進(jìn)行商談。這種認(rèn)購行為約定的是買賣雙方為將來訂立合同進(jìn)行談判的權(quán)利義務(wù)，而并非**終必然導(dǎo)致簽約結(jié)果的發(fā)生。由于《認(rèn)購協(xié)議書》大多是由開發(fā)商事先制訂的，因此在部分條款上對于開發(fā)商更為有利，這些認(rèn)購書在內(nèi)容上通常存在下列缺陷：
  1、內(nèi)容過于簡單。實踐中有一部分認(rèn)購書僅包括房屋地址、面積、價格等基本事項，而對于違約責(zé)任、定金的退還或喪失的條件等重要條款卻沒有明確，這樣會導(dǎo)致購房者不能全面了解交易條件。一旦購房人在與開發(fā)商就正式合同條款進(jìn)行談判過程中遇有分歧，往往會使購房人陷入困境。認(rèn)購書應(yīng)看作是一個購房意向，與正式合同還有很大差別，單純憑借認(rèn)購書來決定購房，這對購房者來說非常不合理。
  2、約定不明確。一部分認(rèn)購書中有這樣的約定，“在簽署本認(rèn)購書后若干時間內(nèi)簽署正式預(yù)（出）售合同，逾期則視為購房者違約，開發(fā)商有權(quán)沒收定金。”但由于認(rèn)購書缺少對簽訂房屋買賣合同起重要作用的決定性因素的約定，從而很可能**終簽不成正式合同而造成糾紛。 房屋買賣合同的簽訂應(yīng)該體現(xiàn)平等自愿的原則，但很多購房人的體會是：一旦簽了認(rèn)購書，往往不得不接受一些不公平的條款。在這個環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問題是，購房者在對項目的進(jìn)一步了解中，可能會發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，或者開發(fā)商本身還存在一些問題，或者對正式合同的補(bǔ)充協(xié)議不能達(dá)成一致而想退掉房子拿回定金，但由于有認(rèn)購書的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認(rèn)購書時，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下購房人有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。 盡管認(rèn)購協(xié)議書還存在諸多問題，但根據(jù)目前的司法實踐，只要開發(fā)商具備預(yù)(出)售的法定條件，認(rèn)購書中確系雙方真實意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該認(rèn)購書即對雙方具有約束力。

  查看全文↓ 2018-06-03 16:45:16
• 144****4154

  一、概念　　《房屋認(rèn)購協(xié)議書》是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。
  二、內(nèi)容　　簡單說來，即是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認(rèn)購人以外的第三人，認(rèn)購人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項進(jìn)行商談。這種認(rèn)購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務(wù)，而并非**終達(dá)到簽約。 　　《房屋認(rèn)購協(xié)議書》中一般確認(rèn)認(rèn)購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂《商品房買賣合同》的時間。認(rèn)購人在購房前作為簽訂《商品房買賣合同》的保證，向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金。 　　《房屋認(rèn)購協(xié)議書》與《商品房買賣合同》不同。《房屋認(rèn)購協(xié)議書》的性質(zhì)屬于意向書，一方不履行承擔(dān)的是締約過失責(zé)任，而承擔(dān)締約過失責(zé)任的方式是定金。 核心提示： 商品房交付使用程序：我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對商品房將會的具體程序并無明確規(guī)定，商品房交付的一般程序如下：
  1、入住通知。商品房具備交付使用條件后，開發(fā)商應(yīng)向買受人發(fā)出入住通知書。
  2、檢查驗收 商品房交付使用程序：我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對商品房將會的具體程序并無明確規(guī)定，商品房交付的一般程序如下：
  1、入住通知。商品房具備交付使用條件后，開發(fā)商應(yīng)向買受人發(fā)出入住通知書。
  2、檢查驗收。買受人在接收房屋前按照合同約定對房屋進(jìn)行驗收，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給買受人預(yù)留檢查驗收的時間。
  3、結(jié)算房款、交納物業(yè)維修資金及合同約定的其他費(fèi)用。
  4、簽署房屋交接單。買受人確認(rèn)開發(fā)商所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，開發(fā)同也已確認(rèn)買受人按合同約履行了付款義務(wù)，合同雙方就應(yīng)簽署房屋交接單。
  5、交納先期物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及代為產(chǎn)權(quán)證所需要的稅、費(fèi)。 認(rèn)購協(xié)議，怎就成了一紙空文？簽了認(rèn)購書后開發(fā)商提價　　前埔一家小區(qū)的購房者們也遇到了這樣的情況。1年多以前，蔡先生等十幾名購房者向某開發(fā)商認(rèn)購一套房，簽訂了認(rèn)購書，約定房價為每平方米4300多元，并支付了5萬元定金。**近蔡先生前往簽訂正式購房合同，開發(fā)商卻將單價提高為每平方米5000多元，否則，“此房不賣”?！　〔滔壬f，他們1年多以前與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購協(xié)議已經(jīng)明確約定了房價，開發(fā)商怎么能提出房價上漲就要抬高價格呢？而且，開發(fā)商并不害怕違約，即使雙倍返還定金，相對于房價上漲的利益來說，開發(fā)商還是有得賺。 認(rèn)購協(xié)議找律師吧?。。。。?/span>

  查看全文↓ 2018-06-03 16:44:51
• 134****1021

  **款多少主要是事先約定，如果是為了避稅，實際支付的比合同上規(guī)定的多，那正常。而事先約定好付30%，也預(yù)交了意向金，再單方提高**款比例，這樣是不正常的，可以通過協(xié)商解決

  查看全文↓ 2018-06-03 16:44:33

相關(guān)問題

• 問 商品房認(rèn)購書是什么，買商品房要不要簽訂認(rèn)購書？
  答

  本帖**后由 欲水靜舟 于 2011-11-4 17:13 編輯 商品房認(rèn)購書指購房者與開發(fā)商簽訂的一份購房合同，而且獨(dú)立于正式房屋買賣合同。認(rèn)購書并不是購房過程中的必須的法律程序，在《合同法》上認(rèn)購書視為要約合同。雖然認(rèn)購書所約定的購買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購房合同。因此，**終的購房法律文本只有購房合同。即便購房者不簽認(rèn)購書，開發(fā)商也無權(quán)要求購房者簽訂。 根據(jù)《中華人民共和國民法通則》有關(guān)規(guī)定，“認(rèn)購書”是當(dāng)事人的“預(yù)約”請求。即在訂立購房合同前，當(dāng)事人約定將來簽訂合同的民事行為。因此，“認(rèn)購書”在購房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。 依據(jù)現(xiàn)行的《武漢市商品房認(rèn)購書》范本規(guī)定，認(rèn)購書必須包含以下三項內(nèi)容：將來要簽訂的《武漢市商品房買賣合同》全部內(nèi)容;當(dāng)事人做出的在將來某個條件具備時簽訂購房合同的承諾;如在某個條件具備時不簽訂購房合同，“認(rèn)購書”的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。然而，時下開發(fā)商出具的認(rèn)購書多數(shù)僅有后兩項，對“將來要簽訂的購房合同所有內(nèi)容”一項卻鮮有涉及。此外，認(rèn)購書中涉及的預(yù)付款項也應(yīng)表述為“訂金”，而絕非需要履行購房合同所有條款的“定金”。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的認(rèn)購書，正是基于類似以上的種種不規(guī)范行為，為購房者設(shè)下重重絆腳石。購房者簽訂這樣有缺陷的認(rèn)購書，一旦在日后簽訂購房合同時出現(xiàn)各式糾紛，開發(fā)商往往以購房者違約在先為由，拒絕賠付相關(guān)損失。由于購房者所簽訂的認(rèn)購書確已具備法律效應(yīng)，司法機(jī)關(guān)在處理此類糾紛時，只能采取調(diào)解的方式處理，這使得簽訂認(rèn)購書的購房者處于不利地位。

  全部5個回答>
• 問 現(xiàn)在購買商品房，要不要進(jìn)行網(wǎng)上備案？
  答

  肯定要！不進(jìn)行網(wǎng)上備案的商品房買賣，別買啊。。沒保障啊

  全部2個回答>
• 問 購房付幾成首期款?。?/a>
  答

  **就是買房子時第一期付款。買房子時不能全部貸款。要先付一部分，余下的從銀行貸款?，F(xiàn)在的要求是付房款的30%。因為考慮到貸款的還款風(fēng)險，相關(guān)的部門都會要求購房人提供一部分**，就是預(yù)先由個人支付一部分房款，以證明你有還款能力。　　**的高低直接影響購買者的決擇，這是的的確確存在的事實；但什么是低**，什么又是高**呢？其實物理里面的這種概念同樣適應(yīng)于樓市里的低**和高**。就以某區(qū)熱點(diǎn)片區(qū)某某的房價為例，03年3000元/平的房子還是不少的，100平的房子就是30萬；二成**是6萬，三成**是9萬，四成**是12萬；今天在龍華6000元/平的房子還要排隊買，同樣100平的房子就是60萬，二成是12萬，三成是18萬，四成是24萬；如果房價得不到有效控制，漲到10000元/平，100平的房子就是100萬，二成就要20萬?！　”缺染椭懒耍f四成高于二成是沒有意思的，如果要說，那就是得有前提，同一價位上比較；否則幾成多幾成少還真好說！這就出來了，如果提高**能夠有效控制房價，甚至是讓房價回落，那四成并不一定多于二成；**的30%是這么算出來的，用房屋零售的單價x房屋的總面積＝房屋總價款。房屋總價款x30%，計算出來的結(jié)果直接進(jìn)到千位，舉例說明：如果計算結(jié)果是121200，那么實際30%就應(yīng)該是122000，因為銀行提供貸款一般都到千位，而且你的**一般都應(yīng)該多于30%，因為銀行不會提供超過70%的貸款，而計算結(jié)果肯定都有零頭

  全部3個回答>
• 問 商品房的認(rèn)購協(xié)議書主要內(nèi)容有哪些？簽訂認(rèn)購協(xié)議書時有哪些注意事項？
  答

  注意事項：1、簽約前，認(rèn)真閱讀認(rèn)購書條款，**好事先研究《商品房買賣合同》，然后再決定是否簽認(rèn)購書；簽訂認(rèn)購書之前，應(yīng)要求出賣人提供正式的、供簽約用的《商品房買賣合同》文本。認(rèn)真研究出賣人提供的《商品房買賣合同》文本，全面、細(xì)致地與出賣人就合同條款及其他重要的事項進(jìn)行磋商，確認(rèn)自己購買房屋和將來能順利履行合同后，才決定簽訂認(rèn)購書。2、不要約定給付定金。簽訂認(rèn)購書時，如果不是非常確定需要購買該房屋時，**好不要約定給付定金，可以約定支付“訂金”或者預(yù)付款。同時應(yīng)明確約定，如因任一方的原因而不能簽訂正式商品房買賣合同的，訂金(預(yù)付款)應(yīng)全部返還，發(fā)現(xiàn)《認(rèn)購書》包含“所收款項予退還的內(nèi)容，一定要謹(jǐn)慎，力爭將此類條款刪除。3、簽訂《認(rèn)購書》并非必經(jīng)程序。購房者可直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補(bǔ)充協(xié)議)等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。4、把“許諾”寫進(jìn)認(rèn)購書。銷售人員往往會“優(yōu)惠價格”、“保留房”等許諾引誘購房者簽訂《認(rèn)購書》，但有時**終難以兌現(xiàn)，為了防止口說無憑，建議將這些內(nèi)容明確寫入《認(rèn)購書》并明確約定一旦這些約定不能實現(xiàn)的后果。只有這樣，才能減少因簽訂認(rèn)購書和交付定金而產(chǎn)生的糾紛。5、對于物業(yè)、房屋裝修以及相關(guān)費(fèi)用的收取應(yīng)在認(rèn)購書中予以明確。

  全部2個回答>
• 問 付了首期款應(yīng)該如何辦理退房
  答

  首先,根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定,出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;第五條規(guī)定,商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。因此,按照您所說的,認(rèn)購書是合法有效的。其次,關(guān)于定金問題,根據(jù)合同法第一百一十五條規(guī)定,當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因此,關(guān)于定金您是無法要回的。再次,按照合同法關(guān)于違約金規(guī)定,要求不得超過造成損失的30%,如果買賣合同或者認(rèn)購合同沒有約定具體違約金問題,可以與開發(fā)商協(xié)商處理。**后,針對此問題,開發(fā)商無權(quán)拒絕退房,因此,您要盡量與開發(fā)商協(xié)商吧,既然對方主張不退房,那么不退房的依據(jù)在哪里,這個要對方拿出相關(guān)依據(jù),否則,對方主張是不成立的,如果協(xié)商不成,還是建議您在當(dāng)?shù)匚袑I(yè)律師進(jìn)行起訴處理。

  全部3個回答>