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• 132****7459

  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房價(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。
  “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：
  1.對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
  2.對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  3.對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。
  “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。
  購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
  購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
  鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

  查看全文↓ 2018-06-21 02:10:24
• 133****6644

  小產(chǎn)權(quán)房辦不了房產(chǎn)證、土地證，也不能貸款，不能抵押，不能做公證。遇到國家拆遷、占地等等，不會(huì)給你任何補(bǔ)償。
  1 小產(chǎn)權(quán)房 這個(gè)慨念沒有法律解釋或行政解釋,只具有學(xué)術(shù)意義,通常是指集體建設(shè)用地上違規(guī)開發(fā)的商品房或農(nóng)民自行組織建造的房屋,其土地使用不合法,所以無法辦理房屋交易登記.2 購賣小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)很大,其一,法律不保護(hù)你的物權(quán),其二,交易本身不合法.其三,你得不到法律意義上的房屋所有權(quán).3.購賣小產(chǎn)權(quán)房后,因?yàn)槟惚旧淼玫降奈餀?quán)不合法,所以無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)再次交易,抵押等.4 拆遷的話,你只能作為房屋使用人獲得相應(yīng)補(bǔ)償,拆遷補(bǔ)償按相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)給予房屋所有權(quán)人(合法擁有物價(jià)的人)5,因另有相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,集體土地上的房屋允許集體內(nèi)部成員中交易,所以如果你和賣房人同屬本村本組戶口的法,房屋交易行為合法有效,可以辦理交易過戶,以上我所述2\3\4點(diǎn)不生效,你可以獲取合法之物價(jià)(房屋所有權(quán)),可以再次交易,抵押,拆遷的話,可以按法律規(guī)定獲得補(bǔ)償.
  “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配

  查看全文↓ 2018-06-21 02:10:17
• 142****9411

  看房：買賣雙方相約實(shí)地考察房屋，并且初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)。一般來說，在交易過程中，由買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用都?xì)w買方支付。
  
  查檔：買賣雙方拿著房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)前往檔案大廈國土部門查房檔案。
  
  簽合同：交易雙方可以就房屋價(jià)格、定金、首期款、貸款申請(qǐng)時(shí)間、過戶申請(qǐng)時(shí)間和交房日期等內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商，并且確保將符合自己需求的相關(guān)約定都寫入了合同當(dāng)中。確認(rèn)無誤后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，并支付定金給中介公司。
  
  公證:賣方同擔(dān)保公司一起到公證處進(jìn)行公證，并委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。
  
  資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)，然后跟擔(dān)保公司一起和銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，并向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方，或者直接通知擔(dān)保公司，時(shí)間大概在約7到8個(gè)工作日左右。
  
  贖樓:買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司會(huì)向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，然后擔(dān)保公司會(huì)向銀行出具贖樓擔(dān)保，并進(jìn)行贖樓以及注銷抵押登記手續(xù)，時(shí)間大約在5個(gè)工作日左右。
  
  過戶:買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心辦理過戶手續(xù)，在遞交房產(chǎn)過戶申請(qǐng)后，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，這期間大約需要5個(gè)工作日。
  
  繳費(fèi):買方同擔(dān)保公司到相關(guān)部門繳費(fèi)并領(lǐng)取新的房產(chǎn)證后，擔(dān)保公司會(huì)帶著房產(chǎn)證同按揭銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方。新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，時(shí)間大約在10個(gè)工作日左右。
  
  交房:買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生、存在與發(fā)展有著深刻的歷史與現(xiàn)實(shí)原因。其一是因?yàn)槌鞘凶》勘Ｕ象w系和農(nóng)村社會(huì)保障體系的不完善。近10 年來，城市商品房價(jià)格快速上漲，城市保障性住房又無法滿足民眾需要，市場(chǎng)旺盛需求自然會(huì)流向既無費(fèi)也無稅的集體土地，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為了創(chuàng)收以補(bǔ)貼財(cái)政不足，也需要城市購買力來填補(bǔ)農(nóng)村的消費(fèi)空當(dāng)，農(nóng)民也需要增加收益。
  
  其二是因?yàn)樾罗r(nóng)村建設(shè)、舊城改造、城中村改造催生，為其發(fā)展提供了便利條件。在國家要求的新農(nóng)村建設(shè)、舊城改造、城中村改造中，有些村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自身的行為能力比較強(qiáng)，甚至有些村集體或者村民可能不是那么遵紀(jì)守法，將用于新農(nóng)村建設(shè)、舊城改造、城中村改造的農(nóng)民集體所有土地和宅基地同開發(fā)商搞合作開發(fā)，然后將一部分房子以低廉的價(jià)格賣給農(nóng)民，另一部分房子便由開發(fā)商出售給城鎮(zhèn)居民并獲取利潤。
  
  其三是因?yàn)樗痉ê托姓芾碇贫鹊娜笔隆Ｎ覈鴮?shí)行的是城市國有土地和農(nóng)民集體建設(shè)用地二元結(jié)構(gòu)，城市國有土地和農(nóng)民集體土地在制度層面上有不平等的地位，城市國有土地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場(chǎng)，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，農(nóng)村集體土地不可流轉(zhuǎn)，其土地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場(chǎng)體系和價(jià)格形成機(jī)制一直沒有建立起來，致使二者在價(jià)格上相差懸殊。
  
  其四是行政監(jiān)管的缺失釀成。對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的存在，政府早就出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)予以規(guī)制，但相關(guān)管理部門失職，監(jiān)管不力，出現(xiàn)嚴(yán)重缺位和行政不作為所致。一方面，土地管理部門未能從源頭上扼制住這種畸形產(chǎn)權(quán)房的出籠；另一方面，大量小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)后， 相關(guān)部門未能采取有效措施加大對(duì)開發(fā)商的處罰力度， 從而使小產(chǎn)權(quán)房就從開始的悄然冒出到如今的拔地而起。

  查看全文↓ 2018-06-21 02:10:12

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房平房如何買賣
  答

  首先，一定要確定業(yè)主手中是否有原開發(fā)單位簽署的相關(guān)購房合同。在價(jià)格談好之后，雙方需要找到原開發(fā)單位，要求注銷原業(yè)主合同，并與新業(yè)主重新簽署合同，或者簽署其他形式的合同變更。如果有必要，可以拿到律師事務(wù)所做相關(guān)見證。 小產(chǎn)權(quán)房由于繞過國家土地征收，其合法性一直不被國家認(rèn)可，但是這也使得小產(chǎn)權(quán)房的交易根本不用繳納相關(guān)稅賦，這也減輕了業(yè)主不少壓力。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房平房如何買賣?小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？
  答

  1、合同雙方當(dāng)事人。買賣雙方的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，還包括委托代理人的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。2、標(biāo)的。標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象。在房屋買賣合同中，標(biāo)的就是房屋。3、房屋的價(jià)格及付款時(shí)間約定。4、交房期限。5、權(quán)利擔(dān)保。6、違約責(zé)任。7、合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房平房如何買賣?自建平房，沒有房產(chǎn)證，能買嗎
  答

  一、是否為大產(chǎn)權(quán)房很容易判斷：1，我們所說的商品房（大產(chǎn)權(quán)房）是要"五證"俱全的,可以按揭,而小產(chǎn)權(quán)的房子不會(huì)在交易市場(chǎng)備案和交易的,也不可按揭貸款購買的。2，大產(chǎn)權(quán)的商品房土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)的（可以辦理出《國有土地使用證》），小產(chǎn)權(quán)多為集體土地性質(zhì)的（辦理不出《國有土地使用證》的）。3，大產(chǎn)權(quán)房是可以辦理出預(yù)售證的，而小產(chǎn)權(quán)房是明令禁止買賣的，更不用說沒有預(yù)售證了。4，大產(chǎn)權(quán)房是可以網(wǎng)簽，在房管局做備案的，小產(chǎn)權(quán)不能在房管局做備案的。5，大產(chǎn)權(quán)房是可以支持銀行按揭貸款的，小產(chǎn)權(quán)房是不能做銀行抵押貸款的。二、所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。三、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何買賣小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？
  答

  所謂的小產(chǎn)權(quán)房，有時(shí)也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的第三人。那么，小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，就可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題，比如無法辦理繼承、無法對(duì)抗國家的征地和拆遷、無法辦理抵押等。當(dāng)然，這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴(yán)格意義上來說，這種情況下的房屋，也不能叫小產(chǎn)權(quán)房。1、如果已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在集體土地上建設(shè)，且購房者非當(dāng)?shù)鼐用?，鑒于可能的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，可以請(qǐng)求解除合同并退回已支付的購房款，這是**直接的方法。2、如果購買了當(dāng)?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購買了有產(chǎn)權(quán)證明的“紅證房”，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無法辦理過戶的，則要視具體情況而定。3、如果已經(jīng)購買了集體土地上建造的房屋并取得了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當(dāng)?shù)貞艨诘木用瘛?、如果是在建的集體建設(shè)用地上的商品住宅項(xiàng)目，在委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)之后，則應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項(xiàng)目的規(guī)定手續(xù)報(bào)批，采取可能的補(bǔ)救措施。以上便是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房能買嗎，以及購買了小產(chǎn)權(quán)房該怎么辦等問題的相關(guān)分析。通過上文的閱讀，我們應(yīng)該知道，小產(chǎn)權(quán)房有法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，一般情況下也是不合法的。因而，廣大購房者在購買之前應(yīng)該考慮風(fēng)險(xiǎn)，**好不要去買這類房產(chǎn)，容易帶來糾紛。

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• 問 如何賣小產(chǎn)權(quán)房?小產(chǎn)權(quán)房子如何買賣？
  答

  隨時(shí)能賣，只要你不后悔另附，回答其他人的問題內(nèi)容：小產(chǎn)權(quán)房個(gè)人交易不受房地產(chǎn)政策保護(hù)，但是民事協(xié)議受法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)唯一官方證明就是村里給你蓋章的房產(chǎn)證，所以要跟村委會(huì)搞清楚賣方有沒有權(quán)利出售、是不是需要給村里繳納一定費(fèi)用。房價(jià)漲的可能性大，所以協(xié)議講明是一方面，**主要盡快住進(jìn)房子以防賣方反悔（村民今天簽協(xié)議明天就可能反悔，這是中國廣大農(nóng)村百姓樸實(shí)的表現(xiàn)）。未來，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房，政府會(huì)想盡一切辦法給你辦理產(chǎn)權(quán)證，這是趨勢(shì)——不論是為了房產(chǎn)稅、空置稅、、、稅。。。如果房子位置有發(fā)展?jié)摿?。小產(chǎn)權(quán)房絕對(duì)是住房省錢的不二法門但是一定得確保房子已經(jīng)建好或一定能建起來我的回答，你可以5年后拿出來看——一字千金

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