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• 134****2056

  房地產(chǎn)企業(yè)銷售地下人防無(wú)產(chǎn)權(quán)車位不屬于土地增值稅征收范圍，不交土地增值稅，也不能列入房產(chǎn)土地增值稅扣除。

  查看全文↓ 2018-06-21 02:17:40
• 141****1325

  一般納稅人采用一般計(jì)稅法的房地產(chǎn)，增值稅=銷售-進(jìn)項(xiàng)稅
  銷項(xiàng)稅=轉(zhuǎn)讓車位含稅收入÷（1+10%）×10%
  一般納稅人采用簡(jiǎn)易計(jì)稅法的房地產(chǎn)，增值稅=轉(zhuǎn)讓車位含稅收入÷（1+5%）×5%

  查看全文↓ 2018-06-21 02:17:33
• 153****5334

  對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)出售無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位，稅法首先認(rèn)定的是一種實(shí)質(zhì)上的長(zhǎng)期租賃合同，只不過(guò)這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開(kāi)發(fā)上海恒企會(huì)計(jì)商稱為銷售使用權(quán)而非所有權(quán)。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005">83號(hào)）對(duì)這種情形明確為：“對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照′服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)′征收營(yíng)業(yè)稅?！薄吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條也規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效”。而對(duì)于超過(guò)20年的車庫(kù)銷售這種特殊經(jīng)營(yíng)行為，合同法判定為：“租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年”。
  　　所以對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位銷售，不論是作為成本對(duì)象單獨(dú)核算還是利用地下基礎(chǔ)設(shè)施作為公共配套設(shè)施處理，除能夠依法轉(zhuǎn)讓的情形外，都應(yīng)當(dāng)作為“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。所以從營(yíng)業(yè)稅納稅總額與納稅時(shí)間上來(lái)看，無(wú)論企業(yè)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”、“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”還是“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”計(jì)算納稅結(jié)果是一樣的。
  　　對(duì)于車位銷售的企業(yè)所得稅問(wèn)題，由于房地產(chǎn)企業(yè)都是一次性通過(guò)成本對(duì)象或公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)入銷售成本，所以收到的銷售款也應(yīng)當(dāng)一次性計(jì)入企業(yè)所得稅收入。
  　　鑒于車位銷售這種有限產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊性，對(duì)于車位銷售的土地增值稅問(wèn)題，特別是房地產(chǎn)企業(yè)按人防部門的規(guī)定利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的平戰(zhàn)結(jié)合的地下車位，由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，也成為征納雙方存在的爭(zhēng)議之一。實(shí)務(wù)中有如下幾種操作類型可以參考。
  　　1、企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所銷售產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，作為成本對(duì)象單獨(dú)核算，視為“銷售不動(dòng)產(chǎn)”處理。
  　　2、銷售有限使用權(quán)（例如地下車位），視為“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”進(jìn)行處理，這種情況下，視為自用固定資產(chǎn)，當(dāng)然不用進(jìn)行土地增值稅的清算，而成本也不能作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。
  　　3、為公共配套設(shè)施處理，銷售價(jià)款作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售的整體價(jià)外費(fèi)用合并計(jì)入銷售總額處理。
  　　以上三種處理方式對(duì)于土地增值稅的結(jié)果有異同，與營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅處理也存在矛盾，并非盡善盡美，具體執(zhí)行中還要青島會(huì)計(jì)從業(yè)資格培訓(xùn)**取決于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)，如何確定，貴公司可以與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)充分溝通。

  查看全文↓ 2018-06-21 02:17:28

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)公司出售的無(wú)產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)如何繳稅?
  答

  一、 土地增值稅轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車位取得的收入，應(yīng)該與銷售商品房一起進(jìn)行土地增值稅清算，其收入、成本并入對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目類型，計(jì)算土地增值稅。政策依據(jù)如下：1、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。說(shuō)明：“以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”，這里的其他方式，應(yīng)該是出售所有權(quán)以外的方式，包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)。2、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào) “四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目”（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、**、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。說(shuō)明：該文件明確說(shuō)明了，停車場(chǎng)（庫(kù)）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用，與有無(wú)產(chǎn)權(quán)沒(méi)有關(guān)聯(lián)。3、《江蘇省地方稅務(wù)局公告關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告》（蘇地稅規(guī)[2015]8號(hào)）“四、關(guān)于車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室等）問(wèn)題”（二）不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室等），按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第（三）項(xiàng)的規(guī)定執(zhí)行。說(shuō)明：江蘇省的規(guī)定進(jìn)一步明示不能辦理產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室）按照187號(hào)文執(zhí)行。二、營(yíng)業(yè)稅營(yíng)改增前，銷售地下車位（包括無(wú)產(chǎn)權(quán)）時(shí)，一般開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，并按規(guī)定預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅。政策依據(jù)如下：《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）“九、銷售不動(dòng)產(chǎn)[本條股權(quán)轉(zhuǎn)讓部分失效]”銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其他土地附著物。（一）銷售建筑物或構(gòu)筑物銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。（二）銷售其他土地附著物銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。說(shuō)明：轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，地下車位的使用年限與土地使用權(quán)的年限相當(dāng)，購(gòu)買者擁有其使用、處分的權(quán)益，可以轉(zhuǎn)讓、變賣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不再保留其控制權(quán)。三、增值稅營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納增值稅，根據(jù)“《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）”的規(guī)定，銷售地下車位的使用權(quán)，應(yīng)該繳納增值稅?！陡郊?附：銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》三、銷售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。四、所得稅根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的相關(guān)規(guī)定，銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車位的使用費(fèi)收入應(yīng)作為一次性收入計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。即使不考慮上述合同的性質(zhì)，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定，上述合同規(guī)定的使用費(fèi)收入應(yīng)作為一次性收入計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。政策依據(jù)如下：1、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)-收入（2006）》（財(cái)會(huì)（2006）3號(hào)）第二條 規(guī)定:“收入，是指企業(yè)在日常活動(dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。本準(zhǔn)則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入?！钡叵萝囄皇褂脵?quán)收入應(yīng)為讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。該準(zhǔn)則第十六條 規(guī)定:“讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入包括利息收入、使用費(fèi)收入等。”銷售地下車位使用權(quán)收入應(yīng)為使用費(fèi)收入。該準(zhǔn)則第十八條 第二款 規(guī)定:“企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別下列情況確定讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入金額:（一）……（二）使用費(fèi)收入金額，按照有關(guān)合同或協(xié)議約定的收費(fèi)時(shí)間和方法計(jì)算確定?！?/p> 全部4個(gè)回答>

• 問(wèn) 房地產(chǎn)公司出售無(wú)產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)如何繳稅??小區(qū)地下車位需要繳稅嗎？
  答

  一手車位的稅費(fèi)有契稅和印花稅，二手車位涉及的稅費(fèi)有個(gè)稅、增值稅、土地增值稅、印花稅和契稅。二手車位買賣雙方的稅費(fèi)如下： 買方：契稅3%。 賣方：個(gè)稅、增值稅、土地增值稅、印花稅。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)公司出售無(wú)產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)如何繳稅??小區(qū)地下車位需要繳稅嗎？
  答

  拿不到產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)就不能轉(zhuǎn)移，哪個(gè)肯來(lái)賣啊，通常只能通過(guò)物業(yè)租賃給業(yè)主，不過(guò)果真能賣出的話，開(kāi)發(fā)商需要申報(bào)銷售收入計(jì)算營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅、城建稅等。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)公司如何辦理房貸
  答

  如果你買的是新房的話 房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)給你想銀行申請(qǐng)房貸。如果是二手的話 那就是中介幫你申請(qǐng)房貸。無(wú)論如何申請(qǐng)都不需要個(gè)人出面的的呀。另外不要做抵押貸款 那樣很麻煩，據(jù)我所知抵押貸款是不能用來(lái)買房的。抵押貸款一般都是要有商業(yè)合同（也就是你要做生意或者辦廠等等的，證明你的用途）。 另外抵押貸款利率比住房按揭貸款要高很多，像高利貸一樣。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 新會(huì)房地產(chǎn)公司有哪些？【2018年新會(huì)房地產(chǎn)公司】
  答

  2018年新會(huì)房地產(chǎn)公司：江門碧桂園鳳凰城 （不限購(gòu)）2018**新價(jià)格：奢裝7字頭/㎡江門碧桂園鳳凰城灣區(qū)樞紐旁、不限購(gòu) 千畝高鐵學(xué)位大城 火爆認(rèn)購(gòu)中！江門碧桂園鳳凰城項(xiàng)目地址：江門市新會(huì)區(qū)大澤鎮(zhèn)德賢酒樓旁江門碧桂園鳳凰城銷售中心電話：400-6022-641怡福朗薈 2018**新價(jià)格：精裝10600元/㎡怡福朗薈不限購(gòu) 臨珠海、純南向一字樓、精品小區(qū) 火爆認(rèn)購(gòu)中！怡福朗薈項(xiàng)目地址：新會(huì)區(qū)會(huì)城西門路28號(hào)（大石頭公園路口）怡福朗薈銷售中心電話：400-660-3885轉(zhuǎn)80139圭峰花園 2018**新價(jià)格：12500元/㎡圭峰花園 高綠化、公園周邊、交通便利、距市區(qū)近 火爆認(rèn)購(gòu)中！圭峰花園項(xiàng)目地址：江門新會(huì)區(qū)圭峰板塊圭陽(yáng)北路72號(hào)圭峰花園銷售中心電話：江門市新會(huì)區(qū)圭陽(yáng)北路72號(hào)海雅藍(lán)天（不限購(gòu)）2018**新價(jià)格：精裝5300元/㎡ **9.9萬(wàn)起海雅藍(lán)天港珠澳后花園一線海景美宅 火爆認(rèn)購(gòu)中！海雅藍(lán)天項(xiàng)目地址：江門市新會(huì)崖門南社區(qū)衛(wèi)民路18號(hào)海雅藍(lán)天銷售中心電話：400-660-3885轉(zhuǎn)80139新財(cái)富花園（不限購(gòu)）2018**新價(jià)格：精裝4000元/㎡新財(cái)富花園 兩房帶裝修帶家電，前臨銀洲湖,北靠古兜山,可遠(yuǎn)眺崖門出?？?火爆認(rèn)購(gòu)中！新財(cái)富花園項(xiàng)目地址：江門市新會(huì)區(qū)崖門鎮(zhèn)工交農(nóng)場(chǎng)登高石1號(hào)新財(cái)富花園銷售中心電話：400-660-3885轉(zhuǎn)80139古兜溫泉度假公寓（不限購(gòu)）2018**新價(jià)格：精裝12000元/古兜溫泉度假公寓不限購(gòu)、臨珠海，精裝修 帶家私家電，可拎包入住古兜溫泉度假公寓項(xiàng)目地址：廣東新會(huì)區(qū)古兜山海度假公寓古兜溫泉度假公寓銷售中心電話：400-660-3885轉(zhuǎn)80139