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地下室無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，該室是開(kāi)發(fā)商劃分，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)，誰(shuí)購(gòu)買(mǎi)誰(shuí)使用的原則。誰(shuí)購(gòu)買(mǎi)歸誰(shuí)
全部3個(gè)回答>商品房地下室消防出口有什么規(guī)定
152****9486 | 2018-06-22 11:37:28
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157****9094
消防安全出口相關(guān)規(guī)定
查看全文↓ 2018-06-22 11:41:20
一、消防法規(guī)類(lèi)
《中華人民共和國(guó)消防法》對(duì)疏散通道、安全出口有以下規(guī)定：
1、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)等單位應(yīng)當(dāng)履行保障疏散通道、安全出口暢通的消防安全職責(zé)。
2、同一建筑物由兩個(gè)以上單位管理或者使用的，應(yīng)當(dāng)明確各方的消防安全責(zé)任，并確定責(zé)任人對(duì)共用的疏散通道、安全出口進(jìn)行統(tǒng)一管理。
3、舉辦大型群眾性活動(dòng)，承辦人應(yīng)保證疏散通道、安全出口、疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定。
4、任何單位、個(gè)人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口。人員密集場(chǎng)所的門(mén)窗不得設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物。
5、單位存在占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的，人員密集場(chǎng)所在門(mén)窗上設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物的，責(zé)令改正，處5000元以上50000元以下罰款。
二、消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)
1、歌舞廳、夜總會(huì)、卡拉OK廳等歌舞娛樂(lè)放映游藝場(chǎng)所的安全出口不應(yīng)少于2個(gè)。
2、人員密集的公共場(chǎng)所、觀(guān)眾廳的疏散門(mén)不應(yīng)設(shè)置門(mén)檻，凈寬度不應(yīng)小于1.4米，緊靠門(mén)口內(nèi)外各1.4米范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置踏步。
3、民用建筑和廠(chǎng)房的疏散門(mén)應(yīng)采用平開(kāi)門(mén)，不應(yīng)采用推拉門(mén)、卷簾門(mén)、吊門(mén)、轉(zhuǎn)門(mén)。
4、公共建筑的疏散走道應(yīng)設(shè)置應(yīng)急照明燈和燈光疏散指示標(biāo)志。劇院、電影院和禮堂的觀(guān)眾廳的疏散門(mén)的數(shù)量不應(yīng)少于2個(gè)。
5、地下室、半地下室與地上層共用樓梯間時(shí)，在首層應(yīng)采用防火分隔措施，將地下、半地下與地上的連通部分完全隔開(kāi)。 -
158****5289
消防法中好像是沒(méi)有明確到地下室，但是建筑消防設(shè)計(jì)規(guī)范里明確提到很多關(guān)于地下室的問(wèn)題：第5.1.1A條 歌舞廳、錄像廳、夜總會(huì)、放映廳、卡拉OK廳（含具有卡拉OK功能的餐廳）、游藝廳（含電子游藝廳）、桑拿浴室（除洗浴部分外）、網(wǎng)吧等歌舞娛樂(lè)放映游藝場(chǎng)所（以下簡(jiǎn)稱(chēng)歌舞娛樂(lè)放映游藝場(chǎng)所），宜設(shè)置在一、二級(jí)耐火等級(jí)建筑內(nèi)的首層、二層或三層的靠外墻部位，不應(yīng)設(shè)置在袋形走道的兩側(cè)或盡端。當(dāng)必須設(shè)置在建筑的其他樓層時(shí)，尚應(yīng)符合下列規(guī)定：
查看全文↓ 2018-06-22 11:40:41
一、不應(yīng)設(shè)置在地下二層及二層以下。當(dāng)設(shè)置在地下一層時(shí)，地下一層地面與室外出入口地坪的高差不應(yīng)大于10m；
二、一個(gè)廳、室的建筑面積不應(yīng)大于200m2；
三、應(yīng)設(shè)置防煙、排煙設(shè)施。對(duì)于地下房間、無(wú)窗房間或有固定窗扇的地上房間，以及超過(guò)20m且無(wú)自然排煙的疏散走道或有直接自然通風(fēng)、但長(zhǎng)度超過(guò)40m的疏散內(nèi)走道，應(yīng)設(shè)機(jī)械排煙設(shè)施。
第5.1.2條 建筑物內(nèi)如設(shè)有上下層相連通的走馬廊、自動(dòng)扶梯等開(kāi)口部位時(shí)，應(yīng)按上、下連通層作為一個(gè)防火分區(qū)，其建筑面積之和不宜超過(guò)本規(guī)范第5.1.1條的規(guī)定。
注：多層建筑的中庭，當(dāng)房間、走道與中庭相通的開(kāi)口部位，設(shè)有可自動(dòng)關(guān)閉的乙級(jí)防火門(mén)或防火卷簾；與中庭相通的過(guò)廳、通道等處，設(shè)有乙級(jí)防火門(mén)或防火卷簾；中庭每層回廊設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)；以及封閉屋蓋設(shè)有自動(dòng)排煙設(shè)施時(shí)，可不受本條規(guī)定限制。
第5.1.3條 地下、半地下建筑內(nèi)的防火分區(qū)間應(yīng)采用防火墻分隔，每個(gè)防火分區(qū)的建筑面積不應(yīng)大于500m2。
當(dāng)設(shè)置自動(dòng)滅火系統(tǒng)時(shí)，每個(gè)防火分區(qū)的**大允許建筑面積可增加到1000m2。局部設(shè)置時(shí)，增加面積應(yīng)按該局部面積的一倍計(jì)算。
第5.1.3A條 地下商店應(yīng)符合下列要求：
一、營(yíng)業(yè)廳不宜設(shè)置在地下三層及三層以下，且不應(yīng)經(jīng)營(yíng)和儲(chǔ)存火災(zāi)危險(xiǎn)性為甲、乙類(lèi)儲(chǔ)存物品屬性的商品；
二、當(dāng)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，且建筑內(nèi)部裝修符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50222的規(guī)定時(shí)，其營(yíng)業(yè)廳每個(gè)防火分區(qū)的**大允許建筑面積可增加到2000m2。當(dāng)?shù)叵律痰昕偨ㄖ娣e大于20000m2時(shí)，應(yīng)采用防火墻分隔，且防火墻上不應(yīng)開(kāi)設(shè)門(mén)窗洞口；
三、應(yīng)設(shè)置防煙、排煙設(shè)施。防煙、排煙設(shè)施的設(shè)計(jì)應(yīng)按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50098的規(guī)定執(zhí)行。
第5.3.6條 地下、半地下建筑內(nèi)每個(gè)防火分區(qū)的安全出口數(shù)目不應(yīng)少于2個(gè)。但面積不超過(guò)50m2，且人數(shù)不超過(guò)10人時(shí)可設(shè)1個(gè)。
當(dāng)?shù)叵隆氲叵陆ㄖ?nèi)有2個(gè)或2個(gè)以上防火分區(qū)相鄰布置時(shí)，每個(gè)防火分區(qū)可利用防火墻上一個(gè)通向相鄰分區(qū)的防火門(mén)作為第二安全出口，但每個(gè)防火分區(qū)必須有1個(gè)直通室外的安全出口。
人數(shù)不超過(guò)30人且建筑面積不大于500m2的地下、半地下建筑，其垂直金屬梯可作為第二安全出口。
歌舞娛樂(lè)放映游藝場(chǎng)所的疏散出口不應(yīng)少于2個(gè)。當(dāng)其建筑面積不大于50m2時(shí)，可設(shè)置1個(gè)疏散出口，其疏散出口總寬度，應(yīng)根據(jù)其通過(guò)人數(shù)按不小于1.0m/百人計(jì)算確定；
注：地下室、半地下室的樓梯間，在首層應(yīng)采用耐火極限不低于2.00h的隔墻與其它部位隔開(kāi)并應(yīng)直通室外，當(dāng)必須在隔墻上開(kāi)門(mén)時(shí)，應(yīng)采用不低于乙級(jí)的防火門(mén)。
地下室或半地下室與地上層不應(yīng)共用樓梯間，當(dāng)必須共用樓梯間時(shí)，應(yīng)在首層與地下或半地下層的出入口處，設(shè)置耐火極限不低于2.00h的隔墻和乙級(jí)的防火門(mén)隔開(kāi)，并應(yīng)有明顯標(biāo)志。
地下商店和設(shè)有歌舞娛樂(lè)放映游藝場(chǎng)所的地下建筑，當(dāng)其地下層數(shù)為三層及三層以上，以及地下層數(shù)為一層或二層且其室內(nèi)地面與室外出入口地坪高差大于10m時(shí)，均應(yīng)設(shè)置防煙樓梯間；其他的地下商店和設(shè)有歌舞娛樂(lè)放映游藝場(chǎng)所的地下建筑可設(shè)置封閉樓梯間，其樓梯間的門(mén)應(yīng)采用不低于乙級(jí)的防火門(mén)。
等等，好多關(guān)于地下室的，你要想研究可以在網(wǎng)上搜索建筑消防設(shè)計(jì)規(guī)范，里面有很詳細(xì)的解答 -
142****3484
地下室安全出口的高度，消防驗(yàn)收并無(wú)特定標(biāo)準(zhǔn)；一般要求安全出口的設(shè)置和平面布置、寬度、高度應(yīng)符合設(shè)計(jì)文件及現(xiàn)行國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求。
查看全文↓ 2018-06-22 11:38:55
地下室安全出口門(mén)的驗(yàn)收方法：現(xiàn)場(chǎng)檢查。按樓層（防火分區(qū)）總數(shù)不少于20%抽查，且不得少于5 個(gè)，總數(shù)少于5 個(gè)的全數(shù)檢查，抽查樓層（防火分區(qū)）全數(shù)檢查。其允許負(fù)偏差不大于規(guī)定值的20mm。
相關(guān)問(wèn)題
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當(dāng)前,業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司經(jīng)常為地下室的歸屬問(wèn)題產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象層出不窮。那么,到底地下室是不是一定歸業(yè)主所有?買(mǎi)了地下室,就真的有了產(chǎn)權(quán)了嗎?今天,小編就為您說(shuō)道說(shuō)道。根據(jù)《人民防空法》規(guī)定“城市新建民用建筑,按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室?！币虼?大部分新建居民小區(qū)均配備有地下室。但由于法律規(guī)定的不明確,使地下室的權(quán)屬處于一種模糊狀態(tài)。關(guān)于地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)從地下室的建設(shè)、銷(xiāo)售、分?jǐn)傄约叭朔拦こ痰臋?quán)屬性質(zhì)等多方面來(lái)分析,而不應(yīng)從單一的或籠統(tǒng)的角度就認(rèn)為地下室的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主或開(kāi)發(fā)商所有。一般,按照傳統(tǒng)觀(guān)點(diǎn)上說(shuō),在商品房銷(xiāo)售時(shí),地下室中未分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于原建設(shè)單位――開(kāi)發(fā)商所有;在商品房銷(xiāo)售時(shí),地下室中已分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主所有;而地下室中人防工程的產(chǎn)權(quán),應(yīng)屬于國(guó)家所有,由政府的人民防空辦公室管理。根據(jù)各小區(qū)建設(shè)實(shí)際,參照《物權(quán)法》及相關(guān)法律、法規(guī)判斷,地下室權(quán)屬應(yīng)有如下兩種情況:(1)建筑層高低于2.2米的,根據(jù)《房屋測(cè)量規(guī)范》,層高在2.2米以下地下室,不計(jì)算建筑面積,不能辦理房屋產(chǎn)權(quán);作為公用建筑面積,業(yè)主在購(gòu)房時(shí)已出資的。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條規(guī)定公用建筑面積包括“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;”該條所指地下室建筑成本已打入房?jī)r(jià),開(kāi)發(fā)商不能單獨(dú)議價(jià)和出售,產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。(2)防工程的地下室,有獨(dú)立使用空間,且設(shè)計(jì)用公用建筑面積的,開(kāi)發(fā)商可通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式處置。但即使開(kāi)發(fā)商將地下室出售、附贈(zèng)給業(yè)主,但根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,房屋僅指“土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！倍鵁o(wú)法取得權(quán)屬證書(shū)。根據(jù)該法第三十七條規(guī)定,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓。故為業(yè)主取得的仍然為債權(quán)上的權(quán)益,在目前的法律框架下很難取得真正的物權(quán)。
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地下室能不能算商品房關(guān)鍵是看是否有合法的產(chǎn)權(quán)歸屬，有的地下室有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)，可以自由買(mǎi)賣(mài)，就可以歸類(lèi)于商品房。若是地下室作為附屬小房簽訂到合同里也是算是有產(chǎn)權(quán)的，算是商品房，只是作為附屬房不能單獨(dú)交易，只能和主房一起交易。凡是商品房都是要簽訂房管局系統(tǒng)下的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的。很多小區(qū)的地下室，地下車(chē)庫(kù)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，也不作為附屬房屋簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。業(yè)主是從開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)。不過(guò)這種情況不是很好界定，因?yàn)榘凑瘴餀?quán)法規(guī)定，這樣類(lèi)似的物業(yè)歸屬權(quán)屬于小區(qū)全體居民所有不是歸開(kāi)發(fā)商所有。只是現(xiàn)在國(guó)情都是如此，大家默認(rèn)就可以了。
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當(dāng)前,業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司經(jīng)常為地下室的歸屬問(wèn)題產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象層出不窮。那么,到底地下室是不是一定歸業(yè)主所有?買(mǎi)了地下室,就真的有了產(chǎn)權(quán)了嗎?今天,小編就為您說(shuō)道說(shuō)道。根據(jù)《人民防空法》規(guī)定“城市新建民用建筑,按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室?！币虼?大部分新建居民小區(qū)均配備有地下室。但由于法律規(guī)定的不明確,使地下室的權(quán)屬處于一種模糊狀態(tài)。關(guān)于地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)從地下室的建設(shè)、銷(xiāo)售、分?jǐn)傄约叭朔拦こ痰臋?quán)屬性質(zhì)等多方面來(lái)分析,而不應(yīng)從單一的或籠統(tǒng)的角度就認(rèn)為地下室的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主或開(kāi)發(fā)商所有。一般,按照傳統(tǒng)觀(guān)點(diǎn)上說(shuō),在商品房銷(xiāo)售時(shí),地下室中未分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于原建設(shè)單位――開(kāi)發(fā)商所有;在商品房銷(xiāo)售時(shí),地下室中已分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主所有;而地下室中人防工程的產(chǎn)權(quán),應(yīng)屬于國(guó)家所有,由政府的人民防空辦公室管理。根據(jù)各小區(qū)建設(shè)實(shí)際,參照《物權(quán)法》及相關(guān)法律、法規(guī)判斷,地下室權(quán)屬應(yīng)有如下兩種情況:(1)建筑層高低于2.2米的,根據(jù)《房屋測(cè)量規(guī)范》,層高在2.2米以下地下室,不計(jì)算建筑面積,不能辦理房屋產(chǎn)權(quán);作為公用建筑面積,業(yè)主在購(gòu)房時(shí)已出資的。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條規(guī)定公用建筑面積包括“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;”該條所指地下室建筑成本已打入房?jī)r(jià),開(kāi)發(fā)商不能單獨(dú)議價(jià)和出售,產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。(2)防工程的地下室,有獨(dú)立使用空間,且設(shè)計(jì)用公用建筑面積的,開(kāi)發(fā)商可通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式處置。
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1、開(kāi)發(fā)商在立項(xiàng)設(shè)計(jì)時(shí)就將其作為小區(qū)配套設(shè)施，并且開(kāi)發(fā)商將整個(gè)地下車(chē)庫(kù)的面積都分?jǐn)偭恕Ｔ擃?lèi)車(chē)庫(kù)所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有，只能僅限用于對(duì)小區(qū)業(yè)主出租，而不能出售。根據(jù)《上海市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，除非有合法產(chǎn)權(quán)的分?jǐn)倕f(xié)議，否則單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間，如車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、會(huì)所或俱樂(lè)部、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等不計(jì)入共有建筑面積。2、售后公房地下車(chē)庫(kù)及人防工程車(chē)庫(kù)。該類(lèi)物業(yè)由于受當(dāng)時(shí)技術(shù)要求及設(shè)計(jì)理念限制，一般都不是嚴(yán)格意義上的地下車(chē)庫(kù)，絕大多數(shù)是防空洞改建，其用途也五花八門(mén)，有開(kāi)旅館、加工廠(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等等，其產(chǎn)權(quán)歸屬非?；靵y。按照當(dāng)時(shí)有關(guān)政策規(guī)定，這些車(chē)庫(kù)其實(shí)是作為房屋配套設(shè)施而建設(shè)的，承租人在購(gòu)買(mǎi)公房時(shí)也未進(jìn)行分?jǐn)?，而且這部分面積國(guó)家相關(guān)政策也不允許進(jìn)入分?jǐn)?，因此，其所有人還是屬于原來(lái)的出資建造人。3、如果在房產(chǎn)證里的面積不包含地下停車(chē)場(chǎng)的分?jǐn)偯娣e，所有權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。但一般，現(xiàn)在停車(chē)位都是買(mǎi)的長(zhǎng)期使用權(quán)。不會(huì)給單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證。另外，業(yè)主優(yōu)先使用是相對(duì)的，畢竟業(yè)主的個(gè)體，首先滿(mǎn)足規(guī)劃設(shè)計(jì)消防等要求，剩下才考慮業(yè)主使用。4、地下停車(chē)場(chǎng)是附屬設(shè)施，經(jīng)地上建筑面積分?jǐn)偤螅a(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有，像電梯、物業(yè)用房等一樣是共有，地下車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)實(shí)施上是使用權(quán)的租賃，因?yàn)椴荒苻k理產(chǎn)權(quán)這個(gè)，所以業(yè)主交的錢(qián)是租賃費(fèi)，簽的合同也只能是使用合同，不能成為購(gòu)買(mǎi)。
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