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• 143****2696

  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房價(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。
  “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：
  1.對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
  2.對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  3.對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。
  “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。
  購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
  購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
  鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

  查看全文↓ 2018-06-09 18:54:23
• 155****4527

  小產(chǎn)權(quán)房能交易購買風(fēng)險(xiǎn)：
  （一）法律效力
  “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：
  對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
  對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。
  （二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
  “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。
  （三）政策風(fēng)險(xiǎn)
  購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
  購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
  （四）監(jiān)管缺位
  鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
  以上供參考。

  查看全文↓ 2018-06-09 18:54:03
• 133****8130

  看房：買賣雙方相約實(shí)地考察房屋，并且初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)。一般來說，在交易過程中，由買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用都?xì)w買方支付。
  
  查檔：買賣雙方拿著房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)前往檔案大廈國土部門查房檔案。
  
  簽合同：交易雙方可以就房屋價(jià)格、定金、首期款、貸款申請(qǐng)時(shí)間、過戶申請(qǐng)時(shí)間和交房日期等內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商，并且確保將符合自己需求的相關(guān)約定都寫入了合同當(dāng)中。確認(rèn)無誤后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，并支付定金給中介公司。
  
  公證:賣方同擔(dān)保公司一起到公證處進(jìn)行公證，并委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。
  
  資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)，然后跟擔(dān)保公司一起和銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，并向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方，或者直接通知擔(dān)保公司，時(shí)間大概在約7到8個(gè)工作日左右。
  
  贖樓:買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司會(huì)向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，然后擔(dān)保公司會(huì)向銀行出具贖樓擔(dān)保，并進(jìn)行贖樓以及注銷抵押登記手續(xù)，時(shí)間大約在5個(gè)工作日左右。
  
  過戶:買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心辦理過戶手續(xù)，在遞交房產(chǎn)過戶申請(qǐng)后，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，這期間大約需要5個(gè)工作日。
  
  繳費(fèi):買方同擔(dān)保公司到相關(guān)部門繳費(fèi)并領(lǐng)取新的房產(chǎn)證后，擔(dān)保公司會(huì)帶著房產(chǎn)證同按揭銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方。新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，時(shí)間大約在10個(gè)工作日左右。
  
  交房:買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生、存在與發(fā)展有著深刻的歷史與現(xiàn)實(shí)原因。其一是因?yàn)槌鞘凶》勘Ｕ象w系和農(nóng)村社會(huì)保障體系的不完善。近10 年來，城市商品房價(jià)格快速上漲，城市保障性住房又無法滿足民眾需要，市場(chǎng)旺盛需求自然會(huì)流向既無費(fèi)也無稅的集體土地，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為了創(chuàng)收以補(bǔ)貼財(cái)政不足，也需要城市購買力來填補(bǔ)農(nóng)村的消費(fèi)空當(dāng)，農(nóng)民也需要增加收益。
  
  其二是因?yàn)樾罗r(nóng)村建設(shè)、舊城改造、城中村改造催生，為其發(fā)展提供了便利條件。在國家要求的新農(nóng)村建設(shè)、舊城改造、城中村改造中，有些村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自身的行為能力比較強(qiáng)，甚至有些村集體或者村民可能不是那么遵紀(jì)守法，將用于新農(nóng)村建設(shè)、舊城改造、城中村改造的農(nóng)民集體所有土地和宅基地同開發(fā)商搞合作開發(fā)，然后將一部分房子以低廉的價(jià)格賣給農(nóng)民，另一部分房子便由開發(fā)商出售給城鎮(zhèn)居民并獲取利潤。
  
  其三是因?yàn)樗痉ê托姓芾碇贫鹊娜笔?。我國?shí)行的是城市國有土地和農(nóng)民集體建設(shè)用地二元結(jié)構(gòu)，城市國有土地和農(nóng)民集體土地在制度層面上有不平等的地位，城市國有土地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場(chǎng)，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，農(nóng)村集體土地不可流轉(zhuǎn)，其土地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場(chǎng)體系和價(jià)格形成機(jī)制一直沒有建立起來，致使二者在價(jià)格上相差懸殊。
  
  其四是行政監(jiān)管的缺失釀成。對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的存在，政府早就出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)予以規(guī)制，但相關(guān)管理部門失職，監(jiān)管不力，出現(xiàn)嚴(yán)重缺位和行政不作為所致。一方面，土地管理部門未能從源頭上扼制住這種畸形產(chǎn)權(quán)房的出籠；另一方面，大量小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)后， 相關(guān)部門未能采取有效措施加大對(duì)開發(fā)商的處罰力度， 從而使小產(chǎn)權(quán)房就從開始的悄然冒出到如今的拔地而起。

  查看全文↓ 2018-06-09 18:53:51

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房可以進(jìn)行上市交易嗎？
  答

  我買房多年，小產(chǎn)權(quán)房交易不合法，風(fēng)險(xiǎn)高，不建議購買。

  全部4個(gè)回答>
• 問 什么叫小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房是否可以交易呢？
  答

  “小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》政策發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。2012年2月，國土部發(fā)言人表示將于2012年試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房；3月份，國土部部長徐紹史對(duì)清理原則進(jìn)行了解釋。 購買小產(chǎn)權(quán)房不能遷入戶口，不能上市交易，拆遷不能按照商品房獲得補(bǔ)償，有被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。

  全部10個(gè)回答>
• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房可以交易嗎？有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房購買風(fēng)險(xiǎn)較大，價(jià)格便宜，衡量風(fēng)險(xiǎn)后再下決定。1.法律風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。由于小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，而不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房。因此法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無效的，也就無法維護(hù)購房者的權(quán)益。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)。因此，在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑也就非常有限了。2.政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于在建小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)購房者與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，一旦遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房并沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證。因此，購房者也就并非合法的產(chǎn)權(quán)人，也就無法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。3.轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)。也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房能交易嗎？小產(chǎn)權(quán)房買賣合法嗎？
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)的房子無房產(chǎn)證，只有合同，可以憑合同進(jìn)行買賣，但是由于無房產(chǎn)證，無法備案，不受法律保護(hù)。1、“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。2、小產(chǎn)權(quán)房一般是違法占地，屬于違建，無房產(chǎn)證，不受法律保護(hù)。商品房是經(jīng)國家批準(zhǔn)后修建，有房產(chǎn)證，有70年產(chǎn)權(quán)，受法律保護(hù)。二、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

  全部5個(gè)回答>
• 問 小產(chǎn)權(quán)房能交易嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)房能交易購買風(fēng)險(xiǎn)：（一）法律效力“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。（三）政策風(fēng)險(xiǎn)購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。（四）監(jiān)管缺位鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

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