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• 134****8726

  **高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《**高院解釋》）第十二條規(guī)定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！薄冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。”《商品房銷售管理辦法》第35條也作出基本相同的規(guī)定。根據前述規(guī)定，主體結構質量問題包括三種情形：一是，房屋未經驗收即發(fā)現存在主體結構質量問題；二是，房屋驗收時發(fā)現主體結構質量問題；三是，房屋經竣工驗收合格交付使用后，經核驗發(fā)現主體結構存在質量問題。前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應通過檢驗確定主體結構是否存在質量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權利。
  根據《建筑法》第60條規(guī)定，建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。因此，《**高院解釋》第十二條中的“主體結構”應包括房屋的地基基礎工程和主體結構工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程?！昂侠硎褂脡勖奔礊榻ㄖ锏脑O計年限，也就是建筑物正常使用的**低年限?？梢?，房屋的地基基礎工程和主體結構工程是一項工程的基石，如果建筑工程在地基基礎工程和主體結構工程中出現了質量問題，即使其他工程質量再好，也無法保證整個工程的質量。因此，《**高院解釋》第十二條規(guī)定，房屋主體結構質量不合格的，買受人有權解除合同，要求開發(fā)商賠償損失。

  查看全文↓ 2018-07-06 21:53:52
• 154****5282

  １．根據中國法律第八條，導致普通商品房買賣合同目的是不能實現的，無法取得房屋的購買人可以請求解除房屋買賣合同、返還已付清房屋價錢及利息、賠償損失，并可以請求房屋出賣人承擔不超過已付購買房屋價錢一倍的賠償責任：
  （１）普通商品房買賣合同訂立后，房屋出售人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
  （２）普通商品房買賣合同訂立后，房屋出售人又將該房屋出賣給第三人。
  ２．根據中國法律第九條，房屋出售人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致房屋買賣合同無效或者被解除、被撤銷的，房屋出售人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房屋出售人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
  （１）故意隱瞞還沒有取得普通商品房預售許可證明的事實或者提供虛假普通商品房預售許可證明；
  （２）故意隱瞞所已經出售房屋已經抵押的事實；
  （３）故意隱瞞所已經出售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
  因此，購房者在提出訴訟請求前首先要弄清所購房產的性質，根據不同房產的性質來確定索賠依據和索賠數額，避免因高額索賠而增加訴訟成本。如果商品房買賣合同中有這方面的約定你可以向樓盤開發(fā)商索賠

  查看全文↓ 2018-07-06 21:53:38
• 137****8912

  但是，很多購房人由于對房地產法律知識不太了解，以至于在發(fā)現商品房質量問題后不知如何索賠：有的小題大做，對一般質量問題提出巨額索賠甚至要求退房，結果是輸了官司又賠錢；有的委曲求全，草草辦理了收房手續(xù)，入住后才發(fā)現房屋主體結構有嚴重質量缺陷。筆者在多次代理房產訴訟中體會到，對待商品房質量問題，必須根據其性質和嚴重程度，區(qū)別不同情況，依法提出合理的索賠要求，通過法律程序妥善加以解決。根據**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的規(guī)定，商品房質量問題通?？煞譃橐韵氯N情形：
  一、房屋主體結構質量不合格的，購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失。
  《解釋》第十二條規(guī)定：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。這里的所謂主體結構質量不合格包括兩種情況：一是房屋交付前未經驗收或經驗收不合格。依據現行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設單位應組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等各方對工程質量進行驗收，驗收合格的應該簽署質量合格文件；并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對房屋進行檢查，出具認可文件或者準許使用文件；**后由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定：建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！冻鞘蟹康禺a管理法》第二十六條規(guī)定：房地產開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。因此，購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時，應要求出賣人出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，查驗該工程是否經驗收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，說明該工程未經驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。二是房屋交付使用后房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。這里的所謂主體結構質量不合格，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程不合格。房屋地基基礎工程和主體結構工程是建筑工程的基礎和主體，如果一棟樓房在地基基礎工程和主體結構方面出現質量問題，即使其他部分施工質量再好也難以保證整個樓房的質量和安全。因此，《建筑法》第六十條第一款規(guī)定：建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基礎工程和主體結構質量。商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質，且委托哪個機構來檢測買賣雙方須經協商達成一致，如雙方協商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委托的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。
  二、在保修范圍內的一般質量問題，購房人有權要求出賣人承擔修復責任。
  《解釋》第十三條第二款規(guī)定：交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。這里所說的質量問題指的就是一般質量問題。所謂一般質量問題，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。《建筑法》第六十條第二款規(guī)定：建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷；對已發(fā)現的質量缺陷，建筑施工企業(yè)應當修復。國務院頒布實施的《建設工程質量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的**低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期：（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算。在保修期內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。一般來說，房屋交付前對比較明顯的或者已知的質量問題，購房人應在房屋交付時要求出賣人給以修復。因為購房人在接受房屋時，一般要對房屋進行必要的驗收，這也是購房人應該行使的注意義務，經驗收后確信沒有質量問題再辦理入住手續(xù)。如果發(fā)現房屋有質量問題，應立即找開發(fā)商，要求對有質量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間內解決不了，應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。房屋交付使用后在保修期內出現的一般質量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權要求出賣人修復。因此增加的費用，應當由出賣人承擔。出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購房人可自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失等，應由出賣人承擔。
  三、因房屋質量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。
  《解釋》第十三條第一款規(guī)定：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。這種情形既不是明顯的主體結構質量不合格，又不完全屬于保修的一般質量問題，而是介于前面兩種情形之間的第三種情形，其中嚴重影響正常居住使用如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定，應該屬于法官自由裁量的范疇。因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時更要慎之又慎。是否屬于嚴重影響正常居住使用的情況，司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。一是看房屋質量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決，一般應要求出賣人承擔修復責任，并可要求賠償損失；確實無法修復再要求解除合同和賠償損失。二是經修復后是否仍然存在威脅購房人人身、財產安全的因素，如果該房屋經修復后仍然不能保證購房人的人身和財產安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。三是經多次維修房屋仍然存在嚴重質量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據實際情況予以裁決。
  除注意區(qū)分上述三種情形外，購房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據，因為在法院審理中，要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據證明。一是房屋出現質量問題的證據；二是出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的證據；三是購房人自行修復或者委托他人修復的證據；四是購房人發(fā)生損失的證據。

  查看全文↓ 2018-07-06 21:52:48
• 152****6154

  因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
  商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。根據前述規(guī)定，主體結構質量問題包括三種情形：一是，房屋未經驗收即發(fā)現存在主體結構質量問題；二是，房屋驗收時發(fā)現主體結構質量問題；三是，房屋經竣工驗收合格交付使用后，經核驗發(fā)現主體結構存在質量問題。前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應通過檢驗確定主體結構是否存在質量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權利。

  查看全文↓ 2018-07-06 21:52:14
• 156****6308

  １、合同中約定違約責任并明確違約金具體數額的，從其約定；如果沒有約定，按照法律規(guī)定處理。如：支付定金一方違約的，定金不予返還；收取定金一方違約的，雙倍返還定金。雙方都有過錯的，按照各自過錯程度分擔。
  ２、違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損失進行賠償；違約金過高的也可以請求減少賠償金額。
  商品房退房賠償如何計算 商品房退房賠償多是多少
  （二）退房違約金的協議
  １、關于開發(fā)商是否支付違約金以及支付違約金的數額或比例問題，要查看與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同的相應條款，一般在該合同中都會有明確約定，要求開發(fā)商支付未履行合同的違約金。
  ２、至于退房協議的條款約定，沒有統(tǒng)一格式，應一次性將雙方權利義務約定清楚，并約定如果在退房過程中開發(fā)商未按照協議履行退款應承擔的違約責任，這樣對您的權益可以實現有效保護。
  ３、綜上，開發(fā)商在第一次違約時，應支付您違反房屋買賣合同的違約金，如在今后退款的過程中出現違約情形，仍需向您支付違約金。
  商品房退房賠償多是多少？
  １、如果選擇要求對方支付違約金，違約金的計算方法：房款＊逾期天數＊萬分之零點五；退不退房是業(yè)主的權利，如果退房，退還全部房款，當然還可以主張由此造成的損失。
  ２、如認購協議書有約定，按協議約定執(zhí)行。如無約定，按定金處理，定金不超過總房款的20％（違約金）。如果是銀行自身原因貸款批不下來，不用支付違約金，可要求開發(fā)商退款?！?br/>３、法律依據：《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條　商品房買賣合同約定，”買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失”。
  ４、因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

  查看全文↓ 2018-07-06 21:51:47

相關問題

• 問 商品房退房怎么賠償
  答

  能夠申請到購買商品房本來是一件非常高興的事情，但如果發(fā)生商品房質量的問題就比較麻煩了，有規(guī)定明確表示商品房存在質量問題是可以要求退房的，如果開發(fā)商不同意，可以向法院申請違約，如果合同里沒有約定違約責任就需要雙方先協商，那么商品房退房賠償如何計算，賠償**多是多少呢？商品房退房賠償如何計算（一）違約責任取決于合同約定和法律規(guī)定，且約定優(yōu)先。１、合同中約定違約責任并明確違約金具體數額的，從其約定；如果沒有約定，按照法律規(guī)定處理，如：支付定金一方違約的，定金不予返還；收取定金一方違約的，雙倍返還定金。雙方都有過錯的，按照各自過錯程度分擔。２、違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損失進行賠償；違約金過高的也可以請求減少賠償金額。（二）退房違約金的協議１、關于開發(fā)商是否支付違約金以及支付違約金的數額或比例問題，要查看與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同的相應條款，一般在該合同中都會有明確約定，要求開發(fā)商支付未履行合同的違約金。２、至于退房協議的條款約定，沒有統(tǒng)一格式，應一次性將雙方權利義務約定清楚，并約定如果在退房過程中開發(fā)商未按照協議履行退款應承擔的違約責任，這樣對您的權益可以實現有效保護。３、綜上，開發(fā)商在第一次違約時，應支付您違反房屋買賣合同的違約金，如在今后退款的過程中出現違約情形，仍需向您支付違約金。商品房退房賠償**多是多少１、如果選擇要求對方支付違約金，違約金的計算方法：房款＊逾期天數＊萬分之零點五；　退不退房是業(yè)主的權利，如果退房，退還全部房款，當然還可以主張由此造成的損失。２、如認購協議書有約定，按協議約定執(zhí)行。如無約定，按定金處理，定金不超過總房款的20％（違約金）。如果是銀行自身原因貸款批不下來。不用支付違約金，可要求開發(fā)商退款?！。?、法律依據：《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》　第二十三條　商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。４、因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。以上就是關于商品房退房賠償如何計算以及商品房退房賠償**多是多少的而相關內容了，在實踐中，合同解除的利益損害主要包括訂立合同時支出的必要費用、為準備履行或在履行中支出的費用、合同解除后因恢復原狀而發(fā)生的必要費用等，業(yè)主可根據實際進行索賠。

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• 問 ??有誰清楚商品房退房賠償怎么計算?
  答

  商品房退房的違約金沒有統(tǒng)一標準，應該由雙方在合同中進行約定?！　〉?，如果約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?！　　逗贤ā贰　〉谝话倭闫邨l　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。　　第一百一十四條　當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。　　約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

  全部3個回答>
• 問 ??因質量問題商品房退房怎么賠償？
  答

  屋質量問題通?？煞譃槿N情形，與之相對應，商品房質量問題的索賠問題也是不同的：(一)房屋主體結構質量不合格的，購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失。購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時，應要求出賣人出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，查驗該工程是否經驗收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，說明該工程未經驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質，且委托哪個機構來檢測買賣雙方須經協商達成一致，如雙方協商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委托的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。(二)在保修范圍內的一般質量問題，購房人有權要求出賣人承擔修復責任。購房人在接受房屋時，一般要對房屋進行必要的驗收，這也是購房人應該行使的注意義務，經驗收后確信沒有質量問題再辦理入住手續(xù)。如果發(fā)現房屋有質量問題，應立即找開發(fā)商，要求對有質量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間內解決不了，應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。房屋交付使用后在保修期內出現的一般質量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權要求出賣人修復。因此增加的費用，應當由出賣人承擔。出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購房人可自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失等，應由出賣人承擔。(三)因房屋質量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。是否屬于“嚴重影響正常居住使用”的情況，司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。一是看房屋質量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決，一般應要求出賣人承擔修復責任，并可要求賠償損失;確實無法修復再要求解除合同和賠償損失。二是經修復后是否仍然存在威脅購房人人身、財產安全的因素，如果該房屋經修復后仍然不能保證購房人的人身和財產安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。

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• 問 商品房退房賠償怎么算？通常賠償金額是多少？
  答

  退房賠償咋算？這可不一定，看合同怎么說的。

  全部3個回答>
• 問 有誰清楚商品房退房賠償如何計算?
  答

  這需要看你的合同約定里關于逾期交房的賠償是怎么約定的，如果在合同沒有約定的情況下，也有一些情況是業(yè)主自行與開發(fā)商進行協商，雙方達成一致協議后開發(fā)商履行賠償義務。

  全部3個回答>