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• 152****1728

  小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同各地的法院判決不一，參考如下
  (一)合法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同一般具有法律效力
  
  合法的小產(chǎn)權(quán)房，指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。
  1、這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員(即同村村民)之間轉(zhuǎn)讓。
  2、對(duì)于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，分析參考如下：
  《土地管理法》第六十三條“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、
  《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”、
  《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)范，不能以此確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
  從目前司法實(shí)踐來(lái)看，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠(chéng)實(shí)信用。如確認(rèn)此類(lèi)合同無(wú)效，出賣(mài)方很可能在違規(guī)出賣(mài)房屋獲得利益后，再基于土地**、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o(wú)效，使遵守誠(chéng)實(shí)信用原則的買(mǎi)房者蒙受損失，從而損害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基。因此，合法的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認(rèn)定合同有效。主要法律依據(jù)包括：
  《**高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(法發(fā)〔2009〕40號(hào))
  第十五條“人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋(二)》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效;違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力?！?br/>
  《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知》(魯高法〔2011〕297號(hào))
  第二條第(三)項(xiàng)規(guī)定“《城市房地產(chǎn)管理法》第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的房屋轉(zhuǎn)讓的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權(quán)屬證書(shū)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)依法認(rèn)定有效?！?br/>(二)違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同一般不具有法律效力或處于效力待定狀況
  違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國(guó)有土地，將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國(guó)有土地使用性質(zhì)，在沒(méi)有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進(jìn)行非法建設(shè)，并直接在市場(chǎng)上銷(xiāo)售的“三無(wú)”違法建筑。與農(nóng)民合法所有的農(nóng)村房屋不同，這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有土地使用權(quán)證，沒(méi)有規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門(mén)的審批，建造時(shí)就已經(jīng)違反了《城市管理法》和《土地管理法》的規(guī)定，屬于無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的違法建筑，具有先天違法性。對(duì)于這類(lèi)違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同，一般有兩種處理方式：
  1、直接認(rèn)定合同無(wú)效：作為買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的房屋，即違法建造的小產(chǎn)權(quán)房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，根本不能流轉(zhuǎn)，作為合同的標(biāo)的也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，無(wú)法發(fā)生法律上的效力。而且這種違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)行為絕大多數(shù)是在損害城市規(guī)劃環(huán)保、公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實(shí)施的，如認(rèn)定合同有效相當(dāng)于變相鼓勵(lì)違法建設(shè)，因此以認(rèn)定合同無(wú)效為基本原則。主要法規(guī)依據(jù)：
  國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2013年11月下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》，指出“建設(shè)、銷(xiāo)售‘小產(chǎn)權(quán)房’，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線(xiàn)，擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)‘小產(chǎn)權(quán)房’均不受法律保護(hù)?！?br/>《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知》(魯高法〔2011〕297號(hào))
  第一條第(七)項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人之間以違法建筑為標(biāo)的物簽訂的買(mǎi)賣(mài)、租賃合同發(fā)生的爭(zhēng)議，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理，并依法確認(rèn)以違法建筑為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)、租賃合同無(wú)效?！?br/>海南省高級(jí)人民法院2011年2月通過(guò)的《關(guān)于辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》
  第22條規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的‘小產(chǎn)權(quán)房’ 與他人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，由此而造成的損失由雙方按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)?！币虼耍瑢?duì)于這類(lèi)違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同，很多法院都傾向于判決合同無(wú)效。
  2、認(rèn)定合同效力待定，對(duì)違法小產(chǎn)權(quán)房糾紛按“先行政后司法”原則處理：
  目前我國(guó)違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量巨大，是歷史長(zhǎng)期積累下來(lái)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。盡管其合法性存在問(wèn)題，但確實(shí)在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。如果一律認(rèn)定合同有效，將會(huì)進(jìn)一步破壞國(guó)家土地管理和城市規(guī)劃制度，影響城市科學(xué)發(fā)展，并沖擊耕地保護(hù)制度，直接威脅中國(guó)的糧食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，則會(huì)直接觸及中低收入階層的切身利益，激化社會(huì)矛盾，產(chǎn)生大量糾紛，影響社會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)也對(duì)社會(huì)資源造成巨大浪費(fèi)。因此，在處理違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題上，既要維護(hù)社會(huì)公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、誠(chéng)實(shí)信用原則。在各種價(jià)值沖突中，以效力待定方式處理違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題符合利益**大化原則。
  
  《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條規(guī)定，“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”
  據(jù)此規(guī)定，由于違法的小產(chǎn)權(quán)房具有的先天違法性，建設(shè)方或銷(xiāo)售方本身不具有這類(lèi)房屋的所有權(quán)和處分權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合同自然處于效力待定狀態(tài)。即合同訂立之后，違法建設(shè)者依法補(bǔ)辦了有關(guān)土地管理和城市規(guī)劃方面的手續(xù)，違法建筑從違法轉(zhuǎn)為合法，合同的效力得以補(bǔ)正而有效;相反，如果嚴(yán)重影響城市規(guī)劃或耕地保護(hù)規(guī)定，不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，合同就歸于無(wú)效。主要法規(guī)依據(jù)：
  廣東省高級(jí)人民法院《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(粵高法〔2012〕240號(hào))第69條規(guī)定，“當(dāng)事人因農(nóng)村宅基地或房屋買(mǎi)賣(mài)合同引發(fā)的糾紛，屬于平等主體之間的民事法律關(guān)系，應(yīng)作為民事案件受理。當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求涉及違法用地或違法建筑，需先由行政主管部門(mén)處理后才能確定其財(cái)產(chǎn)權(quán)益關(guān)系的，不予受理，告知當(dāng)事人先向行政主管部門(mén)申請(qǐng)?zhí)幚?。?/span>

  查看全文↓ 2018-06-14 17:46:07
• 157****1895

  買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房由于不符合政策，講不受法律保護(hù)，不被國(guó)家認(rèn)可。
  
  小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷(xiāo)售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類(lèi)住房無(wú)法得到由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以也稱(chēng)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
  小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開(kāi)始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。
  2013年12月，北京市國(guó)土資源局與北京市住建委聯(lián)合下發(fā)相關(guān)通知，堅(jiān)決遏制違法建售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。
  2013年11月22日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)緊急通知，要求全面、正確地領(lǐng)會(huì)十八屆三中全會(huì)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等措施，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線(xiàn)，堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為

  查看全文↓ 2018-06-14 17:45:57
• 141****7013

  小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同各地的法院判決不一，參考如下
  (一)合法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同一般具有法律效力
  合法的小產(chǎn)權(quán)房，指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。
  1、這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員(即同村村民)之間轉(zhuǎn)讓。
  2、對(duì)于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，分析參考如下：
  《土地管理法》第六十三條“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、
  《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”、
  《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)范，不能以此確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

  查看全文↓ 2018-06-14 17:45:52

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房的合同有效嗎？
  答

  根據(jù)當(dāng)前的政策，明確要求小產(chǎn)權(quán)房不予登記并發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，因此，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同不具備法律效力，屬于無(wú)效合同。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房合同有效嗎？小產(chǎn)權(quán)房合同有沒(méi)有法律效應(yīng)？
  答

  根據(jù)占用土地性質(zhì)和取得規(guī)劃許可的不同，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力存在相應(yīng)不同的結(jié)果：(一)合法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同一般具有法律效力合法的小產(chǎn)權(quán)房，指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。上面案件中涉及的小產(chǎn)權(quán)房即屬于合法的小產(chǎn)權(quán)房。1、這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員(即同村村民)之間轉(zhuǎn)讓。2、對(duì)于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，盡管《土地管理法》第六十三條“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)范，不能以此確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。從目前司法實(shí)踐來(lái)看，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠(chéng)實(shí)信用。如確認(rèn)此類(lèi)合同無(wú)效，出賣(mài)方很可能在違規(guī)出賣(mài)房屋獲得利益后，再基于土地**、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o(wú)效，使遵守誠(chéng)實(shí)信用原則的買(mǎi)房者蒙受損失，從而損害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基。因此，合法的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認(rèn)定合同有效。主要法律依據(jù)包括：《**高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(法發(fā)〔2009〕40號(hào))第十五條“人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋(二)》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效;違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。”《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知》(魯高法〔2011〕297號(hào))第二條第(三)項(xiàng)規(guī)定“《城市房地產(chǎn)管理法》第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的房屋轉(zhuǎn)讓的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權(quán)屬證書(shū)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)依法認(rèn)定有效。”(二)違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同一般不具有法律效力或處于效力待定狀況違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國(guó)有土地，將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國(guó)有土地使用性質(zhì)，在沒(méi)有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進(jìn)行非法建設(shè)，并直接在市場(chǎng)上銷(xiāo)售的“三無(wú)”違法建筑。與農(nóng)民合法所有的農(nóng)村房屋不同，這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有土地使用權(quán)證，沒(méi)有規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門(mén)的審批，建造時(shí)就已經(jīng)違反了《城市管理法》和《土地管理法》的規(guī)定，屬于無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的違法建筑，具有先天違法性。對(duì)于這類(lèi)違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同，一般有兩種處理方式：1、直接認(rèn)定合同無(wú)效：作為買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的房屋，即違法建造的小產(chǎn)權(quán)房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，根本不能流轉(zhuǎn)，作為合同的標(biāo)的也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，無(wú)法發(fā)生法律上的效力。而且這種違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)行為絕大多數(shù)是在損害城市規(guī)劃環(huán)保、公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實(shí)施的，如認(rèn)定合同有效相當(dāng)于變相鼓勵(lì)違法建設(shè)，因此以認(rèn)定合同無(wú)效為基本原則。主要法規(guī)依據(jù)：國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2013年11月下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》，指出“建設(shè)、銷(xiāo)售‘小產(chǎn)權(quán)房’，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線(xiàn)，擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)‘小產(chǎn)權(quán)房’均不受法律保護(hù)。”《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知》(魯高法〔2011〕297號(hào))第一條第(七)項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人之間以違法建筑為標(biāo)的物簽訂的買(mǎi)賣(mài)、租賃合同發(fā)生的爭(zhēng)議，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理，并依法確認(rèn)以違法建筑為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)、租賃合同無(wú)效?！焙Ｄ鲜「呒?jí)人民法院2011年2月通過(guò)的《關(guān)于辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》第22條規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的‘小產(chǎn)權(quán)房’ 與他人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，由此而造成的損失由雙方按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)?！币虼?，對(duì)于這類(lèi)違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同，很多法院都傾向于判決合同無(wú)效。2、認(rèn)定合同效力待定，對(duì)違法小產(chǎn)權(quán)房糾紛按“先行政后司法”原則處理：目前我國(guó)違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量巨大，是歷史長(zhǎng)期積累下來(lái)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。盡管其合法性存在問(wèn)題，但確實(shí)在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。如果一律認(rèn)定合同有效，將會(huì)進(jìn)一步破壞國(guó)家土地管理和城市規(guī)劃制度，影響城市科學(xué)發(fā)展，并沖擊耕地保護(hù)制度，直接威脅中國(guó)的糧食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，則會(huì)直接觸及中低收入階層的切身利益，激化社會(huì)矛盾，產(chǎn)生大量糾紛，影響社會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)也對(duì)社會(huì)資源造成巨大浪費(fèi)。因此，在處理違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題上，既要維護(hù)社會(huì)公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、誠(chéng)實(shí)信用原則。在各種價(jià)值沖突中，以效力待定方式處理違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題符合利益**大化原則?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十一條規(guī)定，“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！睋?jù)此規(guī)定，由于違法的小產(chǎn)權(quán)房具有的先天違法性，建設(shè)方或銷(xiāo)售方本身不具有這類(lèi)房屋的所有權(quán)和處分權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合同自然處于效力待定狀態(tài)。即合同訂立之后，違法建設(shè)者依法補(bǔ)辦了有關(guān)土地管理和城市規(guī)劃方面的手續(xù)，違法建筑從違法轉(zhuǎn)為合法，合同的效力得以補(bǔ)正而有效;相反，如果嚴(yán)重影響城市規(guī)劃或耕地保護(hù)規(guī)定，不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，合同就歸于無(wú)效。主要法規(guī)依據(jù)：廣東省高級(jí)人民法院《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(粵高法〔2012〕240號(hào))第69條規(guī)定，“當(dāng)事人因農(nóng)村宅基地或房屋買(mǎi)賣(mài)合同引發(fā)的糾紛，屬于平等主體之間的民事法律關(guān)系，應(yīng)作為民事案件受理。當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求涉及違法用地或違法建筑，需先由行政主管部門(mén)處理后才能確定其財(cái)產(chǎn)權(quán)益關(guān)系的，不予受理，告知當(dāng)事人先向行政主管部門(mén)申請(qǐng)?zhí)幚怼！辟?gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”面臨哪些法律風(fēng)險(xiǎn)?1、無(wú)法取得房屋使用權(quán)：《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還?！边`法小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷(xiāo)售者不具備房屋建設(shè)、銷(xiāo)售資格，沒(méi)有在政府部門(mén)登記備案?，F(xiàn)實(shí)中因小產(chǎn)權(quán)房一房?jī)少u(mài)、房屋爛尾、買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效等情況，導(dǎo)致大量購(gòu)房者無(wú)法取得房屋占有使用權(quán)，在合同無(wú)效情況下也無(wú)法獲得法律支持。2、不能辦理房產(chǎn)證：國(guó)土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2011〕60號(hào))第十條規(guī)定，對(duì)于借戶(hù)籍管理制度改革或者擅自通過(guò)“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。3、不能上市交易：小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，即使是合法的小產(chǎn)權(quán)房目前也沒(méi)有完全放開(kāi)流轉(zhuǎn)，不能上市交易，無(wú)法辦理抵押貸款，無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷，購(gòu)房者很難得到補(bǔ)償。即使將來(lái)可以上市交易，也會(huì)采取類(lèi)似經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的規(guī)則，向國(guó)家補(bǔ)繳土地出讓金等費(fèi)用，這樣小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)就并不突出了。4、沒(méi)有質(zhì)量保證：目前，絕大多數(shù)的違法小產(chǎn)權(quán)房在建造時(shí)，無(wú)規(guī)劃許可、無(wú)土地使用證、無(wú)建筑施工許可，也沒(méi)有施工監(jiān)理、竣工驗(yàn)收，是沒(méi)有任何質(zhì)量保證的違法建筑。很多小產(chǎn)權(quán)房在實(shí)際使用中出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水、隔音效果差等質(zhì)量問(wèn)題，更無(wú)法達(dá)到防風(fēng)、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，甚至變成危房或房屋倒塌，購(gòu)房者想維權(quán)都找不到對(duì)象，只能自行承擔(dān)損失。5、可能被強(qiáng)制拆除或沒(méi)收：《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè);無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款?！币坏┻`法小產(chǎn)權(quán)房被依法強(qiáng)制拆除或者沒(méi)收，購(gòu)房者將無(wú)法獲得任何補(bǔ)償，面臨血本無(wú)歸的巨大風(fēng)險(xiǎn)。例如：2012年6月至2013年11 月，北京共清理認(rèn)定83個(gè)“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目，涉及土地面積5000畝，總建筑面積約381萬(wàn)平方米，其中，7個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目已全部拆除，8名違法當(dāng)事人移送公安機(jī)關(guān)處理;2013年12月28日，廣州市以爆破方式強(qiáng)制拆除花都區(qū)新華街鐘村經(jīng)濟(jì)合作社內(nèi)的18層高的花季公寓，拆除面積超過(guò)2萬(wàn)平方米。

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• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)該房屋為小產(chǎn)權(quán)房的事實(shí)均知情，簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，且不違反法律、行政性法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。二、什么是小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開(kāi)始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。三、房屋產(chǎn)權(quán)區(qū)分國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種：1、是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。2、是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房子買(mǎi)賣(mài)合法嗎？小產(chǎn)權(quán)房合同有效嗎？
  答

  小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買(mǎi)賣(mài)的，甚至有的人正是因?yàn)閮r(jià)格便宜才選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了，會(huì)對(duì)之后的居住有很大影響。購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？1、不能貸款 不能過(guò)戶(hù)由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購(gòu)房貸款都不能辦理。如果購(gòu)房者買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過(guò)戶(hù)，理論上不可以買(mǎi)賣(mài)，如果要私下買(mǎi)賣(mài)，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒(méi)有房產(chǎn)證。2、易出問(wèn)題 維權(quán)難如果購(gòu)房者選購(gòu)了小產(chǎn)權(quán)房，并和開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購(gòu)房者在購(gòu)得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無(wú)法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是近年來(lái)隨著農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)而產(chǎn)生的一個(gè)與擁有完整產(chǎn)權(quán)商品房相對(duì)的名詞。　　小產(chǎn)權(quán)房憑借其獨(dú)有的價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐漸占據(jù)了某些特定的市場(chǎng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，諸如北京、深圳這樣的城市小產(chǎn)權(quán)房所占商品房的比重高達(dá)30%至40%，數(shù)量之多一定程度有緩解了我國(guó)居民的住房問(wèn)題，但它的合法性及其所引發(fā)的一系列的法律問(wèn)題也接踵而至?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的認(rèn)定：　　小產(chǎn)權(quán)房合同的效力問(wèn)題是民事審判實(shí)務(wù)中**為疑難的問(wèn)題之一，由于立法不明確、理論研究不足等原因，各地法院的判決結(jié)果很難形成統(tǒng)一?！　≡谡J(rèn)定合同效力上要嚴(yán)格適用法律規(guī)定，不應(yīng)一刀切地全部認(rèn)定為有效或者無(wú)效，從《合同法》規(guī)定的無(wú)權(quán)處分、禁止或限制流通物和《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)等角度考量，認(rèn)定農(nóng)民私有合法房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效尚缺乏充分理由。　　如果合同一律按無(wú)效處理的話(huà)，目前數(shù)量巨多的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)包括城市中的“農(nóng)村房屋”買(mǎi)賣(mài)糾紛將暴增，全部無(wú)效的認(rèn)定規(guī)則將有可能在事實(shí)上變成“糾紛啟動(dòng)器”，糾紛經(jīng)過(guò)審判可能會(huì)出現(xiàn)案結(jié)事起的情形，原本穩(wěn)定的社會(huì)秩序?qū)⒈黄茐?，受到“垢病”的將是法院的判決。

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