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• 154****8979

  情況一：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或誤差過大的合同
  房屋主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等,經(jīng)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗,確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的,購房合同無效，購房人有權(quán)退房。但一般的門窗、墻壁等方面存在的質(zhì)量問題,除非雙方有明確約定,否則,購房人無權(quán)據(jù)此退房。
  開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計,或者經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,開發(fā)商未能在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知購房人的,購房人有權(quán)退房。此外，凡實際測量的與合同約定的建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%,購房人有權(quán)退房。
  情況二：賣方無民事行為能力或限制行為能力
  根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定,無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為,因此,無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同,他們不能獨立簽訂房屋買賣合同,否則,屬無效合同。
  限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動,他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意,限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。
  情況三：非主觀真實意愿情況下簽訂的房屋買賣合同
  凡以欺詐、脅迫，或者乘人之危的情況下簽訂的購房合同，終都不能成為有效合同。其中，欺詐是指一方當(dāng)事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段,致使對方當(dāng)事人發(fā)生錯誤認(rèn)識所簽訂的房屋買賣合同。
  脅迫是指一方當(dāng)事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅,迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。乘人之危則是指一方當(dāng)事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要,強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。
  對于購房人因重大誤解,或者顯失公平而訂立的合同,或者開發(fā)商存在欺詐、脅迫、乘人之危等手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同,購房人有權(quán)請求法院或仲裁機構(gòu)予以變更或者撤銷,但購房人需要舉證證明。
  情況四：未征得權(quán)人同意的合同
  出賣房屋的主體必須是該房屋的權(quán)人。非權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。
  房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。
  類似于今天案例中的張女士，因為擅自出售夫妻同有財產(chǎn)，未經(jīng)丈夫同意，所以合同無效。
  情況五：侵犯優(yōu)先購買權(quán)的合同無效
  房屋人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。
  房屋人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
  情況六：損害國家、集體或他人利益的房屋買賣合同
  雙方當(dāng)事人惡意串通,損害國家、集體或他人利益的房屋買賣合同是指雙方當(dāng)事人故意串通,損害國家、集體或第三人的利益簽訂的合同，這樣的合同也是無效的。

  查看全文↓ 2018-07-10 02:15:26
• 131****8500

  購房合同無效的情形有
  （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
  （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；
  （三）開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
  （四）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
  （五）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；
  （六）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房人無法取得房屋；
  （七）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格；
  （八）因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；
  （九）出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%；
  （十）出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行；
  （十一）商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。

  查看全文↓ 2018-07-10 02:15:03
• 147****7516

  　房屋買賣合同內(nèi)容不違法，只要雙方簽字蓋章就具有法律效力。
  　　一、房屋買賣合同是一種民事法律行為，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
  　　1．合同當(dāng)事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格。
  　　(1)一般主體要求。《民法通則》規(guī)定，房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復(fù)雜，涉及標(biāo)的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無效，除非事先經(jīng)法定代理人同意，或者事后經(jīng)法定代理人追認(rèn)。
  　　(2)特殊主體要求。為維護(hù)房屋交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對房屋買賣當(dāng)事人設(shè)定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方必須具有法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。在商品房預(yù)售中，預(yù)售方除具備上述條件外，還應(yīng)當(dāng)持有預(yù)售許可證和確定施工進(jìn)度與交付日期。
  　　2．房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)表意真實。依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。
  　　3．房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會公共利益。房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強制性規(guī)定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。
  　　二、房屋買賣合同屬無效合同
  　　1、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。
  　　2、未辦理登記過戶手續(xù)，合同無效。房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，交將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。
  　　3、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。
  　　4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。
  　　5、單位違反規(guī)定購房，合同無效。機關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。
  　　6、買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標(biāo)準(zhǔn)議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能生效。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。
  　　7、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

  查看全文↓ 2018-07-10 02:14:45
• 138****2504

  這些證件或者證件許可不全，很有可能是 問題樓盤哦~一定要小心。同時，要查詢一下認(rèn)購房子幢號在不在預(yù)售的范圍之內(nèi)，對于沒有《商品房預(yù)售許可證》的房子，簽訂的購房合同屬于無效合同。
  在簽訂房屋買賣合同時，使用通過網(wǎng)上簽定的《商品房買賣合同》，不要簽所謂的“內(nèi)部認(rèn)購（訂）協(xié)議”，因為這樣的協(xié)議，如果發(fā)生了糾紛，是不受法律保護(hù)的。
  然后需要弄清楚自己購買的房子是否存在產(chǎn)權(quán)抵押、查封等權(quán)利限制，防止一房多賣的情況。像車庫、車位這些容易出現(xiàn)爭議的公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)問題，還有廣告的宣傳、口頭承諾的東西，不能確定是否能兌現(xiàn)的，在簽合同的時候要明確表明、約定，避免后期不必要的糾紛和麻煩。

  查看全文↓ 2018-07-10 02:14:19

相關(guān)問題

• 問 ??什么是無效的購房合同?怎樣才算購房合同無效?
  答

  這些證件或者證件許可不全，很有可能是 問題樓盤哦~一定要小心。同時，要查詢一下認(rèn)購房子幢號在不在預(yù)售的范圍之內(nèi)，對于沒有《商品房預(yù)售許可證》的房子，簽訂的購房合同屬于無效合同。在簽訂房屋買賣合同時，使用通過網(wǎng)上簽定的《商品房買賣合同》，不要簽所謂的“內(nèi)部認(rèn)購（訂）協(xié)議”，因為這樣的協(xié)議，如果發(fā)生了糾紛，是不受法律保護(hù)的。然后需要弄清楚自己購買的房子是否存在產(chǎn)權(quán)抵押、查封等權(quán)利限制，防止一房多賣的情況。像車庫、車位這些容易出現(xiàn)爭議的公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)問題，還有廣告的宣傳、口頭承諾的東西，不能確定是否能兌現(xiàn)的，在簽合同的時候要明確表明、約定，避免后期不必要的糾紛和麻煩

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• 問 ??怎樣才算購房合同無效?如何認(rèn)定?
  答

  合同無效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同當(dāng)然不發(fā)生效力。合同無效取決于國家對已經(jīng)成立的合同的態(tài)度和評價，反映了國家對合同關(guān)系的干預(yù)，合同不成立的處理結(jié)果和合同無效的處理結(jié)果截然不同。二手房交易步驟多，陷阱多，交易時一定要謹(jǐn)慎。那么如何認(rèn)定購房合同是無效的呢？(一)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為。因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，買賣合同無效。無民事能力人一般是指未滿十歲的兒童、精神病人；(二) 限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。限制行為能力人主要指年滿十歲未滿十八歲的未成年人以及不能完全辨認(rèn)自己行為后果的人；(三)一方欺詐另一方所簽訂的房屋買賣合同。指房屋買賣一方以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當(dāng)事人發(fā)生錯誤認(rèn)識所簽訂的房屋買賣合同。這里的事實真相應(yīng)指有關(guān)房屋權(quán)屬等信息，而不是有關(guān)房屋情況的所有信息；(四)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指房屋買賣一方以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐懼而簽訂的房屋買賣合同；(五)乘人之危簽訂的房屋買賣合同。是指房屋買賣一方乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同；(六)房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的合同；(七)買賣權(quán)屬有爭議的房屋。出售人應(yīng)當(dāng)對所出售的房屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權(quán)，因為產(chǎn)權(quán)發(fā)生爭議的房屋權(quán)屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對的所有權(quán)，其簽訂的房屋買賣合同當(dāng)然無效；(八) 未經(jīng)其他共有人同意，擅自處分其他共有人財產(chǎn)權(quán)利的房屋買賣合同；共有房屋的出售應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所有共有人簽字一致同意，否則買賣合同無效?，F(xiàn)實交易中，有的共有房屋其共有人名稱會記載于房屋所有權(quán)證上，讓所有的共有權(quán)人簽字好辦。但是對于那些并未在所有權(quán)證上記載全部所有人的房屋即隱名共有房屋怎么辦，買房人可以通過由賣方在房屋買賣合同中承諾無其他共有人的方式保護(hù)自己的交易安全；(九)出租人與第三人惡意串通侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同無效。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限通知承租人，承租人有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，如果出租人與第三人惡意串通侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同無效，但出租人僅僅是未履行通知的義務(wù)，或同等條件下將房屋賣給承租人以外的人的，其簽訂的房屋買賣合同仍然有效；(十)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利房屋的買賣合同。被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋等等；(十一)其他導(dǎo)致房屋買賣合同無效的情形?！逗贤ā逢P(guān)于合同無效的法律后果規(guī)定了兩個條文。第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！钡?9條規(guī)定：“當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人?！?/p> 全部3個回答>

• 問 什么是無效的購房合同 怎么才算無效購房合同
  答

  1.無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。 2.限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理 人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。 3.以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當(dāng)事人發(fā)生錯誤認(rèn)識所簽訂的房屋買賣合同。 4.以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當(dāng)事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。 5.乘人之危簽訂的經(jīng)濟合同。是指一方當(dāng)事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。 6.雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所的房屋買賣合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國這、集體或第三人的利益簽訂的合同無效。 7.當(dāng)事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買賣合同無效。

• 問 購房合同無效后退款利息怎么算
  答

  合同無效，可以要求退款。如果開發(fā)商存在欺詐行為，才可以要求雙倍返還。

  全部5個回答>
• 問 哪些購房合同是無效的，購房合同無效怎么辦？
  答

  可以去查的?；旧祥_發(fā)商那里不會騙人的，

  全部9個回答>