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• 152****7841

  容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內規(guī)反映了地價水平的差異劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價**重要的因素。
  計算公式： 容積率=總建筑面積÷總用地面積
  當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。
  容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
  所謂“容積率”，。 對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。
  計算詳解編輯
  關于容積率
  內容:項目容積率與利潤推算方法模塊
  一,**適容積率
  **適容積率是能夠使利潤**大的容積率數(shù)值.
  一定的土地轉讓,建安等成本條件下,項目的利潤取決于產品的單價和產品的總量,也就是總面積.容積率決定了總面積,也決定了單價.而隨著項目容積率的上升,售價并非等比例下降,(容積率這1的TOWNHOUE項目售價不可能達到容積率為3時的高層住宅的3倍了)因而總利潤額隨容積率的上升而上升,當容積率高出**適容積率的數(shù)值的時候,產品的品質開始下降,售價下降,利潤下降.在**適容積率點上同,銷售額與總成本的差值**大,也就是利潤**大.(圖中黑色區(qū)域為有正利潤的容積率范圍,其中**寬處即為利潤**大點,也就是**適容積率點.)銷售額與容積率的相關曲線圖如下:
  3,**適容積率的確定
  明確了容積率的重要性,接下來就是**核心的問題:對于一個低層項目,容積率的**佳值是多少
  回答這個問題,我們必須通過經濟測算,即在一定的容積率下,本項目可以有多少的銷售面積(總規(guī)模減去一些必要的配套設施),同時這些面積又可以以多少價格售出,當然這個價格是市場能夠接受而反映良好的.我們知道,容積率確定之后,項目的總規(guī)模和可出售面積是很快可以計算出來的,但合理的售價如何確定呢 在項目區(qū)位,成本等各方面條件確定的情況下,售價與住宅的舒適度有很大關系,除去建筑設計方面的因素,住宅之間的擁擠程度,層數(shù)就是一個很重要的因素了,而這些因素是直接與容積率相關的.那么建立一個容積率與建筑的擁擠程度,層數(shù)之間的變化"函數(shù)"就是**終的解決辦法.當然,這個"函數(shù)"并非嚴格意義上的數(shù)學公式,而是一個相關性的變化分析.
  以下就是這種相關性分析的基本思路,可以通過建筑的層數(shù),面寬,進深等條件,粗略的估計一個低層或多層住宅項目的容積率,方法如下:
  假設一個小區(qū)中的住宅是均勻分布的,下圖是其中一部分,圖中的四個深灰色區(qū)域為住宅,淺灰色區(qū)域為經過平均后一棟住宅對應的基地面積,該棟住宅的建筑面積與此淺灰色區(qū)域面積的比值即可視為為本項目的容積率.
  設住宅的層高為3米,進深為12米,日照間距為1.7,層數(shù)為N,容積率的求得公式為:
  容積率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1
  其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2
  X=A/B--------------------------公式3
  把公式2與公式3代入公式1,即可以得出容積率與X和N的關系如下:
  容積率=X*N/(0.42N+1)
  N和X是決定住宅擁擠程度的重要數(shù)值,N為建筑的層數(shù),層數(shù)多而居住檔次相應下降,X為建筑面寬與建筑之間的間距的比值,X值越大,建筑形式越傾向于聯(lián)排住宅,反之X值越小,建筑形式越傾向于獨棟.舉一個例子,根據(jù)經驗判斷,X值為0.5的時候,也就是并排的兩棟建筑之間的距離與建筑的面寬近似的時候,建筑的形式基本為雙拼別墅.根據(jù)公式3,可以作出以下這樣表格,當確定一個容積率的時候,我們就可以比較方便的找出建筑大致是一個形態(tài),聯(lián)排住宅,雙拼別野,別野,或是介于他們之間的某種折中形式.
  在本方法的實際應用中,尚存在幾點問題,這主要是由于實際的低層住宅項目并非如上述情況是一個均勻的,理想的狀態(tài).比如,項目用地中有大面積的道路和綠化,有大面積的配套公建,這時的估算就需要增加一個不小的修正值;同樣如果用地中有多種住宅類型,有聯(lián)排別野,也有多層公寓(這是很多項目的實際情況)估算也需要在不同的類型間分別進行;如果日照間距不是嚴格的按照1.7來計算,或者項目中有大面積的東西向住宅,估算也會遇到一些困難.但是基本上來講,這個方法需要的是進一步的完善,還有與經驗值的互相驗證.實際中可以用已經有的若干個實例來反算這個公式的結果,并得出一個經驗性的修正值,并在以后的測算中應用這個經驗修正值.
  得出了一定容積率條件下的建筑產品形式之后,根據(jù)其擁擠程度,建筑之間的圖形關系,同時與周邊項目相比校,可以得出本產品的相應售價.這時候,建筑面積,單方成本與總成本,售價等進行全面的成本收益測算所需要的基礎數(shù)據(jù)就齊全了,余下的工作就是通過一系列復雜的計算,得出**終的項目資金收益率與凈利潤,看一看項目在如上的產品定位條件下是贏還是虧.
  X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2
  建筑層數(shù)N
  1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.140845
  2 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.434783 0.326087 0.217391
  3 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.4 0.266667
  4 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.597015 0.447761 0.298507
  5 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.322581
  6 1.724138 1.551724 1.37931 1.206897 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.344828
  4,實例項目分析
  受發(fā)展商委托,我公司在北京南城承接了一個投資顧問項目,由于位置,成本等各方面因素的綜合考慮,項目的產品定位為低層低密度的住宅.確定項目容積率的工作始終是各項工作的前提與核心.
  我們確定的四種可能的產品類型包括,獨棟別墅,TOWNHOUSE,3-4層的住宅,5-6層的住宅.綜合了產品類型,容積率,售價等因素對四種產品類型進行測算(這是一個比較繁雜的過程,在這里就不詳述了),測算**終的結果是此項目的容積率在0.9的低層住宅和0.7的TOWNHOUSE兩種產品是成本利潤率**高的.
  (見下表)
  樓型 容積率 售價 單方綜合成本 總利潤(萬元) 成本利潤率
  雙拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%
  聯(lián)排 0.7 5000 4218 14862 18.55%
  低層 0.9 4300 3592 17704 19.72%
  多層 1.2 3600 3058 18430 17.73%
  但是依據(jù)市場的要求全部定位為這兩種產品類型的話,覆蓋的客戶范圍仍 然有限,為了減小市場風險,產品類型應結合5-6層的多層住宅,同時容積率可在0.7-0.9之間,我們將容積率初步定在0.8,產品類型以TOWNHOUSE和低層,多層住宅為主,這樣發(fā)展商的利益是**有保障的.
  如此的測算結果也從另一方面證明本項目不應該是一個單一產品形式的居住社區(qū),而應該是雙拼別墅,聯(lián)排TOWNHOUSE,多層公寓混合的低密度居住社區(qū),在計算容積率與建筑形式的時候就必須分別進行計算,這與前文中提到的理想狀態(tài)是有差異的.但是,從另一個角度看,這也促進了該計算方式中一些不足之處的改進.比如說,因建筑形式的不同而必然進行的分區(qū)計算的方式,各個組團計算各自的建筑總面積,用地面積,容積率,就可以讓我們把諸如道路,綠化,公建等問題單獨處理,**終保證計算的準確性.確定**適容積率的問題在這里就演變?yōu)榇_定**適的加權平均容積率的問題,實際上,也就是確定各不同類型住宅面積比例的問題.當這個問題解決的時候,設計任務書也已經基本成型了,此時下一個階段的各項工作也就可以順理成章的展開了.

  查看全文↓ 2018-07-07 19:14:10
• 135****3195

  容積率：又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。
  容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。
  計算公式
  　　容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積
  但在工業(yè)上，根據(jù)GB50489-2009《化工企業(yè)總圖運輸設計規(guī)范》，
  　　容積率=（廠區(qū)建筑面積+構筑物面積）÷廠區(qū)占地面積
  例:某地塊面積10000㎡ (1公頃)，允許修建的總建筑面積為20000㎡，則該地塊容積率=20000/10000=2。
  建筑面積計算規(guī)則
  
  一、計算建筑面積的范圍：
  1、單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上結構的外圍水平面積計算。單層建筑物內設有部分樓層者，首層建筑面積已包括在單層建筑物內，二層及二層以上應另計算建筑面積。
  2、高低聯(lián)跨的單層建筑物建筑面積應合并計算。如需分別計算建筑面積時，應以結構外邊線為界分別計算。當高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間水平長度，乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線水平寬度計算；當高跨為中跨時，其建筑面積按勒腳以上外墻表面間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計算。
  3、多層建筑物建筑面積，按各層建筑面積之和計算，其首層建筑面積按外墻勒腳以上結構的外圍水平計算，二層及二層以上按外墻結構的外圍水平面積計算。
  4、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、車站、地下指揮部等及相應的出入口建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍水平面積計算。
  5、建于坡地的建筑物利用吊腳空間設置架空層和深基礎地下架空層設計加以利用，其層高超過2.2m時，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
  6、穿過建筑物的通道，建筑物內門廳、大廳及有篷天井，不論其高度如何均按一層建筑面積計算。門廳、大廳及有篷天井內設有回廊時，按其自然層的水平投影面積計算建筑面積。
  7、室內樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物的自然層計算建筑面積。
  8、書庫、立體倉庫設有結構層的，按結構層計算建筑面積，沒有結構層的按承重書架層或貨架層計算建筑面積。
  9、有圍護結構的舞臺燈光控制室，按其圍護結構外圍水平面積乘以層數(shù)計算建筑面積。
  10、建筑物內的設備管道層、貯藏室層高，和加以利用的閣樓平均層高超過2.2m時，應計算建筑面積。
  11、有柱的雨篷、車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱的雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。
  12、屋面上部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
  13、建筑物外有圍護結構的門斗、眺望間、陽臺、廚窗、挑廊、走廊等，按其圍護結構外圍水平面積計算。
  14、建筑物外有柱和頂蓋的走廊、檐廊，按柱外圍水平面積計算建筑面積；有蓋無柱的走廊、檐廊挑出墻外寬度在1.5m以上時，按其頂蓋投影面積一半計算建筑面積。
  15、無圍護結構的挑陽臺，按其水平投影面積一半計算建筑面積，凹陽臺按其凈空面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。
  16、建筑物間有頂蓋的架空走廊，按其頂蓋水平投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空走廊按其投影面積的一半計算建筑面積。
  17、室外樓梯，按自然層投影面積之和計算建筑面積。
  18、公共建筑的螺旋樓梯，有自然層的按自然層分層水平投影面積計算，無自然層按每4 m一層，分層計算，頂層不足2.2m不計。
  19、建筑物的屋頂花園，有圍護結構和屋面的，其層高超過2.2m的可按其圍護結構外圍水平投影面積計算建筑面積。
  20、建筑物內變形縫，凡縫寬300mm以內者，均依其縫寬按自然層計算建筑面積。高低聯(lián)跨時其面積并入低跨建筑面積內。
  二、不計算建筑面積的范圍：
  1、突出外墻的構件、配件、附墻柱、垛、勒腳、臺階、懸挑雨篷、墻面抹灰、鑲貼塊材、裝飾面等。
  2、用于檢修、消防等室外爬梯。
  3、層高2.2m以內設備管道層、貯藏室、設計不利用的深基礎架空層及吊腳架空層。
  4、建筑物內操作平臺、上料平臺、安裝箱或罐體平臺；沒有圍護結構的屋頂水箱、花架等。
  5、獨立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、水塔、貯水（油）池、貯倉、棧橋、地下人防通道等構筑物。
  6、單層建筑物內分隔單層房間，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。
  7、建筑物內寬度大于300mm的變形縫。

  查看全文↓ 2018-07-07 19:13:49
• 147****1747

  容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。
  容積率項目用地范圍內地上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。
  容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
  一般情況下指某一基地范圍內，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地面積的比值。可以根據(jù)規(guī)劃和管理需要對地下建筑面積計算地下容積率。其實，一直以來都是地方政府自行規(guī)定的，關于地下室是否算容積率[1] ，地下商業(yè)建筑（商業(yè)用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節(jié)約用地，鼓勵開發(fā)地下空間，計入容積率是規(guī)范房地產市場，防止不良房地產開發(fā)商有漏洞可鉆。容積率將直接關系到建筑用地的大小。

  查看全文↓ 2018-07-07 19:13:27

相關問題

• 問 ?? 規(guī)劃容積率怎么算
  答

  1、容積率=（廠區(qū)建筑面積+構筑物面積）/廠區(qū)占地面積?！　∪莘e率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到?！　?、建筑密度=（建筑物占地面積＋構筑物占地面積＋堆場用地面積）÷項目總用地面積×100% ?！　〗ㄖ芏?， 指在一定范圍內，建筑物的基底面積總和與總用地面積的比例(%)。是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。

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• 問 規(guī)劃容積率怎么算
  答

  規(guī)劃建筑密度和容積率是有區(qū)別的,它們的計算方式也是不一樣的。容積率=建筑總面積/總用地面積建筑密度=第一層建筑用地面積/總用地面積。通過計算公式,我們也可以明顯看出兩者的區(qū)別,表示的意思是不一樣的。

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• 問 ??誰能告訴我規(guī)劃容積率怎么算？
  答

  一、建筑容積率怎么算建筑容積率計算方法如下：建筑容積率=地上總建筑面積÷總用地面積，一般使用小數(shù)來表示。當建筑物超出8米時，在計算容積率時，此層建筑面積需要翻倍計算。容積率指的是規(guī)劃容積率，一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。二、容積率計算規(guī)則1、住宅建筑標準層層高大于4.9米 (2.7米+2.2米)不管層內有沒有隔層，建筑面積計算都是根據(jù)此層水平投影面積的兩倍來計算。當住宅建筑層高大于7.6米時，不管層內有沒有隔層，建筑面積計算根據(jù)此層水平投影面積的三倍來計算。2、當辦公建筑標準層層高大于5.5米(3.3米+2.2米)不管層內有沒有隔層，建筑面積計算按照以上方法來計算。當辦公室層高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)時，不管層內有沒有隔層，建筑面積計算根據(jù)水平投影面積的三倍來計算。

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• 問 容積率怎么算
  答

  容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率項目用地范圍內地上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。一般情況下指某一基地范圍內，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地面積的比值?？梢愿鶕?jù)規(guī)劃和管理需要對地下建筑面積計算地下容積率。其實，一直以來都是地方政府自行規(guī)定的，關于地下室是否算容積率[1] ，地下商業(yè)建筑（商業(yè)用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節(jié)約用地，鼓勵開發(fā)地下空間，計入容積率是規(guī)范房地產市場，防止不良房地產開發(fā)商有漏洞可鉆。容積率將直接關系到建筑用地的大小。

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• 問 容積率怎么算?容積率越大越好，還是越小越好呢？
  答

  容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積，市民在選購房產時，從容積率的大小就可以看出該樓盤屬于何種類型、品質如何等，通常容積率小的項目樓層較低、采光較好，因而深受買房人的歡迎。