已有3個回答

• 144****7675

  房屋買賣合同是一個正規(guī)的合同，由房管局監(jiān)制印發(fā)的，全稱《房屋買賣合同》有黃皮或白皮的，這是正式的購房合同，在買期房時一般和開發(fā)商先簽個簡易合同，名叫購房協(xié)議書，公積金貸款一般也承認(rèn)。
  如果你那個是購房協(xié)議書，你可以去當(dāng)?shù)毓e金管理中心去咨詢一下

  查看全文↓ 2018-06-13 16:33:39
• 134****6070

  第一，購房前的準(zhǔn)備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準(zhǔn)備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應(yīng)該對開發(fā)商的資信進(jìn)行一個了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個方面講。
  
  第二，簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個階段。
  
  第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。
  
  具體講，涉及到一些法律問題。
  
  第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認(rèn)定為是違法的廣告?？墒?，往往在售樓書中都有這個，我們應(yīng)該特別注意。
  
  怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕**后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認(rèn)定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔(dān)責(zé)任。
  
  在售樓書驗完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金，提醒購房人要注意，認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
  
  建議，購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。
  
  認(rèn)購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因為買房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的**主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。
  
  五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
  
  那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證**主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
  
  買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。
  
  住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。
  
  也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。
  
  在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。
  
  商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。通常，按套內(nèi)面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對購房者**為有用的是套內(nèi)的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。
  
  所以，購房的時候購房者特別關(guān)注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。
  
  在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實結(jié)算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時允許購房者退房。還有一個問題，在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在**小的范圍內(nèi)，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責(zé)。
  
  還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理?

  查看全文↓ 2018-06-13 16:33:19
• 148****0097

  商品房買賣合同與商品住宅房買賣合同是有一定區(qū)別的，商品房買賣合同，基于所有的商品房，包括住宅房、商業(yè)房、寫字樓等，而商品住宅買賣合同，限制于住宅，是不能經(jīng)商或者用做其它用途的，商品房買賣合同范圍大。

  查看全文↓ 2018-06-13 16:32:57

相關(guān)問題

• 問 我有個商品房，商品房可以退嗎？
  答

  一般來說當(dāng)你買了房之后，開發(fā)商是不會給予你退房的。畢竟你都把錢給人家了，人家不會愿意再吐出來的。但是也總有特殊情況的。如果你符合下列條件之一的話，你就可以退掉了！shqianyy當(dāng)你購買商品房后，你能在什么情況下正當(dāng)退房呢？1、遲延交付房屋超過一定期限 《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，在開發(fā)商與購房者約定的交房日，開發(fā)商不能交付，經(jīng)催告后3個月內(nèi)開發(fā)商還不能交房，購房者就可以要求開發(fā)商退房。 2、開發(fā)商缺“證” 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定與《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，特別是開發(fā)商預(yù)售商品房未取得預(yù)售許可證，購房者可以要求開發(fā)商退房。 3、開發(fā)商未經(jīng)購房者同意變更設(shè)計 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，如果開發(fā)商未經(jīng)購房者同意而擅自變更房屋戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況，購房者可以要求開發(fā)商退房。 4、非因購房者原因無法得到貸款 根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第二十三條規(guī)定，如果開發(fā)商提供的資料不具備擔(dān)保貸款條件，購房者因此而不能取得擔(dān)保貸款，購房者可以要求開發(fā)商退房。 5、房屋面積誤差超過3% 根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十四條規(guī)定，如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積誤差比絕對值超出3%，購房者可以要求退房。 6、房屋質(zhì)量不合格 根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十二條規(guī)定，如果房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購房者可以解除合同，要求退房。7、拿不到產(chǎn)權(quán)證 根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十九條規(guī)定，由于開發(fā)商的原因，購房者在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證，買房人就可以要求退房。另外，由于開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題的發(fā)生，導(dǎo)致購買這些樓盤的購房者入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，購房者也可以要求退房。 8、開發(fā)商采取欺詐手段，誘使購房者與其訂立房屋銷售合同，合同無效，可以要求退房。9、開發(fā)商把房子抵押、或者賣給第三人 商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知買受人將該房屋抵押給第三人，或賣給購房者后，又把房子抵押給他人，購房者查明后，就可以要求退房。10、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響居住使用 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房者可以要求退房并要求開發(fā)商賠償損失。

  全部4個回答>
• 問 我有個商品房，商品房是住宅嗎？
  答

  商品房：普通住宅、商住兩用樓、別墅、寫字樓、辦公樓、商業(yè)門面、店鋪、商鋪等 商服房：是商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營性服務(wù)業(yè)建筑及其相應(yīng)附屬設(shè)施建筑物統(tǒng)稱，即老百姓通俗稱商鋪。其土地使用年限**高40年。

  全部3個回答>
• 問 我有個商品房，商品房可以出租嗎？
  答

  問]：我居住在某城市。三個月前，一家房地產(chǎn)開發(fā)公司在市里一繁華地段開始建造一幢十六層的高檔寫字樓，預(yù)計兩年竣工。但該公司目前已經(jīng)在對外辦理各樓層的出租手續(xù)，并預(yù)收一定的租金。我想租用該樓的第十層開辦公司，但第十層還沒建成，而且依照建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法的規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租。請問該房地產(chǎn)公司出租尚未竣工驗收、尚未取得房屋所有權(quán)證的商品房，是不是違反了建設(shè)部的上述規(guī)定？[答]：你的提問涉及到商品房預(yù)租是否有效的問題。商品房預(yù)租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其開發(fā)的商品房尚未竣工驗收、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，將該商品房預(yù)約租賃給他人，并預(yù)收一定租金的行為。該行為可以確認(rèn)為有效。其一，從租賃合同的定義來看，租賃合同是雙方約定將租賃物交付承租人使用并由承租人支付租金的合同，為此，出租人負(fù)有在約定的期限內(nèi)將標(biāo)的物交付承租人的義務(wù)。不難看出，法律也沒有要求訂立租賃合同時租賃物必須客觀存在這一事實。其二，在動產(chǎn)租賃中，出租人只要在合同訂立后，按照合同約定的時間、質(zhì)量、規(guī)格提供了租賃物的，就不視為違約。同樣的道理，在不動產(chǎn)房屋租賃中，尤其在商品房屋的開發(fā)領(lǐng)域中，預(yù)租房屋也是可行的。其三，預(yù)租目前的狀況是立法比較滯后，但現(xiàn)行法律法規(guī)并無禁止性規(guī)定，當(dāng)事人通過其真實意思表示而簽訂的預(yù)租合同可以確認(rèn)為有效。當(dāng)然，商品房預(yù)租必須符合一定條件：一是預(yù)租合同的出租方只能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。二是應(yīng)當(dāng)符合商品房預(yù)售條件，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。因此，只要具備上述商品房預(yù)租條件，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以出租正在建設(shè)中的商品房。至于城市房屋租賃管理辦法第六條第一項關(guān)于未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租的規(guī)定，是對現(xiàn)房而言，并不及于預(yù)租。

  全部3個回答>
• 問 商品房買賣有怎樣的稅費標(biāo)準(zhǔn) 如何繳納商品房買賣稅
  答

  根據(jù)上海市的現(xiàn)行規(guī)定，有關(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)如下： 契稅：買受人承擔(dān)，居住房屋個人1.5%、單位3%，非居住房屋3%； 合同印花稅：買受人承擔(dān)，0.03%； 權(quán)證印花稅：買受人承擔(dān)，5元/本； 交易手續(xù)費：每平方米3元，全部由開發(fā)商承擔(dān)； 登記費：買受人承擔(dān)，住房每套80元、非住房每套300元； 配圖費：買受人承擔(dān)，居住房屋25元；非居住房屋1：500地籍圖每幅65元、1：1000地籍圖每幅92元、1：2000地籍圖每幅120元； 抵押登記費：純公積金貸款100元，組合貸款及商業(yè)貸款200元； 公證費：50萬元以下部分，按房價的0.3%，不足200元按200元計；50萬-500萬按0.25%； 貸款保險費：買受人承擔(dān)，貸款額x0.05%x貸款年限。 預(yù)告登記費用：50元每件。 以上稅費標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，實際費用應(yīng)按登記時政府和相關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn)。

• 問 商品房買賣有怎樣的稅費標(biāo)準(zhǔn) 商品房買賣稅是怎么繳納的
  答

  有關(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)如下： 契稅：買受人承擔(dān)，居住房屋個人1.5%、單位3%，非居住房屋3%； 合同印花稅：買受人承擔(dān)，0.03%； 權(quán)證印花稅：買受人承擔(dān)，5元/本； 交易手續(xù)費：每平方米3元，全部由開發(fā)商承擔(dān)； 登記費：買受人承擔(dān)，住房每套80元、非住房每套300元； 配圖費：買受人承擔(dān)，居住房屋25元；非居住房屋1：500地籍圖每幅65元、1：1000地籍圖每幅92元、1：2000地籍圖每幅120元； 抵押登記費：純公積金貸款100元，組合貸款及商業(yè)貸款200元； 公證費：50萬元以下部分，按房價的0.3%，不足200元按200元計；50萬-500萬按0.25%； 貸款保險費：買受人承擔(dān)，貸款額x0.05%x貸款年限。 預(yù)告登記費用：50元每件。 以上稅費標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，實際費用應(yīng)按登記時政府和相關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn)。