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• 153****2821

  　　實(shí)話實(shí)說(shuō)，具體問(wèn)題具體分析。既甚模也代表不了，也甚模都代表得了。怎模講?。靠茨愫灥姆课葙I賣協(xié)議或其他協(xié)議。你買的是二手房還是商品房？情況不同?；蚰阗I的是其他產(chǎn)權(quán)的房子，辟如公產(chǎn)、法人產(chǎn)、還遷協(xié)議、宗教產(chǎn)、涉外產(chǎn)、軍產(chǎn)、部分產(chǎn)權(quán)等。與產(chǎn)權(quán)有一定的聯(lián)系。
  　　可講，總體來(lái)說(shuō)，與簽定的房屋買賣協(xié)議、房屋配套物業(yè)交割協(xié)議、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)規(guī)定、地方法律、習(xí)慣風(fēng)俗有關(guān)系。
  　　具體的說(shuō)：
  　　1。二手房
  　　與簽定的房屋買賣協(xié)議有關(guān)的。具體與其中的房款交割時(shí)間聯(lián)系。這又涉及是否通過(guò)中介機(jī)構(gòu)交易有關(guān)系的。
  　　1。a.通過(guò)中介交易情況。
  　　連帶第三方見(jiàn)證，情況復(fù)雜的啊?？词卓罴捌漕~定大小、中途款、尾款交付時(shí)間，以及房屋空置處置方法協(xié)議，買賣對(duì)于房屋搬遷騰空入住的協(xié)議。一般與房款交割相聯(lián)系。一般在中途款之到帳之后交付鑰匙。意味買方可入住。但具體房屋不見(jiàn)得于法律上歸買方所有。涉及過(guò)戶或者公證或其他更改。若買私產(chǎn)、公產(chǎn)，房屋完全過(guò)戶后，房屋于法律上歸買方。注意，私產(chǎn)是所有權(quán)；公產(chǎn)是使用權(quán)或居住權(quán)力。房款交接、物業(yè)交接、權(quán)屬變更是協(xié)議的關(guān)鍵。他們互相相連，誰(shuí)先誰(shuí)后看買賣雙方商議或中介協(xié)調(diào)。但相互制約。一般同時(shí)進(jìn)行，注意關(guān)鍵時(shí)維相互制約。制約、牽制三方。防買方騙房，防賣方騙錢，防中介不合理代理、居間、見(jiàn)證。其他產(chǎn)權(quán)，復(fù)雜。但不是很多見(jiàn)的，這里不論之。
  　　1。b.不通過(guò)中介交易。無(wú)第三方居間中保。需注意協(xié)議嚴(yán)謹(jǐn)。房款交接與房屋配套物業(yè)交割必須環(huán)環(huán)牽制，切記?。?！原上之述皆需留心眼，尤其要注意各種類違約條款的設(shè)議定。還需注意買賣雙方簽署協(xié)議的法律效率、合法與否、法律時(shí)效。
  　　2.買商品房。
  　　看開(kāi)發(fā)商是否五證都是齊全的。對(duì)于購(gòu)房的，主要看銷售許可證。交鑰匙，情況復(fù)雜?？磁c銷售商簽定的協(xié)議規(guī)定。看開(kāi)發(fā)商與銷售商關(guān)系。是協(xié)同、是代理、是代銷、是同一、是合伙、是合作、是分銷、是抵債。各個(gè)情況不同處置方法不同?？赐恋厮袡?quán)?？捶课莓a(chǎn)權(quán)?？词┕みM(jìn)度?？垂芾磉M(jìn)程程度。看銷售方式：是預(yù)售、是現(xiàn)售、是拍賣?？翠N售控制管理進(jìn)度?？锤黝惗惿侠U進(jìn)程度。關(guān)鍵稅是契稅。總登作了還是沒(méi)有作？看毛坯房還是現(xiàn)房還是已裝修成品房。
  　　問(wèn)題復(fù)雜。之所以復(fù)雜，是有許多很多具體條件。
  　　因?yàn)樘釂?wèn)的那位朋友作了問(wèn)題補(bǔ)充，所以本人現(xiàn)進(jìn)一步作答。
  　　不是所謂的復(fù)雜，而是復(fù)雜。
  　　其實(shí)，世界上任何事情都象一硬幣。不能從一面去看它。應(yīng)從另一方面同時(shí)去看?？吹接矌诺碾p面本原。
  　　直接說(shuō)就是要換位思考了。
  　　從購(gòu)房者考慮，交鑰匙可能意味著一些如搬遷、入住、裝修的概念。換位思考，但從開(kāi)發(fā)商角度，或者為了更直接，將開(kāi)發(fā)商、銷售企業(yè)統(tǒng)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)商，盡管他們不一樣。從房地產(chǎn)商角度來(lái)說(shuō)，意義不一樣。購(gòu)房者關(guān)心的是房屋。房地產(chǎn)商在企業(yè)運(yùn)作層次考慮的是現(xiàn)金流。房地產(chǎn)業(yè)，可分為房地產(chǎn)服務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)兩類。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是大家通常傳統(tǒng)的認(rèn)為觀點(diǎn)。房地產(chǎn)咨詢、代理、中介、評(píng)估、勘察等屬房地產(chǎn)服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要大量、超大量的資金，一般個(gè)人誰(shuí)都無(wú)法承受。多數(shù)是合作、貸款、合伙。主要是銀行貸款。而銀行貸款就有還款的壓力了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)月還款數(shù)額大。這就涉及現(xiàn)金流。這在操作層面上表現(xiàn)即為銷售的回款度。有的拿銷售回款對(duì)結(jié)月還款。在環(huán)境變化的時(shí)候，象銀行提高利率、市場(chǎng)宏觀銷售臨時(shí)減少等，房地產(chǎn)商會(huì)有相當(dāng)大的現(xiàn)金還款壓力。而銷售相關(guān)控制管理、施工、廣告等等都需要資金，錢。而銷售呢？！與消費(fèi)者，也就是購(gòu)房者簽定的合同，對(duì)于**、進(jìn)程款、尾款的交割一般都連帶施工進(jìn)度。換句話說(shuō)，簡(jiǎn)單些說(shuō)吧，你蓋房到了甚模程度購(gòu)房者交你多少錢。通常合同上有交工標(biāo)準(zhǔn)一大塊的。在資金相當(dāng)?shù)娜毖a(bǔ)情況，很早以前難保有極少數(shù)極其極個(gè)別的房地產(chǎn)商偷工減料為了趕交工進(jìn)度。但當(dāng)然，現(xiàn)在法律法規(guī)部門條例很完善，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)商還是規(guī)規(guī)矩矩的。交鑰匙同施工進(jìn)度、市場(chǎng)情況、企業(yè)現(xiàn)金鏈進(jìn)程來(lái)看的話，比較客觀。這是換位思考從房地產(chǎn)商的位置考慮。補(bǔ)充說(shuō)，以上是房地產(chǎn)商留心的很多問(wèn)題中****關(guān)鍵的。
  　　單單從法律上說(shuō)，交鑰匙不代表房子就歸消費(fèi)者。房屋的買受人只有在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至其歸屬下，才正式擁有房屋。一般，房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)一同讓度給買受人。注意的是，一同未必是同時(shí)的。交鑰匙，對(duì)于買受人，現(xiàn)實(shí)的實(shí)際意義大于其法律意義。你可以依據(jù)協(xié)議，有交鑰匙后的種種附注權(quán)利。一般，可以驗(yàn)工、查驗(yàn)、入住等。拆改需要同物業(yè)部門房地產(chǎn)商協(xié)商。裝修依據(jù)法律、協(xié)議進(jìn)行。有的商議協(xié)定購(gòu)房者裝修前需同物業(yè)備考。有一些情形是交鑰匙未必可以檢查、入住、裝修。僅僅就是交鑰匙。不多見(jiàn)的。只從法律上，主要就這些。
  　　綜合的說(shuō)：交鑰匙不代表購(gòu)房者房屋物權(quán)擁有；也不代表商品房交付使用；也不代表消費(fèi)者可隨意處置購(gòu)買的物業(yè)資產(chǎn)。如何算商品房交付使用??？實(shí)際交易中主要看：1。房屋綜合現(xiàn)況，國(guó)家有標(biāo)準(zhǔn)的；2。房地產(chǎn)商提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、其他附協(xié)議協(xié)定；3。交鑰匙及其他物業(yè)配套。實(shí)踐看這幾項(xiàng)就足夠可以了。
  　　你上面的都得到，不見(jiàn)得房屋是你的。只有房屋產(chǎn)權(quán)證與土地使用證都拿到手里了，才算。注意上述證上的所有權(quán)人。房屋所有權(quán)證、土地使用證不見(jiàn)得在交易時(shí)給你的。一般你拿的是商品房買賣合同。商品房買賣合同變成二證，誰(shuí)去辦？一般是房地產(chǎn)商。有一些是少見(jiàn)的購(gòu)房者去辦。房地產(chǎn)商是集中辦的，買受人是單獨(dú)辦，房地產(chǎn)商但淡然的當(dāng)然的效率高。房地產(chǎn)商整個(gè)過(guò)程需交納一些稅的。一般有城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、印花稅等等。不要想當(dāng)然的認(rèn)為買受人單獨(dú)自己去辦也交這些。不是的。企業(yè)是企業(yè)啊。這些稅種里，**重要的是契稅。
  　　契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。契稅納稅人是轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：1。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；2。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、增與和交換；3。房屋買賣；4。房屋增與；5。房屋交換。下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：1。以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；2。以土地、房屋權(quán)屬抵債；3。以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；4。以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。契稅課稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地與房屋。契稅稅率是3%---5%，各地適用稅率，由政府確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。其他的這里不論。通俗的講，房地產(chǎn)商需在相關(guān)部門做一定備案、總登。之后在交納稅后可以取二證。相關(guān)部門主要為房管局、土地局。這些稅里。契稅**為重要。也可普遍大致認(rèn)為總登、備案后，交了印花稅、契稅，就可取房屋產(chǎn)權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證。

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• 158****9449

  一、新房交房稅費(fèi)有：
  1、契稅：非普通住宅契稅按4%征收，普通住房標(biāo)準(zhǔn)為按1.5%征收。個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房契約按1%征收。各城市具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略有不同。
  2、住房維修基金：商品房銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。
  房屋維修基金實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡(jiǎn)稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目，不得挪作他用。專用基金實(shí)行“錢隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。
  3、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：有的開(kāi)發(fā)商是辦證時(shí)才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。
  4、證照印花稅：5元/本。
  5、工本費(fèi)：10元/本。
  二、開(kāi)發(fā)商收取的費(fèi)用：
  1.房款尾款：根據(jù)雙方合同約定。
  2.面積差額款：根據(jù)商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)。
  3.裝修變更費(fèi)用：根據(jù)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議。
  4.車位款：針對(duì)需要購(gòu)買車位的業(yè)主，雙方需另行簽署合同(原購(gòu)房合同約定贈(zèng)送車位的除外，但要注意車位是有產(chǎn)權(quán)的)
  5.寬帶、有線電視開(kāi)通費(fèi)：可以向自愿接受相關(guān)服務(wù)的購(gòu)房人收取，但不應(yīng)在交房時(shí)強(qiáng)行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的購(gòu)房人收費(fèi)。建議裝修完后再交納比較合理，否則可能會(huì)多交幾個(gè)月的服務(wù)費(fèi)。
  6.其它增值服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)通費(fèi)用：商品房買賣合同中沒(méi)有單獨(dú)約定的，均可以不交。
  三、物業(yè)管理收取的費(fèi)用：
  1.物業(yè)管理費(fèi)用：以合同約定為準(zhǔn)。
  2.北方城市供暖費(fèi):物業(yè)公司沒(méi)有權(quán)利強(qiáng)行和提前收取這筆費(fèi)用，更沒(méi)有權(quán)利以此作為不交付房屋的理由。
  3.水、電費(fèi)周轉(zhuǎn)金或保證金：有部分物業(yè)會(huì)收取，但費(fèi)用**高不宜超過(guò)常規(guī)家庭3個(gè)月的水電費(fèi)用(分戶計(jì)量除外)
  4.停車管理費(fèi)
  四、物業(yè)裝修管理收取的費(fèi)用：
  1.裝修保證金：沒(méi)有明確規(guī)定，但收費(fèi)不應(yīng)過(guò)高，且無(wú)特殊原因必須退還。
  2.裝修管理費(fèi)
  3.垃圾消納費(fèi)
  4.裝修施工臨時(shí)出入證制證費(fèi)：沒(méi)有明確規(guī)定，原則上不超過(guò)5元/證。
  五、新房交房費(fèi)用繳納注意事項(xiàng)
  1.公共維修基金：何時(shí)交納、由誰(shuí)收取、日后管理使用等。按規(guī)定，公共維修基金應(yīng)在入住時(shí)交納。有不少開(kāi)發(fā)商在交樓時(shí)，以各種借口強(qiáng)迫買房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”公共維修基金和契稅。對(duì)此，業(yè)主有權(quán)拒絕。
  2.契稅：按規(guī)定，契稅應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)交，有很多開(kāi)發(fā)商會(huì)要求入住前就交，業(yè)主們完全可以拒絕。契稅在國(guó)內(nèi)只有稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的單位才有權(quán)收取，物業(yè)公司是無(wú)權(quán)向業(yè)主收取的。
  3.中維修基金：目前有不少物業(yè)公司，利用早于交納維修基金規(guī)定出臺(tái)的北京關(guān)于普通住宅和高檔住宅物業(yè)管理的收費(fèi)規(guī)定，誤導(dǎo)業(yè)主在交納共同維修基金的同時(shí)，在收房時(shí)再交納大、中修費(fèi)，對(duì)這種重復(fù)收費(fèi)的做法，業(yè)主有權(quán)拒絕。具體可見(jiàn)國(guó)土和房管局《關(guān)于建立公共維修基金后中修費(fèi)收繳等有關(guān)問(wèn)題的通知》。
  總體而言，業(yè)主在收樓時(shí)只需按照購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定，交齊收樓時(shí)應(yīng)交納的購(gòu)樓款，建設(shè)單位就應(yīng)將鑰匙直接交給買房人，如果買房人和建設(shè)單位在簽訂購(gòu)房合同時(shí)對(duì)《房屋使用、管理、維修公約》進(jìn)行過(guò)承諾，還應(yīng)交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費(fèi)用。
  4.物業(yè)費(fèi)：一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理費(fèi)交一年，具體以合同約定為準(zhǔn)。
  5.北方城市取暖費(fèi)：一般情況，對(duì)物業(yè)公司代收的取暖費(fèi)，買房人在供暖開(kāi)始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權(quán)拒絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費(fèi)。
  6.其他各種收費(fèi)：交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)列出的相當(dāng)多的費(fèi)用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費(fèi)。如開(kāi)發(fā)商會(huì)要求業(yè)主交納電力增容費(fèi)，煤氣、天然氣、電話等初裝費(fèi)、開(kāi)通費(fèi)等等。對(duì)此，也完全可以拒絕。具體可見(jiàn)《商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》，該文件明確規(guī)定對(duì)于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包涵在房?jī)r(jià)之內(nèi)。那么除了在合同中明示在交房時(shí)另行收取的，都屬于“未予標(biāo)明的費(fèi)用”。同樣，購(gòu)房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房時(shí)需另外收取費(fèi)用的，在交房時(shí)也不應(yīng)就相關(guān)項(xiàng)目收取各種名義的初裝費(fèi)、開(kāi)通費(fèi)。如果在合同外新增加設(shè)備，則可向自愿接受相關(guān)服務(wù)的買房人收取，但不應(yīng)在交房時(shí)強(qiáng)行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的買房人收費(fèi)。
  

  查看全文↓ 2018-06-27 23:18:15
• 142****1598

  實(shí)話實(shí)說(shuō)，具體問(wèn)題具體分析。既甚模也代表不了，也甚模都代表得了。怎模講?。靠茨愫灥姆课葙I賣協(xié)議或其他協(xié)議。你買的是二手房還是商品房？情況不同?；蚰阗I的是其他產(chǎn)權(quán)的房子，辟如公產(chǎn)、法人產(chǎn)、還遷協(xié)議、宗教產(chǎn)、涉外產(chǎn)、軍產(chǎn)、部分產(chǎn)權(quán)等。與產(chǎn)權(quán)有一定的聯(lián)系。
  　　可講，總體來(lái)說(shuō)，與簽定的房屋買賣協(xié)議、房屋配套物業(yè)交割協(xié)議、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)規(guī)定、地方法律、習(xí)慣風(fēng)俗有關(guān)系。
  　　具體的說(shuō)：
  　　1。二手房
  　　與簽定的房屋買賣協(xié)議有關(guān)的。具體與其中的房款交割時(shí)間聯(lián)系。這又涉及是否通過(guò)中介機(jī)構(gòu)交易有關(guān)系的。
  　　1。a.通過(guò)中介交易情況。
  　　連帶第三方見(jiàn)證，情況復(fù)雜的啊?？词卓罴捌漕~定大小、中途款、尾款交付時(shí)間，以及房屋空置處置方法協(xié)議，買賣對(duì)于房屋搬遷騰空入住的協(xié)議。一般與房款交割相聯(lián)系。一般在中途款之到帳之后交付鑰匙。意味買方可入住。但具體房屋不見(jiàn)得于法律上歸買方所有。涉及過(guò)戶或者公證或其他更改。若買私產(chǎn)、公產(chǎn)，房屋完全過(guò)戶后，房屋于法律上歸買方。注意，私產(chǎn)是所有權(quán)；公產(chǎn)是使用權(quán)或居住權(quán)力。房款交接、物業(yè)交接、權(quán)屬變更是協(xié)議的關(guān)鍵。他們互相相連，誰(shuí)先誰(shuí)后看買賣雙方商議或中介協(xié)調(diào)。但相互制約。一般同時(shí)進(jìn)行，注意關(guān)鍵時(shí)維相互制約。制約、牽制三方。防買方騙房，防賣方騙錢，防中介不合理代理、居間、見(jiàn)證。其他產(chǎn)權(quán)，復(fù)雜。但不是很多見(jiàn)的，這里不論之。
  　　1。b.不通過(guò)中介交易。無(wú)第三方居間中保。需注意協(xié)議嚴(yán)謹(jǐn)。房款交接與房屋配套物業(yè)交割必須環(huán)環(huán)牽制，切記?。?！原上之述皆需留心眼，尤其要注意各種類違約條款的設(shè)議定。還需注意買賣雙方簽署協(xié)議的法律效率、合法與否、法律時(shí)效。
  　　2.買商品房。
  　　看開(kāi)發(fā)商是否五證都是齊全的。對(duì)于購(gòu)房的，主要看銷售許可證。交鑰匙，情況復(fù)雜?？磁c銷售商簽定的協(xié)議規(guī)定?？撮_(kāi)發(fā)商與銷售商關(guān)系。是協(xié)同、是代理、是代銷、是同一、是合伙、是合作、是分銷、是抵債。各個(gè)情況不同處置方法不同。看土地所有權(quán)?？捶课莓a(chǎn)權(quán)?？词┕みM(jìn)度?？垂芾磉M(jìn)程程度?？翠N售方式：是預(yù)售、是現(xiàn)售、是拍賣?？翠N售控制管理進(jìn)度?？锤黝惗惿侠U進(jìn)程度。關(guān)鍵稅是契稅?？偟亲髁诉€是沒(méi)有作？看毛坯房還是現(xiàn)房還是已裝修成品房。
  　　問(wèn)題復(fù)雜。之所以復(fù)雜，是有許多很多具體條件。
  　　因?yàn)樘釂?wèn)的那位朋友作了問(wèn)題補(bǔ)充，所以本人現(xiàn)進(jìn)一步作答。
  　　不是所謂的復(fù)雜，而是復(fù)雜。
  　　其實(shí)，世界上任何事情都象一硬幣。不能從一面去看它。應(yīng)從另一方面同時(shí)去看?？吹接矌诺碾p面本原。
  　　直接說(shuō)就是要換位思考了。
  　　從購(gòu)房者考慮，交鑰匙可能意味著一些如搬遷、入住、裝修的概念。換位思考，但從開(kāi)發(fā)商角度，或者為了更直接，將開(kāi)發(fā)商、銷售企業(yè)統(tǒng)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)商，盡管他們不一樣。從房地產(chǎn)商角度來(lái)說(shuō)，意義不一樣。購(gòu)房者關(guān)心的是房屋。房地產(chǎn)商在企業(yè)運(yùn)作層次考慮的是現(xiàn)金流。房地產(chǎn)業(yè)，可分為房地產(chǎn)服務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)兩類。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是大家通常傳統(tǒng)的認(rèn)為觀點(diǎn)。房地產(chǎn)咨詢、代理、中介、評(píng)估、勘察等屬房地產(chǎn)服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要大量、超大量的資金，一般個(gè)人誰(shuí)都無(wú)法承受。多數(shù)是合作、貸款、合伙。主要是銀行貸款。而銀行貸款就有還款的壓力了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)月還款數(shù)額大。這就涉及現(xiàn)金流。這在操作層面上表現(xiàn)即為銷售的回款度。有的拿銷售回款對(duì)結(jié)月還款。在環(huán)境變化的時(shí)候，象銀行提高利率、市場(chǎng)宏觀銷售臨時(shí)減少等，房地產(chǎn)商會(huì)有相當(dāng)大的現(xiàn)金還款壓力。而銷售相關(guān)控制管理、施工、廣告等等都需要資金，錢。而銷售呢？！與消費(fèi)者，也就是購(gòu)房者簽定的合同，對(duì)于**、進(jìn)程款、尾款的交割一般都連帶施工進(jìn)度。換句話說(shuō)，簡(jiǎn)單些說(shuō)吧，你蓋房到了甚模程度購(gòu)房者交你多少錢。通常合同上有交工標(biāo)準(zhǔn)一大塊的。在資金相當(dāng)?shù)娜毖a(bǔ)情況，很早以前難保有極少數(shù)極其極個(gè)別的房地產(chǎn)商偷工減料為了趕交工進(jìn)度。但當(dāng)然，現(xiàn)在法律法規(guī)部門條例很完善，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)商還是規(guī)規(guī)矩矩的。交鑰匙同施工進(jìn)度、市場(chǎng)情況、企業(yè)現(xiàn)金鏈進(jìn)程來(lái)看的話，比較客觀。這是換位思考從房地產(chǎn)商的位置考慮。補(bǔ)充說(shuō)，以上是房地產(chǎn)商留心的很多問(wèn)題中****關(guān)鍵的。
  　　單單從法律上說(shuō)，交鑰匙不代表房子就歸消費(fèi)者。房屋的買受人只有在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至其歸屬下，才正式擁有房屋。一般，房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)一同讓度給買受人。注意的是，一同未必是同時(shí)的。交鑰匙，對(duì)于買受人，現(xiàn)實(shí)的實(shí)際意義大于其法律意義。你可以依據(jù)協(xié)議，有交鑰匙后的種種附注權(quán)利。一般，可以驗(yàn)工、查驗(yàn)、入住等。拆改需要同物業(yè)部門房地產(chǎn)商協(xié)商。裝修依據(jù)法律、協(xié)議進(jìn)行。有的商議協(xié)定購(gòu)房者裝修前需同物業(yè)備考。有一些情形是交鑰匙未必可以檢查、入住、裝修。僅僅就是交鑰匙。不多見(jiàn)的。只從法律上，主要就這些。
  　　綜合的說(shuō)：交鑰匙不代表購(gòu)房者房屋物權(quán)擁有；也不代表商品房交付使用；也不代表消費(fèi)者可隨意處置購(gòu)買的物業(yè)資產(chǎn)。如何算商品房交付使用??？實(shí)際交易中主要看：1。房屋綜合現(xiàn)況，國(guó)家有標(biāo)準(zhǔn)的；2。房地產(chǎn)商提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、其他附協(xié)議協(xié)定；3。交鑰匙及其他物業(yè)配套。實(shí)踐看這幾項(xiàng)就足夠可以了。
  　　你上面的都得到，不見(jiàn)得房屋是你的。只有房屋產(chǎn)權(quán)證與土地使用證都拿到手里了，才算。注意上述證上的所有權(quán)人。房屋所有權(quán)證、土地使用證不見(jiàn)得在交易時(shí)給你的。一般你拿的是商品房買賣合同。商品房買賣合同變成二證，誰(shuí)去辦？一般是房地產(chǎn)商。有一些是少見(jiàn)的購(gòu)房者去辦。房地產(chǎn)商是集中辦的，買受人是單獨(dú)辦，房地產(chǎn)商但淡然的當(dāng)然的效率高。房地產(chǎn)商整個(gè)過(guò)程需交納一些稅的。一般有城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、印花稅等等。不要想當(dāng)然的認(rèn)為買受人單獨(dú)自己去辦也交這些。不是的。企業(yè)是企業(yè)啊。這些稅種里，**重要的是契稅。
  　　契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。契稅納稅人是轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：1。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；2。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、增與和交換；3。房屋買賣；4。房屋增與；5。房屋交換。下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：1。以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；2。以土地、房屋權(quán)屬抵債；3。以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；4。以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。契稅課稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地與房屋。契稅稅率是3%---5%，各地適用稅率，由政府確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。其他的這里不論。通俗的講，房地產(chǎn)商需在相關(guān)部門做一定備案、總登。之后在交納稅后可以取二證。相關(guān)部門主要為房管局、土地局。這些稅里。契稅**為重要。也可普遍大致認(rèn)為總登、備案后，交了印花稅、契稅，就可取房屋產(chǎn)權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證。

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• 158****6556

  不交費(fèi)、不簽字、先驗(yàn)房：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房，同時(shí)取證、為日后必要時(shí)舉證（即通過(guò)錄音機(jī)、攝像機(jī)或照相機(jī)調(diào)好日期記錄證據(jù)）奠定基礎(chǔ)，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗(yàn)房問(wèn)題備案單。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍（多退少補(bǔ)，吃虧的是業(yè)主）；套內(nèi)面積不變、公攤面積增加的情況更多（實(shí)得面積減少，吃虧的還是業(yè)主）。
  房屋完好。交接鑰匙后簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時(shí)，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。
  
  交合理費(fèi)用（物業(yè)管理費(fèi)[應(yīng)有市物價(jià)局批文]等）
  暫可不交的費(fèi)用：公共維修基金，契稅：1.5％+80元、待房產(chǎn)大證批準(zhǔn)后辦個(gè)人房產(chǎn)證時(shí)繳納。
  
  從物業(yè)處拿鑰匙,分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄表另）等幾
  把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦）
  
  （附：買新房,收房要注意哪些?
  **近想找開(kāi)發(fā)商收房,應(yīng)該注意什么?）
  
  核實(shí)面積、合同及價(jià)錢多退少補(bǔ)問(wèn)題。認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致， 結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同， 房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量， 與合同簽訂面積是否有差異。 （先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過(guò)5%比較好）以雙方簽定合同為準(zhǔn)。 看完那些資料后,基本就可以去驗(yàn)收房子了。
  
  從物業(yè)處拿鑰匙,分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄表另）等幾
  把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦）
  1）詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象；（陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大）
  提示：由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(zhǎng)，在門窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動(dòng)，用蠻力推拉門窗，一感覺(jué)有阻塞感的時(shí)候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了
  2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫
  提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。
  3）仔細(xì)檢查地面有無(wú)空殼開(kāi)裂情況。
  提示：如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項(xiàng)可用工具小榔頭和塞尺。
  4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開(kāi)龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速度。（一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主）。用萬(wàn)用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通。
  提示：關(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。
  5）驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水。
  提示：做好這些后，確認(rèn)沒(méi)問(wèn)題，要盡快將這些突出下水（如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實(shí)，而象地漏等下水需要塞實(shí)（記得留一可拉扯掉的位置）。
  6）驗(yàn)收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。
  提示：在全部用完水后，應(yīng)再打開(kāi)水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來(lái)，同時(shí)要記錄電表數(shù)字。
  7）核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；
  提示：通常在這方面，應(yīng)該沒(méi)什么大問(wèn)題，但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)。
  
  8）測(cè)量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來(lái)源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù)，**好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上，同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問(wèn)題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。
  好了，檢查完這些工作，如果沒(méi)問(wèn)題的話，那就交錢去吧；若有問(wèn)題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。
  四，驗(yàn)收不合格如何處理?
  在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，可根據(jù)其對(duì)房屋不同的影響程度分別處理：
  
  1)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問(wèn)題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。
  
  2)對(duì)于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。
  問(wèn)題一：未能按時(shí)交房
  按合同約定，發(fā)展商會(huì)在交房前十幾天用掛號(hào)信的方式將交房通知單郵遞給買家，告知具體交房的時(shí)間及須帶齊的資料。發(fā)展商約定的交房時(shí)限一般在收樓通知書(shū)寄出30天內(nèi)，如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為發(fā)展商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的**后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。
  對(duì)策：購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)要寫清楚郵寄地址，一定要是容易接收、能保障親自簽收的地點(diǎn)。如合同約定的收樓期恰遇上購(gòu)房者出差，可通過(guò)電話或親友咨詢具體情況。不能如期到場(chǎng)時(shí)，可以書(shū)面形式委托親友進(jìn)行，也可及時(shí)與發(fā)展商聯(lián)系，另行約定時(shí)間，并用書(shū)面形式確認(rèn)。
  問(wèn)題二：開(kāi)發(fā)商證書(shū)不全
  驗(yàn)房前應(yīng)要求發(fā)展商出示《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)》，索取《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，《竣工驗(yàn)收備案表》（簡(jiǎn)稱“三書(shū)一證一表”），還有各種相關(guān)驗(yàn)收表格，如《住戶驗(yàn)房交接表》、驗(yàn)收意見(jiàn)表（如《樓宇驗(yàn)收記錄表》）等。只有證件齊全了，才能簽署入住單。
  時(shí)下不少樓盤“三書(shū)一證一表”不齊全，特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》與《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，這是因?yàn)闃潜P整體建筑未完成，有關(guān)部門無(wú)法驗(yàn)收。
  對(duì)策：遇到這種情況，購(gòu)房人可選擇不收房。如果確實(shí)被要求收房，也要在《住戶驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見(jiàn)××文件”等字樣，并妥善保留好相關(guān)文件副本。
  問(wèn)題三：先簽文件后驗(yàn)房
  先驗(yàn)房后繳費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數(shù)發(fā)展商采取先繳錢填表、簽文件，再驗(yàn)房的方法，使購(gòu)房者處于被動(dòng)狀態(tài)。
  對(duì)策：購(gòu)房者應(yīng)將先驗(yàn)房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗(yàn)房就不收房。如當(dāng)初合同未有約定的，則可在收房文件中注明“未驗(yàn)房”等字樣，驗(yàn)房時(shí)如出現(xiàn)情況，也可與發(fā)展商討說(shuō)法。
  問(wèn)題四：開(kāi)發(fā)商大事化小
  對(duì)業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，一些開(kāi)發(fā)商總會(huì)表示這只是小問(wèn)題，到時(shí)讓人修修就可以了，想方設(shè)法不讓業(yè)主將問(wèn)題列進(jìn)驗(yàn)收文件里。
  對(duì)策：不管發(fā)展商陪同人員如何信誓旦旦，業(yè)主都應(yīng)堅(jiān)持原則，只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)論大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)。如果樓盤根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問(wèn)題一一記錄。

  查看全文↓ 2018-06-27 23:18:02

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買房拿鑰匙交多少錢? 買房拿鑰匙要交什么錢
  答

  一、買房子拿鑰匙需要交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)預(yù)存，水電預(yù)存，公共維修基金等費(fèi)用，不能說(shuō)是額外花錢。二、一般來(lái)講，業(yè)主有一些買房的費(fèi)用是在入住的時(shí)候需要交納的，通常開(kāi)發(fā)商也會(huì)與入住通知單一并寄發(fā)給業(yè)主一份《繳費(fèi)通知單》，辦理入住應(yīng)交納的各項(xiàng)費(fèi)用都有詳細(xì)說(shuō)明。三、交納公共維修基金以及先期的物業(yè)管理費(fèi)房屋的公共維修基金是應(yīng)該繳納的費(fèi)用?！　∵€有，任何一個(gè)小區(qū)，在入住以前，它已經(jīng)聘請(qǐng)了為小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司，為了讓小區(qū)能夠順利地交到物業(yè)管理公司手里，必須先交納幾個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)(也可以看做是物業(yè)管理押金)，讓物業(yè)管理公司能夠有一個(gè)管理資金的充分流動(dòng)，在未來(lái)的這幾個(gè)月當(dāng)中，就不用再交納任何的物業(yè)管理費(fèi)用。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 交房的時(shí)候要交多少錢? 交房時(shí)拿鑰匙要交多少錢
  答

  那么交房的正規(guī)程序應(yīng)該是怎樣的呢？在這之前我們要了解開(kāi)發(fā)商交房所具備的條件：一、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格。 商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗(yàn)，出具是否合格的書(shū)面證明，如果驗(yàn)收合格，還須說(shuō)明質(zhì)量等級(jí)，如合格、優(yōu)良等。二、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證。 住宅交付使用許可證是由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)。三、辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，俗稱"大產(chǎn)證" 實(shí)際上只要取得"大產(chǎn)證"，就必須具備一、二條所列條件。未取得“大產(chǎn)證”的，開(kāi)發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，開(kāi)發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買方應(yīng)拒絕接受。我們?cè)鯓哟_保開(kāi)發(fā)商確實(shí)達(dá)到條件呢？查看“三書(shū)一證一表”“三書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》（可帶走）《住宅使用說(shuō)明書(shū)》（可帶走）《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》“一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》 根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格，方可交付使用”?！叭龝?shū)一證一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)記，是發(fā)展商交樓的必要條件。交房的正規(guī)流程是怎樣的呢？交房前我們應(yīng)該收到交房通知書(shū)開(kāi)發(fā)商應(yīng)先取得房子的產(chǎn)權(quán)證，然后以書(shū)面的形式通知購(gòu)房者在約定的時(shí)間對(duì)房子進(jìn)行驗(yàn)收和交接。一般在通知書(shū)寄出30天內(nèi)，如果購(gòu)房者沒(méi)有按照約定執(zhí)行的話，那則會(huì)被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房子交付給買家使用了，也就是默認(rèn)交接工作已完成。所以，各位業(yè)主一定要在約定的時(shí)間內(nèi)前往交接，以免吃虧的是自己。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 買房拿鑰匙的時(shí)候還要交什么費(fèi)
  答

  買房拿鑰匙的時(shí)候一般還需要繳納房屋的契稅、房屋面積差額、物業(yè)管理費(fèi)以及住房維修金等費(fèi)用，具體可以和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行咨詢，因?yàn)椴煌拈_(kāi)發(fā)商所要求繳納的費(fèi)用有較大的區(qū)別，但是在交房之后需要及早繳納契稅和住房維修基金，以免影響到后續(xù)的房屋所有產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間。物業(yè)費(fèi)的繳納一般是按照月或者是按照季度進(jìn)行繳納，具體要按照和物業(yè)公司所簽署的合同約定的時(shí)間進(jìn)行交付。新房驗(yàn)收成功，沒(méi)有問(wèn)題的情況之下才能進(jìn)行收房，在新房驗(yàn)收的過(guò)程當(dāng)中，除了要核對(duì)新房的面積大小之外，也要對(duì)新房的質(zhì)量作出檢查，如果自己沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，可以聘請(qǐng)專業(yè)的驗(yàn)房公司，同時(shí)需要由開(kāi)發(fā)商出具相應(yīng)的資質(zhì)，如果沒(méi)有辦法提供三書(shū)一表，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，在驗(yàn)收的過(guò)程當(dāng)中，如果存在有質(zhì)量的問(wèn)題，要以書(shū)面的形式通知開(kāi)發(fā)商盡早進(jìn)行維修或者是更換。

• 問(wèn) 新房拿鑰匙要交多少錢
  答

  一、買新房子要繳納的稅費(fèi) （一）買商品房需要交的稅： 1、契稅，商業(yè)購(gòu)房總價(jià)的3-5%（不同的省市自治區(qū)稅率不同），普通商品住宅減半，即1.5-2.5%。 2、印花稅，購(gòu)房總價(jià)的0.05% （二）基金： 1、房屋維修基金，購(gòu)房總價(jià)的2-3%，大多數(shù)地方是2% 2、副食品價(jià)格調(diào)節(jié)基金,2元/平方米，有些地方不用 （三）規(guī)費(fèi) 1、交易費(fèi) ，購(gòu)房總價(jià)的0.5% 買賣雙方各交0.25%，（住宅3元/平方米，由開(kāi)發(fā)商交，購(gòu)房者不用交） 2、《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi) ， 各地不一樣，但是都不超過(guò)100元 3、《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)， 各地不一樣，但是都不超過(guò)100元 （四）如果按揭，還要發(fā)生以下費(fèi)用 1、評(píng)估費(fèi)，購(gòu)房總價(jià)的0.2-0．5% 2、保險(xiǎn)費(fèi) ，購(gòu)房總價(jià)乘以貸款年限乘以0.1%乘以50% 3、公證費(fèi)，貸款額乘以0.03% 4、抵押登記費(fèi)，100元 二、二手房要繳納的稅費(fèi) 稅費(fèi): 雙方都要繳納的： 印花稅在二手房買賣過(guò)程中，買賣雙方均須繳納印花稅，稅率是房產(chǎn)成交價(jià)的0.05%。 買方需繳納的： 非普通住宅契稅要加倍如果您想買房，要注意所選的房子是不是普通住宅。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房屋買賣要向國(guó)家繳納契稅，征收標(biāo)準(zhǔn)為：普通住宅1.5%，高檔住宅3%全部由買方承擔(dān)。 地方規(guī)定，住房須同時(shí)滿足3個(gè)條件才能認(rèn)定為普通住房。這3個(gè)條件是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上，單套建筑面積在140(含)平方米以下，實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。 賣方需繳納的：年頭長(zhǎng)短定稅費(fèi) 如果想賣房，那您所要繳的稅款可能根據(jù)購(gòu)房時(shí)間長(zhǎng)短而有很大差異。 2005年6月1日以后，二手房轉(zhuǎn)讓除了要交印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加以外，還要交土地增值稅和個(gè)人所得稅。取得所有完稅證明后才能開(kāi)出購(gòu)房發(fā)票，才能辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶。 如果購(gòu)房時(shí)間小于2年，全額征收營(yíng)業(yè)稅，稅款包括：0.05%的印花稅，5%的營(yíng)業(yè)稅，0.35%的城建稅，0.15%的教育費(fèi)附加，土地增值稅和個(gè)人所得稅。 如購(gòu)房時(shí)間超過(guò)2年且不足5年，那只要繳納印花稅和個(gè)人所得稅。如購(gòu)房時(shí)間超過(guò)5年，那么除了印花稅以外，不需要繳納任何其他稅。 當(dāng)然``還有其他費(fèi)用的```配套費(fèi)啦`屋管費(fèi)啊``金額都跟所在地方有關(guān)

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• 問(wèn) ??拿鑰匙的時(shí)候應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)嗎?新房拿鑰匙時(shí)需要交什么費(fèi)用?
  答

  買新房本來(lái)應(yīng)該是一件讓開(kāi)心的事情，但在購(gòu)房途中如果朋友們不注意，那么很多事情可能就變味了。所以朋友們?cè)诮环繒r(shí)，就要了解需要交什么費(fèi)用了，避免由于個(gè)人原因讓物業(yè)重復(fù)收費(fèi)。行政審批中心收的費(fèi)用主要是契稅。一般來(lái)說(shuō)，非普通住宅契稅按4%征收，普通住房標(biāo)準(zhǔn)為按1.5%征收，個(gè)人頭次購(gòu)買90平方米及以下普通住房契約按1%征收。由于各城市具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略有不同，所以朋友們?cè)诮环壳翱梢韵蛴H戚朋友們打聽(tīng)打聽(tīng)。不過(guò)，由于契稅是要業(yè)主本人拿著買房子的發(fā)票單到行政審批中心交的，所以也不用擔(dān)心被坑。只要注意物業(yè)無(wú)權(quán)向業(yè)主收取就行了。開(kāi)發(fā)商要收的費(fèi)用有很多項(xiàng)，但**重要的是房屋維護(hù)基金。房屋維修基金實(shí)際上就是包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金的一項(xiàng)費(fèi)用。換句話說(shuō)，就是在商品房銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位簽定有關(guān)維修基金交繳約定合同里規(guī)定的費(fèi)用。物業(yè)要收的費(fèi)用有很多，具體來(lái)說(shuō)有物業(yè)管理費(fèi)、停車管理費(fèi)、裝修管理費(fèi)、垃圾消納費(fèi)、裝修施工臨時(shí)出入證制證費(fèi)和水、電費(fèi)周轉(zhuǎn)金或保證金等，這些是一定要收的。

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